Immobilie statt ETF, was ist cleverer?

    Zitat von johu

    Was schließt du aus diesem Vergleich? Der Aktienkurs von Nokia und Apple scheint auch nicht die Gewinne die ich durch die Produktion von Mobiltelefonen erzielen kann widerzuspiegeln.

    Kannst du das bitte erläutern?

    Zitat von johu

    Zu der Rendite von Immobilien gibt es eben auch andere Studien die Immobilien gar nicht schlecht aussehen lassen. Hatte ich im anderen Threads schon mal gepostet:

    https://academic.oup.com/qje/article/134/3/1225/5435538

    Vielen Dank für die Studie. Die ist wirklich Klasse! :)

    Germany Housing post-1950 = 5.3% p.a.

    Germany Housing post-1980 = 4.13% p.a.

    Spitzen Renditen.

    Zitat von Sparbuch-Bunkerer

    als wenn man z.B. mit Immobilien macht.

    Bei den aktuellen Zinsen, Bau & Grundstückspreisen und den zu erzielenden miethöhen ist ein wirtschaftliches Bauen ohne hoher subvention (die es aktuell kaum gibt) nicht machbar, weswegen auch viele immo Firmen derzeit keine neuen Projekte in Angriff nehmen, und auch privat Investoren eher ausbleiben (Eigenheim Bezieher mal außen vor. Die machen das aber ohnehin nicht primär wegen zu erwartender Renditen)

    Zitat von Newb

    Mit oder ohne Hebel?

    Eigenkapitalrenditen. Die Studie, die johu gepostet hat, ist wirklich super. Die haben auch die Instandhaltungskosten, Transaktionskosten und Mieteinnahmen sauber eingerechnet (das sieht man selten). Sie haben selbst die Renditen der Eigenheimbesitzer mit einbezogen. Das ist ein unglaublicher Aufwand. Stark!

    Und: Sie kommen auf Eigenkapitalrenditen bei Immobilien, die deutlich höher liegen als z.B. in der Studie von Bulwiengesa.

    Zitat von Thomas.Schreiber

    Eigenkapitalrenditen. Die Studie, die johu gepostet hat, ist wirklich super. Die haben auch die Instandhaltungskosten, Transaktionskosten und Mieteinnahmen sauber eingerechnet (das sieht man selten). Sie haben selbst die Renditen der Eigenheimbesitzer mit einbezogen. Das ist ein unglaublicher Aufwand. Stark!

    Und: Sie kommen auf Eigenkapitalrenditen bei Immobilien, die deutlich höher liegen als z.B. in der Studie von Bulwiengesa.

    Aber bei Eigenkapitalrenditen von 4,x musst Du doch zugeben, dass diese deutlich über denen von ETFs liegen kann, wenn man das mit 10% EK Einsatz hebelt. Klar, geht noch Instandhaltung, Zinsen und Kaufnebenkosten ab, aber trotzdem....

    Zitat von Newb

    Aber bei Eigenkapitalrenditen von 4,x musst Du doch zugeben, dass diese deutlich über denen von ETFs liegen kann, wenn man das mit 10% EK Einsatz hebelt. Klar, geht noch Instandhaltung, Zinsen und Kaufnebenkosten ab, aber trotzdem....

    Der Hebel ist in der Studie bereits inkludiert. Die Kosten müssen nicht mehr abgezogen werden. Die sind in der Studie berücksichtigt und bereits abgezogen. Eine Rendite von 4,13% ist sehr gut und sehr Nahe an einem Aktieninvestment. Nach der Studie ist meine Annahme, dass sich Immobilien deutlich weniger rentieren als Aktien falsch.

    Zitat von McProfit
    Es gibt in diesem Forum immer mal wieder einen Schreiber, dem es offensichtlich vor allem darum geht, nur seine Ansicht gelten zu lassen.

    Allerdings besteht keine Einigkeit darüber, wer dieser Schreiber ist. Diesbezüglich werden verschiedene Namen gehandelt. Immerhin: Dies ist ein sehr persönliches Forum. Wenn jemandem nicht gefällt, was ein anderer schreibt, werden viele Foristen hier ziemlich schnell persönlich.

    Zitat von McProfit
    Das beste Rezept ist solche Schreiber zu ignorieren und die Zeit schöneren Dingen des Lebens zu finden.

    Das ist ein altbewährtes Rezept, das anderswo auch praktiziert wird. Hier eher nicht, ist ja auch klar: Wenn man seiner Entrüstung nicht ausdrücklich Luft macht, bekommt ja keiner mit, wie sehr man entrüstet ist.

    :)

    Zitat von johu

    Ich interpretiere deine Aussage so dass du von der Rendite von Vonovia und Deutsche Wohnen auf die Rendite von Immobilien schließt. Das halte ich für gefährlich, weil z.B. die Rendite von Nokia und Apple nicht die Rendite der Produktion von Mobiltelefonen widerspiegeln.

