Haus verkaufen

So machen Sie Ihre Immobilie zu Geld

Dirk Eilinghoff Stand: 10. April 2019
Das Wichtigste in Kürze
  • Die Rahmenbedingungen für einen Hausverkauf sind zurzeit sehr gut.
  • Sie können Ihr Haus privat verkaufen oder über einen Makler.
  • Ein Makler unterstützt Sie im besten Fall umfassend und professionell beim Verkauf, dafür verlangt er (je nach Bundesland und Nachfrage) häufig aber eine Provision.
  • Beim Hausverkauf von privat können Sie oft mehr Geld rausholen, allerdings sollten Sie von der Vorbereitung bis zum eigentlichen Verkauf einiges beachten.
So gehen Sie vor
  • Entscheiden Sie gleich zu Anfang, ob Sie Ihr Haus privat verkaufen oder über einen Makler. Nutzen Sie den ersten Teil unseres Ratgebers als Entscheidungshilfe.
  • Wie der Hausverkauf Schritt für Schritt funktioniert, zeigen wir Ihnen im zweiten Teil.
  • Besonders wichtig: Achten Sie bei der Vorbereitung auf eine angemessene Bewertung und ein aussagekräftiges Exposé.
  • Nutzen Sie für die Vermarktung mehrere Kanäle (wie Immobilienportale und Handzettel) und seien Sie gut erreichbar.
  • Vereinbaren Sie umgehend einen Notartermin, wenn Sie sich mit dem Käufer einig sind.

Für die meisten Menschen ist das eigene Haus oder die eigene Wohnung der wichtigste Besitz. Wer sich erst einmal eingerichtet hat, bleibt meist über Jahrzehnte in der Immobilie wohnen. Allerdings gibt es auch immer wieder Anlässe für den Verkauf. Wenn Sie einen Verkauf angehen, sollten Sie besonders auf einen guten Zeitpunkt und die passende Art der Vermarktung achten.

Diese Grundüberlegungen gelten übrigens unabhängig davon, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt; wir sprechen daher nachfolgend meist vom Immobilien- oder Hausverkauf.
 

Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Hausverkauf?

Nicht immer haben Hauseigentümer es selbst in der Hand, den Verkaufszeitpunkt zu bestimmen: Wenn der Ex-Partner als Miteigentümer auf einen Verkauf drängt oder die Geschwister ihr Erbe sehen wollen, muss es manchmal schnell gehen.

Andererseits gibt es viele Situationen im Leben, bei denen es keinen Zeitdruck gibt, etwa, wenn es im Alter darum geht, das Familienhaus gegen eine kleinere Eigentumswohnung einzutauschen. Vom ersten Gedankenspiel bis zur Entscheidung und dem eigentlichen Verkauf vergehen dann häufig mehrere Jahre. Ähnliches gilt, wenn die Eigentümer das Haus geerbt und vermietet haben.

Wenn Sie viel Zeit haben, können Sie zumindest versuchen, beim Hausverkauf auch die Entwicklung der Immobilienpreise zu berücksichtigen, um so einen guten Preis zu erzielen: Trüben sich die wirtschaftlichen Aussichten eher ein, sollten Sie sich tendenziell mit dem Verkauf beeilen. Geht es dagegen mit der Wirtschaft bergauf, sind meistens auch die Aussichten für steigende Immobilienpreise gut, und Sie können sich Zeit lassen.

Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Hypothekenzinsen: Je niedriger die Zinsen, desto mehr potenzielle Käufer können sich einen bestimmten Kaufpreis leisten, und desto höher ist die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.

Einige Gründe sprechen für einen Hausverkauf im Jahr 2019

Mit Blick auf Hypothekenzinsen und Immobilienpreise ist das Jahr 2019 ein gutes Jahr für den Haus- oder Wohnungsverkauf: Seit dem Beginn der Niedrigzinsphase im Jahr 2010 sind die Immobilienpreise in Deutschland stark gestiegen. Dies zeigen Erhebungen der Bundesbank.

Wie die Grafik zeigt, haben sich die Preise für Wohnimmobilien in den Großstädten seit dem Jahr 2010 im Durchschnitt fast verdoppelt. Auch in mittelgroßen Städten und auf dem Land ging es ordentlich nach oben.

Wie lange dieser Preisanstieg so weitergeht, lässt sich nicht absehen. Allerdings dürften nach dieser Preisentwicklung viele Käufer davon ausgehen, dass der Preisanstieg anhält. Gleichzeitig bewegen sich die Hypothekenzinsen weiter in der Nähe ihrer historischen Tiefststände. Die Aussichten für die Wirtschaft sind dagegen nicht so gut.

Wenn Sie den Hausverkauf im Jahr 2019 angehen, wissen Sie zwar nicht, ob Sie in ein, zwei Jahren nicht vielleicht einen noch besseren Preis erzielen könnten. Sie können aber immerhin recht sicher sein, dass Sie voraussichtlich deutlich mehr Geld für Ihre Immobilie erhalten als vor einigen Jahren. Spätestens nach einem erfolgreichen Verkauf sollten Sie sich dann auf jeden Fall informieren, wie Sie das Geld am besten investieren: Soll es wieder eine (vielleicht kleinere) Immobilie sein oder kommt auch eine breit gestreute Geldanlage infrage?

Was ist besser: Verkauf über Makler oder Verkauf von privat?

Beim Verkauf einer Immobilie sind einige Regeln zu beachten und Schritte zu gehen. Weiter unten im Text führen wir die einzelnen Etappen ausführlich auf. Wie weit Sie sich aber in diese Details überhaupt einarbeiten müssen, hängt davon ab, ob Sie sich zutrauen, die Immobilie eigenhändig (also „von privat“) zu verkaufen oder eher auf die Unterstützung eines Immobilienmaklers setzen wollen: mit oder ohne Makler verkaufen – das ist also die erste Frage, die Sie klären sollten. Nachfolgend skizzieren wir kurz, welche Aufgaben auf Sie zukommen.

