Immobilienkredit ohne Eigenkapital

    Zitat von TB92

    Die eine Hälfte würde ich durch Mieteinnahmen generieren und die andere Hälfte würde ich tragen.

    Gehe ich da zu blauäugig an diese Sache heran und übersehe da einen wesentlichen Punkt?

    Ein Beispiel aus meinem Vermieterdasein: Mieter lässt weitere Personen ungefragt in der Wohnung wohnen, Parkett zerstört, Wände, Türen, Zargen alles gelb vom Rauch, Bad u. Küche auch viel defekt. Dazu mehrere Monate keine Miete und Nebenkosten. Anwalt, Gerichtskosten, Nerven, Gesundheit. Räumungsklage. Das alles ging gut 2 Jahre. Nach erstem Titel stirbt der Mensch. Zakk 50.000 von meiner zukünftigen Rente weg.

    Kannst du so etwas aus deiner Berechnung stemmen?

    BirgitN

    Daß ich bereits die Idee (aus Nr. 1) für völlig unrealistisch halte, hatte ich schon in Nr. 6 kurz dargestellt.


    Solche Horrorgeschichten kursieren ja immer wieder (womit ich Deine Geschichte in keiner Weise anzuzweifeln wage):

    Zitat von BirgitN

    Ein Beispiel aus meinem Vermieterdasein: Mieter lässt weitere Personen ungefragt in der Wohnung wohnen, Parkett zerstört, Wände, Türen, Zargen alles gelb vom Rauch, Bad u. Küche auch viel defekt. Dazu mehrere Monate keine Miete und Nebenkosten. Anwalt, Gerichtskosten, Nerven, Gesundheit. Räumungsklage. Das alles ging gut 2 Jahre. Nach erstem Titel stirbt der Mensch. Zakk 50.000 von meiner zukünftigen Rente weg.

    Kein einziges solches auch nur annähernd vergleichbares Beispiel aus meinem langjährigen Vermieterdasein: Aus über vier Jahrzehnten und mit aktuell knapp 90 vermieteten Wohneinheiten.

    Passen Objekt, Mietpreis und insbesondere Lage, kann man sich in der Regel den/die Mieter aussuchen (bzw. von dem zwischengeschalteten Makler aussuchen lassen - aus meiner Sicht die deutlich besserer Variante). Natürlich kann immer fast alles passieren - aber nach meinem Erfahrungen läuft die ganz überwiegende Anzahl aller Mietverhältnisse völlig stressfrei.

    Ohnehin wäre in der Konstellation

    Zitat von TB92

    Mein Vorhaben wäre, ein Zweifamilienhaus zu kaufen und einen Stock als Wohnung zu vermieten.

    ganz besondere Sorgfalt bei der Mieterauswahl angezeigt. Zudem wäre man auch "sehr nahe dran", um unangenehme Entwicklungen sofort erkennen und ggf. direkt darauf reagieren zu können.

    Habe so was noch nie praktiziert aber nach meiner (groben) Erinnerung könnten da zudem mietrechtliche Sonderregelungen greifen ("erleichtertes Kündigungsrecht des Vermieters bei Zweifamilienhäusern ober bei Einliegerwohnung, beim dem der Vermieter ohne Angaben eines besonderen Grundes mit einer verlängerten Frist kündigen kann, sofern er im selben Haus wohnt; § 573a BGB (?))

    Lieber Sovereign,

    den Mieter hat ein Makler ausgesucht. Seine Frau ist gestorben und er abgestürzt. Toll, dass du alles perfekt gemacht hast mit 90 Wohneinheiten. Ich vermiete nur eine und wohne in einer ETW.

    Aber das war hier gar nicht das Thema.

    Dir weiterhin so viel Glück...

    Zitat von BirgitN

    Lieber Sovereign,

    Liebe BirgitN,

    Zitat von BirgitN

    den Mieter hat ein Makler ausgesucht. Seine Frau ist gestorben und er abgestürzt.

