Immobilienbewertung Was bestimmt den Wert einer Immobilie?

Es gibt Situationen im Leben, in denen Du den Wert einer Immobilie möglichst genau und von offizieller Seite benötigst. Das ist etwa der Fall, wenn Du Dich mit Deinen Miterben über den Wert der geerbten Immobilie streitest. Auch wenn Du Dein Haus oder Deine Wohnung verkaufen möchtest, musst Du einen Wert festlegen. Manchmal ist es aber auch einfach nur interessant, eine Einschätzung über den Wert zu erhalten, und das am besten kostenlos. Welcher Weg für Deine Situation der passende ist, zeigen wir Dir in diesem Ratgeber.

Bevor Du einen Wert festlegst, solltest Du Dir erst einmal klar darüber werden, um welchen Wert es eigentlich gehen soll. Beim Thema Immobilienbewertung begegnen Dir eine Reihe von Werten. Meistens geht es um den Verkehrswert oder den Marktwert. Die beiden Begriffe liegen eng beieinander, begegnen Dir aber in unterschiedlichen Zusammenhängen.

Wird eine Immobilie offiziell bewertet, etwa für ein Gerichtsverfahren, geht es um den Verkehrswert, also den Wert, der – rechtlich gesprochen – im normalen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Der Verkäufer bietet die Immobilie also aus freien Stücken an, und der Käufer handelt vernünftig, hat sich demnach nicht bereits in die Immobilie verguckt. Der Verkehrswert solle „ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse“ bestimmt werden, heißt es dazu etwa im Baugesetzbuch (§ 194 BauGB).

Eng verwandt mit dem Verkehrswert ist der Marktwert, also der Wert, den die Immobilie unter den aktuellen Marktverhältnissen erzielen kann. Ein Investor oder der Makler spricht deshalb eher vom Marktwert. 

Wichtig ist, dass alle Bewertungen am Ende nur eine Schätzung sind. In einem rechtlichen Verfahren – wenn es also etwa um den Wert eines Nachlasses geht – hilft diese Schätzung dann den Beteiligten, die Rechtsfrage zu lösen. Möchtest Du Deine Immobilie dagegen verkaufen, hilft Dir die Bewertung, den Angebotspreis festzulegen. Es geht also immer darum, was eine Immobilie objektiv wert sein könnte, nicht darum, was sie Dir wert ist. 

Den Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie festzustellen, ist nicht einfach. Anders als das neueste Modell eines Smartphones, das Du bei verschiedenen Händlern kaufen kannst, gibt es von einer Immobilie nur jeweils eine. Und selbst wenn etwa zwei identische Fertighäuser mit gleicher Ausstattung aufgebaut werden, können sie einen sehr unterschiedlichen Wert haben, je nachdem, wo sie stehen. Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren für die Bewertung.

Außer der Lage gibt es noch eine lange Liste weiterer Faktoren oder Merkmale, die in die Wertermittlung einfließen können. Hier eine Auswahl:

• Art der Immobilie: Wohnung oder Haus, Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte
• Wohnfläche
• Grundstücksfläche
• Anzahl der Etagen
• Zahl der Zimmer
• Zahl der Badezimmer
• Keller, Balkon, Terrasse
• Stellplätze
• Baujahr
• Energieeffizienklasse
• allgemeiner Zustand

Eine Liste von Merkmalen, die die Bewertung beeinflussen, findet sich auch in Paragraf 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Aus diesen Merkmalen lassen sich dann mithilfe der drei Verfahren – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren – die übergeordneten Werte ableiten. Wie das genau funktioniert, liest Du im folgenden Abschnitt.

Den Verkehrswert oder Marktwert kannst Du mithilfe einiger Leitfragen selbst ableiten. Diese Fragen stehen für unterschiedliche Bewertungsverfahren:

• Welche Immobilien mit ähnlichen Merkmalen wurden in der letzten Zeit in Deiner Wunschregion verkauft und zu welchem Preis? Mit diesem Maßstab greifst Du auf das Vergleichswertverfahren zurück.
• Welche Mieteinnahmen könntest Du mit der Immobilie aktuell erzielen? Wenn Du Deine Bewertung mit dieser Frage beginnst, wendest Du das Ertragswertverfahren an.
• Was würde es kosten, das Haus oder die Wohnung im aktuellen Zustand auf diesem Grundstück neu zu bauen, etwa nach einem Brand? Dieser Gedanke steckt hinter dem Sachwertverfahren.