Bei diesen Schritten unterstützt Sie ein Makler

Ein Immobilienmakler übernimmt im besten Fall (und soweit Sie dies wünschen) fast alle Schritte des Verkaufs. Kurz skizziert kommen folgende Aufgaben auf Sie zu:

  • Im ersten Schritt muss die Immobilie möglichst objektiv bewertet werden. Auf der Grundlage der Bewertung legen Sie als Verkäufer dann den passenden Angebotspreis fest. 
  • Haben Sie entschieden, zu welchem Preis die Immobilie auf den Markt kommt, benötigen Sie eine aussagekräftige Unterlage zur Immobilie, das sogenannte Exposé
  • Nach diesen vorbereitenden Schritten gilt es, das Angebot dann über die richtigen Kanäle und möglichst schlagkräftig zu bewerben.
  • Melden sich die ersten Kaufinteressenten, so benötigen diese einen Ansprechpartner, der nach der ersten Kontaktaufnahme eine Besichtigung organisiert.
  • Verfestigt sich das Interesse, treten Verkäufer und Käufer in ernsthafte Verkaufsgespräche und Preisverhandlungen ein.
  • Werden beide Parteien sich einig, setzt der Notar einen Kaufvertrag auf. Käufer und Verkäufer unterschreiben den Kaufvertrag bei einem Notartermin.
  • Anschließend setzen die Vertragspartner den Vertrag mit der Übergabe des Hauses und der Zahlung des Kaufpreises um.

Schon diese kurze Aufzählung macht deutlich: Sowohl bei der Bewertung und der richtigen Verkaufsstrategie als auch in der Vermarktungsphase gibt es eine Reihe von Fallstricken, die Sie mit professioneller Unterstützung vermeiden können. Der Verkauf über den Makler ist also die sichere Variante.

Allerdings gibt es auch Argumente, die dagegen sprechen, einen Makler einzuschalten. Das wichtigste Gegenargument sind die Kosten.

So viel kostet der Makler

Gegen den Immobilienmakler spricht auf den ersten Blick, dass er für seine Dienstleistung eine beträchtliche Vergütung verlangt. Wie hoch diese sogenannte Courtage oder Maklerprovision ausfällt, ist gesetzlich nicht festgelegt.

Stattdessen sprechen Immobilienmakler und ihre Verbände von der sogenannten üblichen Maklerprovision. Die übliche Maklerprovision ist ein Prozentsatz vom Verkaufspreis, den Makler in den einzelnen Bundesländern und Regionen üblicherweise verlangen. Prozentsätze von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises haben sich eingebürgert. Die Maklerprovision ist also in Euro und Cent umso höher, je teurer die Immobilie ist.

Bevor wir uns die Höhe und Aufteilung der Maklerprovision genauer ansehen, ist es wichtig darauf hinzuweisen, dass Hausverkäufer mit dem Makler über diese Kosten verhandeln können.

Wie erfolgversprechend dieses Vorgehen ist, hängt von Angebot und Nachfrage in Ihrer Region ab: Bei hoher Nachfrage nach Immobilien und geringem Angebot dürfte es Makler geben, die Sie ganz ohne Verkäuferprovision (die sogenannte Innenprovision) bei der Vermarktung unterstützen. Vielleicht einigen Sie sich aber auch auf einen Festpreis. Grundsätzlich gilt also: Je schwieriger die Vermarktung ist, umso eher dürften Makler auf der üblichen Maklerprovision bestehen.

So hoch ist die übliche Maklerprovision

In 9 von 16 Bundesländern teilen sich Verkäufer und Käufer eine Provision von insgesamt 7,14 Prozent des Kaufpreises. Beide Seiten zahlen jeweils 3 Prozent plus Mehrwertsteuer (also 3,57 Prozent des Kaufpreises). Diese Regelung ist etwa in Baden-Württemberg, Bayern und Nordrhein-Westfalen üblich. In Berlin, Hamburg und Hessen (mit der Metropole Frankfurt am Main) tragen Immobilienkäufer dagegen die Maklerprovision allein.

Übliche Maklerprovision nach Bundesland (inkl. 19 % MwSt.)

 MaklerprovisionAnteil VerkäuferAnteil Käufer
Baden-Württemberg7,14 %3,57 %

3,57 %

Bayern7,14 %3,57 %

3,57 %

Berlin7,14 %0 %

7,14 %

Brandenburg7,14 %0 %

7,14 %

Bremen5,95 %0 %

5,95 %

Hamburg6,25 %0 %

6,25 %

Hessen5,95 %0 %5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern5,95 %2,38 %

3,57 %

Niedersachsen5,95 - 7,14 %0 - 3,57 %3,57 - 5,95 %
Nordrhein-Westfalen (NRW)7,14 %3,57 %

3,57 %

Rheinland-Pfalz7,14 %3,57 %

3,57 %

Saarland7,14 %3,57 %

3,57 %

Sachsen7,14 %3,57 %

3,57 %

Sachsen-Anhalt7,14 %3,57 %

3,57 %

Schleswig-Holstein7,14 %3,57 %

3,57 %

Thüringen7,14 %3,57 %

3,57 %

Quelle: Finanztip-Recherche, IVD (Stand: 25. März 2019)

Die Maklerprovision belastet das Budget des Käufers

Selbst wenn Sie aber als Verkäufer den Makler nicht bezahlen, sind Sie in vielen Fällen indirekt an den Kosten beteiligt: Hat der Käufer ein festes Budget für die Immobilie festgelegt, so verringern die Maklerkosten den Betrag, den der Käufer für die Immobilie selbst ausgeben kann. Dies macht das folgende Beispiel deutlich:

So verringert die Maklerprovision den Verkaufspreis (Beispiel NRW)

 Hausverkauf privat

Hausverkauf über Makler

Budget des Hauskäufers

400.000 Euro

400.000 Euro

Maklercourtage Verkäufer

0 Euro

12.400 Euro

Maklercourtage Käufer

0 Euro

12.400 Euro

Notar- und Grundbuchkosten

5.500 Euro

5.200 Euro

Grunderwerbsteuer

24.100 Euro

20.600 Euro

Maximaler Kaufpreis

370.400 Euro

347.400 Euro

Mehrerlös Verkäufer23.000 Euro 

Quelle: Finanztip-Berechnung, auf 100 Euro gerundet, Maklerprovision: 3,57 % vom Käufer und Verkäufer (Stand: 25. März 2019)

Bei dieser Betrachtung bezahlt der Verkäufer also indirekt auch die Maklergebühren des Käufers, einfach, weil der Käufer jeden Euro seines Budgets nur ein Mal ausgeben kann. Allerdings können sich die Zahlen schnell wieder ändern, wenn der Makler es etwa schafft, einen weiteren Käufer mit einem höheren Budget zu finden oder er es schafft, dass Kaufinteressenten sich hochbieten. Dann erzielen Sie als Verkäufer mit Hilfe des Maklers einen höheren Preis als ohne Unterstützung: Der höhere Verkaufspreis gleicht die Maklerkosten ganz oder teilweise aus.

