Finnazierung der esrten ETW Kapitalanlage

Ich komme leider nicht auf deine Zahlen, bei 96.000 und 4,32% Zinsen sowie 1,5% Tilgung komme ich auf eine monatliche Rate von rund 466 €

Zitat von Smoker

Ich komme leider nicht auf deine Zahlen, bei 96.000 und 4,32% Zinsen sowie 1,5% Tilgung komme ich auf eine monatliche Rate von rund 466 €

Ist eine 110% Finanzierung. Die Kreditsumme dürfte dann nicht bei 96K€, sondern demnach bei eher 106K€ liegen.

BTW: Ich würde mir so einen Klumpen nicht ans Bein binden wollen.

Zitat von Upset1990

Da ich nur ca 25 k gesamt Geld angespart habe und eine kleine Familie habe, was wäre die beste option zur Finanzierung meiner ersten Kapitalanlage? Danke

Wie wäre es denn statt mit einer Immobilie einfach mit einem ETF-Sparplan als Kapitalanlage zu beginnen?

Bei einer kleinen Wohnung mit ohnehin schon engem Cashflow würde ich persönlich nicht mit 1% Tilgung starten. Das klingt zwar „neutral“, aber du trittst 40 Jahre auf der Stelle und zahlst am Ende extrem viel Zins. Das lohnt sich auf Dauer selten – gerade als erste Kapitalanlage.

110% Finanzierung ohne EK klingt verlockend, aber:
Du hast Familie und ~25k Rücklagen. Wenn irgendwas in der Wohnung kaputt geht (Heizung / Mieterwechsel / Leerstand / Renovierung), bist du sofort im Stress. Keine Puffer = hoher Druck = schlechte Position.
Ich würde das nur machen, wenn du ein wirklich stabiles Notfallpolster daneben übrig lässt.

Zitat von Upset1990

Es handelt sich um Finanzierung eine ETW, die 39qm groß ist. Kaufpreis 96.000€ , 1 Zimmer Wohnung, vermietet für 490€ kalt.

Die erste - und wichtigste! - Frage lautet: Ist der Einstieg in das Dasein als Vermieter für Dich das Richtige?

Ich bin mir nicht so ganz sicher, ob Du Dir diese Frage bereits gestellt und sie für Dich beantwortet hast.

Die zweite Frage lautet: Wie hast Du Dich vorinformiert? Welche Bücher zum Thema "Was muß ich als Vermieter wissen?" hast Du bereits gelesen?

Zitat von Upset1990

Ich habe folgende Finanzierungsangebote :

1. ⁠110% Finanzierung ohne EK mit Zinssatz 4,32% und 1,5% Tilgung= monatliche Rate 520€ Hier wäre ich vor Steuer 110€ im Minus - Cashflow negativ, musste aber kein Eigenkapital mitbringen.
2. ⁠100% Finanzierung mit Eigenkapital (11300€), Zinssatz 3,85% und Tilgung 1,5% = monatliche Rate 428€. Hier wäre ich - 30€ - Cashflow negativ vor Steuer
3. ⁠Option 100% Finanzierung mit EK (11300€) , Zinssatz 3,85% und Tilgung 1% = monatliche Rate 390€ Hier wäre ich Cashflow neutral, aber mit 1% Tilgung wäre die Dauer des Darlehen sehr lange (40 Jahre).

Ich nehme an, Du hast Dir für diese drei Möglichkeiten jeweils einen Zahlungsflußplan erstellt. Was sagt Dir der? Was sagt die Steuerprojektion?

Zitat von Upset1990

Da ich nur ca 25 k gesamt Geld angespart habe und eine kleine Familie habe, was wäre die beste Option zur Finanzierung meiner ersten Kapitalanlage?

Das sagt Dir Deine Finanzplanung.

Die Wohnung erscheint mir ziemlich billig; die Rohrendite erscheint mächtig hoch. Das macht mich skeptisch. Heutzutage hat niemand etwas zu verschenken. Wie kommt der Preis zustande? Ist die Wohnung vermietet? Was ist das Wohnumfeld? Wie solvent und verläßlich ist der Mieter? Wo liegt die Wohnung? Ist das in Deiner Nähe? Hast Du die Protokolle mindestens der letzten drei Eigentümerversammlungen eingesehen? Warum verkauft der Vorbesitzer diese Wohnung?

