Kauf DHH / wenig EK / kein Erbe

    Hallo ihr Lieben,

    aufgrund akuter Ratlosigkeit habe ich mich heute hier angemeldet um Ratschläge bzgl. meines privaten Vorhaben einzuholen.


    Vorhaben:

    Kauf einer Doppelhaushälfte von privat, BJ 2013, 10J Gasbrenntwerttherme mit 2x Solar, 120qm Wohn, 410qm Grundstück in 26188 inkl. Küche, Carport und Wintergarten für 329.000€ (endverhandelt).

    Basics:

    Sie (31), Er (33) mit Sohn (5 Monate).

    Es wird nichts geerbt, unser Eigenkapital beträgt zZ schlappe 76.000€, wovon ich ca. 56.000€ (entsprechen 89,87% Beleihung) in die Finanzierung einbringen möchte.

    Unsere Haushaltsrechnung habe ich als JPG angehangen.

    Hier enthalten sind alle unsere Kosten (Durchschnitt letzte 12 Monate).


    Bedenken:

    Meine Frau hat sich in das Haus verliebt und möchte gerne umziehen. Ich kann es mir auch gut vorstellen an besagtem Ort zu Leben.

    Da wir nichts erben und uns alles hart selber zusammensparen mussten, komme ich grade ins grübeln. Politisch wie wirtschaftlich passiert grade viel, like always.

    Wir haben in der Rechnung unsere Kosten sehr genau zusammengefasst (ja, es sind hohe Posten dabei).

    Das vorliegende Finanzierungsangebot zu 4,57% Sollzins mit 56k€ Eigenkapital und ca. 30 J Laufzeit schlägt mit 1.500€ zu buche und hinterlässt ein positiven Restbetrag im Haushalt von letztendlich 1.600€.

    Da ist ja eigentlich nur für Rücklage, Altersvorsorge, Instandsetzungen da - aber es macht mir trotzdem Sorge weil ich aktuell wesentlich höhere Sparsummen habe.

    • Wie seht ihr die Gesamtsituation?
    • Welche Laufzeit im Kredit würdet ihr wählen? Im Moment bin ich bei 30 Jahren, 1,57% Tilgung, 4,57% Zins, 56k€ EK bei 296k€ Darlehn.
    • Würdet ihr es machen beziehungsweise dem geringen Überschuss Haushaltsnetto? Wenn nein, was würdet ihr verändern oder wieso nicht tun?

    Ich bin sehr risikoängstlich und mag Sicherheiten. Diese lange Laufzeit verwirrt mich sehr und ich habe Angst für meine Familie eine falsche Entscheidung zu treffen die uns in ein finanzielles Fiasko stürzt.

    Ich würde mich sehr über Antworten freuen.

    Hallo Godman2 ,

    also 1600 € übrig nach Abzug des Kredits und aller Kosten? Das finde ich nicht schlecht.


    Sind die Gehälter oben in der Liste wirklich schon netto?


    Ich nehme an, dass ihr heute zur Miete wohnt und zu zweit mit Baby auf einer geringeren Fläche wohnt. Ihr habt daher geringere Kosten v.a. bei der Heizung und vermutlich auch bei der Grundsteuer. Hier nimmt inzwischen bei vielen das Wasser für die Gartenbewässerung einen relevanten Teil der Kosten ein, weil es im Sommer heiß ist und monatelang nicht oder kaum regnet. Das ist bei dir evtl. anders. Bei der Heizung würde ich einen Aufschlag planen (permanent steigender CO2-Preis) und berücksichtigen, dass ihr Rücklagen für das Wärmepumpengedöns braucht, für die Pumpe selbst aber vielleicht auch für Zusatzarbeiten (Dämmung, Heizung umbauen...).

    Falls ihr ein zweites Kind im Sinn habt, solltet ihr dafür auch eine entsprechende Position in die Liste schreiben. Die 450 € für die Betreuung klingen zu nächst viel, später wird diese Position niedriger, dafür fallen alle möglichen anderen Ausgaben rund um das Kind an.