Da in der Praxis der Hausverkauf entweder von privat oder über den Makler abläuft, lässt sich meistens nicht eindeutig sagen, ob sich ein Hausverkauf ohne Makler eher rechnet als einer mit Unterstützung. Die Immobilie wird am Ende nur über einen der beiden Wege verkauft. Ob der jeweils andere Weg in der Rückschau besser gewesen wäre, bleibt offen.

Ähnliches gilt übrigens auch für die Frage, ob ein Immobilienmakler den Verkäufer tendenziell zu einem niedrigeren Angebotspreis drängt, als dieser selbst festlegen würde.

Dies mag in vielen Fällen stimmen, kann aber auch an der besseren Einschätzung des Maklers über den erzielbaren Kaufpreis liegen: Ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis, der die Immobilie zu einem Ladenhüter macht, hilft auch Ihnen als Verkäufer nicht. Und auch in dem Fall gilt: Ist der Verkauf erst einmal gelaufen, lässt sich im Nachhinein nicht sagen, ob nicht vielleicht Wochen später ein weiterer Kaufinteressent einen höheren Preis geboten hätte.

Machen Sie sich selbst ein Bild

Die Frage, ob der Makler seinen größten Nachteil – die Kosten – über den Verkaufspreis wieder einspielt, bleibt also offen. Entscheidend ist letztlich allein die Einschätzung, ob Sie sich zutrauen, die einzelne Schritte des Verkaufsprozesses selbst zu gehen. Wohnen Sie etwa weit entfernt von der Immobilie, dürfte ein Hausverkauf ohne Makler häufig gar nicht möglich sein: Anfragen und Besichtigungstermine aus der Ferne zu koordinieren, ist mühsam und oft nicht machbar.

Aber selbst wenn Sie (noch) in der Immobilie wohnen: Sind Sie nicht vollkommen überzeugt von Ihren Fähigkeiten und Kenntnissen, sollten Sie zumindest ein Gespräch mit dem einen oder anderen Makler führen. Dieses Vorgehen empfiehlt sich auch deshalb, weil es auch beim Hausverkauf von privat fast immer Gespräche mit Immobilienmaklern gibt: Spätestens, wenn Ihre private Anzeige auf Immobilienportalen oder in der Zeitung erscheint, werden Sie Anrufe von Maklern erhalten, die Ihnen ihre Dienstleistung anbieten.

Machen Sie sich also besser vorab selbst ein Bild von den regional und überregional tätigen Maklern, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen. Falls Sie sich dann am Ende dafür entscheiden, es ohne Makler zu verkaufen, wissen Sie in jedem Fall sofort, was Sie den Anrufern antworten, die auf gut Glück alle Hausverkäufer abtelefonieren.

Wie finde ich den richtigen Makler?

Den richtigen Makler zu finden, ist nicht so leicht. Anders als bei den meisten anderen Berufen gibt es keine vorgeschriebene Ausbildung. Vereinfacht gesagt gilt: Wer sich in Steuer- und Strafsachen nichts zu Schulden kommen lassen hat, kann innerhalb kürzester Zeit als Immobilienmakler arbeiten. Vor diesem Hintergrund ist es für potenzielle Hausverkäufer schwer, die Qualifikation und Erfahrung des Maklers einzuschätzen.

Das sind die drei wichtigen Gruppen von Maklern

Der erste Weg als privater Hausverkäufer hat vermutlich auch Sie zu den Immobiliengesellschaften von Banken und Bausparkassen geführt: In der jährlichen Umsatzabfrage des Fachmagazins „Immobilienmanager“ belegen die regionalen Maklerunternehmen der Sparkassen-Finanzgruppe und die Landesbausparkassen (LBS) regelmäßig vordere Plätze. Dies gilt sowohl für die Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern als auch für jene von Eigentumswohnungen. Auch die Postbank fällt in diese Kategorie.

Allerdings ist der Gesamtumsatz einer Immobiliengruppe noch keine Garantie dafür, dass der zuständige Mitarbeiter besonders gut arbeitet. Eine zweite wichtige Gruppe sind daher unabhängige Makler. Sie bringen oft jahrelange Erfahrung und Kenntnisse des lokalen Marktes mit und sind entsprechend gut vernetzt.

Allerdings ist es für Hausverkäufer schwer, die Qualität unabhängiger Makler einzuschätzen. Ein Qualitätsmerkmal ist in jedem Fall die Mitgliedschaft eines Maklerunternehmens im Immobilienverband Deutschland (IVD): Bevor ein Makler Mitglied des IVD werden kann, muss er Fachkenntnisse nachweisen und sich zur Einhaltung der Standes- und Wettbewerbsregeln sowie zur Fortbildung verpflichten. Die Mitgliedschaft im IVD ist daran zu erkennen, dass der Makler das IVD-Logo führt; der Verband bietet im Internet eine Expertensuche an.

Eine erste Suche im Internet führt Sie als Hausverkäufer häufig zur dritten Gruppe: neuen Online-Maklern und Makler-Plattformen. Diese Unternehmen sammeln im ersten Schritt Anfragen von Hausverkäufern. Diese Anfragen bearbeiten sie dann mit eigenen Maklern weiter oder leiten sie an Makler in der jeweiligen Region weiter.

Beispiele für diese Unternehmen sind etwa die großen Immobilienportale Immobilienscout24 und Immowelt (mit der weiteren Marke Immonet) oder auch McMakler und Homeday. Nach unseren Recherchen arbeitet von diesen Unternehmen allein McMakler ausschließlich mit eigenen Maklern, bei den anderen sind die Portale und Plattformen ein zusätzlicher Weg zu regionalen Maklern.

Welche Kategorie für Sie die passende ist, hängt am Ende von den Gegebenheiten vor Ort und den handelnden Personen ab. Als Faustregel gilt: Nehmen Sie Kontakt zu mindestens zwei Maklern auf und sprechen Sie mit ihnen über die folgenden Punkte:

  1. Welche Erfahrung hat der Makler in seinem Job und in dem lokalen Immobilienmarkt? Kann er Referenzkunden nennen?
  2. Auf welcher Grundlage bewertet der Makler die Immobilie?
  3. Über welche Wege plant er die Immobilie zu vermarkten?
  4. Was sind die wesentlichen Punkte seines Maklervertrags?

Gerade beim letzten Punkt, dem Maklervertrag, gibt es einige Gestaltungsmöglichkeiten, die Sie kennen sollten.

