Du könntest die Wohnung statt zu vermieten, wenn du die 10jahre besitzt auch steuerfrei verkaufen, pro m² Wohnfläche bekommt man derzeit in München etwa 8000€ als kaufsumme.
Bedingt aber halt dass man -vorher- in eine tatsächlich angebotene wohnung umziehen kann.
Dann entfällt das ganze miet Dilemma.
Für meinen Teil bin ich nur Finanz-Laie (wenn auch ein an solchen Finanz-Themen Interessierter). Erschwerend kommt hinzu, daß ich vom Thema Immobilien noch weniger weiß als beispielsweise vom Thema Aktien. Nichtsdestotrotz erlaube ich mir einige Anmerkungen.
Erstaunlich finde ich nämlich den - jedenfalls teilweise - hier anzutreffenden Tenor, bei man man fast den Eindruck gewinnen könnte, daß jeglicher Realitätsbezug bei dem Thema fehlt ... (um die Formulierung "Lebensfremdheit" zu vermeiden).
Es gibt kein Wohnraumproblem in Deutschland. Auch nicht in den Metropolen.
Zum Realitätsbezug: Die Makler nehmen Anzeigen beispielsweise meine Mietangebote betreffend in der Regel am ersten Tag - meistens aber schon nach wenigen Stunden - aus dem Netz, weil dann schon mehrere Hundert Anfragen vorliegen ... ?
Zieht ein Münchner Paar aus ihrem alten und zu großen Haus, kann sie es z.B. für 2500 Euro vermieten. Eine schöne Wohnung würde in der gleichen Gegend 1500 Euro kosten. Klingt gut, oder? Nein. Die Mieteinnahmen müssten versteuert werden und im Endeffekt zahlen sie drauf.
Nur am Rande aber in dem Kontext und zum Realitätsbezug: Eine "schöne Wohnung" in "München" noch dazu für ein "Paar" (welches vorher in einem Haus gewohnt hat ...) für 1.500 € zu finden dürfte eine anspruchsvolle Aufgabe sein. Die Tochter einer Freundin studiert in München und zahlt 1.100 € inkl. Garage für 1-ZKBB (kalt wohlgemerkt). Und war heilfroh die Wohnung gefunden zu haben (in München existieren schlicht, wie auch in Frankfurt beispielsweise (mit einer Singlequote > 50%) viel zu wenige kleine oder wenigsten kompakte Wohnungen < 50 oder < 60 qm).
Zur Sache und zum Realitätsbezug: In Deinem Beispiel sollen also die Mieteinnahmen steuerbefreit werden, damit das Paar "im Endeffekt nicht draufzahlt" ? Viel Spaß bei der Um- und Durchsetzung ...
Es geht nicht um Zwang, sondern Anreize. Und wenn eine Oma auf 250qm weiterwohnen möchte und das Haus heizen, sanieren, instandhalten möchten, soll sie es tun. Aber es kann nicht sein, dass sie in dem Haus wohnen bleiben muss, obwohl sie umziehen will, es aber nicht kann.
Wie kann das nicht sein ? Zum Realitätsbezug: Wenn schlicht und einfach (viel) zu wenig (siehe schon oben) kleine Wohnungen oder wenigstens kompakte Wohnungen existieren ... ? Das ist dann eine schlichte Sachgesetzlichkeit.
Und eine Straße weiter haust eine Familie auf 60qm und findet kein Haus.
Zum Realitätsbezug: Das Angebot an Häusern - jedenfalls an solchen zur Vernietung (!) - ist extrem knapp. Zum Realitätsbezug: Mietangebote (bei Immobilienscout) in meiner Stadt ganz aktuell: Wohnungen: 1.156 - Häuser; 27 ...
Ganze 2,3 % aller Mietangebote entfallen auf Häuser. Viel Spaß und Freude bei der Suche übrigens. Ebenso bei den dann aufgerufenen Mietpreise.
