Sondertilgung nutzen oder anlegen (Immobilienfinanzierung)

    Hallo zusammen,


    bin das erste Mal hier, um eine Frage an euch zu stellen, die mich in letzter Zeit beschäftigt.


    Es geht um ein Immobiliendarlehen über 260.000 € mit 20 Jahren 1,98% Sollzinsbindung bis 2036. Aktuell sind ca. 125.000 € offen. Es gibt eine jährliche Option zur Sondertilgung von 10 %, d. h. 26.000 €, die bisher teilweise jährlich genutzt wurde. Die Annuität beträgt 853 € pro Monat (651,79 Tilgung / 201,88 Zinsen). Also alles gut leistbar.


    Der Anlagetyp: sehr konservativ und Schulden sind schnellstmöglich zu tilgen. Geld wird nicht unnötig verbraucht oder verprasst.


    Angesichts der aktuellen Zinslage stellt sich allerdings schon mehr und mehr die Frage, ob tilgen oder anlegen derzeit richtig ist.


    Konkret stellt sich die Frage, jetzt 20.000 € in die Sondertilgung zu geben oder diese auf einem Sparbrief anzulegen. Allerdings wäre dann die Option zur Sondertilgung für dieses Jahr weg und ein wenig würde man vielleicht der Chance, den Kredit weiter zu schmälern mit weinendem Auge hinterher sehen.


    Viele Grüße

    Peerless

    Finanziell sinnvoller ist die parallele Anlage in z.B. Festgeld. Wir machen das auch so (bzw. haben sogar unsere Rate soweit wie möglich reduziert, weil unser Vertrag das hergab). Ich kenne das Gefühl, dass man Schulden am liebsten schnellstmöglich loswerden möchte. Aber wir haben es durchgerechnet und würden wahrscheinlich einen fünfstelligen Betrag liegen lassen. Das war uns das „schuldenfrei-Gefühl“ dann doch nicht wert.


    Ihr könnt ja auch mal durchrechnen, was es bei euch rein finanziell für einen Unterschied machen würde. Und dann entscheiden, ob euch das „schuldenfrei-Gefühl“ mehr wert ist als das Geld.

    Ohne gerechnet zu haben:

    Besteht zum Auslaufen der Zinsbindung noch eine Restschuld, wenn Ihr nicht mehr sondertilgt? Wenn ja, wie hoch wäre die? Wäre das ein Problem?


    Wenn die Chance auf Sondertilgungen jährlich weiterbesteht, wo wäre das Problem, wenn man die Option in 2023 nicht zieht?

    Mit Sondertilgungen könnt Ihr immer noch deutlich früher fertig werden, selbst wenn Ihr die Option nur alle paar Jahre nutzt.

    Zitat von Referat Janders

    Ohne gerechnet zu haben:

    Besteht zum Auslaufen der Zinsbindung noch eine Restschuld, wenn Ihr nicht mehr sondertilgt?

    Guter Punkt! Grob überschlagen könnte es bei den genannten Beträgen sein, dass gar nichts übrig bleibt bzw. selbst ohne Sondertilgung der Kredit schon von Ablauf der Zinsbindug abgezahlt ist. Dann sollte man schauen, ob / für wie lange Festgeld überhaupt sinnvoll ist, wenn es nicht zur Ablösung benötigt wird.

    Zitat von Peerless

    [...] Konkret stellt sich die Frage, jetzt 20.000 € in die Sondertilgung zu geben oder diese auf einem Sparbrief anzulegen. [...]


    ?( Sparbrief? Was ist ein Sparbrief?
    Sollte man da nicht über Festgeld nachdenken?

    Ich habe mal rechnen lassen :)

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    Nach deinen Grundangaben wären lediglich noch rund 10.000 Euro nach Ablauf der Zinsbindung offen.... (ohne Sondertilgung)

    Wenn sich an der aktuellen Zinssituation

    nichts ändert, würde ich auf die Sondertilgung verzichten und das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung ablösen und in der Zwischenzeit den notwendigen Betrag als FG anlegen.

    Gruß Tom

    Okay,

    wenn ich die Zahlen so übernehme, dann sollte man wohl bis zu 10.000 Euro in Festgeld anlegen und zwar solange, wie der Zins mindestens bei 3% liegt. (Netto damit oberhalb der 1,98% mit etwas Puffer.) Liegt der Zins drunter, könnte man sondertilgen.