So sieht der passende Maklervertrag aus

Einen Maklervertrag sollten Sie in jedem Fall schriftlich abschließen. Die meisten Makler legen ihre Standardverträge vor. Achten Sie dabei auf folgende Punkte:

  1. Laufzeit - Wie lange läuft der Vertrag? Wie verlängert er sich? Mit welcher Frist können Sie den Vertrag kündigen?
  2. Einfacher Maklervertrag oder Alleinauftrag - Können Sie parallel weitere Makler beauftragen?
  3. Einfacher oder qualifizierter Alleinauftrag - Verzichten Sie vertraglich auf Eigenvermarktung und verweisen Interessenten in jedem Fall an den Makler?
  4. Maklerprovision - Wie hoch ist diese? Wann wird sie fällig?

Auch wenn der Makler einen Vordruck für den Vertrag verwendet: Jeden dieser Punkte können Sie verhandeln. Welche Ausgestaltung zu Ihnen passt, hängt sehr von Ihrer Situation ab. Halten Sie sich beim Maklervertrag an die folgenden Grundsätze:

  1. Binden Sie sich nicht zu lang: Geben Sie dem Makler im ersten Anlauf zum Beispiel drei Monate Zeit.
  2. Wenn Sie den Maker schon aussuchen, sollte Sie auch überzeugt sein, dass er einen guten Job macht: Vergeben Sie also ruhig einen Alleinauftrag.
  3. Klären Sie genau, wie Sie mit Angeboten von Nachbarn und Freunden umgehen. Sollen auch deren Anfragen (provisionspflichtig) über den Makler laufen?
  4. Die Maklerprovision ist am Ende Verhandlungssache. In der derzeitigen Marktsituation dürfte es bei vielen Maklern Spielraum bei der Verkäuferprovision geben.

Ein Bestellerprinzip gibt es übrigens beim Hausverkauf bisher noch nicht. Obwohl Sie als Hausverkäufer also den Makler beauftragen, zahlt der Käufer mindestens die Hälfte der Maklerprovision. Bei der Wohnungsvermietung gilt dagegen bereits: Wer bestellt, bezahlt.

Wie verkaufen Sie Ihr Haus Schritt für Schritt?

Der Hausverkauf besteht im Wesentlichen aus drei Phasen: der Vorbereitung, der Vermarktung und der formalen Umsetzung des Verkaufs.

In der Vorbereitungsphase stellen Sie (allein oder mit dem Makler) die Unterlagen zusammen, klären den Angebotspreis und entscheiden über die Werbung. Sobald das Angebot auf dem Markt ist, müssen Sie Interessenten und Besichtigungstermine managen. Wird das Kaufinteresse konkreter, führen Sie Preisverhandlungen. Ihr Haus verkaufen Sie dann rechtlich gesehen mit einem Kaufvertrag, den Sie und der Käufer gemeinsam umsetzen.

Nachfolgend erläutern wir die einzelnen Schritt bis zum erfolgreichen Verkauf.

Schritt 1: Diese Unterlagen benötigen Sie beim Hausverkauf

Um die Immobilie erst einmal anbieten zu können, benötigen Sie vor allem die folgenden zwei bis drei Unterlagen:

  1. Grundriss - Er zeigt den zukünftigen Hauskäufern, wie die Immobilie aufgeteilt ist. Ist er sehr alt, lohnt es sich, den Grundriss durch den Makler oder einen Dienstleister noch einmal neu erstellen zu lassen.
  2. Energieausweis - Die Information über den Energieverbrauch des Hauses müssen Sie Käufern spätestens bei der Besichtigung vorlegen, sonst drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Besorgen Sie den Energieausweis also am besten, bevor Sie mit der Vermarktung beginnen. Es gibt ihn in der einfachen Version als Verbrauchsausweis oder (etwas aufwändiger) als Bedarfsausweis.
  3. Bei der Eigentumswohnung: Teilungserklärung und die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung - So können Käufer rasch überblicken, was sie genau kaufen und welche Themen in der Eigentümergemeinschaft gerade diskutiert werden.

Weitere Unterlagen sind zunächst nicht unbedingt nötig. Erfahrene Kaufinteressenten werden Sie jedoch noch auf weitere Dokumente ansprechen, das sind:

  1. die bautechnischen Unterlagen (Baupläne, Baubeschreibung und Baugenehmigung),
  2. die Flurkarte und 
  3. der Grundbuchauszug (aus dem etwa Wohn- und Wegerechte hervorgehen).

Diese weiteren Unterlagen zu beschaffen ist allerdings mit etwas Aufwand verbunden: Die Bauakte erhalten Sie bei Ihrer Stadt oder Gemeinde, den Grundbuchauszug im Grundbuchamt des Amtsgerichts. Auch wenn Sie sie noch nicht sofort benötigen: Stellen Sie die Unterlagen am besten auch gleich zusammen, bevor Sie die erste Anzeige schalten.

Neben diesen „externen“ Unterlagen sollten Sie alle weiteren schriftlichen Informationen zusammensuchen, die sich im Laufe der Jahre angesammelt haben; von der Rechnung für die Heizungsanlage bis zum Mietvertrag für die Einliegerwohnung.

Ein besonderes Thema sind Fotos. Wollen Sie Ihr Haus auf Immobilienplattformen vermarkten, sollten Sie aussagekräftige Fotos bereithalten. Nutzen Sie einen hellen Tag zum Fotografieren und achten Sie darauf, dass ein guter räumlicher Eindruck entsteht.

Schritt 2: So bewerten Sie die Immobilie

Sie sollten in jedem Fall darauf achten, dass Sie zu einer guten Einschätzung des Marktpreises für Ihr Haus kommen. Ein ideales Hilfsmittel dafür wäre eine Datenbank der tatsächlich umgesetzten Verkäufe von Immobilien. Allerdings sind diese Daten in Deutschland nicht öffentlich zugänglich.

Es gibt jedoch einige Quellen, mit denen Sie sich einem realistischen Angebotspreis annähern können. So gibt es etwa im Internet kostenfrei Preisübersichten für einzelne Regionen oder Städte, etwa den Immobilienpreisspiegel der LSB. Er beruht auf Umfragen der Immobilienvermittler der Sparkassen-Finanzgruppe.

Kostspielig, dafür aber auf die eigene Immobilie zugeschnitten ist dagegen ein Gutachten über den Verkehrswert der Immobilie. Für Sie als Verkäufer lohnt sich ein solches Gutachten in der Regel nicht: Interessant ist es vor allem für den Käufer. Schließlich will er ja mögliche Schwachstellen der Immobilie kennen und den zukünftigen Erhaltungsaufwand möglichst gut abschätzen können.