Die meisten Privaten tun sich die Vermietung im Bereich EFHs nicht mehr an (aus guten und für mich nachvollziehbaren Gründen). Zudem: Neue EFHs werden kaum bis gar nicht mehr erstellt (viele bis die meisten Bebauungspläne setzen inzwischen Vorgaben, die EFHs auszuschließen und im Ergebnis nur noch Geschosswohnungsbau (mehrstöckig, oft 4-6 geschossig) erlauben). Wo soll da mehr Angebot an Häusern zur Vermietung herkommen ?
Nur am Rande aber in dem Kontext
kommt Bewegung in den Markt.
Einen Markt (Preisbildung folgt Angebot und Nachfrage - um nur ein Beispiel zu nennen) gibt es in Deutschland beim Thema Mieten/Vermieten nicht.
Einen "besonderen Charme" entfaltet in dem Kontext der Vorschlag unserer zuständigen Bundesbauministerin, die den Menschen das Leben "auf dem Land" näher bringen will, weil da doch "Wohnen günstiger" ist oder "Wohnungen leer stehen". Dazu reicht meist schon ein Blick auf die Infrastruktur samt ÖPNV vor Ort, um einen solchen Ansatz mehr als kritisch zu sehen. Von anderen Aspekten (Zersiedelung, Mobilitätskosten, Zeit für das Pendeln (nicht alle können im Home Office arbeiten), Umwelt- bzw. Klimaaspekten usw.) ganz zu schweigen.
Das Problem ist dass es in München zu viele Arbeitsplätze gibt, die Stadt also insgesamt viel zu attraktiv für den Zuzug ist, man hat schlicht viel zu viel gewerbe & industrie flächen ausgewiesen während andere Städte ausreichend auch bezahlbaren Wohnraum haben, aber in Sachen Arbeitsplatz Angebot und Infrastruktur unattraktiv sind...
Uii, weit über 100 neue Posts in weniger als 24 Stunden. Das erinnert mich sehr an ein 100%-Thema.
Unschön ist, dass vermietete und eigengenutzte Immobilien immer wieder vermischt werden. Das sind für mich komplett verschiedene Dinge. Einen Vergleich zu ETFs kann man seriös nur bei Anlageimmobilien vornehmen!
Fazit du rechnest falsch. In dem du Mietkosten unter den Tisch fallen lässt und ignorierst.
Leider nein. Wenn man die Mieten mit einbezieht, müssen auch die Zinsen, Transaktionskosten und Instandhaltungskosten einbezogen werden.
Die durchschnittlichen Nettorenditen privater Immobilieninvestoren liegt bei 1,5 bis 2,0 Prozent. Über 1/3 haben eine negative Rendite (verlieren also Geld).
Eine unvollständige Rechnung ist definitiv falsch. Diese Durchschnittszahlen vervollständigen die Rechnung nicht!
Zumal man sich genauer ansehen müsste, wie die ermittelt wurden:
- Zahlen von Privatinvestoren stehen nicht zur Verfügung. Große Zahlenmengen haben nur Finanzämter. Aber gerade bei Immobilien ist die Differenz zwischen Steuerdaten und echter Rendite groß.
- In Durchschnittszahlen sind alle ineffizienten Vermietungen enthalten:
- Vermietungen an Verwandte
- Vermietungen zu nicht marktgerechten Preisen (Mein Freund hat seit Einzug vor über
20 Jahren keine Mieterhöhung erhalten. Das ist kein Einzelfall!)
- Bei einem Vergleich Immo zu ETF sollte man eine sinnvolle Neuinvestition vergleichen. Eine Neuinvestition mit einer Nettorendite unter 5% macht eben keinen Sinn.
- Auch bei Aktienanlegern gibt viele Anleger mit negativen Renditen: Anleger, die jedem Tipp im Internet nachhecheln, unbekannte Nebenwerte zocken oder eine Aktie stur halten, weil Manfred Krug diese vor über 25 Jahren empfohlen hatte. Auch diese Anleger kennen idR ihre Rendite nicht. Aber diese ineffizienten Anleger sind für mich genauso irrelevant, wie ein ineffizienter Vermieter.
Ein ganz anderer Vergleich: Der Bodenrichtwert für Acker ist hier in der Gegend ca. 3€. Bodenrichtwerte sind ja so etwas wie Durchschnittspreise von tatsächlichen Kaufabschlüssen. Klingt nach marktnah.
