[...] die Miezee umgelegt [...]
so aus dem Kontext herausgezogen klingt es nach Katzenmord.
Ne, was ich da noch hinzufügen möchte, ist dass ich es schade finde, das gewisse Steuern so dermaßen hoch sind und manchmal ausschlaggebend sind, ob man in eigenen 4 Wänden lebt oder Mieter bleibt/wird. 10-15% KNK sind einfach für viele abschreckend.
Die Sache ist halt immer kompliziert.
Unstrittig.
Wenn man Bauland in den Metropolen (und da reden wir von mindestens 1000€/qm, eher deutlich mehr) nicht an den Höchstbietenden verkauft, an wen denn dann?
Hier in der Gegend muß man nicht selten vom Doppelten oder Dreifachen ausgehen - und da ist dann noch kein einziger Stein gesetzt und kein einziger qm Wohnfläche erstellt. Da muß man kein Finanzmathematiker sein, um sich die Kostenmiete oder den qm-Preis einer ETW ausrechnen zu können ...
Außer der kommunalen Wohnungsbaugenossenschaft natürlich?
Daß es mit dem Themenkreis "Sozialwohnungen", "Wohnungsbaugenossenschaften" etc. besonders vorausschauend und damit strategisch gelaufen wäre - würde ich eher nicht zu behaupten wagen (kann natürlich nur für die Region hier sprechen).
Wer Stellplatzverpflichtungen abschaffen will, muss einen echten Markt für Parkplätze auf Privatgrund schaffen, also weitreichende Parkverbote auf der Straße und konsequente Durchsetzung.
Da ist natürlich was dran. Sehe ich (teilweise jedenfalls) ähnlich. Gleiches gilt dann aber (zumindest und zwingend) auch für den ÖPNV ...
Da, wo der nämlich wirklich funktioniert, verzichten vielen Menschen (nicht selten schon allein aus Kostengründen) durchaus gerne auf eigene Fahrzeuge. Hin und wieder weile ich im Taunus (nur 9 Komma und ein paar Zerquetschte Meter entfernt von der Landeshauptstadt (!)) - und es existiert hier (seit 50 Jahren) kein auch nur halbwegs vernünftiger ÖPNV. Eine jüngste Untersuchung der Verwaltung kam zu dem Ergebnis, daß der Anteil der Fahrzeuge pro Haushalt in den letzten Jahrzehnten gestiegen statt gesunken ist. Begründung seitens der repräsentativ befragten Bürger (i. V. m. den Kfz-Zulassungen): "Notgedrungen" ... Nur in ganzen 6% der Haushalte ist kein Auto vorhanden. Die meisten Haushalten haben mehrere Fahrzeuge (schon wegen dem berufsbedingten Pendeln). Das nur am Rande aber in dem Kontext.
In Euren letzten Kommentaren wurden jetzt einige Begriffe vermischt.
Der Unterschied zwischen Grunderwerbssteuer und Grundsteuer ist mir halbwegs bekannt.
Im Sinne des Staates wäre es auf jeden Fall gut, denn erstmaligen Immobilien Erwerb zum Selbst-Einzug von dieser Steuer zu befreien, weil diese für viele Kaufinteressenten die Finanzierung verteuert und manchmal sogar den Kauf verhindert.
Sehe ich ähnlich (für den Immobilien-Ersterwerb). Zumal die Transaktionskosten (Immobilien) hierzulande in Summe exorbitant hoch sind. Die Grunderwerbssteuer macht dabei nicht selten den größten Posten aus.
In meinem Bundesland wurde diese (sprich der Hebesatz) seit Ende der 90er verdreifacht (von 2 auf 6 Prozent vom Kaufpreis). Manche (ganz wenige) Bundesländer agieren da noch etwas moderater (ich glaube z. B. Bayern mit "nur" 3,5%).
Dass die Grunderwerbsteuer kontraproduktiv ist, wissen sogar die Politikern.
Da bin ich mir unsicher.
