Eigentumswohnungskauf - Vorhaben, Anregung und Ideen

Juliamaus95

Für meinen Teil bin ich nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter mit zudem ein bißchen eigenen Erfahrungen (habe - neben Aktien - selbst ein Eigehheim (seit Mitte der 70er) und vermietete auch seit Jahrzehnten Wohnungen). Aktien und Immobilien bilden mit je ca. 30% die größten Anteile in meinem Vermögen.

Vorab: Nach meinen Eindruck ist das hier ein Forum in dem die Anlage in Aktien - meist in Form von passiven ETF-Sparplänen - den Schwerpunkt und herrschenden Mainstream bildet. Deine Frage wäre ggf. in einem Immobilien- und oder Vermieter-Forum oder Ähnlichem besser aufgehoben ... Falls es das im bunten "Internet-Zoo" gibt. Special Interest Foren gibt es ja heutzutage zu sehr vielen Themen.

In dem Kontext

Zitat von Juliamaus95

unser sogenanntes Traumhaus

gilt - nach meinem Dafürhalten -, daß ein selbst genutztes Eigenheim und

Zitat von Juliamaus95

Ich hatte den Gedanken mir eine 1-2 Zimmer Eigentumswohnung zu kaufen und als Kapitalanlage zu nutzen.

eine vermietete Immobilie unterschiedliche "Sportarten" sind, die fast auch in verschiedenen "Stadien" spielen - obwohl es sich in beiden Fällen um Immobilien handelt.

Ersteres ist eine Melange aus dem Aspekt "Lebensstil/Konsum" einerseits und dem Aspekt "Vermögenaufbau/Altersvorsorge" andererseits (mit im jeweiligen Einzelfall ggf. (sehr) unterschiedlicher Gewichtung der beiden genannten Aspekte). Das Zweitgenannte ist eine reine Kapitalanlage und folgt anderen sprich eigenen Regeln.

By the way:

Zitat von Juliamaus95

Nun habe ich mir Gedanken gemacht in wie fern ich für die Zukunft mit einer Immobilie vorsorgen kann.

"Vorsorgen für die Zukunft" kann man auf verschiedene Art und Weise. Nicht alle aber diverse Wege führen nach Rom (sprich zum Finanz-Ziel) ...

Kauf und Vermietung einer Immobilie (von der Auswahl über Standort- und Objektprüfung und der Finanzierungs-Konstruktion inkl. steuerlicher Überlegungen bis hin zur laufenden Instandhaltung, Verwaltung und Betreuung) stellt eher eine Art der "unternehmerische Tätigkeit" dar. Dessen sollte man sich bewußt sein. Ab fünf spätestens ab 10 Objekten aufwärts wird das zu einer Nebentätigkeit (sprich Arbeit). Ein einzelne Wohnung stellt zudem ein sog. Klumpenrisiko dar - so wie auch der Erwerb eine Aktie (als einziger Einzelwert im Aktien-Depot) ein Klumpenrisiko ist).

Für meinen Teil bin ich damit dennoch gut gefahren, zumal ich damit schon vor über 45 Jahren gestartet bin (vermehrt Immobilien zugekauft hatte ich nochmals ab Ende der 90er Jahre). Dazu kam, daß ich von Leverage-Effekten (Hebelwirkung; verbesserte Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital) profitiert habe und nach 20 oder 30 Objekten auch anfing ein bißchen eigene Erfahrung und Know-How samt Netzwerk (Makler, Handwerker usw.) zu sammeln.

Finanz- und Eurokrise samt einer langen Ära der sich daran anschließenden Niedrig-, Null- und schließlich Negativzinsen (Hypothekendarlehen mit einer Null vor dem Komma beim Zinssatz wurde zur Regel) haben in Verbindung mit der Wohnraumknappheit (Drang in Ballungsgebiete und große Städte sowie Zuwanderung aus dem Ausland) den Immobilienmarkt lange Zeit belebt.

Heutzutage sehe ich den Einstieg in den Bereich etwas bis deutlich problematischer (angefangen von der Finanzierung (EU-Regulatorik; Stichwort: Seit März 2016 gilt die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie) über das immer noch hohe Immobilien Preisniveau (trotz höherer Zinsen seit 2022/23) bis hin zu immer mehr Vorschriften und Eingriffen in den Bereich seitens des Gesetzgebers (das Energie-Gebäude-Gesetz ist da nur ein Beispiel). Das deutsche Mietrecht atmet zudem ohnehin seit langen Jahren eine immer weiter zunehmende Unwucht zu Lasten des Eigentümers und zu Gunsten des Mieters.