    Okay. Ich verstehe deine Argumentation. Ich komme von einer anderen Seite:

    Die langfristige Wertentwicklung einer Aktie spiegelt tendenziell die durchschnittliche Eigenkapitalrendite wider. Sind die langfristigen Entwicklungen (fast) aller Aktien einer Branche sehr schlecht oder deutlich schlechter als der Markt, lässt sich mit hoher Wahrscheinlichkeit sagen, dass man mit dem Produkt oder dem Service dieser Branche unterdurchschnittlich verdient. Kommt jetzt eine Privatperson mit weniger Expertise, Skaleneffekte, Erfahrung usw. und behauptet, dass er oder sie mit einem vergleichbaren Produkt oder dem gleichen Service langfristig deutlich besser verdient, ist das sehr unwahrscheinlich.

    Bsp. Laufen die Aktien von Apple, Nokia, Xiaomi....allen Unternehmen in der Branche langfristig sehr schlecht, wie wahrscheinlich ist es, dass ein kleiner Smartphonehersteller mit vergleichbarem Produkt sehr hohe Gewinne einfährt? Und zwar nicht nur gleich wie die größten und besten Unternehmen der Welt, sondern deutlich besser als sie und über einen sehr langen Zeitraum?

    Zitat von Thomas.Schreiber

    Apple

    die Aktien von Appel laufen seit Jahren sehr gut.

    Zitat von Thomas.Schreiber

    Xiaomi

    Zu diesem Aktien Titel gibt es keine langzeit werte, die Firma ist erst seit Ende 2018 an der Börse.

    Die aktuellen Gewinn zahlen des Unternehmens sehen besser aus als der Aktien Kurs vermuten lässt…

    Das vergangene Jahr des chinesischen Unternehmens, wurde mit etwa 17mrd.Yuan + abgeschlossen…

    Mit dem durch US Sanktionen weg gefallenen Konkurrenten agiert Xiaomi aktuell recht aggressiv im westlichen Markt, und geht wohl bewusst einen Weg geringere Margen zugunsten von mehr Marktanteil. Dieses Konzept hat auch z.b. amazon lange verfolgt…

    Zitat von Thomas.Schreiber

    Nokia

    Baut keine eigenen Smartphones und Handys mehr, es hat seinen Namen für die aktuell angebotenen Geräte verkauft, die Geräte stammen von hmd limited, welche meines Wissens nicht Börsen notiert ist. Gegründet auch erst im Jahr 2016,

    Nokia steuert wie gesagt hauptsächlich den Namen und Patente gegen entsprechende Lizenz Gebühren bei.

    Funfact, der Hauptsitz von hmd ist gegenüber von Nokia mit ex Managern von Nokia besetzt. Ist aber nicht Teil von Nokia.

    Ich habe die Analogie von johu aufgegriffen. Die reale Entwicklung der Unternehmen hat keine Relevanz.

    Das hat durchaus relevant wenn du schreibst dass diese beispielsweise Zitat von dir „sehr schlecht“ langfristig laufe.

    Dann sollte das auch tatsächlich der Fall sein. In Fakt, die eine Firma existiert nicht sehr lange an der Börse, die eine läuft sehr gut, und die 3. ist nicht Börsen notiert, weswegen eine Bewertung kaum möglich ist.


    Wenn du also solche beispile explizit nennst, dann mach es entweder she deutlich dass deine Aussagen nicht der tatsächlichen Entwicklung dieser 3 entsprechen (was du !nicht!) getan hast.

    Oder such dir Beispiele die nachprüfbar korrekt sind.


    So wie du es im obigen Beitrag geschrieben hast, hast du es als Fakt dargestellt ,der auf einfachste Weise wiederlegbar ist und sich wiedermal als unwahre faktenbefreite Aussage entpuppt hat.

    Kann mir mal jemand die Rendite ausrechnen?

    Alle Angaben in Euro, damals wars ja noch D-Mark

    1997 Doppelhaushälfte gekauft und anschließend kernsaniert.

    Kosten ca. 60.000€

    7 Jahre selbst bewohnt. Gesparte Miete ca. 750€ monatlich ca. 63000€

    2004 Beginn Vermietung, Miete 16 Jahre lang nicht erhöht, seitdem schrittweise Anpassung an den aktuellen Mietspiegel.

    Nettomieteinnahme ca. 150.000€

    Verkaufserlös jetzt: 290.000€

    Reparaturen und Modernisieren ca. 20.000€


    Die Frage war ja ursprünglich „Kaufen vs. ETFs“

    Wenn ich das richtig sehe habe ich

    Verkaufserlös: 290.000€

    Mieteinnahmen: 150.000€

    Mietersparnis: 63.000€

    Summe: 503.000€

    Kosten:

    Kauf&Sanierung: 60.000€

    Reparaturen: 10.000€

    Modernisierung: 10.000€

    Summe: 80.000€

    Gewinn in 27 Jahren ca. 420.000€

    Rendite? Ich habe mir die Frage nie gestellt.

    Wie hätten sich die 60.000€ in Aktien entwickelt, da müsste ich ja auf jeden Fall die 63000€ Miete über 7 Jahre abziehen.

    Kann das jemand rechnen?

