Alter Bausparer - behalten oder auflösen?

Moin und herzlich willkommen im FT Forum

Verständnisfrage: der BSV wurde nicht so getimed, dass er als Anschlussfinanzierung für den Immokredit einspringt?

Ich habe hier mal gerechnet:

https://www.zinsen-berechnen.de/sparrechner.php

Das ist jetzt etwas vereinfacht, weil man aktuell zwar für zehnjähriges Festgeld 3,5% Zinsen bekommt aber nicht für einen Ansparplan.

Aber um ein Gefühl für die Größenordnungen zu bekommen: Wenn Du das Geld aus dem Bausparvertrag rausziehst und zu 3,5% auf zehn Jahre anlegst sowie zu diesem Zins bis dahin weiterhin 300 EUR im Monat sparst, hast Du in zehn Jahren (also ein Jahr vor Ablauf der Sollzinsbindung) gut 82.000 EUR nach Steuer (Annahme: Kein Freibetrag, schon anderweitig verbraucht). Ein weiteres Jahr 300 EUR im Monat und Du bist bei um die 85.000 EUR. Das macht dann nur noch 60.000 EUR Restschuld, für die Du eine Anschlussfinanzierung bräuchtest.

Das ist jetzt keine Vergleichsrechnung, ist mir klar, aber im aktuellen Zinsumfeld kostet Dich der Bausparer mit seinen 0,1% Guthabenzins richtig viel Geld. Größenordnung 15.000 EUR (nach Steuer) bis 2026. Nur mal so als Denkanstoß.

Gute Hinweise von 12345

Tatsächlich sind natürlich die Gebühren für den Bausparer bezahlt. Und die Anschlussfinanzierung gesichert.

Wäre es evtl. möglich, durch Einmalzahlungen die Zuteilung nach vorne zu schieben?

Ein Tilgungsersatz mit einem ETF Sparplan zu gestalten, ist sehr riskant und wird von FT auch nicht befürwortet.

Mit 3,5% Festgeld zu rechnen, macht mMn keinen Sinn, das Geld ist ja nicht verfügbar. Was ginge, wäre jährlich auf ein TGK einzuzahlen und dann den Betrag bis zur Fälligkeit des DL auf ein FGK zu legen.

Ich würde hier im Mittel Max. mit 2,5% Guthabenzins rechnen.

Was würde also passieren, bei Kündigung des BSV:

Die Restschuld von 145k kann du dann it den 86k bezahlen und bräuchtest noch ein Darlehen, was mglw. so aussehen könnte:

Angenommener DL-Zinssatz 3,5% und Annuität 600 €, da die Rate für die Vorfinanzierung wegfällt.

Da kannst du dann unter rumspielen. Am besten mit den Ablaufplänen von deinem Finanzierungsberater vergleichen.

Ich vermute mal, so groß wird das Delta nicht sein… lasse mich aber gerne überraschen.

Zitat von Finanzschlumpf

Mit 3,5% Festgeld zu rechnen, macht mMn keinen Sinn, das Geld ist ja nicht verfügbar.

Was meinst Du damit?

Wenn die aktuelle Zinsbindung noch bis 2037 läuft, kann man doch Geld zur Ablösung als Festgeld für 10 Jahre (also bis 2036) anlegen.

Ja, es ist nicht verfügbar in der Zeit, aber vielleicht muss es das ja auch nicht sein, wenn man es erst 2037 benötigt.

Zumindest die 32.000 EUR, die aktuell im Bausparvertrag zu 0,1% Guthabenzins liegen, sind ja auch jetzt schon da und könnten anderweitig angelegt werden.

Zitat von Finanzschlumpf

Ein Tilgungsersatz mit einem ETF Sparplan zu gestalten, ist sehr riskant und wird von FT auch nicht befürwortet.