Ich würde mir das daher an Deiner Stelle nochmal gut überlegen ...

Gute Gedanken und danach ebensolche Finanz-Entscheidungen wünsche ich !

Zitat von Juliamaus95

Ich hatte den Gedanken mir eine 1-2 Zimmer Eigentumswohnung zu kaufen und als Kapitalanlage zu nutzen. Im späteren Verlauf würde ich, wenn meine Eltern in Rente sind, diese dort wohnen lassen.

Kennen Deine Eltern dieses Szenario, möchten sie es (nicht nur heute, sondern auch, wenn sie in Rente gehen?

Umziehen mit Verkleinern (wenn es nicht finanziel zwingend erforderlich ist) will nicht jeder. Falls die Wohnung nicht im selben Stadtteil liegt, in dem sie heute leben, und sie bisher nicht nahezu isoliert leben, dann könnte das ein weiterer Grund sein, nicht umziehen zu wollen.

Zitat von Juliamaus95

Folgendes Szenario:

1.) kleine Wohnung kaufen, "schnell" abbezahlen (15 J.), im besten Fall gewinnbringend verkaufen. Den Gewinn als Eigenkapitel für eine größere Wohnung nehmen und dann darin meine Eltern wohnen lassen.

Bsp. 1 Zimmerwhg, 25-35m2, sanierter Plattenbau, 90k (ja, die Preise sind leider hier immens hoch), Lage optimal

Die allgemeinen "Gefahren" (sowohl finanziell wie auch vom Arbeitsaufwand) einer Vermieterin, die damit auch noch die Wohnung finanzieren muss, kennst Du vermutlich zu Genüge.

Also sowas wie Mietersuche, Leerstand, Mietnomaden (oder schon nur säumige Zahler), Kosten für eine Renovierung.

Klar, es kann auch anders laufen. Alle paar Jahre einen "neuen" Studenten, der Kleinreparaturen selbe erledigt, immer pünklich zahlt und im Zweifel auch sonst keinen Ärger im Haus macht (und mit niemandem anderen hat). Dazu eine gute Eigentümergemeinschaft, mit der man sich weder jedes Jahr über die Finanzierung nötiger Reparaturen herum ärgern muss und die auch nicht (aus Deiner Sicht) unnötige Ausgaben beschließt.

Zitat von Juliamaus95

2.) direkt eine größer (damit auch teurere) Wohnung zu kaufen. Damit wäre natürlich verbunden, dass die monatliche Belastung höher anfallen würde als in Variante 1.

Bsp. 2 Zimmerwhg, 55-65m2, Bau ca. 1998, 220k aufwärts., Lage optimal

Darin wollen und können Deine Altrern dann später auch wohnen?

Natürlich kennt niemand außer Dir Deine Eltern und/oder die Wohnung. Und vermutlich bin ich einfach nur verwöhnt oder altmodisch, was die Aufteilung einer Wohnung betrifft.

Wenn ich im Alter umziehen wollte, dann muss die Wohnung sowohl altersgerecht sein sowie auch groß genug.

Ich wollte in meiner 2-Zimmer 56qm Wohnung nicht dauerhaft mit zwei Personen leben "müssen" (weder mit einer Partnerin noch mit einem Kind). Genauso "muss" eine solche Wohnung für mich im Alter mit Aufzug sein, im Idealfall sogar Rollstuhlgeeignet, einen TG-Stellplatz (oder eine Einzelgarage) haben und alles, was ich zum Leben benötige, muss in Fußreichweite erreichbar sein (im Alter, nicht heute, meine Mutter hat damit extrem schlechte Erfahrungen gemacht).

Ich bin u.A. aus diesen Gründen vor 8 Jahren aus meiner günstigen Altbau-Mietwohnung (3. Stock ohne Aufzug) in eine (luftlinie 200m) entfernte ETW mit Aufzug und auch sonst höheren/modernerer Ausstattung gezogen. In beiden 2-Zimmer Wohnungen ist eines der Zimmer ein Durchgangszimmer. Für einen Single völlig irrelevant, eine echte Rückzugsmöglichkeit gäbe es nur im Schlafzimmer. Das ist dann entweder das für Beide (als Paar eher normal) oder einer schläft im Durchgangszimmer (für Besuche ok, aber auf 20+ Jahre?).

Zitat von Juliamaus95

Ich denke, wir sind und einig, dass es heutzutage kaum möglich ist, dass die Immobilie sich selbst trägt und damit die Kreditsumme einschließlich Zinsen trägt.

Sind wir das? Ich bin wieder mal altmodisch, dass ich keine Immobilie zu 100-110% finanzieren würde (weder heute noch vor 10 Jahren mit <= 1% Zinsen).

