Finnazierung der esrten ETW Kapitalanlage

Zitat von Upset1990

natürlich habe ich bei mehreren Banken Finanzierung angefragt. Das hier sind 3 besten Angebote meiner Meinung nach.

Ist Dir klar, dass das jeweils nur Angebote über 10 Jahre Zinsbindung sind?

Hast Du Dir Gedanken gemacht, was es für Deine finanzielle Planung bedeutet, wenn nach dem Auslaufen der Zinsbindung in 10 Jahren die Zinsen zum Beispiel bei 10% liegen?

Zitat von Upset1990

Was noch wichtig ist, der Kaufvertrag habe ich bereits unterschrieben

Das ist mutig ohne unterschriebene Finanzierung. Wir haben das bei unserer Immobilie so gemacht, dass wir den Darlehensvertrag unterschrieben haben, aber zeitlich den Notartermin für die Immobilie so gelegt haben, dass wir z.B. bei Abspringen des Käufers noch innerhalb der Widerrufsfrist des Darlehensvertrags waren.

Niemals hätte ich eine Immobilie ohne gesicherte Finanzierung gekauft.

Zitat von 12345

Hast Du Dir Gedanken gemacht, was es für Deine finanzielle Planung bedeutet, wenn nach dem Auslaufen der Zinsbindung in 10 Jahren die Zinsen zum Beispiel bei 10% liegen?

Bei Immobilien-Finanzierungen machen sich - meines bescheidenen Wissens nach - schon viele bis die meisten Banken solche "Gedanken".

Allein schon im Rahmen der "Kreditwürdigkeitsprüfung" hierbei den Punkt "Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Laufzeit des Darlehens hinweg" betreffend. Das gilt erst recht bei solchen Finanzierungskonstruktionen wie hier mit extrem hohem Beleihungsauslauf sprich ohne oder fast ohne den Einsatz von Eigenkapital ("100 bis 110% Finanzierung") und parallel auch mit geringer Anfangstilgung ("1 bis 1,5%"). Dabei kommt dann bankseitig meist ein "fiktiver, kalkulatorisch höherer Zins für die Anschlußfinanzierung - nach Ablauf der Zinsfestschreibung - ins Spiel" mit dem dann die künftige Annuität also inkl. Tilgungsanteil gerechnet wird bezüglich der auch dann noch (also bei höherem Zins und damit höhere Annuität) die "Kapitaldienstfähigkeit" des Darlehensnehmers gegeben sein muß.

Der Aspekt hatte hier aber vermutlich kein oder nicht viel Gewicht, weil es - für eine Immobilienfinanzierung jedenfalls - um einen eher sehr geringen Betrag ging; siehe hier

Zitat von Upset1990

Kaufpreis 96.000€

Nur eine Vermutung meinerseits: Ein ggf. höheres Zinsniveau bei Ablauf der 10-jährigen Zinsfestschreibung dürfte damit auf die eher generell schon überschaubare Darlehenssumme (verringert zudem durch die bis dahin in der Annuität enthaltene sukzessiv steigende Tilgung binnen der 10 Jahre sprich dann die verbleibende Restschuld) nicht derart durchschlagen, daß jedenfalls bankseitig valide Bedenken bezüglich der "Kapitaldienstfähigkeit" des Darlehensnehmers "über die gesamte Laufzeit hinweg" bestehen (Haushaltsrechnung).

Für den Darlehensnehmer könnte das aber nichtsdestotrotz bei einem ggf. höheren Zinsniveau bei der Anschlußfinanzierung etwas unangenehm werden, auch wenn gemäß der Regulatorik die (seine) "Kapitaldienstfähigkeit" auch dann noch vorhanden ist.

Unabhängig davon halte ich, wie schon dargestellt, die Vorgehensweise in dem Fall generell für ungünstig bis naiv (ganz abgesehen von der Frage, ob eine solche Immobilie überhaupt in den Finanzplan paßt; sollte ein solcher denn vorhanden sein ...).

Zitat von Sovereign

Bei Immobilien-Finanzierungen machen sich - meines bescheidenen Wissens nach - schon viele bis die meisten Banken solche "Gedanken".

Wobei das Risiko für die Bank relativ gering ist. Selbst bei schlechter Anschlussfinanzierung dürfte die relativ geringe Rate für den TE irgendwie tragbar sein. Und im Fall der Fälle...mit Zwangsversteigerung und Verkauf unterhalb der Restschuld...wegen 10k o.ä. wird der TE kaum in die Privatinsolvenz gehen.