Das wäre mir auch zu heiß. Klar, es kann gutgehen und man erzielt sehr viel höhere Renditen als mit Tages- oder Festgeld. Aber es kann eben auch schiefgehen, und wenn dann am Stichtag X (Ablösen der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung im Jahr 2037) leider kurz davor der große Crash kam und der ETF nur noch die Hälfte wert ist, wäre es blöd.

Auch das ist aber eine Frage der individuellen Risikoneigung (und wie schmerzhaft es ggf. wäre, bei 50% im Minus das Depot zu liquidieren bzw. ob man alternativ auch eine vollständige Anschlussfinanzierung zu einem deutlich höheren Zinssatz stemmen könnte, auch ohne das zwischenzeitlich angesparte Depot).

Zitat von 12345

Zumindest die 32.000 EUR, die aktuell im Bausparvertrag zu 0,1% Guthabenzins liegen, sind ja auch jetzt schon da und könnten anderweitig angelegt werden.

Denkfehler von mir. Stimmt natürlich. Danke.☺️

Vor diesen ganzen Gedankenspielen würde ich zunächst klären, ob Du die Summe aus dem Bausparvertrag überhaupt herauslösen kannst.

Dieser wurde ja wahrscheinlich als Tilgungsersatz für das Immo-Darlehen abgeschlossen, eventuell mit dementsprechender Verpflichtung der regelmäßigen Besparung.

Zitat von Oldie

Dieser wurde ja wahrscheinlich als Tilgungsersatz für das Immo-Darlehen abgeschlossen, eventuell mit dementsprechender Verpflichtung der regelmäßigen Besparung.

Guter Punkt Oldie ,

In die Richtung ging ja auch meine Eingangsfrage.

Mal schauen, ob und wann es vom Themenstarter nochmal ein Feedback gibt. 😃

Bis vor einem Jahr wäre meine Einschätzun eine komplett andere gewesen, da ich bis dato mein Geld ausschließlich in ETFs angelegt habe.

Innerhalb von 12 Monaten sind dann zwei vermietete ETW hinzugekommen und ich habe zu 3,4% bzw. 3,89% finanziert. Wie oft habe ich mir in der Zwischenzeit den Abschluss eines BSV mit 1,X % gewünscht (zu dem Zeitpunkt natürlich nicht mehr möglich wg. Zinserhöhung) -> für mich wäre hier die Antwort auf die Frage sehr leicht. Bausparer brav behalten und in 2037 das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen.

Du hast in deinem Beitrag nicht erwähnt ob es sich um ein vermietetes Objekt oder Eigennutzung handelt. Ich tippe mal auf Eigennutz und würde daher erst recht den BSV behalten. Du hast absolute Planungssicherheit und weißt was in 10 Jahren passiert- das ist viel wert gerade in der heutigen Zeit. Meist sind die Bausparer ja dann nach Zuteilung so gestrickt das in 10 Jahren (sprich 2047) deine Immobilie voll bezahlt ist. Wie alt bist du zu diesem Zeitpunkt? Ich gehe jetzt davon aus, dass noch ein paar Jahre vor der Rente Zeit ist um weiteres Vermögen aufzubauen (?)

Was ich mir strategisch überlegen würde ist, dann ab 2037 alles außerhalb von Instandhaltungsrücklagen ordentlich in ETFs zu stecken, damit neben der Abzahlung deiner Immobilie auch Vermögen in ETFs aufgebaut werden.

Nicht jeder € muss/kann/sollte in den Aktienmarkt gesteckt werden weil man vielleicht FOMO hat.