Vermutlich sind die Angaben auf immoscout zu Krediten schöngerechnet. Dort hatte ich gerade in Beispiel (geht mir nur um die Kreditkosten, nicht um die Immobilie):
1 Zimmer, 20qm (inkl. TG-Platz), 92500€ Kaufpreis, 7900€ Nebenkosten = 100400€ Gesamtpreis (NRW)
18500€ Eigenkapital, 1% Tilgung, Eff. Zins 4,15% p.A., ergibt eine Rate von 346€ (Restschuld nach 10 Jahren: 71.781 €)

Zumindest diese Rate halte ich derzeit auch für eine 20qm Wohnung (kalt) in einer Studentenstadt nicht für unerreichbar, im Gegenzteil, da könnten auch 400€ kalt drin sein, womit der nicht umlagefähige Teil des Hausgeldes u.U. auch bezahlt wird.

1% Tilgung ist aber nichts, bei 2% Zinsen über 15 Jahre fest (Tilgung/Ablösung ist m.W.n. meist nach 10 Jahren trotzdem möglich), liefert mir immoscout24 z.B. 4,25% eff. Zinsen, und eine Rate von 421€ (Restschuld 47.817 €).

Der Zins liegt auf Immoscout im Mittel, und wenn jemand schreibt "mit gutem Gehalt" dann sollten 20k€ Eigenkapital (falls für die Zinsen dienlich) nicht realitätfern sein.

Zitat von Juliamaus95

Warum auch immer würde ich mich mit Variante 1 irgendwie wohler fühlen.

Was machst Du, wenn das "im besten Fall gewinnbringend verkaufen" in 15 Jahren nicht eintritt? Akzeptierst Du das dann einfach als Lehrgeld oder ändert das gar etwas an Deiner Lebensplanung, weil die Rendite bereits für die nächste Wohnung fest verplant ist und Deine Eltern sich darauf verlassen?

Den Sanierungszustand der Immobilie kennst natürlich nur Du. GGf. ist diese gerade erst energetisch saniert worden, womit auch die Heizungsanlage die 15 Jahre bis zum Verkauf durchhält und auch sonst keine Investitionen nötig sind.

Sorry für die vielen Bedenken. Ich bin seit ein paar Jahren heilfroh, dass ich die Altbau-Wohnung meiner Mutter bisher nicht vermieten muss. Ich bin einfach kein Vermieter und um das ganze nur als Invest zu sehen und die Arbeit abzugeben, benötigt man m.M.n. einen größeren Bestand. Sonst schlucken die Kosten für die Fremdverwaltung die Rendite.

Vor über 30 Jahren habe ich eine ETW, ähnlich wie du sie beschreibst, erworben. Zuerst hat meine Frau darin gewohnt, als sie noch eine auswärtige Arbeitsstelle hatte. Danach hatte ich sie vermietet. Das war zu der Zeit, als die Zinsen noch bei um die 8% lagen.

Das Positive zuerst. Die Wohnung befand sich in einer gepflegten Wohnanlage, in der zum großen Teil die Eigentümer selbst wohnten. Die Hausverwaltung war professionell und gut. Auf den Eigentümerversammlungen gab es nie größere Unstimmigkeiten.

Irgendwann kam die Stadt dann auf die Idee, in der näheren Umgebung eine Unterkunft für Menschen zu errichten, die das Niveau des Stadtteils und auch den Wert der Immobilie nicht unbedingt erhöhten. Das passierte früher schon, heute ist das Risiko dafür sehr deutlich erhöht.

Die Wohnanlage lag an einer provisorisch asphaltierten Zuwegung, bis nach einigen Jahren die Stadt die Idee hatte, dort eine richtige Straße zu bauen. An den Kosten durften sich die Anlieger beteiligen. In meinem Fall war das noch erträglich, da die Wohnanlage 72 Einheiten hatte, so dass ich mit einigen Tausend Mark davonkam.

Bei der Vermietung der Wohnung hatte ich dann leider Pech mit dem Mieter. Irgendwann zahlte der die Miete nicht mehr. Mein Anwalt vermittelte mir einen Eindruck davon, welche Kosten neben dem Mietausfall da auf mich zukommen könnten. Zur damaligen Zeit hätte es bis zu 15 Monate bis zur Räumung dauern können. Sollte der Mieter verschwunden sein, seine Möbel jedoch zurückgelassen haben, hätte ich neben der Räumung auch noch die Einlagerung seiner Hinterlassenschaft bezahlen dürfen. Zum Glück war der Typ nach 4 Monaten verschwunden. Den Sperrmüll, den er zurückgelassen hatte, habe ich dann einfach entsorgt. Allerdings hat mich die Renovierung der Wohnung dann fast 10000 Mark gekostet, um sie in einen verkaufsfähigen Zustand zu bringen.