Ein wesentlicher Aspekt bei der Investition in Wohnimmobilien ist die Steuer. Viele Wohnimmobilien haben eine schwache Rendite, teilweise rechnen sie sich nur über die Steuerersparnis. Verdienst Du genug, daß das auch bei Dir der Fall ist? Von wann ist denn die Wohnung (Baujahr, die AfA ist davon abhängig)?

Da stellen sich eine Menge Fragen (die Liste ist bei weitem nicht vollständig). Was sagst Du dazu?

Du fragst in meinen Augen ziemlich laienhaft. Als Vermieter sollte man aber kein Laie sein, sonst wird man über den Tisch gezogen - und es geht bei Immobilien immer gleich um erhebliche Beträge.

Bei wie vielen Geldinstituten hast Du denn angefragt? Bei einem? Das ist zu wenig. Banken stehen untereinander in Konkurrenz, zuminest zwei Angebote von verschiedenen Banken sollte man haben.

Ansonsten: ETFs sind leichter handzuhaben als Betongold. Frag McProfit, der wird Dir das bestätigen.

Ein guter Plan sieht für mich anders aus, du hast ein absolutes Klumpenrisiko, falls die Mieteinnahmen, aus welchem Grund auch immer, zeitweise ausfallen, kannst du das ausgleichen? Ich bin bei monstermania und würde als Vermögensaufbau einen simplen ETF ansparen. Damit ersparst du dir jegliches Risiko.

Zitat von Upset1990

Meine Überlegung ist eventuell die Option mit 110% fnanierung zu nehmen und etwas Geld in ETF Sparplan zu investieren (um 5k).

Die Frage sei erlaubt, was passiert, wenn Du einen längerfristigen Mietausfall hast und/oder die Wohnung anschließend vor der Neuvermietung saniert werden muss (Mietnomade).
Ist Dir klar, dass Du bei einem laufenden Immobilienkredit und parallelem Investment in einen ETF komplett auf Kredit spekulierst?
Die Rendite Deines ETF-Investments abzüglich der Kapitalertragssteuer muss höher sein als die Kreditrate. Das wären bei 4,32% und 19% Steuer rund 5,35% Rendite p.a. die der ETF bringen muss, damit sich so etwas rechnet.
Das kann klappen, es gab aber auch schon Zeiträume > 10 Jahre wo das nicht geklappt hat! Ist Dir das Risiko bewusst?

Zitat von Upset1990

Also ich gehe nicht davon aus, dass etwas in der Wohnung demnächst kaputt gehen wird. Im Jahr 2022 wurde die Heizung neu gemacht, Boden und Fenster ausgetauscht.

Kennst Du den Mieter der Wohnung?

Zitat von Upset1990

Also ich gehe nicht davon aus, dass etwas in der Wohnung demnächst kaputt gehen wird. Im Jahr 2022 wurde die Heizung neu gemacht, Boden und Fenster ausgetauscht.

Die Stadt plant auch in den kommenden X Jahren nichts relevantes? Bei uns sind (20 Parteien im Doppelhaus) in den kommenden 2 Jahren mal eben 6-10k€ (je nach Wohnungsgröße) für jeden Eigentümer fällig, weil die Stadt ihr Abwassersystem ändert. Davon war vor 2 Jahren noch nichts bekannt (bzw. den allermeisten Eigentümern bis vor 4 Wochen, Zahlung erfolgt vermutlich in 2026).

Dass an Gemeinschaftseigentum nichts zu reparieren/renovieren ist, weisst Du auch.

Ein zuverlässiger und stressfreier Mieter für die gesamte Zeit ist ebenso sicher?

Und die nicht auf die Miete umlegbaren Nebenkosten hast Du sicher eingerechnet? Diese sind ebenfalls planbar und blieben in der Zukunft nahezu gleich?

Bis auf den ersten Punkt sind das für einen Eigentümer normalerweise nur Kleinigkeiten. Was interssieren mich 200€ mehr/weniger im Monat oder ob ich ggf. die Heizkosten für meinen MIete ein paar Monate vorstrecken muss, weil er die NK-Nachzahlung nicht sofort leistet und Widerspruchn einlegt.

Um sowas in Deiner Situation zu machen, müsste ich schon einen extrem sichereen Job haben und viel Hoffnung, dass alles glatt geht und ich für die Familie keine große Sonderausgaben haben werde. Aber selbst dann wäre eine 110% Finazierung für mich niemals etwas gewesen.