    Wie ist denn die Immobiliensituation in dieser Region? Ich wohne in einem Ballungsgebiet, die Preise für Häuser, Wohnungen und die Mieten kennen nur eine Richtung. D.h. im Notfall könnte man hier verkaufen und kommt finanziell mit einem blauen Auge oder vielleicht sogar Gewinn raus. Wie wäre das bei dir?


    Ohne Immobilienkredit oder eine eigene Entscheidung treffen zu müssen, würde ich annehmen, dass die Zinsen in den nächsten 30 Jahren wieder sinken. Nach 10 Jahren kannst du jedoch kündigen, wenn die Konditionen für dich dann besser sind.

    Da müsst Ihr ja eine der günstigsteren Ecken erwischt haben. ;)

    Das Ganze klingt machbar, zumal die Raten über die Jahre immer leichter zu bestreiten sein sollten, eine gewisse Gehaltsentwicklung vorausgesetzt.

    Würde ich auch so sehen bezüglich Machbarkeit, zumal euch die Inflation und Lohnsteigerungen entgegen kommen. Sind die Einkommen netto und halbwegs „sicher“ oder teilweise noch befristet?


    Tipp: Überleg dir mal, ob es nicht Sinn macht, die Summe auf mehrere Finanzierungsbausteine aufzuteilen. Manche schlagen z.B. vor, nur die Hälfte auf z.B. 20/30 Jahre festzuschreiben, ein Viertel vll. auf 5-10 Jahre und ein letztes Viertel kurzfristig (z.B. 1 Jahr), um flexibler zu sein. Bei fallenden Zinsen kann man dann auch schon vor den erwähnten 10 Jahren reagieren, ähnlich bei Einkommenssprüngen, Kindergeburten etc. Das Risiko besteht hinsichtlich weiter steigender Zinsen, aber dafür profitierst du wie gesagt schneller bei fallenden Zinsen. Letztlich gleichst du dich etwas dem Durchschnittsmarktzins über die Laufzeit an und das bei deutlich höheren Gestaltungsmöglichkeiten…


    Lieben Gruß! FT-User

    Ok, ein seriöser Plan ist erstmal da.

    Jetzt würde ich die momentanen Ausgaben mit den oben beschriebenen gegenüberstellen, weiterhin schauen was an normalen Haus/Grundstückskosten auf euch zukommt. Weiterhin würde ich Minimum 200€ Rücklagen einrechnen. Insgesamt werden die Nebenkosten deutlich höher liegen als bei einer Wohnung zur Miete. Wenn das alles passt steht nach eurer Übersicht der Sache nichts im Wege. Wichtig ist natürlich noch eine Risikolebensversicherung damit im Fall der Fälle nicht alles dem Bach herunter geht. Als entscheidendes Kriterium sehe ich noch, dass es beide wollen und mit den daraus resultierenden Einschränkungen klar kommen. Als zusätzlicher Tipp wäre nur noch zu bemerken, Kreditangebote von mehreren Anbietern einzuholen, FT hat die Besten auf seiner Seite aufgelistet. Da machen selbst Prozentvorteile weit unter 1% sehr viel aus, ebenso die Möglichkeit der kostenfreien Zwischentilgung, manchmal hat man doch was übrig. Ansonsten viel Erfolg bei eurem Vorhaben!

    andiii_98: Die Gehälter sind netto und ohne Boni.

    Also das, was mtl wirklich bei uns ankommt.

    Die 2x 13. Gehälter wollen wir für die Sondertilgung nehmen, daher finden Sie im täglichen Leben keine Berücksichtigung.


    Die Situation ist wie folgt. Das Haus liegt in nächsten Ort zur Stadt Oldenburg, in 10 min ist man im Stadtkern. Der Ort ist modern und sehr beliebt für Familien. Vermutlich wird das Haus in 5 Jahren sehr viel mehr wert sein, da hier kaum was neues gebaut wird.