Eine (hochrangige, wenn auch nur) Landespolitikerin redete im persönlichen Gespräch (unser Bundesland betreffend) einmal expressis verbis von einer "ganz leichten Erhöhung der Grunderwerbssteuer seit Ende der 90er" - es ging de facto um deren Verdreifachung allein seit 1997 (bis dahin 2%), ab 1998 dann 3,5%, ab 2013 dann 5%, ab 2014 dann 6% ...
Wenn sie bisher nicht abgeschafft wurde, nur deshalb, weil der Staat zur Zeit eben auf keine Steuereinnahmen verzichten kann.
Denke nicht, daß der deutsche Staat ein Einnahme- (man denke an die vielen Steuer- Einnahmenrekorde der vergangenen Jahre) sondern eher ein Ausgabenproblem hat.
Zudem stehen m. W. die Einnahmen aus der Grunderwerbssteuer den (Bundes)Ländern zu - und nicht dem Bund. Diese Steuer ist wohl auch die größte Steuereinnahme sprich damit die bedeutsamste für die Länder. Dabei gehen die Länder (s. o.) offensichtlich (vereinzelt jedenfalls) unterschiedlich mit dieser Steuer um (Hebesatz).
Der Hinweis von einem von euch, dass die Grundsteuer auf die Miezee umgelegt werden kann, ist für den Vermieter kein Trost.
Je höher nämlich die Nebenkosten für den Mieter steigen, umso weniger lässt sich eine Mieterhöhung durchsetzen. Der Mieter zählt ja schließlich Kaltmiete plus Nebenkosten zusammen.
Kann ich so nur bestätigen. Die Nebenkosten haben sich zudem - bei nicht ganz wenigen der Wohnungen - allein in den letzten Jahren (sehr) stark erhöht in einigen Fällen seit den letzten 10 Jahren fast verdoppelt. Und sind damit bei weitem deutlich mehr gestiegen als die durchschnittlichen Mieten.
Man darf gespannt sein, wie das weitergeht. Für Mieter und Vermieter.
Die Grundsteuer ist ja eine jährliche Steuer
Und eine Art zu Vermögenssteuer weil sie unabhängig davon anfällt, ob man selbst in der Immobilie wohnt oder ob diese vermietet ist.
Die Grundsteuer ist ja eine Gemeindesteuer. Prinzipiell ist es ja korrekt, dass die Gemeinde die Kosten für Infrastruktur und Dienstleistungen auf die Bewohner umlegt.
Daher ist es m.E. auch richtig, dass diese Steuer von den Bewohnern/Mietern bezahlt werden. Es gibt ja auch Bestrebungen, diese Kosten nur Eigentümern zu belasten, dann wäre es wirklich eine reine Vermögensbesteuerung.
Die Grundsteuern wurden zuletzt in vielen Gemeinden erhöht, in einem Fall bei mir mal eben um 60%. Trotzdem machen sie bei den Wohnnebenkosten nur einen kleinen Teil aus, da gibt es schlimmere Kostentreiber.
Die Grundsteuer ist ja eine Gemeindesteuer. Prinzipiell ist es ja korrekt, dass die Gemeinde die Kosten für Infrastruktur und Dienstleistungen auf die Bewohner umlegt.
Daher ist es m.E. auch richtig, dass diese Steuer von den Bewohnern/Mietern bezahlt werden. Es gibt ja auch Bestrebungen, diese Kosten nur Eigentümern zu belasten, dann wäre es wirklich eine reine Vermögensbesteuerung.
Die Grundsteuern wurden zuletzt in vielen Gemeinden erhöht, in einem Fall bei mir mal eben um 60%. Trotzdem machen sie bei den Wohnnebenkosten nur einen kleinen Teil aus, da gibt es schlimmere Kostentreiber.
Es wird im meinem Fall über 15 Jahre dauern, bis der Betrag der Grundsteuerzahlungen, den der Grunderwerbssteuer erreichen wird, dabei sind weitere Anpassungen des Grundsteuergebesatzes mit einkalkuliert.
10-15% KNK sind einfach für viele abschreckend.
Eben, deshalb habe ich beim Verkauf einer Wohnung auch auf den Makler verzichtet. Hab einfach nicht gewusst, wofür ich den brauchen sollte.
Es muss natürlich "Grundsteuerhebesatz" heißen. 