    Verstehe. Wie schon gesagt

    Zitat von Sovereign

    Natürlich kann immer fast alles passieren

    In dem Kontext

    Zitat von BirgitN

    Toll, dass du alles perfekt gemacht hast mit 90 Wohneinheiten

    "Perfekt" in Sachen private Finanzen habe ich eher nichts gemacht. Allerdings auch nichts wirklich schlecht. Und es sind auch keine 90 Wohneinheiten sondern nur

    Zitat von Sovereign

    knapp 90

    In dem Kontext

    Zitat von BirgitN

    Aber das war hier gar nicht das Thema.

    ?

    Die Mieter-Horrorstory hatte nicht ich sondern Du (Nr. 24) hier eingeführt ...

    Ein Mietausfallrisiko samt entsprechender Rücklagen ist bei Vermietung immer einzukalkulieren (selbst, wenn man nur eine Einheit vermietet). Erst recht dann, wenn die Wohnung nicht lastenfrei sondern finanziert ist.

    Zitat von BirgitN

    Dir weiterhin so viel Glück...

    Vielen Dank. Mir recht es aber schon, wenn es normal weiterläuft, wie bisher schon.

    Zitat von Sovereign

    Ein Mietausfallrisiko samt entsprechender Rücklagen ist bei Vermietung immer einzukalkulieren (selbst, wenn man nur eine Einheit vermietet). Erst recht dann, wenn die Wohnung nicht lastenfrei sondern finanziert ist.

    Genau das wollte ich dem TE nämlich durch das Plaudern aus dem Nähkästchen vermitteln. Es mag ein besonders bescheidenes und seltenes Ereignis sein, aber es kann jeden treffen, insbesondere in der gleichen Konstellation: eine Wohnung bewohnt, die andere vermietet.

    Zitat von BirgitN

    Genau das wollte ich dem TE nämlich durch das Plaudern aus dem Nähkästchen vermitteln. Es mag ein besonders bescheidenes und seltenes Ereignis sein, aber es kann jeden treffen, insbesondere in der gleichen Konstellation: eine Wohnung bewohnt, die andere vermietet.

    Verstehe.

    Die Auseinandersetzung mit diesem Aspekt (eine Selbstverständlichkeit bei Vermietung) wird dem Fragesteller aber erspart bleiben, weil bei seinen Rahmenbedingungen keine Bank das für den Kauf erforderliche Darlehen für ein Zweifamilienhaus ausreichen wird. Und das hätte auch schon für die Zeit vor Einführung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtline (März 2016) gegolten.

    Der Fragesteller TB92 benötigt einen anderen (oder erstmaligen) Plan für seine Finanzen.

    Zitat von TB92

    Wenn wir jetzt einfach mal von einer monatlichen Kreditbelastung von 2.000,00€ ausgehen (für das Objekt).

    Die eine Hälfte würde ich durch Mieteinnahmen generieren und die andere Hälfte würde ich tragen.

    Gehe ich da zu blauäugig an diese Sache heran und übersehe da einen wesentlichen Punkt?

    In meinem Bekanntenkreis habe ich auch Vermieter. Die hatten zeitweise Leerstand, Mietnomaden oder Mieter, die nicht zahlten. Du planst mit nur einer Mietwohnung. Es wäre mir zu riskant, mit nur einer monatlichen Mieteinnahme den Kredit abzusichern.
    Du solltest meiner Meinung nach dann in der Lage sein, die Kreditrate z.B. für 6 Monate ohne Mieteingang zu bedienen.

    Ohne jetzt alle anderen Beiträge gelesen zu haben. Als ich so alt war, wie Du, hatte ich die selbe Idee. War eine meiner dümmsten finanziellen Entscheidungen.

    Wir hatten Mietausfälle, einen Mieter mussten wir raus klagen, mit Räumung, usw. Der schuldet mit immer noch 15.000 EUR. Das Urteil kann ich mir an die Wand nageln, der ist nicht zu greifen.