Diese drei Verfahren, die Du Dir selbst herleiten kannst, führen jeweils zu eigenen Werten. Im Idealfall liegen sie recht eng beieinander. Der gefundene Wert ist dann der Verkehrswert. Die Werte können aber auch auseinanderfallen. Dies ist etwa der Fall, wenn in der Umgebung eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen herrscht, so dass auch alte Wohnungen teuer vermietet werden können. Dann liegt der Ertragswert wahrscheinlich über dem Sachwert. Als Bewerter musst Du dann entscheiden, welcher Wert ausschlaggebend sein soll. Professionelle Gutachter greifen dann auf ihre Erfahrung und Marktkenntnis zurück. Bewertest Du dagegen selbst, musst Du auch dieses Problem selbst lösen, etwa, indem Du den Sachwert zur Seite legst und aus dem Ertragswert und dem Vergleichswert eine Wertspanne ableitest.

Die drei genannten Verfahren sind übrigens auch in der gesetzlichen Regelung der Immobilienbewertung (ImmoWertV) aufgeführt. Diese Verordnung kommt zum Einsatz, wenn etwa ein Gutachter oder eine Gutachterin in einem gerichtlichen Verfahren den Wert eines Grundstücks samt Immobilie bestimmen soll.

Je nachdem, ob Du in einem Rechtsstreit einen offiziell festgestellten Wert benötigst oder den Angebotspreis für einen Verkauf festlegen möchtest, solltest Du für die Bewertung unterschiedliche Wege einschlagen. Grundsätzlich kannst Du die Immobilie entweder

• selbst bewerten oder
• kostenlos von einem Makler und Immobilienplattformen bewerten lassen oder
• sie kostenpflichtig von einem Gutachter bewerten lassen.

Wie die unterschiedlichen Wege funktionieren und was sie auszeichnet, erklären wir Dir in den kommenden Abschnitten. Hier schon mal eine Tabelle, die Dir die Unterschiede zwischen der eigenen Bewertung und der durch Gutachter, Makler und Portale verdeutlicht.

So findest Du heraus, wer eine Immobilie bewertet 

Quelle: Finanztip, eigene Übersicht (Stand: 23. Juli 2024)

Mit dem Aufkommen der großen Immobilienportale ist der Markt für Häuser und Wohnungen in den letzten Jahren viel transparenter geworden. Heutzutage kannst Du mit relativ wenig Aufwand eine Vorstellung davon entwickeln, was eine Immobilie in etwa wert sein könnte. Das ist natürlich kein gutachterlich festgestellter Wert, aber in jedem Fall eine grobe Schätzung, die Dir vielleicht schon genügt. 

Außer den Immobilienportalen solltest Du vor allem die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte kennen. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen unterschiedliche Berichte und Daten über die regionalen Immobilienmärkte. Im Unterschied zu den Immobilienportalen nutzen sie die Daten notariell beurkundeter Käufe. Wir zeigen Dir zunächst den Weg über die Immobilienportale und erläutern Dir dann im nächsten Kapitel die Berichte der Gutachter und Gutachterinnen.

Du kannst über Immobilienportale selbst recherchieren

Um mithilfe von Portalen zu Deinem Schätzwert zu kommen, verfolgst Du einfach auf den Immobilienportalen über einige Monate die Angebote in Deiner Wunschregion. Über Filter schränkst Du die Angebotsfülle ein. Du suchst also bei Grundstücks- und Wohnungsgröße, Baujahr und allen anderen Merkmalen Angebote, die ähnliche Werte aufweisen wie Deine Immobilie. Wenn Du dies über drei bis sechs Monate regelmäßig machst, siehst Du, zu welchen Preisen einzelne Immobilien angeboten werden und wie lange sie auf der Plattform sind. Im Prinzip wendest Du also das Vergleichswertverfahren an, um den Hauswert zu ermitteln.

Ein Beispiel: Jens hat vor 20 Jahren eine Neubauwohnung am Ortsrand von Münster in Westfalen gekauft, in der er selbst lebt. Jetzt überlegt er, die Immobilie zu verkaufen. Er gibt zunächst auf dem Immobilienportal ein, dass er eine Wohnung in Münster zum Kauf sucht, denn er möchte ja Angebotspreise herausfinden. Bei größeren Städten kann er die Lage noch weiter eingrenzen, etwa auf einen bestimmten Bezirk. Da er aber nicht weiß, wie viele Angebote es gibt, bleibt er zunächst bei der Ortsangabe und legt auch noch einen Umkreis von 15 Kilometer zugrunde. 