Vielmehr würde ich die Immo samt BSV als 'konservativen' Anteil deines Vermögens betrachten und meinen Frieden damit finden 👌😁

Zitat von FI-Newbie

Immobilienkredit:

mit 1,85% Sollzinssatz
Zinsbindung bis 05.2037
Restschuld in 05.2037 ca. 145.000€

Bausparvertrag als Anschlussfinanzierung:

Schwäbisch Hall, Fuchs Immo 1 XS aus 2017
Bausparsumme 150.000€

Ein Immobilienkredit mit 1,85% ist aus heutiger Sicht traumhaft billig. Nicht jedoch, wenn Du parallel einen Sparvertrag mit 0,10% abschließt (vor Kosten, nach Kosten Rendite negativ!). Hier verbrennst Du seit 9 Jahren jedes Jahr rund 2%!

Hätte, hätte, hilft aber nicht. Die verbrannten Kosten und Zinsen sind weg. Jetzt musst Du nach vorne schauen.

Ein Bausparvertrag rechnet sich nur in sehr wenigen Fällen, meist nur bei kleinen Summen und Förderungen. Ein BSV, der eine Ansparzeit (mit negativer Rendite) von 11 oder gar 20 Jahren hat, rechnet sich nie. Da müsste dein Anschlusskredit schon Zinsen von 8-10% haben, dass ein BSV besser wäre.

Zitat von Oldie

Dieser wurde ja wahrscheinlich als Tilgungsersatz für das Immo-Darlehen abgeschlossen

Unwahrscheinlich, der Immokredit wird wohl regelmäßig getilgt.

Zitat von Finanzschlumpf

Wäre es evtl. möglich, durch Einmalzahlungen die Zuteilung nach vorne zu schieben?

Klar ist das möglich, aber eine Zuteilung von 2037 wäre unsinnig. Das würde nur den Zinsverzicht erhöhen.

Zitat von mocean

Wie oft habe ich mir in der Zwischenzeit den Abschluss eines BSV mit 1,X % gewünscht

Das ist wieder überflüssiges Hätte, hätte. Bringt nichts. Aber auch diejenigen, die damals einen solchen BSV abgeschlossen haben, sollten nicht auf den Nominalzins von 1,X% schauen, sondern auf die effektiven Kreditzinsen der Finanzierung einschließlich Zinsverzicht und Kosten. Dann kommt man auch bei einem solchen BSV schnell über 4%, meist deutlich.

Zitat von mocean

Du hast absolute Planungssicherheit und weißt was in 10 Jahren passiert

Das sind die emotionalen Argumente der Verkäufer. Hilft aber wenig, wenn das einer Anschlussfinanzierung von z.B. 8% entspricht.

Kleiner Hinweis: Die BSKn sind im gleichen Zinsumfeld wie Du unterwegs und müssen zusätzlich dicke Provisionen und Erträge verdienen. Da ist es eigentlich logisch, dass sich ein BSV nur in Ausnahmefällen rechnen kann.

FI-Newbie, Du hast Dir 2017 einen Zinssatz über 20 Jahre gesichert. Das war top! Du zahlst jeden Monat eine Annuität, nominal konstant über 20 Jahre (Im Gegensatz zu einer Miete).

Deine Einnahmenseite ändert sich aber jedes Jahr. Vermutlich ist Dein Gehalt nach 9 Jahren schon merklich höher, als 2017. Am Anfang musstest Du Dich strecken, um Kredit plus BSV zu bedienen, heute fällt es Dir schon leichter. Das wird sich in den nächsten 11 Jahren noch beschleunigen.

Tatsächlich ist es so, dass Finanzierungen von Eigenheimen in der Praxis so gut wie nie länger als 20 Jahre dauern! Eben, weil die relative Belastung immer geringer wird. Ohne Details von Deinem Background zu kennen, behaupte ich, dass auch Du mit hoher Wahrscheinlichkeit durch steigende Sparleistungen die Restschuld in 2037 tilgen kannst. Und wenn nicht vollständig und es müssen noch ~50k prolongiert werden, dann ist der Zinssatz bei diesem Volumen nachrangig!

Daher brauchst Du keine Zinssicherung, die extrem teuer ist. Ich würde mir einfach Anleihen mit Fälligkeit 2037 (oder kürzer) raussuchen und die alle halbe Jahr nachkaufen. Gleiches gilt für das Guthaben aus dem BSV.