    Die ganze Nummer hat mich nicht nur Geld gekostet (zum Glück hatte ich eine Vermieterrechtsschutz, sonst wäre ich daran vermutlich pleite gegangen und hätte unser Wohnhaus verloren). Es hat mir auch Nerven gekostet. Ich hatte schlaflose Nächte und Existenzängste. Das will man nicht.

    Ich rate Dir: lass es. Zahle das Auto mit deinem freien Geld schneller ab. Die ersparten Zinsen sind Deine Rendite. Völlig risikolos und steuerfrei.

    Dann mach einen ganz langweiligen Sparplan, wie es hier tausendfach geraten wird. Wenn Du ein bisschen zocken willst, mach das mit einem kleineren Teil des Geldes.

    Wenn man jung ist, hat man Mut, Ideen und Träume. Die will ich Dir nicht nehmen. Wenn Du wirklich ins Immobiliengeschäft einsteigen willst, mach das selbe, wie an der Börse: Diversifizieren. Kauf lieber mehrer kleine Wohnungen, als eine große. Das streut das Risiko.

    Aber ich würde es lassen.

    Ich wünsche Dir, dass Du gute Entscheidungen triffst!

    Zitat von Mittvierziger

    Die ganze Nummer hat mich nicht nur Geld gekostet (zum Glück hatte ich eine Vermieterrechtsschutz, sonst wäre ich daran vermutlich pleite gegangen und hätte unser Wohnhaus verloren). Es hat mir auch Nerven gekostet. Ich hatte schlaflose Nächte und Existenzängste. Das will man nicht.

    Exakt so war es bei mir, Gesundheit war im A... Bei mir waren es knapp 50.000 (wegen folgendem "Sanierungsmuss" neben den Mietschulden) - dann ist der Mieter gestorben - was nützt also ein Titel und 2 Jahre Verhandlung (inkl. Räumungsklage). Und ich war allein damit, kein doppeltes Gehalt. Eine einzige Wohnung zu vermieten ist Mist, ich dachte nach Erbe damals, das wäre Betongold und kaufte die Bude.

    Zitat von BirgitN

    ich dachte nach Erbe damals, das wäre Betongold und kaufte die Bude.

    Ich glaube, diesen Begriff vom "Betongold" haben unsere Eltern geprägt, als das noch so war. Da muss unbedingt etwas passieren, dass die jüngere Generation lernt, dass man heute mehr und einfache Optionen des Vermögensaufbaus hat (daran arbeitet Finanztip ja, was ich sehr lobenswert finde)

    Mittvierziger , BirgitN
    Ja, Ihr habt schlechte Erfahrungen mit Eurer Investition gemacht. Man sollte aber auch nicht vergessen, dass die Anleger, die in den letzten 15 Jahren auf den ETF-Zug aufgesprungen sind wohl noch keine wirklich langjährige Baisse an den Börsen erlebt haben.
    Warten wir mal ab, wenn es mal wieder eine 'verlorene Dekade' an den weltweiten Aktienmärkten gibt, welches Wehklagen wir dann hier im Forum werden lesen können.
    Ich befürchte, dass ein ganze Menge Anleger Ihre tatsächliche Risikotragfähigkeit unterschätzen.

    Das Immobilien-/Vermietergeschäft ist aber nicht weniger risikobehaftet und hat ein sehr hohes Klumpenrisiko.

    Deshalb mein allererster Rat an den TE: zahl das Auto ab, bevor Du an irgendwelche Investitionen denkst. Ersparte Zinszahlungen sind völlig risikolos und steuerfrei.

    Zitat von BirgitN

    Genau das wollte ich dem TE nämlich durch das Plaudern aus dem Nähkästchen vermitteln. Es mag ein besonders bescheidenes und seltenes Ereignis sein, aber es kann jeden treffen, insbesondere in der gleichen Konstellation: eine Wohnung bewohnt, die andere vermietet.

    So bescheiden und selten finde ich Dein von Dir beschriebenes Ereignis keineswegs. Im Extremfall gerät Dein Leben dadurch aus den Fugen.