Nach meinen damaligen Erfahrungen würde ich niemanden raten, eine Immobilie zur Vermietung zu erwerben. Die Netto-Rendite ist, wenn es keine Probleme gibt, gering und das Risiko für heftige Verluste ist hoch. Dazu kommt ggf. noch eine Menge Ärger. Das mag anders aussehen, wenn man 20 oder mehr solche Objekte vermietet. Dann reduziert sich das Risiko entsprechend. Wenn da ein fauler Mieter dabei ist, beträgt der Ausfall wenige Prozent. Bei einem Objekt hat man in einem solchen Fall 100% Ausfall. Neben den vor mir aufgezeigten beispielhaften Risiken darf man in der heutigen Zeit zusätzlich mit gesetzlichen Regelungen rechnen. So etwas wie das Gebäude-Energie-Gesetz (GEG) kann im Einzelfall zu enormen Kosten für Eigentümer führen.

Zitat von sam51

Vor über 30 Jahren habe ich eine ETW, ... erworben.

[erst selbstgenutzt, dann vermietet, mit einem Mieter auf die Nase gefallen]

Bei der Vermietung der Wohnung hatte ich dann leider Pech mit dem Mieter.

Nach meinen damaligen Erfahrungen würde ich niemanden raten, eine Immobilie zur Vermietung zu erwerben. Die Netto-Rendite ist, wenn es keine Probleme gibt, gering und das Risiko für heftige Verluste ist hoch. Dazu kommt ggf. noch eine Menge Ärger. Das mag anders aussehen, wenn man 20 oder mehr solche Objekte vermietet.

Einsatz McProfit.

Man kann mit Immobilien durchaus Geld verdienen, auch viel Geld. Allerdings ist dabei immer viel Geld im Spiel. Für sechs Stellen bekommt man noch relativ wenig. Mit Immobilien bindet man sich also schnell ein Klumpenrisiko ans Bein.

Die Überlegung Die Börse ist mit für meine 50.000 € zu unsicher, kaufe ich also lieber eine Eigentumswohnung und vermiete diese! geht nicht selten nach hinten los.

Jede Wohnung mehr streut natürlich das Risiko (Ach!), aber das Geld dafür muß man halt erstmal haben. Großzügig sind Banken typischerweise erst bei größeren Immobilienportfolios.

Ich werfe mal den Hinweis in den Raum, dass es eine Reihe von Nebenkosten gibt, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können (Verwalterkosten, CO2-Kosten, Instandhaltungskosten etc.), die das "sich selbst abbezahlen" definitiv nicht einfacher machen.

Zitat von lieberjott

Ich werfe mal den Hinweis in den Raum, dass es eine Reihe von Nebenkosten gibt, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können (Verwalterkosten, CO2-Kosten, Instandhaltungskosten etc.), die das "sich selbst abbezahlen" definitiv nicht einfacher machen.

Genau. Das "die Immobilie zahlt sich selbst ab" funktioniert nur bei ausgesprochenen Schnäppchen (die dafür notwendige Krise haben wir aber aktuell nicht) und wenn man die Instandhaltung ignoriert.

Nehmen wir mal das Beispiel 1 mit rund 3000€/qm. 3,5% Zins, 1,5% Instandhaltung und andere Kosten (der Verwalter ist bei günstigen Wohnungen nicht unbedingt billiger), dann braucht man schon 12,50€/qm nur um die Kosten zu tragen. Bei 15€ Miete läuft der Kredit dann über quasi ewig. Wenn man in Richtung 15 Jahre will, muss die Miete schon deutlich eher 25€ abwerfen, das passt nicht zu 3000€ Kaufpreis.

Natürlich kommt noch ein gewisser Anteil Eigenkapital ins Spiel, der die Rechnung dann günstiger aussehen lässt. Aber nur, wenn man fürs Eigenkapital keine anständige Rendite will. Sobald man 3,5% aufs Eigenkapital erwartet, ist die Rechnung wieder gleich oder ungünstiger. Und bedenkt man, dass so ein Wohnungskauf auch irgendwas um die 10k Kaufnebenkosten verursacht, sind 3,5% aufs restliche Eigenkapital echt nicht vermessen.

Wie auch immer du dich entscheidest, beobachte vorher den Markt für einige Monate. Klar, wenn du in München oder Köln wohnst, lässt sich wohl jedes Loch vermieten und die Interessenten rennen einem die Türen ein.