Die meisten Käufe finden aber unter Familienangehörigen oder Freunden statt. Wenn ein Dritter etwas kaufen möchte, muss er eher das Dreifache kalkulieren. Was nützt da der offizielle Durchschnitt?
Die Volatilität von Immobilien ist mit der von Aktien vergleichbar. Nur weil es keine tägliche Preisfeststellung gibt, bedeutet dies nicht, dass die Preise sich nicht verändern. Ein sehr verbreitetes Missverständnis bei Eigenheimbesitzern ist, dass ihre Bleibe weniger Risiken habe, weil die Risiken nicht in der Zeitung stehen.
Das ist richtig. Manch einer hält ja sogar Festgeld für sicherer als Anleihen, weil er dort keine Kursschwankungen sieht.
Alles anzeigenFür meinen Teil bin ich nur Finanz-Laie (wenn auch ein an solchen Finanz-Themen Interessierter). Erschwerend kommt hinzu, daß ich vom Thema Immobilien noch weniger weiß als beispielsweise vom Thema Aktien. Nichtsdestotrotz erlaube ich mir einige Anmerkungen.
Erstaunlich finde ich nämlich den - jedenfalls teilweise - hier anzutreffenden Tenor, bei man man fast den Eindruck gewinnen könnte, daß jeglicher Realitätsbezug bei dem Thema fehlt ... (um die Formulierung "Lebensfremdheit" zu vermeiden).
Zum Realitätsbezug: Die Makler nehmen Anzeigen beispielsweise meine Mietangebote betreffend in der Regel am ersten Tag - meistens aber schon nach wenigen Stunden - aus dem Netz, weil dann schon mehrere Hundert Anfragen vorliegen ... ?
Nur am Rande aber in dem Kontext und zum Realitätsbezug: Eine "schöne Wohnung" in "München" noch dazu für ein "Paar" (welches vorher in einem Haus gewohnt hat ...) für 1.500 € zu finden dürfte eine anspruchsvolle Aufgabe sein. Die Tochter einer Freundin studiert in München und zahlt 1.100 € inkl. Garage für 1-ZKBB (kalt wohlgemerkt). Und war heilfroh die Wohnung gefunden zu haben (in München existieren schlicht, wie auch in Frankfurt beispielsweise (mit einer Singlequote > 50%) viel zu wenige kleine oder wenigsten kompakte Wohnungen < 50 oder < 60 qm).
Zur Sache und zum Realitätsbezug: In Deinem Beispiel sollen also die Mieteinnahmen steuerbefreit werden, damit das Paar "im Endeffekt nicht draufzahlt" ? Viel Spaß bei der Um- und Durchsetzung ...
Wie kann das nicht sein ? Zum Realitätsbezug: Wenn schlicht und einfach (viel) zu wenig (siehe schon oben) kleine Wohnungen oder wenigstens kompakte Wohnungen existieren ... ? Das ist dann eine schlichte Sachgesetzlichkeit.
Zum Realitätsbezug: Das Angebot an Häusern - jedenfalls an solchen zur Vernietung (!) - ist extrem knapp. Zum Realitätsbezug: Mietangebote (bei Immobilienscout) in meiner Stadt ganz aktuell: Wohnungen: 1.156 - Häuser; 27 ...
Ganze 2,3 % aller Mietangebote entfallen auf Häuser. Viel Spaß und Freude bei der Suche übrigens. Ebenso bei den dann aufgerufenen Mietpreise.
Die meisten Privaten tun sich die Vermietung im Bereich EFHs nicht mehr an (aus guten und für mich nachvollziehbaren Gründen). Zudem: Neue EFHs werden kaum bis gar nicht mehr erstellt (viele bis die meisten Bebauungspläne setzen inzwischen Vorgaben, die EFHs auszuschließen und im Ergebnis nur noch Geschosswohnungsbau (mehrstöckig, oft 4-6 geschossig) erlauben). Wo soll da mehr Angebot an Häusern zur Vermietung herkommen ?