Für Sie als Verkäufer zählt dagegen am Schluss vor allem, ob Sie den angestrebten Kaufpreis erhalten; ob dieser dann auch der Einschätzung des Gutachters entspricht, ist für Sie zweitrangig. Wenn Sie sich trotzdem einen Eindruck von den Bewertungsverfahren und dem Vorgehen des Gutachters verschaffen wollen, können Sie sich auf dem Portal für Zwangsversteigerungen der Landesjustizverwaltungen Gutachten ansehen.

Falls Sie kein Geld für die individuelle Immobilienbewertung ausgeben möchten, können Sie wie folgt vorgehen:

  1. Prüfen Sie auf den großen Immobilienportalen Immobilienscout24, Immowelt und Immonet, zu welchem Preis vergleichbare Immobilien gerade angeboten werden.
  2. Angebotspreise aus den vergangenen Jahren bis auf die Ebene einzelner Adressen zeigt Ihnen der Preisatlas von Homeday.
  3. Das allgemeine Preisniveau in einem bestimmten Ort und die Entwicklung der vergangenen Jahre können Sie den Grundstücksmarktberichten des jeweiligen Gutachterausschusses entnehmen, für Nordrhein-Westfalen geht das zum Beispiel online über die Seite des Oberen Gutachterausschusses in NRW

Mit diesen drei Quellen können Sie recht verlässlich eine Preisspanne ableiten. An welcher Stelle dieser Spanne Sie Ihren Preis festsetzen und welches Ergebnis Sie damit erzielen, hängt dann von der konkreten Nachfrage und den späteren Preisverhandlungen ab.

Wenn Sie Ihre Immobilie mit Hilfe eines Maklers verkaufen, haben Sie ohnehin noch eine weitere Quelle: Auch der Makler wird Ihnen einen Angebotspreis vorschlagen, entweder auf der Grundlage seiner Erfahrungen oder eigener Datenbanken, in denen er Angebots- und Verkaufspreise festgehalten hat.

Schritt 3: So legen Sie den Angebotspreis fest

Privatverkäufer greifen bei den Angebotspreisen häufig höher als Verkäufer, die ihre Immobilie über einen Makler anbieten. Zu diesem Ergebnis kommt eine Auswertung von annähernd 300.000 Immobilienangeboten auf Immobilienscout24 aus dem Jahr 2018, die der Immobiliendienstleister McMakler im Februar 2019 veröffentlicht hat.

Dafür gibt es mindestens zwei mögliche Gründe: Einerseits vermutet etwa der amerikanische Ökonom Richard Thaler, dass Menschen Gegenstände, die sie besitzen, für besonders wertvoll halten (sogenannter Besitztums-Effekt). Zum anderen dürften viele Verkäufer zunächst eine Verkaufsstrategie verfolgen, bei der sie die Immobilie erst einmal „zu teuer“ anbieten. Die Überlegung dahinter: Entweder findet sich kurzfristig ein Interessent, der den hohen Preis zahlt. Falls nicht, enthält der Preis genügend Puffer für Preisverhandlungen.

Allerdings hat diese Strategie einen großen Nachteil: Gerade in weniger begehrten Lagen kann sich der Verkauf hinziehen. Das Haus wird dann irgendwann zum Ladenhüter: Stehen Häuser über Wochen und Monate auf Immobilienportalen zum Verkauf, entsteht schnell der Eindruck, dass irgendetwas mit der Immobilie nicht stimmt.

Wenn Sie also eine „Hochpreisstrategie“ umsetzen, gehen Sie am besten so vor, dass Sie die erfolglosen Angebotsphasen kurz halten. Blenden Sie Ihr Angebot also zum Beispiel nach zwei Wochen aus und präsentieren Sie es erst einige Wochen später ein weiteres Mal.

Ein Makler wird Ihnen dagegen auf der Grundlage seiner Erfahrung einen Angebotspreis vorschlagen, mit dem Sie die Immobilie nach seiner Einschätzung zügig verkauft bekommen. Nach dieser Logik dürfte dieser Preis etwas niedriger liegen.

Das bedeutet allerdings nicht, dass der Verkaufspreis später niedriger ist als mit der ersten Strategie: Melden sich doch mehrere ernsthafte Interessenten, haben Makler in der Regel kein Problem damit, diese in einen Preiswettbewerb zu schicken. Privatverkäufer scheuen dagegen häufig davor, einen einmal genannten Angebotspreis noch einmal zu erhöhen.

Ob Sie also eher am oberen oder eher am mittleren Rand eines Preiskorridors mit der Vermarktung beginnen, hängt von Ihrer Verhandlungsstrategie ab. Nur ganz unten sollten Sie eher nicht ansetzen. Sonst fehlt Ihnen jeglicher Puffer für Verhandlungen.

Auch wenn Sie mit einem Makler arbeiten, liegt die Entscheidung über den Angebotspreis bei Ihnen als Verkäufer. Grundsätzlich gilt: Ein realistischer Preis in der Mitte des Preiskorridors führt zu mehr Anfragen als ein hoher.

Schritt 4: So erstellen Sie ein Exposé

Ein Exposé ist eine ausführliche schriftliche Beschreibung der Immobilie. Außerdem enthält es mindestens den Grundriss und Fotos der Immobilie. Ob Sie ein solches Exposé bei einem Verkauf von privat benötigen, hängt von der späteren Vermarktung der Immobilie ab: Schalten Sie lediglich Annoncen im lokalen Anzeigenblatt und verteilen Sie Handzettel in der Nachbarschaft, können Sie darauf verzichten. Allerdings verzichten Sie dann auch darauf, mehr Interessenten anzulocken. Eine Anzeige auf mindestens einem der großen Immobilienportale ist daher fast immer empfehlenswert.

Sobald Sie diesen Schritt gehen, unterstützen die Portale Sie dabei, das Exposé zu erstellen. Die Portale geben Ihnen die Eingabefelder für bestimmte Informationen vor. Wenn Sie in der Lage sind, die vorgegebenen Fragen klar und abwechslungsreich zu beantworten, arbeiten Sie sich so Schritt für Schritt durch eine professionelle Gliederung. Zusammen mit den Fotos (Außen- und Innenansichten) und den Unterlagen (die die Portale ebenfalls abfragen) entsteht so ein aussagekräftiges Dokument. Das Exposé aus dem Portal können Sie auch ausdrucken und etwa bei Anfragen aus der Nachbarschaft verwenden.