Aber generell sind 1-Zimmer-Wohnung und Dachgeschosswohnungen nicht die beliebtesten, ebenso Wohnungen mit Nachtspeicheröfen.

Und die ganz kleinen Wohnungen werden oft nicht langfristig vermietet. Mit hoher Fluktuation muss man rechnen, das macht verhältnismäßig viel Arbeit und kostet gegebenfalls auch Geld, weil man zwischendurch öfters mal Leerstand hat.

Und für potentielle Mieter ist so ein Appartement oft die erste eigene Wohnung, auch das führt manchmal zu Problemen, weil man sich seienr Verantwortung nicht so bewusst ist.

Tatsächlich würde ich mir im Vorfeld überlegen, was ich möchte und wenn ich eine 2 Zimmer Wohnung für meine Eltern kaufen möchte, dann würde ich vorher nicht Tausende Euro Kaufnebenkosten in eine Einzimmerwohnung stecken.
Da muss der Preis der Wohnung schon ziemlich steigen, damit man nach 10 Jahren sein Kaufpreis, die Kaufnebenkosten, seine Investitionen, z. B. für ein neues Bad, einen neuen Fußboden etc. und noch eine Rendite rausbekommt.

während das Vermögen an der Börse schmilzt, bleibt einem zumindest die selbstgenutzte Immobilie samt Gründstück. Der Kirschbaum blüht, der Rasen wächst, die Hecke gibt Privatsphäre und der Wert steigt unverwüstlich.

Hallo Juliamaus95 ich antworte hier mal, weil ich vermutlich einen ähnlichen background wie Du habe (öffentlicher Dienst, angespannter, teuerer Wohnungsmarkt...).

Ich vermute die 95 steht für Dein Geburtsjahr. Genau in diesem Alter habe ich mir auch eine Eigentumswohnung zur Vermietung gekauft. Das war für mich letztlich die Eintrittskarte zum Eigenheim. Klar kann da auch eingies schief gehen und es sind andere Zeiten, aber ich denke Immobilien sind immer der richtige Weg. Woher kommst Du denn und wer ist Dein Dienstherr? Vielleicht habe ich noch einige interessante Infos für Dich.

Ich komme mal wieder mit meinem Standardspruch daher:

Finanzplanung muß ganzheitlich sein.

Ich habe den Eindruck, daß die TE nicht so recht weiß, was sie will. Gern hätte sie für sich und ihren Partner ein Eigenheim, das scheint aber finanziell unerreichbar. Also ist ihr in den Kopf gekommen, mit weniger Geld ein Immobilienportfolio aufzubauen. Dazu will sie eine Einzimmerwohnung kaufen, diese binnen 15 Jahren abbezahlen, sie dann verkaufen, um dann für ihre Eltern eine größere Wohnung zu kaufen.

Für mich ist das viel Zukunft, viel Ungewisses, viel Romantik. Das Dasein als Vermieter ist sicherlich anspruchsvoller als das Dasein als Depoteigentümer, das unterschätzen viele. Und dann hat der Normalbürger mit einer Immobilie ein dickes Klumpenrisiko.

Das will also wohlüberlegt sein. Ich hätte gern mehr über die TE und ihre Pläne gewußt.

Zitat von Juliamaus95

Folgendes Szenario:

1.) kleine Wohnung kaufen, "schnell" abbezahlen (15 J.), im besten Fall gewinnbringend verkaufen. [.....] Lage optimal

2.) direkt eine größer (damit auch teurere) Wohnung zu kaufen. [.....] Lage optimal

du hast ja schon viele hilfreiche und vor allem: bedenkenswerte, Kommentare bekommen, die dich auf die Tücken bzgl Immobilieninvest hinweisen.

Hinzufügen möchte ich noch eine Frage: was qualifiziert dich, die Lagebewertung einer Immobilie vorzunehmen?

Ich bin zwar kein Immobilienexperte mit grosser Erfahrung (habe in meinem Leben erst zweimal eine Immobilie gekauft) aber auch ich habe schon gelernt, das die besonders attraktiven Lagen stats auch mit den besonders hohen Preisen korrelierten.