    FinanztipUser: Die Einkommen sind sicher. Ich bin Ingenieur in einem großen Flugzeug IGM Konzern, meine Frau in Teilzeit in einem asiatischen Konzern. Sie möchte sich verändern, dabei wird das Gehalt aber tendenziell nach oben verändern. Ich werde wahrscheinlich immer einen guten Job finden.

    Guter Tipp mit der Aufteilung. Grundsätzlich ist aber natürlich jetzt überlegen ob und in wie weit die Zinsen nicht in 10 Jahren eh geringer sein werden, wovon ich ausgehe, aber es nicht riskieren möchte mit geringerer Zinsbindung, da ich eh nach 10 Jahren rauskomme. Die Unterschiede der Sollzinsbindung zwischen 20 und 30 Jahren sind ca. 70 mtl. Muss man jetzt wissen ob es einem das wert ist. Schwierige Entscheidung.

    Wichtiger Hinweis: Die Tabelle im Anhang zeigt den zukünftigen Stand. Die Nebenkosten sind bewusst auf 500€ gesetzt (ca. 5€/qm) die Kreditrate von 1.500€ ist die zukünftige für das benannte Haus.

    Ich würde definitiv die längere Zinsbindung wählen, ärgerlich wenn die Zinsen fallen aber keine Existenz-Ängste wenn es in die entgegengesetzte Richtung geht. Ich kenne da noch Zeiten da waren es knapp unter 10%.

    Hallo Godman2,


    vieles haben meine Vorschreiber schon betont. Noch ein paar Ergänzungen.


    Sie kalkulieren mit 20k Kaufnebenkosten. Für mich sieht das etwas knapp aus. Haben Sie alles berücksichtigt? Und auch der Umzug selbst kostet Geld und vielleicht braucht man auch ein neues Möbelstück.


    Bei einem 10 Jahre alten Haus kann man unterstellen, dass noch keine größeren Reparaturen anstehen. Trotzdem, haben Sie das ausführlich geprüft?


    Können Sie sich vorstellen, mit Ihrem DH- Nachbarn auch noch auszukommen, wenn es z.B. unterschiedliche Meinungen zur Dachreparatur oder Vorgartennutzung (Grillparty) gibt?


    Im Haushaltsplan fehlt übrigens die Wohngebäudeversicherung; so 3-500 Euro p.a. sollten Sie schon einplanen.


    Gruß Pumphut

    Ich würde an Eurer Stelle nochmals gewisse Zukunftseventualitäten durchgehen (wird es evtl. ein zweites Kind geben? wie wird sich das aufs Haushaltsnetto auswirken? etc.) und wenn dann alles weiter so plausibel und solide klingt, würde ich es wagen - wenn alle Beteiligte es wollen.


    Was den Kredit angeht, auf jeden Fall zu sowas wie die Interhyp, um Vergleich einzuholen … und ich täte gerade bei einer eher auf Sicherheit bedachten Person definitiv unbedingt die lange Laufzeit nehmen. Wobei bei den Zahlen eigentlich ein Kredit möglich sein dürfte, bei dem nach 25 Jahren alles abbezahlt ist.


    Und: Alles fluffig durchkalkulieren. Bei so einem Umzug und einem Hauskauf will man schnell mal eine neue Couch und ein neues Bett und neue Gartenmöbel und und und … da können ein paar Tausender in der Hinterhand nicht schaden. ;)

    Zitat von Godman2

    Guter Tipp mit der Aufteilung. Grundsätzlich ist aber natürlich jetzt überlegen ob und in wie weit die Zinsen nicht in 10 Jahren eh geringer sein werden, wovon ich ausgehe, aber es nicht riskieren möchte mit geringerer Zinsbindung, da ich eh nach 10 Jahren rauskomme. Die Unterschiede der Sollzinsbindung zwischen 20 und 30 Jahren sind ca. 70 mtl. Muss man jetzt wissen ob es einem das wert ist. Schwierige Entscheidung.