Einen "besonderen Charme" entfaltet in dem Kontext der Vorschlag unserer zuständigen Bundesbauministerin, die den Menschen das Leben "auf dem Land" näher bringen will, weil da doch "Wohnen günstiger" ist oder "Wohnungen leer stehen". Dazu reicht meist schon ein Blick auf die Infrastruktur samt ÖPNV vor Ort, um einen solchen Ansatz mehr als kritisch zu sehen. Von anderen Aspekten (Zersiedelung, Mobilitätskosten, Zeit für das Pendeln (nicht alle können im Home Office arbeiten), Umwelt- bzw. Klimaaspekten usw.) ganz zu schweigen.
Was sind denn deine konkreten Vorschläge das Problem zu lösen?
Du scheinst ja immer sehr genau zu wissen was nicht geht und überhaupt keinen Sinn macht.
Umziehen in Wohnungen die nicht existieren funktioniert nicht.
Das meinte ich mit meinem Beitrag Nr. 222 (in Sachen fehlendem Realitätsbezug - um die Formulierung Lebensfremdheit zu vermeiden) ...
Zahlen von Privatinvestoren stehen nicht zur Verfügung. Große Zahlenmengen haben nur Finanzämter.
Nope. Darüber gibt es sehr ausführliche Studien mit Tausenden von privaten Immo-Investitionen. Die Renditen sind katastrophal, 1/3 sogar negativ. Und wenn man wissen will wie gut es die Profis machen, empfehle ich einen Blick in die Geschäftsberichte oder auf die Aktienkurse der großen Vermieter.
Wenn ich eine Wohnung besitze und dort wohne, habe ich eine Mietersparnis von 2000 Euro im Monat. Steuerfrei.
Wenn ich eine Wohnung besitze, eine Familie dort wohnen lasse und 2000 Euro Miete verlange, kommen 1200 Euro bei mir an.In beiden Fällen wohnt jemand in der Wohnung. In beiden Fällen profitiert jemand von 2000 Euro vor Steuer.
Das ist Käse. Der Vermieter kann den Kauf und Investitionen abschreiben, sowie Zinsen von der Steuer absetzen. Er bewirtschaftet die Wohnung effektiv mit unversteuertem Geld und versteuert nur den Ertrag. Der Selbstnutzer dagegen zahlt alles aus seinem versteuerten Netto-Einkommen.
Letztendlich ist die Diskussion aber irrelevant. Es geht nicht um die Frage, wie viele Menschen ihre Wohnung besitzen oder mieten, sondern um die Frage, wie man mehr Wohnraum bereitstellt und bestehenden Wohnraum besser nutzt.
Eine Steuer auf dritt oder viert Wohnungen die nur als Kapitalgarage dienen, könnte auch helfen den Wohnungsmarkt etwas zu Steuern.....
Mit Sicherheit, Und zwar in die Richtung, daß sich Privatvermieter aus dem Bereich tendenziell eher zurückziehen und/oder sich weniger entschließen einige Wohnungen zu vermieten.
Gerade diese Gruppe hat oftmals ein Interesse an einem friedlichen, konsensualen und langjährigen Mietverhältnis und vermietet daher eher zu moderaten Preisen im Vergleich zu den Großen oder börsennotierten Wohnungsgesellschaften.
Für meinen Teil bezweifle ich, daß dies ein zielführender Ansatz sein kann. Es dürfte von der Sache her für Wohnraum suchende Mieter eher kontraproduktiv sein.
Für meinen Teil bezweifle ich, daß dies ein zielführender Ansatz sein kann.
Zitat von SovereignDas meinte ich mit meinem Beitrag Nr. 222 (in Sachen fehlendem Realitätsbezug - um die Formulierung Lebensfremdheit zu vermeiden) ...
Super. Jetzt hast du uns ja (mehrfach) erklärt, dass alles nix bringen würde. Jetzt bin ich auf deine konkreten Lösungsvorschläge gespannt...
Aber es gibt auch viele, denen der Garten und das große Haus zu viel wird und gerne im sozialen Umfeld umziehen würden. Und es nicht machen. Selbst wenn es eine Wohnung gäbe. Warum? Weil es fast immer finanzieller Irrsinn wäre.