Ein hoher Preis macht in der Regel aber ein schnelles ROI für die Investorin eher unwahrscheinlich (du willst ja nach 15 Jahren mit Gewinn verkaufen)

Und was eine "optimale" Lage ist, unterscheidet sich häufig auch im Auge des Betrachtenden:

- Studenten finden ein Viertel mit Kneipen und Restaurants und Kinos attraktiv

- Rentner suchen vielleicht eher was mit Geschäften und Arztpraxen in der Nähe

- Familien interessieren sich zB für das Angebot an Kita und Schulen und einiges Grün drumherum

Wenn du also eine Wohnung in optimaler Lage kaufst, die später deine Eltern nutzen sollen wollen, dann bekommst ggf auch Mieter, die diese Lage (mit Praxen etc) gut finden --> sind dann auch Rentner. Und die rauszukündigen ist auch bei einer Eigenbedarfskündigung kein Kinderspiel.

Auch wenn es oftmals so porträtiert wird: mit Betongold wird man oder frau nicht zwangsläufig (und schon gar nicht ohne grossen Aufwand) reich oder wenigstens vermögend.

Hallo Juliamaus95 danke für die Einblicke. Ich nehme an, es handelt sich um Saarbrücken, da kenne ich das Landesrecht leider nicht und auch nicht die möglichen sonstigen Benefits. Hier in Bayern betreibt der Freistaat Wohnungsfürsorge, man hat also die Möglichkeit auf eine Staatsbedienstetenwohnung. Die Stadt München stellt Mitarbeitern ebenfalls sehr günstige Wohnungen zur Verfügung. Du solltest in Erfahrung bringen, ob es diese Möglichkeiten auch bei Dir gibt, denn das kann viele Überlegungen verändern.

Wichtig is es meiner Meinung nach den Wohnungsmarkt auf dem man investieren möchte gut zu kennen, das ist bei Dir scheinbar schonmal der Fall und die halbe Miete.

Du solltest als öD Bedienstete in Sachen Immobilienfinanzierung unbedingt zur BBBank gehen. Lass Dich dort einfach mal unverbindlich beraten. Da geht in der Regel einiges mehr als bei anderen Banken.

Zitat von Juliamaus95

2.) direkt eine größer (damit auch teurere) Wohnung zu kaufen. Damit wäre natürlich verbunden, dass die monatliche Belastung höher anfallen würde als in Variante 1.

Bsp. 2 Zimmerwhg, 55-65m2, Bau ca. 1998, 220k aufwärts., Lage optimal

[...]

Zuvor habe ich meine (wirren) Pläne mit meinen Eltern besprochen. Selbstverständlich müsste es für sie eine altersgerechte Wohnung sein mit Aufzug, Anbindung an Ärzte, usw.

Für deren Bedürfnisse wäre eine 2-Zi Whg, Balkon, Aufzug, ca.60 qm aktuell auf den gängigen Portalen um die +-250k zu finden.

Eine 1-Z Whg, 30qm, Balkon, sanierter Block aktuell auf den gängigen Portalen 100-120k zu finden.

[...]

Unsere Stadt hat seit Jahren akuten Wohnraummangel, kaum Leerstand und immer mehr Zuzug. Selbst Wohnungen die im Grunde mit Blick auf die Schnellstraße sind, werden einen aus den Händen gerissen. Es gab letztens einen Beitrag für eine freie 5-Raum-Wohnung mit knapp 500 Bewerbern. (Zum Hintergrund es war eine genossenschaftliche Wohnung, aber trotzdem).

Diesen Wohnraummangel habe ich selbst erfahren müssen, so dass ich (aufgrund von Home-Office, usw) letztes Jahr in die nähere Umgebung gezogen bin. Es gab keine "bezahlbare" Wohnung für uns hier. Das Wort "bezahlbar" mag ich an dieser Stelle so gar nicht, da jeder etwas anderes darunter versteht und für meine Heimatstadt war ich bereits immense Preise zu zahlen (u.a. bis zu 20 EUR kalt/qm), trotzdem keine Chance. Es gab einfach zu viele Bewerber bei diesen (m.E. doch höheren) Preissegment.

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Das passt irgendwie nicht recht zusammen. Bei einem derart angespannten Wohnungsmarkt und Mieten in der Größenordnung 20 EUR kalt/qm bekommt man in der Regel keine 60qm für 220.000 bis 250.000 EUR bzw. 30 qm für 100.000 EUR in optimaler Lage zu kaufen.

Die Frage ist auch, was ist Dein konkreter Plan?

Mal angenommen, Du findest eine für Deine Eltern geeignete Wohnung für 250.000 EUR. Sollen Deine Eltern da jetzt schon einziehen? Willst Du sie vermieten? Willst Du (erstmal) selbst einziehen?

Wieviel Eigenkapital hast Du, wieviel Kredit bräuchtest Du (auch unter Berücksichtigung der Kaufnebenkosten)? Warst Du schonmal bei einem Finanzierungsvermittler (z.B. Interhyp, Dr. Klein, Hüttig & Rompf), um auszuloten, in welcher Größenordnung Du überhaupt einen Kredit bekommen würdest?