Schritt 5: So vermarkten Sie die Immobilie

Noch vor wenigen Jahren waren die Immobilienanzeigen in den Tageszeitungen die erste Anlaufstelle für Kaufinteressenten. Inzwischen haben die großen Immobilienportale die Anzeigenseiten mehr oder weniger komplett abgelöst. Selbst wenn Sie Ihr Haus am liebsten in der Nachbarschaft „weitergeben“ möchten, sollten Sie also die Zeit und das Geld für eine Immobilienanzeige aufwenden: Meldet sich über diesen Weg nur ein ernsthafter Kaufinteressent, haben Sie die Kosten in jedem Fall wieder heraus.

Eine Immobilienanzeige auf einem Portal wie Immobilienscout24 oder Immowelt kostet für den Verkauf von privat etwa 50 bis 300 Euro (Stand: März 2019). Sofern Sie in der Suche weiter oben erscheinen oder die Anzeige hervorheben möchten, können Sie dies kostenpflichtig buchen.

Rechnen Sie für Ihre Anzeige ohnehin mit einer hohen Nachfrage, dann können Sie getrost eine kurze Frist wählen und auf die Zusatzleistungen verzichten. Auch eine Platzierung auf mehreren Portalen dürfte sich dann erübrigen: Kaufinteressenten gehen so oder so über alle relevanten Plattformen. Insgesamt liegen die Kosten dann bei weniger als 100 Euro.

Andererseits: Zieht sich die Vermarktung über mehrere Monate und nutzen Sie alle Möglichkeiten der Plattformen, so steigen die Kosten rasch an, und Sie kommen irgendwann in den vierstelligen Bereich.

Auch wenn Sie über die Plattformen Ihre Anzeigen sehr weit verbreiten können: Überlegen Sie sich in jedem Fall auch Wege, wie Sie Ihre Verkaufsabsichten auch vor Ort streuen. Das können Handzettel sein, ein Aushang im örtlichen Supermarkt, ein Verkaufsschild am Haus selbst oder nur ein nettes Gespräch in der Nachbarschaft. Erstaunlich viele Leser haben auch die kostenlosen Anzeigenblätter.

Manche Hausverkäufer sind bei dieser Vermarktung vor Ort eher zurückhaltend. Sie können aber (fast) sicher sein: Wenn Sie die Information nicht selbst verbreiten, werden Sie spätestens dann von Ihren Nachbarn angesprochen, wenn Ihre Anzeige im Internet erscheint. Besser, Sie haben dann bereits eine Kommunikationsstrategie.

Schritt 6: So reagieren Sie professionell auf Anfragen

Wenn Sie Ihre Verkaufsabsichten über die klassischen Wege wie Anzeigenblätter oder einen Aushang verbreiten, werden Sie in der Regel nicht allzu viele Anrufe erhalten. Anders sieht das aus, wenn Sie sich auf die große Verkaufsfläche des Internets begeben. Ähnlich wie beim Verkauf privater Pkws arbeiten sowohl professionelle Anbieter als auch potenzielle Käufer heutzutage mit festen Suchaufträgen: Sobald eine Immobilie neu auf den Markt kommt, reagieren Profis innerhalb von Minuten. Überlegen Sie sich also gut, ob Sie eine Telefonnummer angeben oder zunächst nur eine Kontaktaufnahme per E-Mail erlauben.

Häufig kommen die ersten Anfragen von Maklern. Da Sie sich an dieser Stelle entweder den Makler bereits selbst ausgesucht haben oder von privat verkaufen, können Sie diese Anfragen ruhig schriftlich sammeln und kurz beantworten.

Wenn Sie selbst vermarkten, ist es durchaus überlegenswert, sich für den Hausverkauf eine separate Sim-Karte ohne Vertrag mit eigener Telefonnummer zuzulegen. Auf diese Weise landen nicht alle Anfragen auf Ihrem privaten Telefon, und Sie können das „Verkaufstelefon“ zu unpassenden Zeiten abschalten.

Bereiten Sie sich für das Ersttelefonat vor: Zwei bis drei Fragen stellen fast alle Anrufer.

  1. Wie ist die genaue Adresse?
  2. Wann kann man sich das Haus ansehen?
  3. Geht noch was beim Preis?

Bevor Sie diese Fragen beantworten und gleich einen Termin vereinbaren, sollten Sie herausfinden, wie ernsthaft das Kaufinteresse der anderen Seite wirklich ist. Eine Besichtigung zu organisieren, ist aufwendig und schränkt Sie bei Ihrer Alltagsplanung ein. Bieten Sie also nicht direkt einen Besichtigungstermin an, sondern machen Sie deutlich, dass Sie als Verkäufer gern Ihr Gegenüber besser kennenlernen wollen, bevor Sie ihn in Ihre Wohnung einladen. Stellen Sie also selbst Fragen wie:

  1. Was für eine Immobilie suchen Sie genau?
  2. Für wen suchen Sie die Immobilie?
  3. Wie lange suchen Sie schon?
  4. Von wo reisen Sie an?
  5. Haben Sie schon mit einer Bank über die Finanzierung gesprochen?
  6. An welchen Wochentagen könnten Sie zur Besichtigung kommen?

Wer hier keine Antworten liefern kann, will wahrscheinlich nur „mal schauen“. Nehmen Sie in diesem Fall erst einmal nur den Namen und die Telefonnummer des Interessenten auf und notieren Sie die Informationen aus dem Gespräch. Erläutern Sie, dass Sie die Anfragen erst einmal sammeln und sich dann gegebenenfalls selbst wieder für eine Terminvereinbarung melden. Mit diesem Vorgehen vermeiden Sie ergebnislose Besichtigungen.

Nehmen Sie bei Ihrem Gegenüber dagegen ein ernsthaftes Interesse wahr, sollten Sie kurzfristig einen Termin vereinbaren und natürlich auch nicht vergessen, die Fragen des Kaufinteressenten zu beantworten.

Schritt 7: So verhandeln Sie über den Kaufpreis

Klären Sie im ersten Schritt Ihre Verhandlungsposition: Je weniger Interessenten Sie haben, desto schwieriger ist sie. Bei einer attraktiven Immobilie an einem nachgefragten Standort müssen Sie nicht viel verhandeln: Sie können damit rechnen, dass sich genügend Interessenten melden, die bereit sind, den geforderten Kaufpreis zu zahlen. Haben Sie mehrere Interessenten, können Sie den Verkaufspreis sogar noch weiter erhöhen oder sich aus den Interessenten den passenden Käufer aussuchen.