Die Wohnfläche seiner Wohnung beträgt 70 Quadratmeter. Er gibt für seinen Vergleich der Wohnfläche eine Spanne von 60 bis 80 Quadratmeter vor und zwei bis drei Zimmer. Über weitere Filter – wie etwa das Baujahr oder die Energieeffizienzklasse – kann er die Suche weiter eingrenzen. Neubauprojekte schließt er aus. Ebenfalls über einen Filter stellt er sicher, dass er nur unvermietete Wohnungen angezeigt bekommt. Für die neun Wohnungen, die dann noch bleiben, stellt er enorme Preisunterschiede fest: Die Quadratmeterpreise findet er direkt unter den Angebotspreisen. Sie schwanken zwischen 2.000 und 8.000 Euro. Immerhin zwei Wohnungen haben ähnliche Merkmale wie seine eigenen vier Wände. Der Quadratmeterpreis liegt bei 5.000 Euro. Er setzt diese beiden Wohnungen auf die Merkliste und speichert seine Suchkriterien. In den kommenden Wochen wird er die Suche mehrfach wiederholen. Bliebe es bei den 5.000 Euro pro Quadratmeter, käme er für seine 75 Quadratmeter auf einen Angebotspreis von 375.000 Euro.

Du kannst das Ertragswertverfahren nutzen

Wenn Dir die Eigenrecherche über Immobilienportale nicht reicht, kannst Du Dich auch grob am Ertragswertverfahren orientieren – oder es als zweites Verfahren hinzunehmen. Dazu ermittelst Du zunächst die Kaltmiete, also die Miete ohne Nebenkosten, die Du für eine vergleichbare Wohnung oder ein vergleichbares Haus aktuell zahlen müsstest. Auch hier kannst Du wieder auf die Immobilienportale zurückgreifen, allerdings gehst Du dann über „Wohnung mieten“. Die Monatskaltmiete für vergleichbare Immobilien rechnest Du dann auf das Jahr um, indem Du den Monatswert mal zwölf nimmst. Auf diesen Wert wendest Du dann einen Faktor an, den sogenannten Vervielfältiger. Der Vervielfältiger heißt auch Kaufpreisfaktor, Mietpreisfaktor oder Multiplikator. Für Wohnungen in den 127 größten Städten in Deutschland geht die Bundesbank etwa von einem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete von etwa 29 aus.

Auch dieses Verfahren lässt sich am Beispiel von oben erklären: Jens möchte seine Erkenntnisse aus dem Vergleichswertverfahren weiter absichern. Deshalb nutzt er zusätzlich das Ertragswertverfahren. Jens findet aus den Angeboten zur Neuvermietung Kaltmieten pro Quadratmeter von 13 bis 14 Euro. Daraus errechnet er eine monatliche Kaltmiete von 975 bis 1.050 Euro. Auf das Jahr gerechnet sind das 11.700 Euro bis 12.600 Euro. Diese beiden Werte multipliziert er mit 29. Er kommt so auf eine Spanne von 339.300 Euro bis 365.400 Euro. Der Angebotspreis, den er über die Vergleichsobjekte ermittelt hat, 375.000 Euro, liegt also knapp oberhalb dieser Spanne. 

Mit welchem Vervielfältiger Du aktuell im Durchschnitt rechnen kannst, und wie sich dieser Wert in den vergangenen 20 Jahren entwickelt hat, zeigt Dir diese Grafik der Bundesbank. Ein Wert von 30 bedeutet also, dass die Jahreskaltmiete 30 Mal in den Kaufpreis „passt“ oder Du als Käufer die 30-fache Jahresmiete für die Immobilie zahlst.