Mal angenommen Du kaufst jetzt eine Wohnung für 250.000 EUR und Deine Eltern ziehen ein. Sie zahlen Dir Miete, Du zahlst davon den Kredit ab (plus ggf. noch etwas obendrauf), Du kannst die Zinsen von der Steuer absetzen. Soweit, so gut. Was ist Deine Planung für Dich selbst? Dauerhaft zur Miete wohnen? Oder für die Eigennutzung noch eine (kleine? große? gibt es Partner und/oder Kinder?) Wohnung erwerben? Ich frage deshalb, weil es blöd wäre, wenn am Ende Dein Eigenkapital in der Wohnung für Deine Eltern gebunden ist und die Bank Dir keinen zusätzlichen Kredit für Deine eigene Wohnung mehr gibt, oder jedenfalls nicht in der gewünschten Höhe.

Zitat von Juliamaus95

Falls das Ganze so nicht klappen sollte, hatte ich mich mit dem Gedanken angefreundet nur für mich alleine als kleine Kapitalanlage eine 1-Zi-Whg und damit günstigere Variante zu zulegen. Diese wird dann dauerhaft vermietet. Meine Eltern würden dann in ihrer aktuellen Wohnung bleiben.

Ob dann weitere Immobilien folgen, puh... weiß nicht. Ich glaube, wenn man noch so gar keinen Schritt in diese Richtung getan hat, ist dann schwer vorstellbar.

Warum willst Du überhaupt eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen? Hast Du Dir diese Frage wirklich ergebnisoffen gestellt, oder ist das irgendwie gesetzt, weil "man das so macht"?

Ich komme aus einer Familie bzw. bin so aufgewachsen, dass Vermögensaufbau / Geldanlage immer quasi gleichgesetzt wurde mit Immobilienkauf, eben auch "erstmal eine kleine Wohnung, später dann was größeres". Ich habe das nicht gemacht (und meine Eltern waren nicht angetan davon...), weil ich kein Vermieter sein wollte, für Selbstnutzung noch nicht sicher genug war, dass ich auf Dauer in der gleichen Stadt bleiben würde und nicht soviel Geld in einer einzigen Immobilie binden wollte, Stichwort Klumpenrisiko (und dann ja auch verantwortlich für Reparaturen, Instandhaltung usw... sein).

Inzwischen habe ich eine Immobilie, allerdings eine selbstgenutzte. Den sonstigen Vermögensaufbau machen wir über ETFs - Vermieter möchte ich immer noch nicht sein.

Ich will damit nur sagen, viele Wege führen nach Rom, und Immobilieneigentum ist nicht erforderlich für den Vermögensaufbau (bzw. kann sogar hinderlich sein, je nach Marktentwicklung).

Zitat von Juliamaus95

An einen Finanzvermittler habe ich mich noch nicht gewendet. Bescheidene Frage: Finanzvermittler vs. Bank-Mitarbeiter f. Baufinanzierung- Was ist das der Unterschied? Ich bin bei diesem Projekt wahrscheinlich eher der Face-To-Face Mensch.

Ein Bank-Mitarbeiter hat nur Produkte seiner Bank im Angebot. Im schlimmsten Fall wird versucht, Dir irgendwelche Bausparverträge anzudrehen. Ein Finanzierungsvermittler hat einen Überblick über den gesamten Markt und kann die Angebote vieler unterschiedlicher Banken vergleichen.

Wir waren damals bei Hüttig & Rompf (bei einer Mitarbeiterin, die ein Freund empfohlen hatte - es lohnt sich, bei sowas mal im Freundes-/Verwandten-/Kollegenkreis rumzufragen!), tatsächlich auch Face-to-Face, und es war wirklich super. Es gab einen ersten Termin, in dem besprochen wurde, was unsere Vorstellungen sind, was wir suchen, die Vermittlerin uns auch grob gesagt hat, welcher Kreditbetrag bzw. welche Bedingungen realistisch sind, welche Banken üblicherweise welche Anforderungen haben usw... Im Anschluss konnten wir der Vermittlerin immer wieder in Frage kommende Objekte schicken und sie hat die dann durchgerechnet und uns dafür passende Finanzierungsangebote rausgesucht. Das schafft man so alleine gar nicht, schon deshalb weil man keinen Zugriff auf die entsprechenden Datenbanken hat und ja nicht bei 100 Banken Termine machen und Angebote einholen kann, erst recht nicht für jedes in Frage kommende Objekt wieder neu. Als wir dann "unsere" Wohnung gefunden hatten, hat sie auch da unterschiedliche Finanzierungsangebote eingeholt, wir haben uns dann für eins entschieden, und die Vermittlerin hat auch den gesamten Prozess weiter begleitet (uns gesagt welche Unterlagen benötigt werden, wie das mit der KfW organisiert ist usw...).