Bitte berichte hier in 2037, ob und wieviel Du prolongieren musst. Danke!

Zitat von mocean

Du hast absolute Planungssicherheit und weißt was in 10 Jahren passiert- das ist viel wert gerade in der heutigen Zeit. Meist sind die Bausparer ja dann nach Zuteilung so gestrickt das in 10 Jahren (sprich 2047) deine Immobilie voll bezahlt ist.

Die hat man aber auch, wenn man z.B. das Geld nicht zu 0,1% verzinst im BSV lässt sondern anderweitig zu sicheren 3,x% anlegt (denn das gibt der Markt für Festgeld oder Bundesanleihen durchaus her aktuell).

Ich habe die Rechnung oben mal grob angerissen, wenn man die aktuell im BSV angelegten 32.000 EUR plus monatlich 300 EUR für die nächsten 11 Jahre bis 2037 festverzinslich anlegt, bleibt da eine Restschuld in der Größenordnung von gerade mal um die 60.000 EUR übrig.

Selbst bei 8% Zinsen beträgt die Rate gerade mal um die 730 EUR, um nach 10 Jahren den Rest abbezahlt zu haben. Bei 4% Zinsen sind es irgendwas um die 600 EUR im Monat.

Für jemanden, der aktuell sein Immobiliendarlehen bedient, 300 EUR monatlich in einen BSV schiebt sowie monatlich 500 EUR in ETFs spart ist das kein Problem.

Zitat von FI-Newbie

Grundsätzlich ja, nur welchen Vorteil hätte dies?

Also ich habe in der Vergangenheit schon solche Kombo-Finanzierungen gemacht. Würde ich heute und in der Zukunft nicht mehr machen. Unflexibel, in der Regel höhere Kosten etc.

Meine Idee: wenn du das Bauspar-Guthaben schneller auffüllst, wird der Vertrag womöglich früher zuteilungsreif, dadurch verkürzt sich die Zeit des mickrigen Guthabenzins und du kommst schneller in den Genuss des günstigen BS-Darlehen.

Aber: ist das von Seiten der Bausparkasse überhaupt möglich, möchtest und kannst du das finanziell stemmen. Und der schöne DL-Zins mit 1,85% würde früher abgelöst.

Geht es um Eigen- oder Fremdnutzung (Vermietung)?

Genaugenommen musst Du folgende Rechnung anstellen.

Die Abschlussgebühr des Bausparvertrags und die bis heute aufgrund des quasi nicht existenten Guthabenzinses von 0,1% entgangenen Zinsen sind so oder so verloren. Die hättest Du Dir sparen können, wenn Du den Bausparvertrag gar nicht erst abgeschlossen hättest, aber jetzt sind sie wie sie sind. Die lasse ich also komplett außen vor.

Gegenüberstellung Bausparvertrag vs. alternative Anlage von heute bis Tilgung der Restschuld:

Ansparphase: Entgangene Zinsen für die nächsten 11 Jahre bis 05/2037:

Erzielte Zinsen im Bausparvertrag zu 0,1% Guthabenzins: 422,07 EUR nach Steuer Zinsberechnung BSV: https://www.zinsen-berechnen.de/sparrechner.php?paramid=cswh6e55qw

Entgangene Habenzinsen bei alternativer festverzinslicher Anlage (kein ETF, sondern "sichere" Anlage wie z.B. Festgeld, Bundesanleihen): 14.409,08 EUR nach Steuer

Zinsberechnung alternative Anlage: https://www.zinsen-berechnen.de/sparrechner.php?paramid=15v8yh0oqt

Differenz (entgangene Zinsen): 13.987,01 EUR (--> soviel ist der Bausparvertrag also zum Ende der Ansparphase im Minus, das heißt, soviel muss er über den Zinsvorteil in der Darlehensphase wieder rausholen).