    Aus meiner Sicht ist das absolut mit Vorsicht zu genießen. Natürlich kannst du dann vor den 10 Jahren umfinanzieren. Aber nur bei der Bank die auch den langfristigen Kredit hat. Keine Bank verzichtet auf den ersten Rang im Grundbuch. Damit birgt das ganze aus meiner Sicht auch Nachteile und man sollte sich sehr genau überlegen wie und warum man Laufzeiten splittet.

    Das klingt doch alles ziemlich gut.


    Könnte sein, daß 20 T€ für die Kaufnebenkosten nicht reichen. Und wenn sie reichen, bist Du hinterher blank. Kalkulier das mal durch, es könnte keine schlechte Idee sein, 10 T€ mehr flüssig zu halten. Wenn Du sie nicht brauchst, könntest Du sie hinterher in die Finanzierung stecken. Ganz allgemein ist Liquidität ein Wert, selbst wenn sie Geld kostet (in Form von höheren Zinsen für das Darlehen.

    Zitat von Godman2

    Meine Frau hat sich in das Haus verliebt und möchte gerne umziehen. Ich kann es mir auch gut vorstellen an besagtem Ort zu leben.

    Du verdienst nicht schlecht, Deine Frau verdient auch etwas. Du hast eine klare Vorstellung von Deinen Ausgaben. All das zusammen sind günstige Voraussetzungen.

    Zitat von Godman2
    • Wie seht ihr die Gesamtsituation?
    • Welche Laufzeit im Kredit würdet ihr wählen? Im Moment bin ich bei 30 Jahren, 1,57% Tilgung, 4,57% Zins, 56k€ EK bei 296k€ Darlehn.
    • Würdet ihr es machen beziehungsweise dem geringen Überschuss Haushaltsnetto? Wenn nein, was würdet ihr verändern oder wieso nicht tun?

    Ich bin sehr risikoängstlich und mag Sicherheiten. Diese lange Laufzeit verwirrt mich sehr und ich habe Angst, für meine Familie eine falsche Entscheidung zu treffen, die uns in ein finanzielles Fiasko stürzt.

    Ich sehe die Gesamtsituation günstig. Die Zinsen sind momentan nicht besonders niedrig. Ich würde mir zumindest ein Alternativangebot mit kürzerer Zinsfestschreibung machen lassen und dann durchrechnen, ob mir die Zinsersparnis die kürzere Laufzeit wert wäre. Du hast das bereits recherchiert: 20 Jahre Zinsbindung (das ist auch noch lang!) ist 70 €/m billiger, das sind in 20 Jahren etwa 20 T€. Ich würde die kürzere Zinsbindung nehmen.


    Was Du allerdings machst, ist Deine Sache (bzw. Eure).


    Die so heiß erstrebte "Sicherheit" gibt es auf dieser Welt nicht, an den Gedanken wirst Du Dich gewöhnen müssen wie wir alle. Das heißt: Egal, wie sehr Du es auch versuchst, es wird doch immer noch eine Konstellation geben, die Dich aus der Bahn wirft. Man kann das in letzter Konsequenz nicht abfangen.


    Wie schon erwähnt, dürfte eine Risikolebensversicherung eine gute Idee sein. Ich könnte mir auch vorstellen, daß Deine BU zu klein ist.


    Der größte Ausgabenposten der Familie ist Dein Auto. Neuwagen sind überproportional teuer. Wenn Geld nicht im Überfluß vorhanden ist, könnte man erwägen, nach dem Auslaufen des Leasingvertrags einen Gebrauchtwagen zu kaufen.

    Zitat von Godman2

    Wichtiger Hinweis: Die Tabelle im Anhang zeigt den zukünftigen Stand. Die Nebenkosten sind bewusst auf 500€ gesetzt (ca. 5€/qm) die Kreditrate von 1.500€ ist die zukünftige für das benannte Haus.

