Vermietete DHH kaufen

    Guten Abend geschätzte Foristen!

    Wir, Familie mit 2 Kindern (9,11) suchen schon lange nach einem Eigenheim; nun gäbe es in der Nachbarschaft die Chance auf eine DHH (Baujahr 35, Gasheizung neu, Rest 1985, also Fenster, Bäder).

    Das Haus ist derzeit vermietet, bereits seit 20 Jahren. Die Mieter haben genau gegenüber ein Haus gekauft und renovieren es gerade; laut Maklerin wollen sie Anfang 27 dann übersiedeln.

    Nun interessiert mich Eure Meinung zu der Konstellation; wir mieten gerade und haben keinen riesigen Druck. Hätte das Vermieten für den Zeitraum vll sogar Vorteile, könnte man die Maklerkosten etc. absetzen?

    Danke für Eure Hilfe und eine erfolgreiche Woche Euch!

    S.

    Wenn das alles so stimmt, klingt das nach einem super Plan. Doof wäre es, wenn bei den potentiellen Mietern sich was verändert. Wonach es ja nicht aussieht...

    Da würdet ihr gerade steuerlich sicherlich einiges sparen können... Würde das allerdings auf jedem Fall mit einem Steuerberater abstimmen...

    Freue mich für euch, gutes Gelingen am Projekt

    Zitat von Sealwolf

    DHH (Baujahr 35, Gasheizung neu, Rest 1985, also Fenster, Bäder)

    Also jede Menge zu investieren. Das würde ich unbedingt machen bevor ihr einzieht, sonst verbringen die Kinder die restliche Kindheit auf der Baustelle. Rechnet mal mit einem Umzug Anfang '28

    Überhaupt würde ich hier den Fokus aufs Längerfristige legen. Passt das Haus noch zu euch, wenn in ein paar absehbaren Jahren die Kinder ausziehen?

    Zitat von Sealwolf

    Das Haus ist derzeit vermietet, bereits seit 20 Jahren. Die Mieter haben genau gegenüber ein Haus gekauft und renovieren es gerade; laut Maklerin wollen sie Anfang 27 dann übersiedeln.

    Kann gut gehen, kann aber auch schiefgehen. Wenn schon gekauft wurde, halte ich das Risiko für überschaubar

    Zitat von Sealwolf

    Hätte das Vermieten für den Zeitraum vll sogar Vorteile, könnte man die Maklerkosten etc. absetzen?

    Hallo,

    nur shconmal zu einer Sache: die Maklerkosten für den Kauf einer Immobilie, die du dann vermietest, fällt unter AfA, nicht Werbungskosten. D.h. wird über 50 jahre (=2% p.a.) abgeschrieben.

    Das werden also nicht gerade große Summen sein, die du in diesem Bereich "sparst".

    Zitat von SioMio

    die Maklerkosten für den Kauf einer Immobilie, die du dann vermietest, fällt unter AfA, nicht Werbungskosten. D.h. wird über 50 jahre (=2% p.a.) abgeschrieben.

    Aber auch nur den Anteil des Gebäudes. Prozentual muss dann der Wert des Grundstücks von den Maklerkosten abgezogen werden.

    Zitat von Finanzschlumpf

    Wenn das alles so stimmt, klingt das nach einem super Plan. Doof wäre es, wenn bei den potentiellen Mietern sich was verändert.

    Wir haben in so einer ähnlichen Konstellation im notariellen Kaufvertrag eine Räumungsverpflichtung zum Datum X mit Vollstreckungsunterwerfungsklausel geregelt. Da hätten wir im "worst case" den Gerichtsvollzieher schicken können.