Allerdings gibt es auch Regionen in Deutschland, in denen die Nachfrage nach Immobilien eher gering ist. Das schlägt sich zunächst einmal in den Angebotspreisen nieder, im nächsten Schritt aber auch bei den Kaufverhandlungen. Wenn Sie nur eine geringe Nachfrage erwarten, sollten Sie vorab Ihre persönliche Schmerzgrenze festlegen und den zeitlichen Horizont abstecken. Beantworten Sie sich vorab die Fragen:

  1. Bei welchem Preis unterhalb des Angebotspreises würde ich die Immobilie gerade noch verkaufen (und nicht weiter auf andere Interessenten warten)?
  2. Wie viel Zeit gebe ich mir (oder dem Makler) insgesamt, um die Immobilie zu verkaufen?

Sie klären also für sich, was Ihnen wichtiger ist: ein zügiger Verkauf oder ein angemessener Preis. Ihre Schmerzgrenze sollten in jedem Fall so gesetzt sein, dass ein Verkauf zu diesem Preis wirklich eine schmerzliche Erfahrung ist. Gehen Sie also nicht sofort auf ein Kaufangebot zu diesem Preis ein, sondern verhandeln Sie zunächst weiter ausgehend von Ihrem Angebotspreis.

Wie Sie den zeitlichen Horizont ansetzen, hängt sehr von Ihrer persönlichen Situation ab. Wer etwa als Erbe die Immobilie kurzfristig zu Geld machen möchte, wird voraussichtlich mehr Zugeständnisse beim Preis machen, als jemand, der sich mehr Zeit gegeben hat.

Falls Sie beim Projekt Hausverkauf ohnehin einen langen Atem haben, können Sie in den ersten Wochen der Vermarktung erst einmal Erfahrungen sammeln und allenfalls kleinere Zugeständnisse beim Preis machen. Schließlich haben Sie Ihren Angebotspreis gut recherchiert. Bleibt der Erfolg aber aus, sollten Sie nach einigen Wochen nüchtern Bilanz ziehen:

  1. Wie lange haben Sie das Haus oder die Wohnung bereits angeboten?
  2. Wie war die Nachfrage bisher?
  3. Sind bereits Verhandlungen am Preis gescheitert?
  4. Wie hoch ist vor diesem Hintergrund Ihre aktuelle Schmerzgrenze, also der Preis, zu dem Sie beim nächsten Mal gerade noch verkaufen würden?

Wichtig ist: Auch wenn Sie einen Makler beauftragt haben (und dieser den Auftrag gern zu einem Ende bringen möchte): Die letzte Entscheidung darüber, ob Sie die Immobilie verkaufen, liegt bei Ihnen.

Schritt 8: So bereiten Sie den Notartermin vor

Auch wenn viele Menschen es so empfinden: Ein Handschlag auf die Einigung bedeutet nicht, dass der Vertrag bereits besiegelt ist. Dazu muss vielmehr ein Kaufvertrag aufgesetzt und notariell beurkundet werden.

Nach der mündlichen Einigung können sich also beide Seiten noch umentscheiden und das Geschäft absagen: Verkürzen können Sie diese Phase der Unsicherheit, indem Sie den Käufer direkt nach der mündlichen Einigung bitten, einen Notar zu beauftragen. Falls das Geschäft später doch noch scheitert, ist so sichergestellt, dass der verhinderte Käufer die entstandenen Kosten trägt.

Der Notar erstellt den Kaufvertrag und setzt einen Termin für die Beurkundung fest. Allerdings sollen die Vertragsparteien ausreichend Gelegenheit haben, den Vertragsentwurf zu prüfen.

Bei sogenannten Verbraucherverträgen legt der Notar deshalb den Parteien im Regelfall mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin einen Vertragsentwurf vor. Damit diese Regel gilt, muss allerdings eine der Vertragsparteien Verbraucher und eine Unternehmer sein. Bei einem Verkauf von privat an einen privaten Käufer gilt diese Frist daher nicht. Allerdings wird auch in diesem Fall der Notar darauf achten, dass beide Seiten genügend Zeit haben, alle Aspekte des Verkaufs zu überlegen und zu prüfen.

Rechnet man noch etwas Bearbeitungszeit beim Notar hinzu, vergehen also auch bei einem Kauf von privat an privat einige Tage bis einige Wochen, bis der Vertrag beurkundet ist.

Gerade wenn sich abzeichnet, dass bis zur Beurkundung noch Wochen vergehen, können Sie die mündlich getroffene Einigung mit dem Käufer noch etwas verbindlicher machen, indem Sie Sie eine sogenannte Reservierungsvereinbarung schließen.

Mit einer solchen Vereinbarung können Sie Ihr Gegenüber zwar nicht endgültig zum Kauf verpflichten, aber immerhin festhalten, dass Sie Ihre Verkaufsaktivitäten für eine bestimmte Zeit einstellen. Im Gegenzug zahlt der zukünftige Käufer eine Reservierungsgebühr von zum Beispiel 10 Prozent der üblichen Maklerprovision. Kommt der Kaufvertrag später zustande, erhält der Käufer diese Gebühr erstattet.

Bei allen Versuchen, den Verkauf verbindlich zu machen, sollten Sie als Verkäufer immer bedenken, dass auch die finanzierende Bank noch ein Wort mitredet. Hat etwa der Hauskäufer in den Verhandlungen sein Budget überschritten, kann der Verkauf immer noch an der Finanzierung scheitern.

Zur Sicherheit sollte der Käufer den Notar im notariellen Kaufvertrag deshalb bevollmächtigen, die Vormerkung im Grundbuch wieder löschen zu lassen, falls der Vertrag wegen Nichtzahlung des Kaufpreises rückabgewickelt werden muss. Die Vollmacht erteilt also der Käufer; Sie als Verkäufer sollten aber sicherstellen, dass sie in den Vertrag aufgenommen wird.

Schritt 9: So organisieren Sie Übergabe und Zahlung des Kaufpreises

Hat der Käufer den notariellen Kaufvertrag unterschrieben, haben Sie als Verkäufer Ihr Ziel fast erreicht. Anschließend müssen Käufer und Verkäufer ihre Pflichten aus dem Vertrag allerdings noch erfüllen. Sie als Verkäufer übergeben die Immobilie und ermöglichen die Eigentumsumschreibung auf den Käufer, dieser wiederum zahlt den Kaufpreis.