Das ist wieder zum Thema "Kaufen oder Mieten" und gehört nicht zu der Frage, ob Anlageimmobilien oder ETFs cleverer sind.
Trotzdem sei die Anmerkung erlaubt, dass dieses Problem bei Eigenheimbesitzern und Mietern vergleichbar ist. Die alleinstehende Rentnerin, die noch in der 4-Zimmer-Familien-Wohnung zur Miete wohnt, müsste für eine 2-Zimmer-Wohnung nach einem Umzug oft mehr bezahlen, als in der alten Großwohnung. Also bleibt sie.
Ich denke, wir können uns alle darauf einigen, dass:
Wenn man rein rational die Rendite betrachtet, haben Investitionen in einen breit gestreuten ETF die Nase vorn.
Wenn man emotionale Faktoren und individuelle Lebensgestaltung einbezieht, kann eine Immobilie die richtige Wahl sein.
Demnach gilt: Jeder muss individuell entscheiden, wie er wohnen und investieren möchte, mit allen Konsequenzen. Diese Entscheidung kann einem niemand abnehmen, daher gibt es kein "richtig" oder "falsch". Wir drehen uns hier nur im Kreis. Die Meinungen sind ohnehin festgefahren und es scheint nur noch darum zu gehen, als "Gewinner" aus der Diskussion hervorzugehen, was nicht passieren wird.
Eigentlich können wir den Thread jetzt hier dicht machen 
Danke für die tollen Beiträge, die einem selbst auch noch mal zum Nachdenken gebracht haben und allen einen guten Start in die Woche.
Trotzdem sei die Anmerkung erlaubt, dass dieses Problem bei Eigenheimbesitzern und Mietern vergleichbar ist. Die alleinstehende Rentnerin, die noch in der 4-Zimmer-Familien-Wohnung zur Miete wohnt, müsste für eine 2-Zimmer-Wohnung nach einem Umzug oft mehr bezahlen, als in der alten Großwohnung. Also bleibt sie.
Das Problem gibt es auch. Aber die Zahlen bei Eigentümern sind extrem.
Hallo ForunsFreunde
Die Diskussion hier ist sehr unterhaltsam.
Die Argumente gehen jedoch wild durcheinander
Ich verwalte seit Jahrzehnten eigene und fremde Immobilien in Stuttgart.
Eine so ‚genannte Leerstandquote von zum Beispiel 20.000 Wohnungen in München hat überhaupt nichts mit der Anzahl an Wohnungen zu tun, die vermietet werden könnten
Hier nur ein paar Beispiele aus der Praxis: warum Wohnungen an einem Stichtag gerade leer stehen
-Es findet eine Renovierung oder Umbau statt
-Es findet ein Mieterwechsel statt,
-der alte Mieter ist vor einem Monat ausgezogen.
-Der neue Mieter zieht erst nächsten Monat ein.
-Die Wohnung steht zum Verkauf und wartet auf einen Käufer
-Bei der Wohnung handelt es sich um eine Erbengemeinschaft und es wird gerade diskutiert oder gestritten, ob die Wohnung von einem Erben übernommen wird oder verkauft werden soll
Ich kann euch aus der Praxis noch X weitere Sonderfälle nennen
Ein älteres Ehepaar will eine freiwerdende Einliegerwohnung in ihrem ein bis Zweifamilienhaus nicht mehr vermieden, weil sie Angst vor Ärger mit einem neuen Mieter haben und sich das im Alter nicht mehr antun wollen
Wohnungen in einem Zwei Familienhaus werden oft freigehalten, weil die auswärts lebenden Kinder mit ihren Familien oft zu Besuch kommen
Wohnungen werden auch freigehalten, weil in absehbarer Zeit eines der Kinder aus der Familienwohnung auszieht und auf eigenen Beinen stehen will
Ich könnte euch noch unzählige weitere Beispiele liefern
Wer jedoch als Auswärtiger in München eine Wohnung besitzt und diese als Ferienwohnung nutzt, weil er öfters in München ist (zum Beispiel zum Oktoberfest)
und sich das leisten kann und will,
der zahlt bisher schon eine so genannte Zweitwohnungssteuer von circa 30 % der Jahresmiete,
Bei einer kalt-Miete von beispielsweise nur 12.000 € ist das immerhin eine jährliche Steuer von 3600 € zuzüglich Grundsteuer und allen Nebenkosten
Mit dieser Zweitwohnungssteuer könnte der soziale Wohnungsbau mit finanziert werden
Liebe Forums-Freunde,
ihr seht, allein mit dem Stichwort Leerstandquote kann man mehr Verwirrung anstiften als das diese Zahl hilfreich ist
Genau so ist es mit den anderen hier genannten Stichworten.
