Einbauküche vermieten?

@70794

Nur anekdotische Evidenz und persönliche Empirie ...

Früher gab es da - bei mir jedenfalls - eine Art Zweiteilung: Die (relativ vielen) kleinen und kompakten Wohnungen (1 bis 2 ZKBB mit ca. 30 bis 60 qm) tendenziell (eigentlich so gut wie immer) "Vermietung mit EBK" - bei den (relativ wenigen) größeren Wohnungen (und meist auch noch etwas besser ausgestatteten wie Stuck, Kamin, Parkett etc.) tendenziell eine "individuelle Vereinbarung" je nach Mietpartei und deren Wünschen.

Bei den kleinen bis kompakten Apartments hat sich in praxi nix verändert - bei den größeren Wohnungen aber schon (aus meiner Beobachtung bereits seit ca. 10 bis 15 Jahren): Lust und Laune der Mieter (hochwertige) eigene Küchen individuell auszusuchen, einbauen zu lassen und ggf. wieder ausbauen zu lassen (bzw. mitzunehmen beim Auszug) tendiert zunehmend gen Null. Hier (Großstadt) gibt es auch immer mehr Mieter mit einem dreijährigen oder fünfjährigen Arbeitseinsatz (projektbezogen beispielsweise). Dazu kommt: Aus meiner Erfahrungen verlieren auch nagelneue Luxusküchen allein schon mit dem Einbau deutlich an Wert. Und bereits nach drei bis vier Jahren geht es nochmal erheblich runter, was den "Wert" betrifft. Zudem wollen die Leute tendenziell (eher immer) bei Auszug die besagte Küche drin lassen (sei es aus Bequemlichkeit oder sei es, weil die in die bzw. zu der neue Wohnung/Haus ohnehin nicht paßt). Der Ärger geht (bzw. ging) dann los, wenn der neue Mieter die EBK übernehmen sollte. Neumieter will 3.000 € zahlen - der Altmieter fordert 15.000 € ...

Für meinen Teil bin ich irgendwann dazu übergegangen (auch die etwas größeren Wohnungen betreffend) nur noch mit EBK zu vermieten. Bei Bedarf kommt eine neue rein. Ohne Abstimmung mit den Mietern. Dies wird akzeptiert (vielleicht auch (nur), weil hier auf so eine Wohnung oft 200 oder noch mehr Bewerber kommen). Aus solchen Sachen halte ich mich aber inzwischen (nahezu) vollkommen raus, macht eine Maklerin (bei Bedarf in Abstimmung mit Ihrer Innenarchitektin). Das wird aber vollkommen transparent gestaltet (Kaufpreis inkl. Einbau wird ausgewiesen) und für die Küche ein angemessener separater monatlicher Aufschlag in den MV übernommen.

Die (einzige - nach meiner Erinnerung) Ausnahme war vor einigen Jahren ein Sternekoch. Küche (obwohl Zustand noch gut) kam raus - und er hat sich was nach seinen Wünschen ausgesucht. Und dabei gleich betont, daß er bei Auszug die Küche drin lassen will. Die Maklerin hatte damals schon einen Ab- bzw. Übernahmepreis mit ihm (degressiv verlaufend nach Dauer vereinbart; übliche Abnutzung vorausgesetzt). Lief auch völlig problemlos. Das nur am Rande. Der Nachmieter war von der Küche begeistert ...

Generell: Sehr divers das Ganze inzwischen. Wie aus Protokollen samt Fotos der Wohnungsabnahmen hervorgeht, sehen manche Küchen nach 10 Jahren Gebrauch oder mehr noch top aus (einige wie aus dem Katalog quasi fast Neuzustand) - andere Küchen sind nach bereits 5 Jahren fertig bzw. total runtergerockt. Schicke da generell nur noch den beauftragten Makler/Maklerin ins Rennen. Die werden ordentlich von mir bezahlt - ein Teil der Gage entfällt auf die "Mittler"- bzw. "Pufferfunktion" (im Gegensatz zum klassischem "Schmerzensgeld" aber wohl leider - aus Sicht der Makler - nicht steuerfrei ...).

Meine Uhr läuft diesbezüglich runter. Perspektivisch werden da (auch die Sonderverwaltung betreffend) absehbar zwei Maklerfirmen übernehmen.