    Zitat von EgonO

    So bescheiden und selten finde ich Dein von Dir beschriebenes Ereignis keineswegs. Im Extremfall gerät Dein Leben dadurch aus den Fugen.

    jo, mit den gesundheitlichen Folgen habe ich noch zu tun... mit der eigenen Bude kamen dann auch noch ein paar Dreckssachen hinzu.

    Das mit "bescheiden und selten" habe ich nur dazu geschrieben, da Sovereign das so darstellte

    Wenn Du mich schon explizit erwähnst ...

    Zitat von BirgitN

    Das mit "bescheiden und selten" habe ich nur dazu geschrieben, da Sovereign das so darstellte

    Sollte das eine Anspielung auf Nr. 24 sein ...: Für meinen Teil habe ich das so dargestellt, weil das meinen (sprich persönlichen) Erfahrungen aus rund 45 Jahren mit Vermietungen entspricht. Nicht mehr aber auch nicht weniger, wollte ich damit sagen.

    Nur am Rande aber in dem Kontext:

    Zitat von BirgitN

    ich dachte nach Erbe damals, das wäre Betongold und kaufte die Bude.

    Schon die Formulierung "Betongold" würde mich (sehr) stören. Eine Unze Feingold ist eine Unze Feingold - überall auf der Welt. Immobilien aber sind sehr bis extrem verschieden und in der Regel Unikate. Eine Immobilie in München, Frankfurt am Main, auf Sylt oder am Starnberger See - und eine Immobilie im Kyffhäuserkreis (Thüringen), Bitterfeld (Sachsen-Anhalt), Plauen (Sachsen) oder in Gelsenkirchen oder Duisburg trennen Welten. Allein schon nur von der Makro-Lage her.

    Wie ich hier schon mehrfach (an anderen Stellen) geschrieben hatte, bedeutet Vermietung eine Art der unternehmerischen Tätigkeit und hat auch so gut wie nichts mit (dem Schlag- oder Modewort) "passives Einkommen" zu tun.

    Jedem ernsthaft an dieser Anlageklasse Interessiertem empfehle ich daher stets den vorherigen Austausch mit Menschen, die sowohl seit längere Zeit vermieten (20 Jahre aufwärts) und dies auch mit mehreren Einheiten praktizieren (mindestens 5 oder besser 10 Objekte aufwärts). Das vermittelt eher den immer zu empfehlenden Realitätssinn und Realitätsbezug zum Thema - als Bücher, Videos oder das Internet.

    Ich habe genau das gleiche Problem wie Birgit...

    Ganz Kurz: altes Pärchen wohnt zufrieden und stressfrei...dann verstirbt die Frau und der Mann fällt in ein Loch und wird zum Kettenraucher...Bude vergammelt immer mehr...machen kann man nichts...außer warten das er auch verstirbt oder ausziehen möchte...

    Eigentlich wollten wir verkaufen aber das haben wir aufgegeben. Hoffen das Beste, dass wir die Wohnung, welches die einzige ist die wir haben, dann günstig auf Vordermann bringen können.

    Solange die Miete läuft ist die Frage "was vergammelt immer mehr" genau bedeuted. Solange der seinen Müll rausbringt und kein Messi ist, wird man in der Wohnung, wenn ich unterstelle, dass die als Paar ein paar Jahre dort gewohnt haben und der Mann noch ein paar Jahre leben wird, alle paar Jahre so oder so mehr machen als nur streichen.

    Zitat von corsa

    Solange die Miete läuft ist die Frage "was vergammelt immer mehr" genau bedeuted. Solange der seinen Müll rausbringt und kein Messi ist, wird man in der Wohnung, wenn ich unterstelle, dass die als Paar ein paar Jahre dort gewohnt haben und der Mann noch ein paar Jahre leben wird, alle paar Jahre so oder so mehr machen als nur streichen.

    Nein, das geht schon mal anders... wenn ein Kettenraucher in einer Wohnung lebt (meiner war am Ende ein Messi, das aber ein anderes Thema), sehen die Wände, die Türen, Zargen u. a. festen Bestandteile der Wohnung schon mal so aus, dass ein bisschen FArbe nichts nützt....