    Alles Geld darüber hinaus sollte für andere Sachen (Sicherheitsbaustein; Vermögensaufbau; Spaß; ...) eingeplant werden.


    Disclaimer: Keine Anlageberatung, nur ausformulierte Gedanken. :saint:

    Zitat von Peerless

    Es geht um ein Immobiliendarlehen über 260.000 € mit 20 Jahren 1,98% Sollzinsbindung bis 2036. Aktuell sind ca. 125.000 € offen. Es gibt eine jährliche Option zur Sondertilgung von 10 %, d. h. 26.000 €, die bisher teilweise jährlich genutzt wurde. Die Annuität beträgt 853 € pro Monat (651,79 Tilgung / 201,88 Zinsen). Also alles gut leistbar.


    Der Anlagetyp: sehr konservativ und Schulden sind schnellstmöglich zu tilgen. Geld wird nicht unnötig verbraucht oder verprasst.

    Es läuft gerade ein Parallelthread zu genau diesem Thema.


    Wirtschaftlich ist es aktuell (anders als noch im letzten Jahr) sinnvoll, zusätzliches Geld parallel anzulegen und nicht in das Darlehen zu stecken. Dazu muß der Darlehensnehmer aber seelisch aushalten können, daß sich seine Schulden nur planmäßig und nicht überplanmäßig verringern.


    Es könnte sein, daß Du zu diesen gehörst. Wenn das so ist, dann solltest Du sondertilgen, auch wenn das wirtschaftlich die zweitbeste Lösung ist.

    Zitat von Referat Janders

    wenn ich die Zahlen so übernehme, dann sollte man wohl bis zu 10.000 Euro in Festgeld anlegen und zwar solange, wie der Zins mindestens bei 3% liegt. (Netto damit oberhalb der 1,98% mit etwas Puffer.) Liegt der Zins drunter, könnte man sondertilgen.


    Alles Geld darüber hinaus sollte für andere Sachen (Sicherheitsbaustein; Vermögensaufbau; Spaß; ...) eingeplant werden.

    Sehe ich ähnlich. Wenn man den Kredit sicher in der Zinsbindung tilgt, macht es auf jeden Fall Sinn, das Geld zu investieren und da auch über den Tellerrand von Festgeldern zu blicken

    Zitat von Achim Weiss

    Wirtschaftlich ist es aktuell (anders als noch im letzten Jahr) sinnvoll, zusätzliches Geld parallel anzulegen und nicht in das Darlehen zu stecken. Dazu muß der Darlehensnehmer aber seelisch aushalten können, daß sich seine Schulden nur planmäßig und nicht überplanmäßig verringern.


    Es könnte sein, daß Du zu diesen gehörst. Wenn das so ist, dann solltest Du sondertilgen, auch wenn das wirtschaftlich die zweitbeste Lösung ist.

    Gut auf den Punkt gebracht. Meines Erachtens.


    War erst jüngst (mal wieder) auch Thema in meinem weiteren Umfeld.


    Die beiden "Betroffenen" bzw. "Protagonisten" (fest geschriebener Baufi-Zins ca. 200 bis 220 Basispunkte unter dem, was derzeit für Top-Festgeld Angebote möglich ist und jeweils 5% bzw. 10% vorfälligkeitsfreie Sondertilgung p. a. vom Anfangsdarlehen im Vertrag) verkörperten ganz nett die beiden (diametral gelegenen) Endpunkte.


    Tenor bei Nr. 1: "Wer Schulden bei der Bank hat, ist niemals unabhängig und frei. Tilgung hat daher oberste Priorität, egal ob es da rein von den Konditionen was Besseres als Alternative gibt. Zudem sind diese Schulden steuerlich nicht in Ansatz zu bringen. Und mit jeder Sondertilgung sinken auch die Gesamtkosten meiner Finanzierung. Und mir gehört schneller ein Stück mehr von der Immobilie. Find ich gut und gibt uns (ist verheiratet) ein gutes Gefühl"


    Tenor bei Nr. 2: "Das Geld verliert inflationsbedingt sowieso ständig an Wert. Mal weniger, mal mehr. In letzter Zeit mehr. Praktisch schon eine weitere automatische Tilgung. Bei meinem Einkommen gehe ich davon aus, daß es weiter steigt zumindest mal mit der Inflationsrate. Wenn ich jetzt beim Anlegen als absolut sicheres Festgeld nach Steuer mehr davon habe als bei einer Sondertilgung, wäre ich schön doof das nicht mitzunehmen"