Hinweis: Ich rechne hier konservativ mit nur 3,1 % Zins für eine alternative Anlage und nach Steuer ohne Steuerfreibetrag (unter der Annahme, dass der anderweitig schon verbraucht ist)

Eine Bundesanleihe mit Fälligkeit 04.01.2037 hat aktuell 3,1% p.a. Rendite; Quelle: Rendite.pdf

Für zehnjähriges Festgeld gibt es bis zu 3,5% p.a.

Darlehensphase:

Hier benötigt man für eine Vergleichsrechnung die Rate und Laufzeit des Bauspardarlehens. Außerdem müsste man sich genau anschauen, ob die Zuteilung zum gewünschten Zeitpunkt realistisch ist oder zusätzliche Kosten für eine Zwischenfinanzierung anfallen.

Rechnung BSV:

Wenn ich jetzt mal fiktiv mit folgenden Daten rechne, kommt Folgendes raus (das kann ich gerne nochmal mit Deinen konkreten Daten tun, wenn Du sie zur Verfügung stellst!):

Restschuld 05/2037: 145.000 EUR

BSV angespart (laut vorheriger Rechnung): 72.022,07 EUR

Bauspardarlehen: 72.977,93 EUR

Darlehenszins: 1,4%

Annahme: Nach 10 Jahren soll die Restschuld abbezahlt sein.

Rate: 608,15 EUR im Monat

Anfallende Zinsen: 5.151,03 EUR

Rechnung hier: https://www.zinsen-berechnen.de/tilgungsrechne…amid=ya3yd1xmoq

Zusammen mit dem entgangenen Habenzins aus der Ansparphase von 13.987,01 EUR macht das Kosten von 19.138,04 EUR des BSV von heute bis zur Tilgung in 05/2047.

Alternative Rechnung mit Auflösung des BSV und normaler Anschlussfinanzierung in 05/2037:

Restschuld 05/2037: 145.000 EUR

ABER: Es wurden ja 86.009,08 EUR alternativ angespart (nach Steuer, zu 3,1%, siehe Link zur Rechnung in der Ansparphase)

Benötigtes Darlehen: 58.990,92 EUR

Bei einer Rate von 608,15 EUR (analog zum BSV) wäre das Darlehen mit einem Darlehens-Zinssatz von 4,386% ebenfalls nach 10 Jahren abbezahlt. Bei einem niedrigeren Zinssatz schneller, bei einem höheren Zinssatz würde es bei gleicher Ratenhöhe länger dauern.

Rechnung hier: https://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrech…amid=ppqyipt1ko

Anfallende Kosten (unter der Annahme 4,386% Darlehenszins, gleicher Laufzeit und gleicher Ratenhöhe) der Alternativ-Finanzierung von heute bis zur Tilgung in 05/2047 wären hier 13.987,08 EUR (vs. 19.138,04 EUR beim BSV).

Du hättest also 5.150,96 EUR gespart gegenüber der Variante BSV.

Jetzt kann man natürlich mit den Zahlen spielen, was wenn die Zinsen in 11 Jahren bei Anschlussfinanzierung bei 10% liegen, was wenn sie bei 2% liegen, was wenn man bei der Alternativ-Variante zum Ende der ersten Zinsbindung noch mehr Geld reinsteckt und so das benötigte Darlehen verringert, oder eine höhere Rate wählt, um Zinsen zu sparen und schneller fertig zu sein usw... Oder man kann sich in sechs Jahren ein Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung sichern, falls man zusätzliche Sicherheit möchte und/oder die Zinsen bis dahin wieder niedriger sind.

Das ist hier jetzt auch keine perfekte Rechnung, ggf. fallen beim Bausparvertrag zusätzliche Kosten an (während der Laufzeit; Zwischenfinanzierung etc.), andererseits kostet je nach Broker auch der Kauf und Verkauf einer Bundesanleihe etwas.