Lieber Forumsfreund ika
Auf den Makler verzichten kann man vor allem dann, wenn man eine klassische (Bilderbuch)-Immobilie hat.
Sagen wir mal so:
Z.B. eine 4-Zimmer-Wohnung, neubauähnlicher Zustand in einem guten Wohngebiet einer Stadt,dazu noch Südseite mit Bakon und Tiefgarage und beziehbar und zum ortsüblichen Preis kalkuliert.
In diesem Fall schaffst Du das vermutlich auch selbst.
Leider lieber ika sind die meisten Immobilien nicht "klassisch"
Es gibt Altbauwohnungen im 5. Stock ohne Aufzug,
es gibt Wohnungen ohne Balkon oder ohne PKW Stellplatz,
es gibt Wohnungen mit hohem Renovierungsstau,
es gibt problematische Hausgemeinschaften wo ein Prozesshansel dabei ist
Es gibt Wohnungen die an schwierigeMieter vermietet sind und jede Besichtigung verweigern
Es gibt Wohnungen an leuten Durchgangsstraßen und vieles mehr...
Ich habe selbst als Makler jahrzehntelang Immobilieni verkauft
Ich weiß wie froh mancher Eigentümer war, wenn nach den ersten erfolglosen Besichtigungen ein Makler ihm die Arbeit abgenommen hat.
Und dann lieber IKA vergisst nicht die andere Seite.
Es gibt Kaufinteressenten mit denen man erst noch hart verhandeln muss.
Das kann nicht jeder immobilenbesitzer.
Einem Makler vertrauen die Kauf-Interessenten viel eher an,
wenn ihnen der Preis zu hoch ist,
oder wenn die Finanzierung noch nicht steht
oder wenn sie selbst eine andere Immoblie erst verkaufen müssen um die neue Wohnung oder das Haus zu bezahlen.
Lieber IKA, leider sind nur die wenigsten Immobilien "Idealobjekte"
Und wenn sie es sind, dann haben die Verkäufer oft viele zu hohe Preisvorstellungen und dann wird ein solches Objekt auch schnell zum Ladenhüter.
Ich könnte ein Buch über die unterschiedlichen Geschichten beim Immoblienverkauf schreiben.
Das ist mir nur gerade eingefallen als ich Deinen lapidaren Satz gelesen habe,
"wozu braucht man eigentlich einen Markler?"....
Schöne Grüße aus Stuttgart von McProfit
habe ich beim Verkauf einer Wohnung auch auf den Makler verzichtet. Hab einfach nicht gewusst, wofür ich den brauchen sollte.
Habe bei meinen Vermietungen "einfach noch nie gewußt", wie ich das ohne Einschaltung einer (kompetenten, renommierten und seriösen) Maklerfirma hätten vernünftig und mit überschaubarem Aufwand abwickeln sollen. Und dabei habe ich nahezu vollumfänglich - auch die Vermietung betreffend - "Bilderbuch"-Immobilien (siehe auch Beitrag Nr. 108 von McProfit).
Sollte es bei den Immobilien (jemals) zu signifikanten Verkäufen kommen, gilt das Gleiche.
Was soll an dieser Dienstleistung generell überflüssig oder gar schlecht sein ? Wie bei Ärzten, Anwälten, Steuerberatern, Unternehmensberaterin, Politikern usw. - da gibt es Murkser, weniger schlechte, durchschnittliche, gute, sehr gute und Top-Adressen. Ganz normal also.
Lieber Forumsfreund ika
Auf den Makler verzichten kann man vor allem dann, wenn man eine klassische (Bilderbuch)-Immobilie hat.
Sagen wir mal so:
Z.B. eine 4-Zimmer-Wohnung, neubauähnlicher Zustand in einem guten Wohngebiet einer Stadt,dazu noch Südseite mit Bakon und Tiefgarage und beziehbar und zum ortsüblichen Preis kalkuliert.
In diesem Fall schaffst Du das vermutlich auch selbst.
Lieber Forumsfreund McProfit,
danke für deine umfängliche Antwort, der ich gar nicht widersprechen möchte.