Dir viel Erfolg und "Freude" mit Deinem (frischerworbenen) MVH. Hoffe, Du bist noch jung und belastbar. Ebenso hoffe ich, daß Du Erfahrung diesbezüglich hast und/oder vorab mit Menschen gesprochen hast, die seit längerer Zeit einen nicht ganz kleinen Bestand vermieten. Die meisten Menschen haben nämlich keine Ahnung, was da auf sie zukommt. Aber es wird ja keiner gezwungen Vermieter zu werden. In meinem Umfeld wollen das immer weniger - es wird verkauft oder es wird an HVen ausgelagert. Ob es dann für die Mieter besser läuft, wage ich mal zu bezweifeln ...

Sich einen Bezug (und zwar vorab) zur Realität zu verschaffen ist - aus meiner Sicht - aber eine conditio sine qua non - wenn man sich das (Vermietung) wirklich antun will.

Nur meine persönliche Sicht und Erfahrung.

Meine Eltern haben mit einer Mittelklasse-Einbauküche in einer vermieteten Wohnung schlechte Erfahrungen gemacht:

• Du bekommst zusätzlich zu allem anderen Geschichten noch Meldungen wie "die Klarspülerlampe geht nicht aus" von Deinen Mietern.
• Die fremdgenutzte Küche unterliegt einem höheren Verschleiß als wenn es Deine eigene wäre.
• Die Wohnung hätte sich ohne Küche genauso gut vermieten lassen. Die Investition lohnt sich nicht.
• Eine vom Mieter selbst eingebaute Küche verringert vielleicht die Fluktuation. (Wenn die ein Problem ist.)

Mal aus Sicht eines ehemaligen Mieters gesehen:

Zumindest bei den letzten beiden Mietverhältnissen habe ich die Küche als Mieter mitgebracht und mich hinterher mit den Nachmietern einigen können. Ob die die Küche lieber über die laufende Miete bezahlt hätten?

Es gibt halt wie überall solche und solche, die einen versuchen die Küche schonend zu behandeln und die anderen machen genau das Gegenteil. Bei Auszug ist dann der Vermieter meist der Depp.

Für mich würde das ganze vor allem auf die Art der Wohnung und auf deinen Mieterhorizont drauf ankommen. Erwartest du eher das die neuen Mieter nur auf der Durchreise sind und nach ein paar Jahren wieder ausziehen?

Hier macht es das vermieten mit EBK deutlich einfacher und unkomplizierter. Willst du langfristige Mieter haben, so kann es besser sein ohne EBK zu vermieten.

Eine gute alternative wäre eventuell auch, den eventuellen Nachmieter mit dem jetzigen Mieter in Kontakt zu stellen ob eine Übernahme gewünscht ist.

Natürlich kommt es am Ende auch auf den Preis an. Kannst du durch entsprechend höhere Mieten den Einkaufspreis innerhalb der nächsten 5-7 Jahre nicht nur einholen sondern deutlich schlagen.

Wenn du jetzt z.B 4000€ für die Küche zahlst aber damit am Ende nicht minimum 1000€ Mehreinnahmen pro Jahr über die nächsten 7 Jahre erzielst kannst du das Geld auch genauso gut in deinen ETF schmeißen.

An der Stelle würde ich doch auch eher schauen, dass sich aktueller Mieter und Nachmieter einigen.

Du holst Dir unnötigerweise Kosten (und damit Risiken) an den Hals.

Aus meiner Sicht als Mieter:
Wenn es einen brauchbaren Wohnungsmarkt gäbe, würde ich immer eine Wohnung mit Einbauküche vorziehen.
Was weiß ich denn, wie lange ich in der Wohnung bleibe, da gibt es auch Faktoren, die ich nur zu kleinen Teilen steuern kann (Jobsituation). Eine Einbauküche kostet neu selbst wenn man sie selbst einbaut einen ordentlichen 4stelligen Betrag. Wenn sie mal drin ist und sie dem Nachmieter überlassen will, hat man Mühe auch nur ansatzweise einen 4stelligen Betrag zu erzielen.

Ich kann aber auch Vermieter verstehen, die sich nicht damit rumplagen wollen, wenn Mieter mit der Einbauküche saumäßig umgehen und sie nach kürzester Zeit ersetzt werden muss.

Die Diskussion erinnert mich an ein sehr nettes Gespräch, das ich vor Kurzem im Zug führen durfte.