Um die einzelnen Schritte der Eigentumsumschreibung kümmert sich im Wesentlichen der Notar. Ihre Aufgabe als Verkäufer ist es vor allem, die Übergabe der Immobilie zum vertraglich vereinbarten Datum vorzubereiten. Tatsächlich übergeben sollten Sie allerdings erst, wenn das Geld des Käufers auch tatsächlich auf Ihrem Konto eingetroffen ist. Es gilt der Grundsatz: „Ware (nur) gegen Geld“.

War Ihr Haus noch nicht vollständig abbezahlt, erhält die Bank zunächst das Geld, das Sie ihr noch schulden, und nur der Rest landet auf Ihrem Konto. Anders als in der Vergangenheit wird das Geld fast immer direkt überwiesen, ein treuhänderisch vom Notar geführtes Konto (sogenanntes Notaranderkonto) wird heutzutage nur noch in Fällen eingesetzt, in denen ein sogenanntes berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Verkäufer die Immobilie vorzeitig übergeben möchte oder wenn mehrere Banken die Immobilie finanziert haben.

Ist der Kaufpreis dann auf Ihrem Konto, informieren Sie den Notar darüber, und er stellt sicher, dass der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Gleichzeitig übergeben Sie dem neuen Käufer das Haus oder die Wohnung. Damit gehen die Lasten und Gefahren auf den Käufer über. Das bedeutet: Er trägt von da an die Kosten und haftet als Eigentümer.

Die wichtigsten Punkte sollten Sie in einem Übergabeprotokoll (ähnlich wie bei einer Übergabe einer Mietwohnung) festhalten:

  1. Anzahl und Art der Schlüssel
  2. Zählerstande für Strom, Wasser und Heizung
  3. Noch anstehende Arbeiten mit Zuständigkeit und Fristen

Mit den Unterschriften unter dem Übergabeprotokoll haben Sie Ihren Hausverkauf abgeschlossen, hoffentlich innerhalb weniger Monate und ohne wehmütigen Blick zurück.

Was sollten Sie beim Hausverkauf noch beachten?

An dem reinen Verkaufsprozess, wie wir ihn bis hierher beschrieben haben, hängen zusätzlich noch einige rechtliche Fragen, die wir abschließend skizzieren wollen.

Miteigentümer

In diesem Ratgeber sind wir bisher davon ausgegangen, dass Sie Alleineigentümer des Hauses oder der Wohnung sind. Kommt ein Miteigentümer dazu, benötigen Sie jeweils dessen Zustimmung. Ist etwa Ihr Ehepartner Miteigentümer und sind Sie sich einig, ist das kein Problem. Allerdings sind sich Ehepartner häufig ja gerade nicht einig, etwa nach einer Trennung. Miteigentümer gibt es auch, wenn Sie die Immobilie etwa gemeinsam mit Geschwistern geerbt haben. Will dann nur ein Mitglied dieser Erbengemeinschaft nicht verkaufen, ist kein geregelter Verkauf von privat möglich.

Ohne Zustimmung Ihrer Miteigentümer können Sie die Gemeinschaft nur zwangsweise aufheben, über eine Teilungsversteigerung. Dazu stellen Sie einen Antrag beim zuständigen Amtsgericht. Liegen alle Voraussetzungen vor, ordnet das Gericht die Zwangsversteigerung an. Sowohl mit Blick auf den Verkaufspreis als auch für das Verhältnis zu den Miteigentümern ist die Zwangsversteigerung wahrscheinlich nur eine Notlösung.

Steuern auf den Verkaufserlös

Bei diesem Thema geht es vor allem um die bekannte Zehn-Jahres-Frist: Vergehen zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre (gerechnet ab Datum der notariellen Beurkundung), bleiben die Veräußerungsgewinne steuerfrei. Diese Regel gilt für alle vermieteten Immobilien. Nutzen Sie die Immobilie dagegen selbst, so gelten noch günstigere Regeln: Wer etwa durchgehend zwischen Kauf und Verkauf in der Immobilie gewohnt hat, muss einen Gewinn (unabhängig von der Dauer) ebenfalls nicht versteuern. Steuerlich gelten weitere Regeln zu privaten Veräußerungsgeschäften.

Verkauf einer vermieteten Immobilie

Ist die Immobilie vermietet, ergeben sich eine Reihe rechtlicher Fragen: vom Übergang des Mietvertrags bis zum möglichen Vorkaufsrecht des Mieters. Als Verkäufer müssen Sie vor allem bedenken, dass das laufende Mietverhältnis auch nach einem Verkauf weiterläuft („Kauf bricht nicht Miete“). Das kann ein Vorteil sein, wenn der Käufer eine Kapitalanlage sucht, mindert aber den Verkaufspreis, wenn der Käufer später selbst einziehen möchte. Der Auszug eines Mieters ist daher immer ein Anlass, kurz auch über einen möglichen Verkauf nachzudenken.

Die Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches über das Vorkaufsrecht des Mieters sind dagegen nur dann relevant, wenn Sie vermietete Wohnräume in Eigentumswohnungen umwandeln und dann an einen Dritten außerhalb der Familie verkaufen wollen. Trifft dies zu, müssen Sie den Mieter unverzüglich über den Inhalt des Kaufvertrags informieren. Sonst kann der Mieter später Schadensersatz fordern.

Ablösung des alten Baukredits

Wollen Sie Ihren Baukredit vorzeitig zurückzahlen, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Vermeiden können Sie diese nur, wenn Sie sich zeitnah eine neue Immobilie zulegen und den alten Kredit mit der neuen Sicherheit fortführen (Objekttausch) oder wenn der neue Käufer den alten Kredit übernimmt (Schuldnertausch). 

Beide Fälle dürften in der Praxis eher selten vorkommen, denn es muss jeweils alles passen: Bei einem Schuldnertausch muss der alte Baukredit für den neuen Schuldner günstig sein. Angesichts der historisch niedrigen Hypothekenzinsen ist das eher unwahrscheinlich. Bei einem Objekttausch muss etwa der Beleihungswert der neuen Immobilie zu der noch offenen Restschuld passen.

Statt auf Biegen und Brechen an dem alten Baukredit festzuhalten, dürfte es meistens günstiger sein, die Vorfälligkeitsentschädigung niedrig zu halten und sich dann (bei Bedarf) einen neuen günstigen Immobilienkredit zu sichern.

Autor
Dirk Eilinghoff

Stand: 10. April 2019


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