Zitat von Sovereign

Allein schon im Rahmen der "Kreditwürdigkeitsprüfung" hierbei den Punkt "Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Laufzeit des Darlehens hinweg" betreffend. Das gilt erst recht bei solchen Finanzierungskonstruktionen wie hier mit extrem hohem Beleihungsauslauf sprich ohne oder fast ohne den Einsatz von Eigenkapital ("100 bis 110% Finanzierung") und parallel auch mit geringer Anfangstilgung ("1 bis 1,5%"). Dabei kommt dann bankseitig meist ein "fiktiver, kalkulatorisch höherer Zins für die Anschlußfinanzierung - nach Ablauf der Zinsfestschreibung - ins Spiel" mit dem dann die künftige Annuität also inkl. Tilgungsanteil gerechnet wird bezüglich der auch dann noch (also bei höherem Zins und damit höhere Annuität) die "Kapitaldienstfähigkeit" des Darlehensnehmers gegeben sein muß.

Der Aspekt hatte hier aber vermutlich kein oder nicht viel Gewicht, weil es - für eine Immobilienfinanzierung jedenfalls - um einen eher sehr geringen Betrag ging

Ich weiß. Vermutlich würden den Threadersteller auch 500 EUR mehr Rate nicht in den Ruin treiben. Aber er möchte die Wohnung ja als Kapitalanlage kaufen. Und dann stellt sich schon die Frage, funktioniert die Rechnung noch, wenn nach 10 Jahren der Zinssatz deutlich höher ist? Was heißt das dann für die Rendite?

Und ich war mir eben nicht so sicher, ob Upset1990 das Zinsänderungsrisiko auf dem Schirm hat bzw. sich überhaupt bewusst für 10 Jahre Zinsbindung entschieden und seine Kapitalanlage für unterschiedliche Zinssätze bei der Anschlussfinanzierung durchgerechnet hat.

Zitat von LebenimSueden

Wobei das Risiko für die Bank relativ gering ist. Selbst bei schlechter Anschlussfinanzierung dürfte die relativ geringe Rate für den TE irgendwie tragbar sein.

Das ist wohl so (siehe schon Nr. 22).

Zitat von LebenimSueden

Und im Fall der Fälle...mit Zwangsversteigerung und Verkauf unterhalb der Restschuld...wegen 10k o.ä. wird der TE kaum in die Privatinsolvenz gehen.

Das gilt ebenso. Zudem ist es für den Darlehensnehmer - in aller Regel - "im Fall der Fälle" die einfachere (oder weniger unangenehme) Konstellation, eine vermietete Immobilie zu liquidieren - als eine Immobilie, in der ein Darlehensnehmer selbst wohnt und lebt.

Zitat von 12345

Ich weiß. Vermutlich würden den Threadersteller auch 500 EUR mehr Rate nicht in den Ruin treiben.

Sollte sich das ("500 EUR mehr Rate") auf die monatliche Annuität beziehen: Dann müßten bei der geringen Summe (Restschuld bei Ablauf der Zinsfestschreibung) aber die Zinsen schon stark bis extrem gestiegen sein ...

Zitat von 12345

Aber er möchte die Wohnung ja als Kapitalanlage kaufen. Und dann stellt sich schon die Frage, funktioniert die Rechnung noch, wenn nach 10 Jahren der Zinssatz deutlich höher ist?

Ob dies ("Kapitalanlage") in dem Fall wirklich gründlich betrachtet wurde (Standort, Makro- und Mikrolage, steuerliche Aspekte, Objektbewertung, Mietvertrag, Höhe der Instandhaltungsrücklage, Protokolle der letzten Eigentümer-Versammlungen usw.) scheint mir ohnehin eher fraglich.

Zitat von 12345

Und ich war mir eben nicht so sicher, ob Upset1990 das Zinsänderungsrisiko auf dem Schirm hat bzw. sich überhaupt bewusst für 10 Jahre Zinsbindung entschieden und seine Kapitalanlage für unterschiedliche Zinssätze bei der Anschlussfinanzierung durchgerechnet hat.

Bei einem eher überschaubaren bis knappen Gesamtbudget (Eigenkapital und/oder Einkommen betreffend) würde ich im Rahmen der "passenden" Dauer der Zinsfestschreibung zumindest immer mal den § 489 BGB mitdenken (einseitiges Sonderkündigungsrecht zu Gunsten des Darlehensnehmers ohne VFE).

Zitat von Upset1990

Es gibt noch ein Angebot von der Kreissparkasse mit einem Bausparvertrag [in] Kombination [mit einem Sofortdarlehen]. Hierbei hätte man einen zugesicherten Zins. Anbei als Bild.

Finger weg!

Da denkt die Kreissparkasse wohl, dass du ein LeO (leicht erreichbares Opfer) bist....