Da erzählte mir eine ältere Dame, sie habe gerade ihre Mieterin besucht. Sie habe ihre Wohnung, in der sie zuvor selbst für zwei Jahre gelebt hat, mit ihrer Küche vermietet aber der Mieterin erlaubt, Änderungen vorzunehmen.

Die Gesprächspartnerin war noch sichtlich geschockt - die Mieterin habe ihre schöne Küche ausgebaut und entsorgt und durch eine total häßliche ersetzt.

Sicher hat hier auch der persönliche Bezug zur eigenen Küche auch zum Entsetzen beigetragen.

Die Vermietung ohne Küche wäre in diesem Fall wohl zumindest emotional vertäglicher gewesen...

Zitat von tom70794

Es schlug mir vor, die junge gebrauchte EBK (3 y) zu übernehmen (Zeitwert ca. 5000 €).
Verteilt auf kommende 10 Jahre. 42 €/ Monat
Auf diese 120 Monate einen Instandhaltungs/Risiko/Gewinn-Aufschlag von 100 % zu nehmen.
Sodass man dann pro Monat ca. 80 € Küchenanteil verlangt.

Ich denke diese Rechnung ist etwas fragwürdig. Hier wird vollkommen außer acht gelassen, dass die 5000€ ja anderweitig Rendite erzielen könnte.

Legen wir eine Rendite von 7% zugrunde, Würden deine 5000€ für die Küche sich in Zehn Jahren auf über 10.000€ verdoppeln. Selbst mit Risikoaufschlag wärst du bei 80€ knapp 500€ im Minus.

Jetzt kann man natürlich sagen, dass ein ETF auch immer mit Risiko verbunden ist, das müsstest du also selber abschätzen. Bedenke aber hier sind noch keine Ausbesserungen oder Reparaturen enthalten.

Zitat von tom70794

Andere Länder, andere Sitten.
(...)
In der Schweiz ist es üblich MIT Einbauküche zu vermieten, oft sogar mit Waschmaschine.

Das ist so. Einen Privatmarkt für Küchen und Waschmaschinen gibt's quasi nur im Bereich von selbstbewohntem Wohnungseigentum.

Und so weit ich weiß, sind die Abnahmekriterien für Wohnungen in der Schweiz deutlich strenger. Übergabe besenrein reicht definitiv nicht. Dementsprechend würden gebrauchsuntypische Mängel oder Dreck beim Auszug auch in Rechnung gestellt werden.

Was man vielleicht auch nicht erwartet: Oft steht die Waschmaschine im gemeinschaftlichen Waschkeller bzw. Waschküche. Bei günstigeren Wohnung wird dann auch noch die Waschmaschine mit anderen Mietern geteilt und nach Waschplan gewaschen.
Eine eigene Waschmaschine in der Wohnung ist entweder gar nicht erlaubt oder muss explizit bewilligt werden.

Als Mieter bevorzuge ich definitiv eine Wohnung mit EBK. Also hätte ich zwei ansonsten gleichwertige Wohnungen zur Auswahl würde ich immer mit EBK nehmen, auch wenn dadurch natürlich die Miete etwas höher ist.

Zitat von tom70794

Rechnen ist immer gut. Aber dann exakt.

Bei Kalkulationszins von 7 % kommen 9.835,76 € raus

Fragt sich, was ist der angemessene Kalkulationszins für Vermietung? 7%

Die Rechnung ist korrekt. Der Unterschied kommt hier Zustande je nachdem wann die Zinsen "ausgezahlt" werden. Bei meiner Rechnung wurde eine monatliche Ausschüttung zugrunde gelegt statt der von Ihnen gewählten jährlichen Ausschüttung.

Da es sich um Aktien handelt ist natürlich beides nicht wirklich korrekt aber es geht ja auch nur um die Größenordnung.

Kleinere Wohnungen, wo Mieter nicht lange bleiben, gewinnen deutlich durch eine Küche. Bei größeren Wohnungen würde ich es nicht tun. Du hast halt auch die ganze Instandhaltung an der Backe. Ob es sich rechnet? Eher nicht. Aber es hat was mit Vermietbarkeit und Mieterklientel zu tun. Wo immer es auch ohne Küche gut geht, würde ich es lassen.

Mir ist das Risiko und die "Arbeit" mit einer vermieteten EBK definitiv zu groß.

Von daher mache ich meine Vermietungen nur noch ohne EBK.

Bisher haben sich Vor- und Nachmieter immer untereinander über den (Ver-)kauf der mietereigenen EBK geeinigt ...