Ich schrieb ja von einer Wohnung. Und im Einzelfall geht es eben auch ohne den einen oder anderen Kostentreiber.
Im konkreten Fall wurde eine ET-Wohnung in einem totalsanierten 100-jährigen MFH am Rande der Stadt mit viel Garten ohne Tiefgarage verkauft, für die ein Selbstnutzer gesucht wurde, der in die bestehende Hausgemeinschaft passt. Da konnte kein Makler helfen. Unter den beiden Finalisten haben wir uns nicht für den 100%-Sofort-Cash-Zahler, sondern für 10k Euro weniger entschieden. Die Kennenlerntreffen mit der Hausgemeinschaft waren dafür ausschlaggebend.
Ein Makler hätte eher den Höchstbietenden im Eigeninteresse favorisiert.
Es geht also im Einzelfall auch anders. Für mich waren die Gespräche mit Interessenten nebenbei lehrreich bis lustig.
Bei Käufern mit wenig Eigenkapital kann diese Steuer daher den Ausschlag geben, nicht kaufen zu können und für den Bauträger bedeutet es dann längere Vermarktungs-Zeit weil er eben Käufer suchen muss mit besserer Eigenkapitalausstattung
Wer an den 5% Grunderwerbssteuer scheitert, bekommt in der Regel keine Finanzierung von der Bank und das aus gutem Grund. Denn mit einer 100%-Finanzierung geht man ein sehr hohes Risiko ein.
Und wie von mir ausgeführt, würde eine Abschaffung der Grunderwerbssteuer sofort durch höhere Preise kompensiert werden, da sich weder am Angebot noch an der Nachfrage etwas ändert. Nur kann mit dem gleichen Budget jetzt ein bisschen mehr für die gleiche Immobilie geboten werden.
Und wie von mir ausgeführt, würde eine Abschaffung der Grunderwerbssteuer sofort durch höhere Preise kompensiert werden, da sich weder am Angebot noch an der Nachfrage etwas ändert.
Das ist leider mit allen staatlichen Förderungen das Problem, jedenfalls mit der Gießkannenvariante, die für alle oder fast alle Käufer gilt.. War bei den KfW-Zuschüssen auch nicht anders, die wurden schlicht auf die Preise draufgeschlagen.
Wer an den 5% Grunderwerbssteuer scheitert, bekommt in der Regel keine Finanzierung von der Bank
Naja. Es mag viele Kaufwillige geben, für die 5% mehr oder weniger ärgerlich, aber nicht kaufentscheidend ist.
Aber es gibt natürlich auch viele knappe Finanzierungen, bei denen 5% (bzw. 6,5%) der Tropfen ist, bei dem das Fass überläuft. Zumal z.B. 20 T€ ja schon ein sehr großer Tropfen ist.
Naja. Es mag viele Kaufwillige geben, für die 5% mehr oder weniger ärgerlich, aber nicht kaufentscheidend ist.
Das ist sicherlich so. Wobei es in meinem Bundesland nicht 5% sondern 6% sind - nachdem man den Hebesatz seit Ende der 90er von 2% auf besagte 6% verdreifacht hat ...
Aber es gibt natürlich auch viele knappe Finanzierungen, bei denen 5% (bzw. 6,5%) der Tropfen ist, bei dem das Fass überläuft.
Dem ist auf jeden Fall so.
Zumal z.B. 20 T€ ja schon ein sehr großer Tropfen ist.
Stimmt. Reicht hier vor Ort aber praktisch nie aus. Typisches jüngstes Beispiel : 3,5 ZKBB mit TG-Platz in ordentlicher Lage (keine Top-Lage wie Westend sondern solide Lage im Europaviertel). Beim Kaufpreis von 710.000 beträgt allein die Grunderwerbssteuer 42.600 € ...
Aber es gibt natürlich auch viele knappe Finanzierungen, bei denen 5% (bzw. 6,5%) der Tropfen ist, bei dem das Fass überläuft. Zumal z.B. 20 T€ ja schon ein sehr großer Tropfen ist.