Nimm dir mal eine Excel-Tabelle und rechne die verschiedenen Varianten selbst nach. Und bevor du dich mit dem Gerede von Steuerersparnis ablenken lässt, schau bitte, dass du überhaupt einen Gewinn erzielst. Ein TA-Darlehen gehört jedenfalls zu den teuersten Varianten, eine Immobilie zu finanzieren. Kein Wunder, dass die Verkäufer scharf drauf sind

Kleiner Datenpunkt aus meiner Praxis...das TA wäre nach gut 14 Jahren dort gestanden, wo das Annuitätendarlehen nach 10 Jahren stehen wird. Und denk daran, dass die Zuteilung nicht garantiert ist.

Zitat von Upset1990

das wäre Finanzierung mit Bauspar

Man sollte Themen, die ausdiskutiert sind, nachlesen und nicht nochmal neu diskutieren wollen.

Wenn man ein Darlehen haben will, schließt man keinen Sparvertrag ab.

Die Kombination eines neu abgeschlossenen Bausparvertrags mit einem sog. "Sofortdarlehen" ist für den Kunden ungünstig, weil teuer. Die Tricks, mit denen Finanzprodukte dem Kunden diese "Lösung" andienen, sind längst bekannt und entlarvt.

Es steht Dir selbstverständlich frei, Dir persönlich die Finger an dieser Konstruktion zu verbrennen. Hinterher wirst Du das, was man Dir vorher sagt, mit Sicherheit glauben.

Hmm, wer hat dir das eingeredet was du da gerade machst? Von alleine kann man doch nicht auf so viel Unsinn kommen. Mit jeder Nachricht die du hier neu einstellst, wird die ganze Unternehmung undurchsichtiger. Ich kaufe mir mit nichts eine Wohnung, vermiete diese und werde reich, ist das der ursprüngliche Plan? Für alles was man vorhat sollte man ein gewisses Grundwissen aufbauen, du kaufst da keinen Kasten Bier…. Wenn du das alles so machst wie beschrieben, sehe ich dich in einiger Zeit mit einer Privatinsolvenz konfrontiert, versuche zurück zu treten, mach dich schlau und beginne von vorne, alle anderen Tipps sind sinnlos!

Warum wird ein neuer Thread zu dieser Immobilie eröffnet?

Thema

Lohnt sich diese kapital Anlage

Lohnt sich heute noch die Immobilie in guten Lage (A) z. B. In Esslingen zu kaufen, mit leicht negativem Cashflow ( ca -200€) und hierbei auf Steuerersparnis und Wertsteigerung zu wetten, dass diese in 10 Jahre ca. 40.000€ am Preis steigen wird und dadurch ein Gewinn von ca 30.000€ generieren wird?

Es handelt sich um ca 45 qm Wohnung, die ist komplett saniert im Jahr 2022. Dämmung, Heizung, Dach, Elektro Installationen. Das Gebäude ist in sehr gutem Zustand mit Energie Effizienz B. Die wurde…

Upset1990

4. November 2025 um 16:29

Denke die Mids sollten den neuen schließen.

Irgendwie hast du den Umfang eines Immobilienkaufs noch nicht begriffen, leider. Da geht es nicht um 2 Monate sondern um Jahr(zehnte).

Ich empfehle immer möglichst niedrige Rate und möglichst hohe Sondertilgung.

Zinsbindungszeit ist m. E. aktuell nicht mehr so das Thema.

Liquidität ist einfach wichtig, gerade als Anfänger.

Zitat von Upset1990

Ich rede über möglichen leerstand, wenn die Wohnung nicht vermietet ist. Der Mieter deckt durch Miete 90% der Kreditkarte. Ds ist eine Kapitalanlage, zur Vermietung angedacht.

Ja, wenn der Mieter immer brav zahlt.
Du hast bei einem Objekt immer die Möglichkeit, dass Du auch mal an den falschen Mieter gerätst und ggf. über viele Monate bis hin zu Jahren Mietausfälle hast.
Und wenn es ganz blöd läuft, musst Du anschließend die komplette Wohnung grundsanieren.
Nein, dass muss nicht passieren. Aber das kann passieren und ist anderen Vermietern auch schon so passiert.
Und dann bricht Deine komplette Rentabilitätsrechnung zusammen.

Und viele Fragen wurden Dir ja bereits gestellt (z.B. verhältnismäßig günstiger Kaufpreis im Verhältnis zur Kaltmiete).
Klar, diese Wohnung kann auch ein Schnäppchen für einen Käufer sein der das Geld/Erfahrung hat. Hast Du das notwendige Geld und die Erfahrung? Wenn es schon daran scheitert sich die optimale Finanzierung auszurechnen, habe ich da meine Zweifel.
Auch in Deinem 2. Thread und Deiner 'Renditeberechnung' hast Du elementare Dinge
'vergessen' (z.B. Kaufnebenkosten, Inflation).

Insgesamt scheint mir bei Dir ganz schön viel FOMO im Spiel zu sein, jetzt 'endlich was machen zu müssen' in Sachen Kapitalanlage.
Und so etwas ist sehr selten eine gute Basis für Finanzentscheidungen.