    Und grundsätzlich sollte man - damit es gar nicht erst dazu kommt - möglichst mit sehr viel Puffer planen. Bei unseren Voreigentümern hat sich (wie könnte es anders sein) der Bau des neuen Hauses um einige Monate verzögert. Es war immer noch innerhalb des "Toleranzzeitraums", auf den wir uns geeinigt hatten, und wir hatten auch keinen Druck, dass wir aus unserer vorherigen Wohnung rausmussten. Trotzdem war es eben am Ende einige Monate später als ursprünglich gedacht.

    Zitat von LebenimSueden

    Also jede Menge zu investieren. Das würde ich unbedingt machen bevor ihr einzieht, sonst verbringen die Kinder die restliche Kindheit auf der Baustelle. Rechnet mal mit einem Umzug Anfang '28

    Überhaupt würde ich hier den Fokus aufs Längerfristige legen. Passt das Haus noch zu euch, wenn in ein paar absehbaren Jahren die Kinder ausziehen?

    Das finde ich auch ganz wichtige Punkte!

    In einem Haus aus Baujahr 1935, wo nur eine Gasheizung neu eingebaut wurde und alles anders von 1985 ist (also inzwischen gute 40 Jahre alt!), muss man vermutlich ALLES neu machen. Fenster, Dämmung, Leitungen, Elektro, Küche, Sanitär... Das will man ziemlich sicher nicht machen, während man drin wohnt, zumindest wenn man es vermeiden kann.

    Danke für Euren Input.

    Das mit der Klausel im Kaufvertrag geht bei uns nicht, denn in unserem Fall ist der aktuelle Bewohner nicht der Eigentümer. Man müsste nach Grundbucheintrag kündigen und dann halt den regulären Weg gehen. Das neue Haus der Bewohner wird aber tatsächlich gerade sichtbar renoviert; was einen Auszug natürlich nicht garantiert. Die könnten ihr neues Haus ja dann vermieten und günstig bei mir zur Miete wohnen. :)

    Also kann ich, wenn ich nur das erste Jahr vermiete, nur wenig absetzen, weil die ganzen Kosten zur den Anschaffungskosten gehören. Gut zu wissen und schade, ich dachte ich bin schlau und ziehe die fünfstelligen Nebenkosten im Jahr 1 als Werbungskosten ab. :)

    Denke auch, da muss vieles neu. Das Dach kommt noch on top. Immerhin ist das Haus kompakt, nur 110qm (6 Zimmer), die Idee ist schon, dass nach Auszug der Kinder dann vll. Wände rauskönnen oder man halt Zimmer hat für Musik, Hobbies etc.

    Grüße!

    S.

    Wie wäre es, wenn zu Eurer Absicherung der aktuelle Eigentümer vor dem Verkauf noch einen Mietaufhebungsvertrag mit den Mietern abschließt? Beispiel: „Das Mietverhältnis endet am 30.06.2027 und kann vom Mieter mit einer Ankündigungsfrist von einem Monat auch zu jedem früheren Monatsletzten beendet werden.“

    Der Vorteil einer solchen Vereinbarung für einen ohnehin auszugswilligen Mieter liegt darin, dass er die dreimonatige Kündigungsfrist nicht einhalten muss, also flexibler wird.

    Zitat von Sealwolf

    Das mit der Klausel im Kaufvertrag geht bei uns nicht, denn in unserem Fall ist der aktuelle Bewohner nicht der Eigentümer. Man müsste nach Grundbucheintrag kündigen und dann halt den regulären Weg gehen.

    Nach 20 Jahren mit Eigenbedarf rausklagen dürfte mühsam sein und dauern, wenn sich die aktuellen Mieter querstellen. Selbst wenn sie etwas Neues haben, könnte es sein, dass sie sich trotzdem querstellen, um sich rauskaufen zu lassen.

    Da würde ich dreimal überlegen, ob ich so ein Haus kaufe, solange der Mietvertrag nicht von den Mietern selbst gekündigt wurde oder es eine (rechtlich wasserdichte) Vereinbarung mit dem jetzigen Eigentümer und Vermieter gibt, dass sie zum Stichtag X ausziehen.