Zitat von Juliamaus95

Ich bekommen von allen Seiten "ETF, Fonds, ..." mit. Ich habe das Gefühl, alle investieren irgendwo viel rein und hoffen, dass da was bei rumkommt. Ich kann mich damit irgendwie nicht so anfreunden. Im Grunde weiß ich aber darüber auch nichts.

Diese Unsicherheit wäre dann Grund genug, sich schlauzulesen.

Zitat von Juliamaus95

Es ist nur gerade so ein extremer Boom! Ich finde mich schwer mit der Vorstellung ab, ständig auf meinem Handy in das Portfolio zu schauen.... Bitte nicht negativ sehen!

Ich sehe das nicht als Boom. In diesem Forum schreiben vermutlich mehrheitlich ETF-Anleger. Es gibt viele Foren im weiten Internet, sicherlich auch für Immobilienanleger. Für gefällt die Seite https://www.freakyfinance.net/ recht gut. Der Blogger Vincent rechnet gern, er hat Einzelaktien, aber auch Wohnungen und berichtet in ungewohnt ehrlicher und umfangreicher Weise über seine Engagements.

Ein entscheidender Nachteil von Immobilien ist das Klumpenrisiko. Man kann unproblematisch die 20.000 €, die man hat, in ETFs stecken. Mit einer Wohnung (selbst einer kleinen) geht das nicht. Selbst die kleinste Wohnung kostet heutzutage gleich 100.000 €, und wenn Du sie kaufen willst, sind gleich mal 5.000 € für den Makler und 5.000 € für die Steuer dauerhaft weg, also Dein halbes Geld. Den Rest zahlt die Bank, und Du, die Du eigentlich Geld anlegen möchtest, hast erstmal Schulden an der Backe. Das sollte man nicht vergessen.

Man sollte nicht ständig auf die Aktienkurse schauen, damit macht man sich nur verrückt. Man sollte kaufen und dann am besten überhaupt nicht mehr ins Depot schauen, bis man das Geld nach möglichst langer Zeit braucht.

Emotion ganz allgemein ist bei der Geldanlage eher nachteilig, sie führt Dich auf Abwege. Das gilt für alle Leute, die auf eine bestimmte Anlage eingerastet sind, egal was diese Anlage dann ist.

Zitat von Juliamaus95

So eine Wohnung ist für mich was klar Vorstellbares, und irgendwie weiß ich, so als Existenzgrundlage: da ist etwas, wenn alles mal richtig schief geht. Man hat "Ein Notdach über den Kopf"

Ah, das ist ja wirklich eine tolle Sache mit so einem Finanzvermittler. Danke! Ich habe gerade gesehen, dass es von interhyp eine vor Ort Filiale gibt. Dort werde ich einen Termin machen.

Muss ich da schon was Wichtiges mitnehmen?

Vermutlich hat 12345 Dich ganz gut eingeschätzt: Du hast eine romantische Vorstellung von Immobilieninvestments.

Wenn man begeistert ist von einer bestimmten Geldanlage, kann es nützlich sein, Texte von Leuten zu lesen, die nicht davon begeistert sind. Im Prozeß der Heiligsprechung in der katholischen Kirche gibt es den advocatus diaboli. Das ist ein Kleriker, dessen Aufgabe darin besteht, Gegenargumente zu sammeln und vorzubringen. Wenn man diese Gegenargumente entkräften kann, darf man umso sicherer sein, daß man den richtigen Menschen heilig sprechen will.

Genauso ist das bei Investments: Lies nicht vordringlich Texte von Leuten, die vom Immobiliengeschäft profitieren (beispielsweise Makler oder Finanzierungsvermittler), sondern auch Texte von Leuten, die Immobilieninvestments nicht mögen.

Ein Richtig oder Falsch gibt es auf diesem Gebiet nicht. Selbstverständlich kann man mit Immobilien gutes Geld verdienen - aber man kann sich auch mit dem vermeintlich supersicheren Betongold verspekulieren, das fängt ärgerlicherweise ganz am Anfang an, nämlich beim Kauf. Wenn Du zu teuer einsteigst - und das hat sich halt leicht, ist die Rendite des Engagements von Anfang an verhagelt.

Also: Hänge keinem Tagtraum nach, sondern lies Dich schlau! Schließlich geht es um erheblich Geld.