Damit will ich euch aber verschonen,
meine Kommentare sind ohnehin schon immer sehr lang und bestimmt anstrengend
Viele Grüße und weiterhin viele Ideen McProfit
Nope. Darüber gibt es sehr ausführliche Studien mit Tausenden von privaten Immo-Investitionen.
Kannst Du die bitte mal verlinken? Bitte neutrale Studien über den deutschen Markt, keine interessengesteuerten Pseudostudien.
Die Renditen sind katastrophal, 1/3 sogar negativ.
Wozu diese argumentlose Wiederholung, darauf bin ich doch ausführlich eingegangen.
Alles anzeigenIch denke, wir können uns alle darauf einigen, dass:
Wenn man rein rational die Rendite betrachtet, haben Investitionen in einen breit gestreuten ETF die Nase vorn.
Wenn man emotionale Faktoren und individuelle Lebensgestaltung einbezieht, kann eine Immobilie die richtige Wahl sein.
Demnach gilt: Jeder muss individuell entscheiden, wie er wohnen und investieren möchte, mit allen Konsequenzen. Diese Entscheidung kann einem niemand abnehmen, daher gibt es kein "richtig" oder "falsch". Wir drehen uns hier nur im Kreis. Die Meinungen sind ohnehin festgefahren und es scheint nur noch darum zu gehen, als "Gewinner" aus der Diskussion hervorzugehen, was nicht passieren wird.
Eigentlich können wir den Thread jetzt hier dicht machen
Danke für die tollen Beiträge, die einem selbst auch noch mal zum Nachdenken gebracht haben und allen einen guten Start in die Woche.
Darauf können wir uns vielleicht für die eigengenutzte Immobilie einigen. Die ist aber eigentlich gar nicht das Thema des Threads. Können wir und einigen, auf das Thema zurück zu kommen?
Alles anzeigenEine so ‚genannte Leerstandquote von zum Beispiel 20.000 Wohnungen in München hat überhaupt nichts mit der Anzahl an Wohnungen zu tun, die vermietet werden könnten
Hier nur ein paar Beispiele aus der Praxis: warum Wohnungen an einem Stichtag gerade leer stehen
-Es findet eine Renovierung oder Umbau statt
-Es findet ein Mieterwechsel statt,
-der alte Mieter ist vor einem Monat ausgezogen.
-Der neue Mieter zieht erst nächsten Monat ein.
-Die Wohnung steht zum Verkauf und wartet auf einen Käufer
-Bei der Wohnung handelt es sich um eine Erbengemeinschaft und es wird gerade diskutiert oder gestritten, ob die Wohnung von einem Erben übernommen wird oder verkauft werden soll
Der Zensus 2022 weißt für München rund 22.000 dauerhaft leerstehende Wohnungen aus.
meine Kommentare sind ohnehin schon immer sehr lang und bestimmt anstrengend
Im Gegensatz zu dem vielen Unsinn der hier - insbes. von einem Protagonisten - geschrieben wird immer sehr willkommen!
Darauf können wir uns vielleicht für die eigengenutzte Immobilie einigen. Die ist aber eigentlich gar nicht das Thema des Threads.
Doch, genau die ist hier Thema (gewesen).
Ich frage mich in letzter Zeit öfter mal, ob es sinnvoll ist, eine Wohnung zu kaufen, um damit keine Miete zu zahlen.