    Anmerkung: Bei beiden wird das Darlehen nach Ablauf der Zinsfestschreibung zwar nicht vollständig getilgt sein, aber sich (durch das eingesetzte EK samt Tilgungen bis zum Ablauf der Zinsbindung) wohl im Realkreditbereich (vom Beleihungsauslauf her) bewegen (trotz der moderat gefallenen Immobilienpreise). Was dann (natürlich relativ gesehen) bestmögliche Zins-Konditionen bei der Anschlußfinanzierung ermöglichen wird. Beide Finanzierungen sind (so weit ich das beurteilen kann) auch nicht "auf Kante genäht". Wobei "Nr. 2" in dem Kontext "nur" von Festgeld als Alternative sprach und ausdrücklich nicht von einer Anlage in Aktien (beispielsweise in ETFs). Und von "absolut sicherem" Festgeld, weil er sich vermutlich nie näher mit der "Einlagensicherung" beschäftigt hat.


    Etwas seltsame Situation insgesamt (kann mich jedenfalls so recht an keine vergleichbare in der Vergangenheit erinnern; im Normalfall war das wohl immer ein (deutliches) negatives Zinsdifferenzgeschäft - und das schon vor Steuer). Habe auch noch diverse Darlehen mit einer Null vor dem Komma (teilweise sogar im Bereich unter 0,5%) - gleichzeitig gibt es Festgelder mit praktisch wohl (nahezu) einer 4 vor dem Komma (schaut man etwa beim Max Herbst rein (FMH); selbst bei halbwegs passablen Adressen. Bißchen bizarr ... Da bei mir andere Kriterien eine Rolle spielen (manche Kriterien auch gar keine Rolle mehr) und die Rahmenbedingungen auch andere sind (vermietete Objekte; Schuldzinsen absetzbar) mache ich mir da (glücklicherweise) weder Gedanken noch zusätzlichen Aufwand.


    Interessantes Thema nichtsdestotrotz.

    Vielen Dank euch für die zahlreichen Antworten und Einschätzungen..

    Zitat von Achim Weiss

    Wirtschaftlich ist es aktuell (anders als noch im letzten Jahr) sinnvoll, zusätzliches Geld parallel anzulegen und nicht in das Darlehen zu stecken. Dazu muß der Darlehensnehmer aber seelisch aushalten können, daß sich seine Schulden nur planmäßig und nicht überplanmäßig verringern.

    Genau das bringt es absolut auf den Punkt. Die Frage ist echt, ob es mir besser geht, die Pflicht wegzutilgen und sich dann irgendwann mit dem in ein paar Jahren ansammelnden Überschuss dem Spaß zu widmen. Vom Typ her eher meins. Aber eben der Kopf sagt, mach’s anders und tilge nicht. Für mich kommt auch nur sichere Anlage in Frage, d. h. Prio auf abgesichertes Festgeld.


    Einen Gedanken wollte ich ergänzen und mal um eure Meinung bitten. Wenn wir eine Inflationsrate von aktuell 5-6 % haben. Ist es dann nicht sogar besser, man wird das Geld schneller los und tilgt es weg als 1-5 Jahre zu warten und es erst nach der Geldanlage zum Tilgen zu verwenden? Oder ist der Gedanke hinfällig, weil die Schulden ja nicht der Inflation unterliegen?

    Zitat von Peerless

    Die Frage ist echt, ob es mir besser geht, die Pflicht wegzutilgen und sich dann irgendwann mit dem in ein paar Jahren ansammelnden Überschuss dem Spaß zu widmen.

    Das hast Du nicht richtig verstanden, darum geht es nicht.


    Angenommen, einer hat 10.000 € Weihnachtsgeld bekommen. Er hat eine Immobilienfinanzierung mit Restschuld 100.000 € zu 1%. Er sagt: Ich stecke das Geld als Sondertilgung ins Darlehen, das spart in 1 Jahr 100 € Zins.


    Finanziell günstiger ist es, das Geld parallel zu z.B. 3,5% anzulegen und die 1% Darlehenszins weiterzuzahlen. Bringt 250 € pro Jahr.


    Die meisten Immobiliendarlehen sind keine Volltilger, sondern es bleibt nach Ende der Zinsfestschreibung eine Restschuld übrig. Dies wäre der Moment der "Sondertilgung" (wenn Du es so nennen magst). Man legt diese parallelen Anlagen natürlich so an, daß sie in diesem Moment zur Verfügung stehen.