Das mag schon sein. Aber das Problem ist, dass die gesunkenen Nebenkosten durch gestiegene Preise aufgefressen werden. In heißen Märkten geht fast alles per Bieterverfahren weg. Was passiert, wenn man jetzt 25 000€ mehr zur Verfügung hat?
In einer Übergangszeit mag es ein paar Glückliche geben, die davon profitieren. Langfristig löst eine Reduktion der Nebenkosten aber kein Problem
Langfristig löst eine Reduktion der Nebenkosten aber kein Problem.
Ich hoffe, dass hier kein Politiker mitliest. Denn der würde aus dieser Aussage sofort schließen, dass dann auch 10% kein Problem sein kann.
Aber das Problem ist, dass die gesunkenen Nebenkosten durch gestiegene Preise aufgefressen werden. In heißen Märkten geht fast alles per Bieterverfahren weg. Was passiert, wenn man jetzt 25 000€ mehr zur Verfügung hat?
In einer Übergangszeit mag es ein paar Glückliche geben, die davon profitieren. Langfristig löst eine Reduktion der Nebenkosten aber kein Problem
Wenn dem so ist bzw. dem so wäre, dann hätte man sich (in diesen "heißen" Märkten) die ganze Maßnahmen (Bestellerprinzip/Vermietung, Neuregelung (hälftige Courtage)/Verkauf) ja komplett sparen können - da diese Reduktion dann nur (aufgrund dem angespannten Verhältnis von Angebot/Nachfrage) eh ein- präziser aufgepreist sprich auf den Mietpreis bzw. den Kaufpreis draufgeschlagen wird ... ?
Das gilt auch im Umkehrschluss. Hohe Kaufnebenkosten drücken die Preise, da Käufer nur ein begrenztes Budget haben und dann eben beim Hauspreis Abstriche machen müssen. Der einzige relevante Effekt hoher Nebenkosten ist die geringere Liquidität, weil den Nebenkosten kein Wert gegenübersteht. An der Leistbarkeit für Erstkäufer ändern sie sehr wenig.
Das mit den Nebenkosten ist halt die gleiche Milchmädchenrechnung wie paritätische Beiträge für die Sozialversicherung oder ein Zuschuss der Firma für die bAV. In einem halbwegs effizienten Markt gleicht sich das alles wieder aus.
Der einzige relevante Effekt hoher Nebenkosten ist die geringere Liquidität, weil den Nebenkosten kein Wert gegenübersteht.
Zu einem gewissen Teil kann ich Deine Argumentation nachvollziehen. An ein vollumfängliches "Verpuffen" fällt es mir aber etwas schwer zu glauben.
Diverse Länder haben da (Grunderwerbssteuer) m. W. übrigens Ausnahmeregeln geschaffen für bestimmte Fallgruppen (Beispiel: Familien, Immobilien-Ersterwerb usw.).
Womit ich mir allerdings absolut sicher bin (kann man hier seit > 15 Jahren beobachten), daß die vielen stringenten Regelungen des Mietrechts die Fluktuation auf dem Mietmarkt deutlich bremst. Geschützt werden im Ergebnis nur die Bestandsmieter (umso älter der Vertrag, desto günstiger ist es nicht selten) - während es Umziehende, Suchende, Zugezogene, Neuankömmlinge usw. immer schwerer haben überhaupt noch eine Wohnung zu finden. Nicht selten bleiben Leute in ihrer inzwischen (viel) zu großen Wohnung mit Altmietvertrag, weil die kleinere Wohnung (wenn man denn überhaupt eine findet) bei Neuanmietung gleich viel oder mehr kostet, als die alte größere Wohnung. Von dem Umzugskosten ganz abgesehen - das sind ja nur einmalige Kosten, während die Miete eine dauerhafte monatliche Zahlung darstellt.
Das mit den Nebenkosten ist halt die gleiche Milchmädchenrechnung wie paritätische Beiträge für die Sozialversicherung oder ein Zuschuss der Firma für die bAV. In einem halbwegs effizienten Markt gleicht sich das alles wieder aus.
Da ist was dran - und die Erkenntnis an sich lässt schon den ein oder anderen WiWi-Nobelpreis hinter sich. Mir fällt gerade kein passender ein, aber da findet sich sicher was. 