Bist du in der Lage die Nebenkostenabrechnungen rechtzeitig und korrekt zu erstellen oder musst du den Service einkaufen?

Hast du die Wohnung real gesehen?

Was sagt ein Sachverständiger oder erfahrener (die dich bei der Besichtigung hoffentlich begleitet haben) in Sachen Immobilien zustand?

Hast du neben deinem Job und der Familie Zeit dich um die Immobilie und deren Abrechnung zu kümmern?

Sorry, aber dieses Unterfangen ist zum Scheitern verurteilt...

Upset1990, bin nur Finanz-Laie aber ein an solchen Themen Interessierter mit zudem ein bißchen eigenen Erfahrungen (in u. a. Aktien und Immobilien bin ich seit rund 50 investiert; aktuell vermiete ich knapp 90 Einheiten in einem Ballungsgebiet). Habe zudem nur Deinen Beitrag Nr. 1 überflogen.

Für meinen Teil halte ich generell wenig bis nichts davon, vierte oder fünfte Schritte in einem Entscheidungsprozess die privaten Finanzen betreffend (siehe hier):

Zitat von Upset1990

Ich habe folgende Finanzierungsangebote : ...

vor dem ersten und entscheidenden Schritt zu prüfen oder sogar zu vollziehen (von der umfassenden Prüfung der ETW inkl. Makro- und Mikrostandort ganz abgesehen).

Bei der Ausgangslage

Zitat von Upset1990

Da ich nur ca 25 k gesamt Geld angespart habe und eine kleine Familie habe ...

würde ich eine hoch finanzierte, vermietete (selbst kleine) Wohnung nicht ernsthaft in Betracht ziehen sprich mir nicht "ans Bein binden".

Dir gute Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Zitat von Achim Weiss

Die Wohnung erscheint mir ziemlich billig; die Rohrendite erscheint mächtig hoch. Das macht mich skeptisch.

Mich auch. Ein Vervielfältiger von 16 bei 12€/qm und angeblich auch noch eine Menge frisch saniert...da stellt sich dringend die Frage, warum die Wohnung verkauft wird.

Zitat von Upset1990

Da ich eine junge Familie habe tue ich mir etwas schwer die Kaufnebenkosten von 11300€ aus eigener Tasche zu bezahlen.

Dann solltest du das Unterfangen sein lassen. Schon eine 100% Finanzierung ist hochriskant, 110% bei geringer Tilgung erst recht. Sowas macht man, weil man es sich leisten kann und nicht, weil es die einzige Möglichkeit ist, sich eine Kapitalanlage zu leisten.

Zitat von Upset1990

Was noch wichtig ist, der Kaufvertrag habe ich bereits unterschrieben und die Wohnung werde ich kaufen.

Sinnvollerweise überlegt man sich zuerst, ob man sich eine Immobilie leisten kann, bevor man etwas unterschreibt. Ich kann dir sagen, dass du hier mit extrem hoher Wahrscheinlichkeit finanziellen Schiffbruch erleiden wirst. Die Wohnung ist für heutige Verhältnisse verdächtig günstig und du hast nicht die finanziellen Reserven dafür, dass was schiefgeht. Von deinen Finanzierungsmodellen wird nur die Bank profitieren, die hier praktisch die komplette Mietrendite abgreift, ohne das Risiko zu tragen.

Zitat von Upset1990

weil bei 110% finanzierung die summe anders ist. Und zwar 96.000 + 11300 Kaufnebenkosten ergbt 107300 gesamt. Diese 107300 werden mit Zinnsat von 4,32% finanziert , monatliche rate 520 E

Mhh aber du kannst doch sicher nicht alle Kosten voll umlegen. Gibt es keine Instandhaltungs oder Verwaltungskosten?

Wenn nicht, solltest du dafür aber jeden Monat Geld zurücklegen.

Das die ganze Sache bei den Rahmenbedingungen keine gute Idee ist, hast du hier ja schon gelesen und ich stimme zu.

Was mich auch stutzig macht ist, dass du schon einen notariellen Kaufvertrag unterschrieben hast ohne, dass gesichert ist zu welchen Konditionen die Bank finanziert.

Unabhängig davon, würde ich persönlich nicht unter 2% Tilgung gehen.