Ziehe die Berichte der Gutachterausschüsse heran

Die Gutachterausschüsse sind mit Immobiliengutachtern besetzt, die ihren regionalen Immobilienmarkt besonders gut kennen. Aufgaben und Tätigkeiten der Gutachterausschüsse sind in Paragraf 192 ff des Baugesetzbuches (BGB) geregelt. Wichtigste Aufgabe der Gutachterausschüsse ist es, sogenannte Kaufpreissammlungen zu erstellen. Da die Gutachterausschüsse auf Ebene der Bundesländer geregelt werden, sind die Zuständigkeitsgebiete der jeweiligen Ausschüsse unterschiedlich groß. Ein umfassender, jährlich erscheinender Bericht ist der Immobilienmarktbericht Deutschland, den der Arbeitskreis der oberen Gutachterausschüsse herausgibt. Wichtiger für den regionalen Immobilienmarkt sind allerdings die Grundstücksmarktberichte, die die Gutachterausschüsse jährlich veröffentlichen. Da die Berichte auf Grundlage der Kaufpreissammlungen erstellt werden, erscheinen sie jeweils im Folgejahr des Berichtsjahres, also zum Beispiel 2024 für die Verkäufe und Käufe des Jahres 2023.

Was würde Jens aus unserem Beispiel tun? Über eine Suche im Internet nach „Grundstücksmarktbericht Münster“ findet Jens den Grundstücksmarktbericht 2024 für das Berichtsjahr 2023. Unter dem Abschnitt für Wohnungs- und Teileigentum findet er den mittleren Preis für den Weiterverkauf in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, eingeteilt nach der Restnutzungsdauer. Für seine 20 Jahre alte Wohnung am inneren Stadtrand nennt der Bericht einen Preis von 5.063 Euro pro Quadratmeter. Multipliziert er diesen Wert mit 75, seiner Wohnfläche, kommt er auf knapp 380.000 Euro. Würde Jens mit diesen Informationen seine Wohnung verkaufen wollen, liefern ihm das Vergleichswertverfahren und der Grundstücksbericht gute Argumente, dass er mit einem Angebotspreis von etwa 375.000 Euro den Marktwert abbildet.

Wenn Du nicht den langwierigen Weg über Angebotsvergleiche gehen möchtest, kannst Du eine zeitsparende Alternative nutzen: Makler und Immobilienportale bieten Dir an, Immobilien kostenlos zu bewerten. Meist machst Du dazu lediglich einige Angaben in einem Online-Rechner. Die Anbieter nutzen dann eigene Daten und externe Dienstleister, um aus Deinen Angaben einen Wert abzuleiten. 

Allerdings erhältst Du das Ergebnis nach unseren Recherchen erst dann, wenn Du abschließend Deine Kontaktdaten eingibst und einwilligst, dass Dich ein Immobilienmakler kontaktiert. Die Bewertung ist also für die Makler und Portale in erster Linie ein Mittel, Kontakt zu Eigentümern und Eigentümerinnen von Immobilien, und damit potenziellen Verkäufern, zu gewinnen. Im Ausgleich für Deine Einwilligung erhältst Du zunächst auch nur einen groben Schätzwert und keine substanzielle Bewertung. Erst, wenn Du den Hausverkauf konkret angehst, wird der Makler oder die Maklerin das Haus oder die Wohnung individuell bewerten und mit Dir über einen konkreten Verkaufspreis sprechen. 

Du solltest Dir allerdings im Klaren darüber sein, dass es den Maklern und Portalen darum geht, Deine Immobilie zu vermarkten, und dass Du unter einen gewissen Druck gerätst, den Verkauf auch wirklich anzugehen. Falls Du das nicht möchtest, solltest Du auf das Angebot lieber verzichten.

Wie bei der eigenen Bewertung kannst Du auch bei der Immobilienbewertung durch Makler nicht erwarten, dass Du den Marktwert genau triffst. Aber Du erhältst einen Schätzwert, mit dem Du dann über eine geeignete Vermarktungsstrategie nachdenken kannst.

Ein Gutachter oder eine Gutachterin bewertet die Immobilie kostenpflichtig im Auftrag des Kunden oder der Kundin. Das Gutachten gibt es in einer einfachen und einer besonders qualifizierten Ausführung.

Für ein einfaches Wertgutachten gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Die Berufsbezeichnung Gutachter ist gesetzlich nicht geschützt und auch der Umfang oder die Art des Gutachtens ist nicht festgelegt. So bieten Gutachter etwa „normale“ Gutachten oder auch Kurzgutachten an. Außerdem gibt es neben dem Gutachter auch noch die Bezeichnung „Sachverständiger“. 

Diese Offenheit zeigt sich auch bei den Kosten. Manche Gutachter und Gutachterinnen lassen sich zum Teil nach Aufwand bezahlen, rechnen also pro Stunde ab, andere machen den Preis am Immobilienwert fest. Aus diesem Grund ist die Preisspanne für ein Gutachten relativ groß: Sie reicht bei einzelnen Wohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäusern von wenigen Hundert Euro bis in den vierstelligen Bereich, also mehr als 10.000 Euro. 