    Mindestens würde ich mir da überlegen, wie ihr euch absichern könnt (Vertragsstrafe mit dem Vermieter vereinbaren für den Fall, dass der Mieter nicht auszieht? Von vornherein den Kaufpreis deutlich drücken, um das Risiko zumindest finanziell abzufedern?). Fragt ggf. den Notar und/oder einen Anwalt.

    Wie konkret sind die Auszugspläne? Habt ihr Dokumente gesehen, die belegen, dass die jetzigen Mieter wirklich das Haus gegenüber nicht nur gekauft haben, sondern dort auch einziehen wollen? Wissen die jetzigen Mieter, dass das Haus verkauft werden soll?

    Das muss bei den jetzigen Mietern ja auch nichtmal böser Wille sein. Es kann nunmal immer passieren, dass sich die Renovierungsarbeiten in dem anderen Haus verzögern oder im Zuge der Renovierung irgend etwas festgestellt wird, was sehr viel größere Arbeiten notwendig macht (Wasserschaden, Asbest, Bleileitungen, Statikprobleme...). Wahrscheinlich gehen sie bisher davon aus, sie haben überhaupt keinen Zeitdruck und können in dem jetzigen Haus zur Miete wohnen bleiben, so lange sie eben brauchen.

    Da hast Du recht.. glaube aber nicht, dass sich die Mieter darauf einlassen; warum sollten sie, schwächt ja ihre Position.

    Das ist hier eine beliebte Lage, ich glaube nicht, dass wir viel verhandeln können. Wenn wir es nicht nehmen, stehen die nächsten in der Schlange.

    Man will sich natürlich mit seinen zukünftigen Nachbarn auch gutstellen; wenn die uns hassen und dann die nächsten Jahre genau gegenüber wohnen 😋

    Wir haben nun mittlerweile den Zuschlag erhalten. Am Ende war es eine Bauchentscheidung, musste auch (wie immer in dem Feld..) schnell entschieden werden.

    Die Mieter planen, zum Jahresende in ihr eigenes Haus überzusiedeln; wir würden natürlich trotzdem formal eine Eigenbedarfskündigung schreiben, sobald wir eingetragen sind.

    Am Haus muss das Dach komplett saniert werden, vermutlich inkl. Dachstuhl. Fenster (Holzfenster doppeltverglast, aus 85) und Dämmung (das sind glaub ich 40cm Sandstein) würd ich erstmal zurückstellen bzw. kann man dann im Verlauf machen. Heizung ist von 2022 (Gas), leider betreibt die nur die Heizkörper, das Warmwasser im Bad hat so einen Elektro-Durchlauferhitzer.

    Ich bin sehr aufgeregt und mache das zum ersten Mal, freue mich daher über jegliche Tipps! :)

    Zitat von Sealwolf

    Ich bin sehr aufgeregt und mache das zum ersten Mal, freue mich daher über jegliche Tipps! :)

    Gratulation. Wird bestimmt richtig gut.

    Habt ihr gute (saubere Arbeit, zuverlässig, faire Preisgestaltung) Gewerke bei euch vor Ort?

    Ansonsten lohnt es sich, hier bald ein Netzwerk aufzubauen.

    Vielleicht auch mal Geld für einen Architekten oder Bauingenieur in die Hand nehmen.

    Zitat von Sealwolf

    Ich bin sehr aufgeregt und mache das zum ersten Mal, freue mich daher über jegliche Tipps! :)

    Ich würde mir unbedingt jemand holen, der das konzeptionell betreut und auch die ganzen Förderungen kennt. Da lässt sich bei geschickter Gestaltung einiges rausholen.

    Ansonsten nochmal der unbedingte Tipp, vor dem Einzug alles zu erledigen, bei dem man nicht wohnen will. Neue Fenster sind nicht die Welt und 2 Wochen Gerüst für die Fassade auch. Aber Bäder, etc. würde ich vorher machen

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