Wie eine Immo als Anlage bewerten?

Hallo, ich tu mir gegenwärtig noch etwas schwer das Konzept Immobilie als Investment gut genug zu verstehen um in meinen Gedanken weiter zu kommen.

Ich habe mir in verschiedenen Regionen die für mich persönlich in Frage kommen Kaufpreise und Mietpreise angesehen und etwas gerechnet und Recherchiert. In vielen der Regionen kann das Immo-Investment nur ein "zocken" auf Wertsteigerung sein da die Mieteinnahmen die Kreditrate nur unterstützen aber erstmal kein positiven Cashflow erzeugen. Für mich damit nicht interessant.

In einer Region die wohl in das C-Level eingeordnet werden muss sieht die Sache anders aus.

Als Beispiel hierzu ein Fall der mit KI zusammengefasst ist:

Kennzahlen & Rendite

• Kaufpreis: 320.000 €
• Wohnfläche: 335 m² (6 Einheiten: 32 m², 42 m², 2x 91 m², 47 m², 32 m²)
• Kaufpreis pro m²: 955 €/m²
• Mieteinnahmen (Ist): 20.940 € p.a. (ca. 5,21 €/m² Kaltmiete)
• Bruttomiethrendite: 6,54 %
• Kaufpreis-Faktor: 15,28-fache Jahreskaltmiete

Vorteile

• Solide Rendite: Eine Bruttomietrendite von über 6,5 % ist im aktuellen Zinsumfeld ein positiver Cashflow-Treiber.
• Günstiger Quadratmeterpreis: Mit unter 1.000 €/m² ist die Substanz im Einkauf preiswert.
• Modernisierungen erfolgt: Dach neu gedeckt, Fassade verputzt/gestrichen, Fenster erneuert und Gaseinzelthermen schrittweise ausgetauscht.
• Guter Energieverbrauch: 77 kWh/(m²*a) (Klasse C) ist für Baujahr 1926 ein hervorragender Wert.
• Risikostreuung: Durch 6 Wohneinheiten verteilt sich das Leerstandsrisiko deutlich besser als bei wenigen großen Einheiten.

Risiken & Einwände

• Miethöhe / Steigerungspotenzial: Die Ist-Miete von ~5,20 €/m² Spanne spiegelt das eher strukturschwache Mietniveau wider. Große Sprünge bei Mietsteigerungen sind oft nur schwer durchzusetzen.
• Gaseinzelthermen: 6 getrennte Heizthermen bedeuten 6 Wartungsverträge und mittelfristig 6 Einheiten, die bei einem Technologiewechsel (z. B. auf Wärmepumpe) aufwendig umgerüstet werden müssen.
• Kaufnebenkosten & Makler: Die Nebenkosten liegen bei ca. 10,26 % (Kaufpreis 320.000 € -> Gesamtkosten ca. 352.800 € inklusive 4,76 % Courtage).
• Standort : Zwar solide Infrastruktur, aber historisch eher stagnierende Bevölkerungs- und Mietpreisentwicklung. Fokus liegt hier rein auf dem laufenden Cashflow, weniger auf Spekulation auf Wertsteigerung.

Kalkulationsbeispiel (Beispielrechnung)

Was ich hier nicht so richtig verstehe. Nach Abzug der Kosten und Kreditrate bleiben mir am Ende die genannten 1792€ übrig. Das ist ja quasi was man eigentlich will. Man leiht sich Geld investiert dieses auf lange Zeit und am Ende bleibt dabei etwas übrig was man für sonstiges Ausgeben kann und das wäre so ja schon ab Jahr 1.

Nur mir scheint das irgendwie zu einfach, übersehe ich etwas? Steuer etc. muss ich noch mit rein nehmen, aber kann damit ggf. auch absetzen?

Danke für euren input. Dass wegen dieser Frage die immo nicht geeignet ist stimmt vielleicht jetzt. Ich hatte aber schon gehofft genug wissen aufzubauen das zu ändern

In der besagten C-Region wären es ca. 15-20 Jahresmieten.

Also wäre hier ein nötiger Schritt die kommenden Kosten und Problem zu sichten und das einzugreifen. Stichwort Wärmepumpen oder ähnliches.

Zitat von Anleger1985

Vermutlich ist ein Wertpapierdepot stressfreier.
Kleine Einheiten, häufiger Wechsel?? Wer managed diese jedes Mal? Standort hört sich nicht so toll und zukunftssicher an? Was ist, wenn die Hälfte irgendwann mal leer steht und das Gebäude niemand mehr haben will? Wer "verwaltet" das Ganze bei Handwerkerterminen, Notfällen, Hausgeldabrechungen, etc.??

Verwaltung und Management mach ich natürlich selber. sass sas wertpapierdepot besser ist kann sein muss aber nicht am ende geht es auch Diversifikation.

Zitat von Newb

Mir erscheint das zu gut.

- Folgende Gedanken: Bei so einem geringen m2 Preis sind die Instandhaltungskosten im Verhältnis zur Investitionssumme recht hoch.

- Bist Du sicher, dass Du die Wohnungen nachhaltig in der Lage vermietet bekommst?

- Mir scheint hier die ein oder andere Überraschung im Objekt zu liegen. Bist Du sicher, dass hier in der nächsten Zeit keine größere Maßnahme ansteht?

- Zur Gas-Etagenheizung würde ja schon was geschrieben.

- Wenn Du das Immogame spielen willst, ist so eine Immobilie die Chance. Mir wäre das zu heiss. Aber deswegen werde ich wohl auch nie über ein Immobilienimperium verfügen ;).

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also beim gezeigten Beispiel weis ich nicht mehr wie derzeit im Exposé steht.

Man muss/sollte aber einen fiktiven Wert zur Berechnung ansetzen der Sanierungsmaßnahmen berücksichtigt, z.b. wie die Gasheizungen

Ansonsten, ob man die Wohnungen dauerhaft nachhaltig vermieten kann? ich denke ja aber natürlich ist es auch ein Risiko. Eben ein anderes Risiko wie beim Etf

Ist eben eine C-Region. Die sind eben spürbar günstiger und natürlich riskanter. Du kannst mit deiner Aussage recht haben, es kann aber auch anders kommen und aus der C-Region wird eine B-Region.

Nein wird es nicht