    Die beschriebene Situation ist eine Sondersituation. Normalerweise liegt der Darlehenszins höher als der Habenzins. Ich erinnere mich allerdings an ein "Arbeitgeberdarlehen" meines Vaters für mein Elternhaus mit offensichtlich subventioniertem Zins, bei dem diese Situation auch gegeben war. Mein Vater hat das billige Darlehen damals gepflegt, so lange er konnte, obwohl er genug Geld gehabt hätte, es spontan zu tilgen.


    Der Normalfall aber ist, daß der Darlehenszins höher ist als der Habenzins. Bei der Prolongation des Darlehens würde man natürlich das nebenher gesparte Geld einfließen lassen, weil man dann durch das niedrige Darlehen mehr Zins spart als die parallele Anlage bringt.

    Zitat von Peerless

    Für mich kommt auch nur sichere Anlage in Frage, d. h. Prio auf abgesichertes Festgeld.

    Klar.

    Zitat von Peerless

    Einen Gedanken wollte ich ergänzen und mal um eure Meinung bitten. Wenn wir eine Inflationsrate von aktuell 5-6 % haben. Ist es dann nicht sogar besser, man wird das Geld schneller los und tilgt es weg, als 1-5 Jahre zu warten und es erst nach der Geldanlage zum Tilgen zu verwenden? Oder ist der Gedanke hinfällig, weil die Schulden ja nicht der Inflation unterliegen?

    Letzteres. Man hat mit einem Immobiliendarlehen die Situation beim Abschluß desselben quasi eingefroren, es läuft nun nur noch der vereinbarte Tilgungsplan. Die Zahlen in diesem Tilgungsplan sind von der Inflation in aller Regel unabhängig.


    Die Inflation erhöht allenfalls das Einkommen des Häuslebauers, wodurch er die nominal gleichen Raten mit der Zeit immer leichter tragen kann.

    Zitat von Achim Weiss

    Das hast Du nicht richtig verstanden, darum geht es nicht.

    Hab ich schon richtig verstanden. Vielleicht war mein Satz unglücklich formuliert. Ich bin einfach vom Typ her so, dass ich finanzielle Unabhängigkeit haben will. D. h. der Grundgedanke ist wie in dem Beispiel weiter oben, dass ich wahrscheinlich trotz besseren Wissens eher die Sondertilgung machen würde. Ich liebäugle z. B. die ganze Zeit mit einem Auto, weil unser altes langsam immer mehr Alterserscheinungen aufweist. Allerdings würde ich mir soetwas nur von überschüssigem Geld kaufen und halt erst, wenn die Hauptschuld getilgt ist. Nach dem Ansatz könnte man aber vom Kopf her sagen: zieh den Immobilienkredit bei der Zinslage raus und Kauf dir lieber von der Nicht-Sondertilgung ein Auto (wenn du eins brauchst). Wenn man den Kaufkraftverlust des Geldes reinrechnet, müsste man ein Auto eher heute als nächstes Jahr kaufen. Aber da hab ich halt ne Blockade im Kopf wegen dem Immobilienkredit. Nun ist Auto sicherlich kein gutes Beispiel weil es Geld vernichtet. Aber Solaranlage wäre eine Frage. Nur die ganzen Sachen sind aktuell so überteuert, dass man dann den Coup den man mit dem Kredit macht in überzogene Preise reinpacken würde.


    Okay dann aber danke für den Austausch. In jedem Fall hab ich dann glaube ich bei meinem Gedankenspiel nichts übersehen denke ich.


    Achso und wegen der nicht genutzten Sondertilgungsoption: Ich weiß gar nicht wie die Bank dazu stehen würde, wenn man mal anfragt ob man mal ein Jahr 15% tilgen kann. Bei der aktuellen Zinslage müsste ja eigentlich denen alles passen, was die Laufzeit des für sie unwirtschaftlichen Kredits verkürzt oder?


    Ihr merkt ich hänge am bald fertig werden :/ :/ :/

    Des Menschen Wille ist sein Himmelreich!


    Wenn du sonst nicht gut schlafen kannst dann tilge was das Zeug hält.

    Nur rechnet es sich nicht so schnell wie möglich zu tilgen.

    Alleine der Gedanke das ich tilgen könnte wenn ich wollte würde mir reichen und das Geld besser verzinst für mich arbeiten lassen.