    :)

    Zitat von Marcus_II

    7 Jahre selbst bewohnt. Gesparte Miete ca. 750€ monatlich ca. 63000€

    Sicher, dass Du ab 1997 bis 2004 für ein vergleichbares Haus 1.500 DM monatlich (!) Kaltmiete (!) gezahlt hättest? Das kommt mir für damalige Verhältnisse viel vor (zumal für ein Haus, was damals auch nur 120.000 DM inklusive Sanierung gekostet hat).

    Zitat von Marcus_II

    Mieteinnahmen: 150.000€

    Nach Steuern?

    Zitat von Marcus_II

    Reparaturen: 10.000€

    Modernisierung: 10.000€

    In über 27 Jahren ist bei einem bei Kauf schon alten Haus nicht mehr angefallen?

    Zitat von Marcus_II

    Rendite? Ich habe mir die Frage nie gestellt.

    So lassen sich über 90% der privaten Immobilienbesitzer zusammenfassen. Dazu kommt, dass Dinge wie Arbeitszeit und Opportunitätskosten eigentlich nie beachtet werden.

    Bei uns kostet ein durchschnittliches EFH mit 150qm Wohnfläche heute 700.000 Euro.

    ,,Das ist ein tolles Investment, weil wenn ich das abbezahlt habe, spare ich mir die Miete"

    Wenn Kapital langfristig gebunden ist, muss ich 8% Opportunitätskosten ansetzen (MSCI World). Also 4666 Euro im Monat. Dazu kommen 4 Euro Instandhaltungskosten. Also 600 Euro.

    Jetzt muss ich mir die Frage stellen, ob die Bude 5266 Euro im Monat auf dem Mietmarkt bringen würde, wenn wie bisher langfristig die Wertentwicklung auf Inflationslevel liegt (Quelle: Bank for Int. Settlements). Bei uns ist etwas mehr als die Hälfte drin. Arbeitsaufwand und Risiko bleiben unbeachtet.

    Ich denke, dass viele Rechnungen von Privatleuten einfach nicht stimmen und wichtige Posten vergessen werden. Ich glaube auch nicht, dass viele EFH-Besitzer wirklich wissen was sie jeden Monat inkl. Opp.kosten eigentlich zahlen.

    Zitat von 12345

    Sicher, dass Du ab 1997 bis 2004 für ein vergleichbares Haus 1.500 DM monatlich (!) Kaltmiete (!) gezahlt hättest? Das kommt mir für damalige Verhältnisse viel vor (zumal für ein Haus, was damals auch nur 120.000 DM inklusive Sanierung gekostet hat).

    Nach Steuern?

    In über 27 Jahren ist bei einem bei Kauf schon alten Haus nicht mehr angefallen?

    Naja… wir haben es ab 2004 für 750€ kalt vermietet. Großraum Düsseldorf

    150.000€ nach Steuern

    10.000 neue Heizung

    6000 neue Terrassenüberdachung

    3000 für Handwerkerleistungen

    1000€ für zwei Durchlauferhitzer

    Mehr war nicht.

    Kernsanierung erfolgte größtenteils in Eigenleistung und Material war damals noch nicht so der Kostenfaktor.

    Zitat von Marcus_II

    Kernsanierung erfolgte größtenteils in Eigenleistung und Material war damals noch nicht so der Kostenfaktor.

    Wie gesagt...

    Zitat von Thomas.Weber

    Dazu kommt, dass Dinge wie Arbeitszeit und Opportunitätskosten eigentlich nie beachtet werden...

    ...Ich denke, dass viele Rechnungen von Privatleuten einfach nicht stimmen und wichtige Posten vergessen werden.

    Zitat von Sparbuch-Bunkerer

    Noch nicht - aber vielleicht zunehmend. Es wird ja immer mehr geworben ...

    Die Zahlen des BVI sprechen eine andere Sprache. Demnach sind die Zahlen der Aktien- und Fondsbesitzer in 2022 und 2023 wieder gesunken.

    Zitat von Sparbuch-Bunkerer

    Das wäre ein "Grund" positiv in die Zukunft zu blicken, weil damit die Nachfrage und somit der Kurs steigt (Spoiler: Obwohl die Unternehmen selbst dazu überhaupt nichts beigetragen haben). :/

    Du überschätzt m.E. die Zahlen und Mittel der (deutschen) Privatanleger maßlos.

    Die großen Summen kommen durch die institutionellen Investoren dieser Welt (u.a. Versicherungen, Pensionsfonds).

    Und die Unternehmen wachsen durch die weiter steigende Nachfrage. In Asien und Afrika gibt es noch einen gigantischen Nachholbedarf und eine steigende junge Käuferschaft.

    Für Europa sehe ich langfristig hingegen eine Stagnation bzw. Abfall des Wohlstands durch die zunehmende Überalterung.

    Genau deswegen ist eine Investition in die Weltwirtschaft als Diversifikation m.E. absolut sinnvoll. Und ich investiere auch nicht 100% meiner Mittel in ETF, sondern halte auch weiterhin Cash und Versicherungsprodukte (=institutionelle Investoren).