Für Gutachter und Sachverständige gibt es allerdings erweiterte Bezeichnungen, die persönliche und fachliche Qualifikation sicherstellen sollen. Es gibt:

• öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige und
• zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige werden von den Industrie- und Handelskammern ernannt und geprüft. Die Bezeichnung ist gesetzlich geschützt. In gerichtlichen Verfahren wird daher ausschließlich auf diese nachweislich qualifizierten Sachverständigen zurückgegriffen. Falls Du Deine Immobilie von einem solchen Fachmann oder einer Fachfrau in Deiner Stadt bewerten lassen möchtest, findest Du sie im bundesweiten Verzeichnis der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen der IHK.

Die Zertifizierung nach DIN ist ein weiteres Qualitätsmerkmal. Die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 wird von der staatlichen Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) überwacht. Sachverständige, die sich nach dieser Norm zertifizieren lassen möchten, müssen einschlägige Berufs- oder Hochschulabschlüsse, mehrjährige Berufserfahrung und eine fachtheoretische Ausbildung nachweisen.

Von besonders qualifizierten Gutachtern und Gutachterinnen kannst Du also erwarten, dass sie mit den einschlägigen Methoden eine professionelle Bewertung erstellen. Im privaten Bereich wirst Du diesen Aufwand aber wahrscheinlich nur betreiben, wenn Du das Gutachten verwenden möchtest, um einen Rechtsstreit beizulegen oder zu vermeiden. Landet ein Streit vor Gericht, entscheidest Du aber meist gar nicht darüber, ob ein Sachverständiger eingeschaltet wird, sondern das Gericht ordnet dieses Vorgehen an, weil es das Gutachten als notwendiges Beweismittel ansieht.  

Wie bereits gezeigt, kannst Du nicht immer selbst entscheiden, ob und von wem Deine Immobilie bewertet wird. Für ein gerichtliches Verfahren stellt sich die Frage, ob Du selbst ein Gutachten beauftragen sollst, in der Regel nicht. Sofern Du diese Entscheidung aber selbst treffen kannst, geht es vor allem um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Dabei solltest Du mit Blick auf die drei möglichen Bewertungswege – selbst bewerten, Makler und Portale oder Gutachter – Folgendes bedenken: 

Als Verkäufer musst Du die Immobilie früher oder später ohnehin bewerten. Ohne Bewertung kannst Du ja keinen Angebotspreis festlegen. 

• Hast Du Zeit und Interesse, solltest Du die Immobilie zunächst selbst bewerten. 
• Eine Bewertung über Makler und Portale ist sicherlich eine Unterstützung. 
• Ein kostenpflichtiges Gutachten dürfte in den meisten Fällen eher überflüssig sein: Es kann zwar ein Vorteil sein, den geforderten Preis mit einem schriftlichen Gutachten zu belegen. Andererseits gibt es eine Reihe weiterer Faktoren, die bestimmen, ob Du die Immobilie am Ende zu diesem Preis verkauft bekommst, etwa die Zahl der Interessenten, wie zahlungsbereit sie sind, und wie lange die Vermarktung schon dauert. Ein Gutachten dürfte da kein wesentlich besserer Ausgangspunkt sein als ein gut hergeleiteter Angebotspreis.

Als Käufer bist Du wahrscheinlich ohnehin über einige Monate auf den Immobilienportalen unterwegs. 

• Den Weg über die kostenlose Bewertung durch Makler kannst Du in der Regel nicht gehen. Sie richtet sich ja an die Verkäufer. 
• Was ein Gutachten angeht, so bleibt Dir bei einem interessanten Angebot meist gar keine Zeit, und natürlich muss auch der Eigentümer zustimmen. 

Auch wenn Du also kein schriftliches Gutachten auf den Weg bringst, solltest Du bei bestehenden Immobilien möglichst immer einen sachkundigen Bekannten oder Sachverständigen mit zur Besichtigung nehmen. Das kann auch ein Handwerker, eine Bausachverständige, ein Energieberater oder eine Architektin sein. Für Dich geht es vor allem darum, bauliche Mängel und Schäden zu entdecken, die Dir nach einem Kauf Probleme machen könnten. Schaltest Du einen Profi ein, solltest Du den Umfang und die Kosten seiner Leistung möglichst genau besprechen.