    Aber die Risikotragfähigkeit eines Anlegers ist sehr konstant und kann, wenn überhaupt gewollt, nur ganz langsam geändert werden.


    Viel Erfolg bei deinen Finanzentscheidungen.

    Ich habe einen Parallelthread zu dem Thema und wir sind in einer ähnlichen Situation mit einem ähnlichen Zins. Ein großer Unterschied ist aber, dass ihr viel schneller fertig seid. Bei uns läuft die Zinsbindung in 10 Jahren aus und wir werden dann - je nach Sondertilgungen - noch 140k - 170k als Restschuld haben, die wir anschlussfinanzieren müssen.


    Wir haben uns dazu entschieden, weiter die momentan sehr guten Tagesgeldzinsen von 4% zu nutzen und erstmals keine Sondertilgung zu machen. Psychologie hin oder her, es ist Stand jetzt einfach finanziell ungünstiger sonderzutilgen. Es bleibt einfach alles auf dem Tagesgeldkonto, somit maximale Flexibilität und trotzdem mehr "Rendite" als durch die Sondertilgung. Festgeld war uns zu unflexibel, und wenn sich die Tagesgeldzinsen wieder Richtung 3% oder weniger entwickeln, nutzen wir einfach wieder mit dem angesammelten Geld die volle Sondertilgung aus.

    Dann wäre das Einzige, worüber wir uns ärgern können, dass wir die sehr guten Zinssätze nicht mit Festgeld abgesichert haben.

    Zitat

    Angenommen, einer hat 10.000 € Weihnachtsgeld bekommen. Er hat eine Immobilienfinanzierung mit Restschuld 100.000 € zu 1%. Er sagt: Ich stecke das Geld als Sondertilgung ins Darlehen, das spart in 1 Jahr 100 € Zins.

    Finanziell günstiger ist es, das Geld parallel zu z.B. 3,5% anzulegen und die 1% Darlehenszins weiterzuzahlen. Bringt 250 € pro Jahr.

    Der Vollständigkeit halber sei jedoch angemerkt, dass die 350 EUR Zinsertrag noch ggf. der Abgeltungssteuer, Soli und KiSt unterliegen und somit sich der Überschuss dann auf 150 EUR reduzieren kann.

    Des Weiteren führt die Sondertilgung dazu, dass über die komplette Restlaufzeit hinweg dann ebenfalls in Summe weniger Zinsen zu zahlen sind, da sich durch die Sondertilgung der Tilgungsanteil in der Annuität erhöht und der zukünftige Zinsanteil dauerhaft reduziert wird. Je nach Restlaufzeit kann sich dann der Überschuss auf null reduzieren oder gar negativ werden.

    Ich möchte damit nur sagen, der reine Vergleich von Bruttoertragszinssatz gegenüber Darlehenszinssatz ist zu kurz gesprungen.

    Wenn ich beispielhaft von 100.000 EUR Darlehen, 1% Zins, 3% Anfangstilgung, 10 Jahre Laufzeit und 10.000 EUR einmalige Sondertilgung nach 36 Monaten ausgehe, ergibt sich folgendes Bild:


    mit Sondertilgung:

    gezahlte Zinsen 7.737,76 EUR und Restschuld 57.737,76 EUR


    ohne Sondertilgung:

    gezahlte Zinsen 8.462,53 EUR und Restschuld 68.462,53 EUR


    d.h. ohne Sondertilgung habe ich eine um 10.724,77 EUR höhere Restschuld und 724,77 EUR mehr Zinsen geszahlt.

    Abzüglich Sondertilgungsbetrag müsste dieser in sieben Jahren 1.449,54 EUR nach Steuern erwirtschaftet haben oder kanapp 300 EUR pro Jahr Brutto, was dann grob 3% wären.

    Erst die Nettozinsen darüber hinaus wären dann ein echter Überschuss.

    Zitat von Paulchen82

    Ich möchte damit nur sagen, der reine Vergleich von Bruttoertragszinssatz gegenüber Darlehenszinssatz ist zu kurz gesprungen.

    Das stimmt wohl.


    Ich habe für uns ausgeknobelt, dass wir entweder in 5 Jahren Summe X tilgen oder in 11 Jahren Summe Y.

    Wenn wir realistisch aus X innerhalb von 6 Jahren mehr als Y machen können, dann ist die Entscheidung klar. ;)