Aber zumindest als grobe Einordnung ist das vielleicht ja trotzdem hilfreich für Dich.

In jedem Fall zeigt es, dass man sich nicht vom niedrigen Darlehenszins eines Bausparvertrages blenden lassen sollte, weil der mögliche Zinsvorteil durch den extrem niedrigen Habenzins in der Ansparphase komplett wieder aufgefressen wird. Im Rechenbeispiel ist selbst bei 1,4% Bauspardarlehen vs. 4,386% Annuitätendarlehen der Bausparvertrag gut 5.000 EUR teurer.

Zitat von Finanzschlumpf

Meine Idee: wenn du das Bauspar-Guthaben schneller auffüllst, wird der Vertrag womöglich früher zuteilungsreif, dadurch verkürzt sich die Zeit des mickrigen Guthabenzins und du kommst schneller in den Genuss des günstigen BS-Darlehen.

Das ist hier eher keine gute Idee. Die Bausparkassen haben sehr unterschiedliche Berechnungsformeln für die Bewertungszahlen zur Zuteilung. Es ist aber immer so, dass ein Vertrag zuteilungsreif wird, wenn er vorher eine bestimmte Sparleistung erbracht hat. Oft wird das daran gemessen, dass die Summe aller Zinszahlungen einen bestimmten Betrag erreicht haben muss. Wenn ich einen festen Vergleichszins habe, ist die Summe der Zinsen aber proportional zu dem Zinsverlust gegenüber einer vergleichenden Zinsanlage. Kurz: Der Zinsverlust ist zwar über eine geringere Ansparzeit, aber über höhere Guthaben etwa genau so groß.

Zitat von FI-Newbie

Genau das möchte ich mit der Bausparkasse direkt besprechen, nur wollte ich gerne Eure Meinung/Erfahrungen einholen, um verschiedene Optionen selbst zu kennen.

Auch kurz: Die empfehlen Dir das, was für die BSK optimal ist. Für Dich ist eher das Gegenteil optimal.

Da Deine Restschuld kleiner aus die Bausparsumme ist, müsste mindestens sofort die Bausparsumme reduziert werden (auf Restschuld abzgl. Tilgungen in 2037). Ebenso müsste die Sparrate so reduziert werden, dass in 2037 gleichzeitig die Mindestsparsumme und die Mindestbewertungszahl erreicht werden. Alles andere ist sinnloses Geldverbrennen. Genau das wird Dir der Verkäufer aber nicht empfehlen. Eher empfiehlt der Dir noch einen zusätzlichen Vertrag als "Krankenschein für das Haus", was sich gar nicht lohnt.

Schaue auch nicht nur auf einen Zinssatz, sondern mehr auf die Summe der Zinsen, die Du zahlen musst!

Mal ein anderer Weg, der dir die maximale Flexibilität und das "Beste aus beiden Welten" geben könnte:

Scalable hat heute Wertpapierkredite bis zu 250.000€ erweitert. Mit einer variablen Verzinsung von derzeit 3,24% eff. (als Prime+ Kunde, 5€ im Monat)

Je nach Depotgröße hat man auf diese Weise das Geld voll investiert und stottert den WP-Kredit variabel für sich ab.

Klar das Risiko des "Margin C***" (die KI v. Finanztip lässt englischen Begriff komischerweis nicht zu) real bei einem Kurssturz, aber wenn man das nur moderat beleihen müsste bei einigermaßen erträglichen Sollzinsen könnte das durchaus eine Überlegung wert sein.

Die Variante wäre bei einer vermieteten Immobilie keine Option wg. fehlender steuerlicher Absetzbarkeit der Zinskosten, aber bei eigengenutzter Immo schon wie ich finde 🧐

Bei ETFs/Fonds kannst du bis zu 75% des Depotvolumens beleihen 👌😋