    Ok, dann habt ihr die ca. 1500 € zukünftig als Spielraum. Das sieht gut aus, finde ich.


    Wie sieht es mit Urlauben aus? Braucht ihr dafür viel Geld oder seid ihr generell eher genügsam?


    Und ja, ich würde wohl auch den Kredit auf 30 Jahre abschließen mit dem Wissen, dass man in 10 Jahren schauen kann, wo man steht (beruflich, Familie, aktuelle Zinsen).

    Kaufnebenkosten - ich hatte es so verstanden, dass ihr 20000 € nach dem Kauf übrig haben wollt (Differenz zwischen 76000 und 56000). Irgendjemand schrieb oben von 20000 € Kaufnebenkosten. Da würde sich evtl. nochmal ein Blick lohnen, wo die Kaufnebenkosten versteckt sind. 20000 € als Reserve nach dem Kauf finde ich durchaus richtig.

    Pumphut: 20k Kaufnebenkosten sind korrekt. Es fallen Notarkosten sowie Grunderwerbssteuer (Niedersachsen) an.


    Umzug mit Freunden machen wir mit Transporter über Stiefvater selber in Eigenregie.


    Eine Dachreparatur bei einem so jungen Haus ist sehr unwahrscheinlich und vorher nicht kalkulierbar.

    Kleinere Arbeiten (Elektro und Sanitär) machen wir über die Familie selber.


    Die Wohngebäudeversicherung ist mit ca. 80€ unter „Sonstiges“ aufgeführt.


    @TamInvest: Wenn ich meine Boni nehme, komme ich auf 6.000€ pro Jahr. Wenn ich das als Sondertilgung ansetze bin ich nach 220 Zahlungen durch mit der Finanzierung.


    Wie beschrieben haben wir einen 5 Monate alten Sohn. Ich werde einen Teufel tun und nun eine neue Couch kaufen! ? Dein Hinweis ist trotzdem wertvoll, danke. Wir werden das auf jeden Fall berücksichtigen.

    Wir brauchen keine 5* Holidays.

    Sind gerne in den Bergen zum wandern. Das machen wir seit 6 Jahren jedes Jahr. Ein Urlaub kostet dort pro Jahr 2.000€ für drei Köpfe. Das muss weiterhin machbar sein.


    Ich muss noch was richtig stellen:

    Die Kaufsumme sind 329.000 + NK - EK (56.000) = Darlehnssumme 296.000€

    Wir haben dann noch ca. 25k€ über für die Renovierung (nur Anstrich, Deko, Kleinkram) und evtl Anlage (ETF, Tagesgeld), sowie eiserne Reserve.

    Hallo Godman2,


    Zitat von Godman2

    20k Kaufnebenkosten sind korrekt. Es fallen Notarkosten sowie Grunderwerbssteuer (Niedersachsen) an.

    Vorsicht, Sie werden staunen, wer noch alles eine Rechnung schickt. Auf die Schnelle fallen mir ein: Das Grundbuch muss berichtig werden. Die Gemeinde verzichtet auf das Vorkaufsrecht. Ummeldungen Wohnsitz und PKWs.


    Wie schon Achim Weiss schrieb: Kalkulieren Sie eine Reserve ein.


    Gruß Pumphut

    Zitat von Godman2

    Wir haben dann noch ca. 25k€ über für die Renovierung (nur Anstrich, Deko, Kleinkram) und evtl Anlage (ETF, Tagesgeld), sowie eiserne Reserve.

    Ich würde mir 10mal überlegen, ob ich bei einem Zinssatz von 4,57% Geld in einen ETF investiere. :/

    Das hat nichts mehr mit Sicherheit zu tun, sondern ist schlichtweg ein Zock! Kümmert Euch lieber um maximale Sonderzahlungen zur Reduzierung des Kredits. ETF kann dann evtl. in 10 Jahren ein Thema werden, wenn Ihr ggf. umfinanziert weil der Zinssatz gesunken ist.

    Maximal 300 Euro für alles würde ich tippen. ;)