Eigentumswohnung an Schwester vermieten

Zitat von WeiseFrau

Ich frag mich jetzt, ob ich mal selbst auf den Ansprechpartner bei der Immobilienfirma zugehe .

Wenn das Vorkaufsrecht besteht (d.h. Umwandlung nach Mietbeginn), bin ich eher dieser Meinung:

Zitat von Achim Weiss

Ich würde in einer solchen Situation auf Zeit spielen.

Auf jedem Fall ist es taktisch gut, wenn Deine Schwester jedem Interessent indirekt klar macht, dass sie eine schwierige Mieterin ist, die ihre Rechte kennt und keine Abfindung akzeptieren wird.

Wenn ich eine vermietete Wohnung kaufen will, ist mein Eindruck von den Mietern ein wesentlicher Einflussfaktor für den Preis.

Zitat von Hornie

Wenn das Vorkaufsrecht besteht (d.h. Umwandlung nach Mietbeginn),

Mich hat es etwas gewundert, daß dieser (möglicherweise gegebene) Fall gar nicht thematisiert wurde - zumal das in solchen Konstellation nicht ganz selten ist. Deshalb hatte ich in Nr. 12 mal den § 577 BGB ("Vorkaufsrecht des Mieters") und §577a BGB ("Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung" in Wohneigentum (ETW) - bis zu 10 Jahren; was dann auch für "Eigenbedarfskündigungen" gilt) erwähnt.

Das könnte ggf. das "Spiel" samt "Spielregeln" (etwas bis stark) verändern.

Bin in der Materie nicht drin, aber auch bei Vorliegen der Bedingungen des § 577 gibt es einige Kautelen (gilt nach meiner Erinnerung nur bei dem erstmaligen Verkauf (das Vorkaufsrecht kann also nach einer Nichtausübung später nicht "nachgeholt" werden) und es gibt nach Kenntnis vom Verkauf zudem eine Frist (meine max. zwei Monate - sollte in den allgemeinen Regelungen zum Vorkaufsrecht geregelt sein (§ 469 Abs. 2 (?))

Zitat von Hornie

Auf jedem Fall ist es taktisch gut, wenn Deine Schwester jedem Interessent indirekt klar macht, dass sie eine schwierige Mieterin ist, die ihre Rechte kennt und keine Abfindung akzeptieren wird.

Sollten die Voraussetzungen des § 577a BGB ("Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung" auch bezüglich Eigenbedarfskündigungen) vorliegen (ggf. sogar mit der 10 Jahresfrist) wäre dies - aus Sicht der Mieterin - wohl "taktisch klug". Wobei ich mich da nicht explizit als "schwierige Mieterin" präsentieren würde (man könnte dies beispielsweise auch mit dem "gewünschten Verbleiben im gewohnten Wohnumfeld", dem "Problem eine vergleichbare Wohnung (auch zu dem Preis) zu finden", dem ggf. eigenen "Alter"usw. nachvollziehbar begründen) - und das damit "indirekt" bzw. konkludent und damit etwas dezenter und nicht gleich stark konfrontativ angehen. Auf eine direktere und "härtere" Gangart kann man dann notfalls immer noch umschalten.

Zitat von Hornie

Wenn ich eine vermietete Wohnung kaufen will, ist mein Eindruck von den Mietern ein wesentlicher Einflussfaktor für den Preis.

Sehe ich ebenso. Zumal man - nicht nur formal-juristisch sondern auch in praxi - den Mieter mit der Immobilie sozusagen "automatisch mit erwirbt" ("Kauf bricht nicht Miete"; sollte im § 566 BGB geregelt sein).

Das gilt erst recht in solchen Konstellationen

Zitat von WeiseFrau

Sie wohnt dort schon sehr lange zu sehr günstiger Miete

Zum einen ist dann (selbst wenn die Voraussetzungen des § 577 a nicht greifen) die Kündigungsfrist ziemlich lang (zudem droht auch daneben generell oftmals eine Kündigungsschutzklage) und zum anderen kann eine günstige Miete aufgrund der geltenden gesetzlichen Beschränkungen (Stichwort: Kappungsgrenzen) heutzutage häufig (Kappungsgrenzen gelten m. W. in Gebieten mit sog. "angespannten Wohnungsmarkt") nicht mehr zeitnah auf Marktniveau angepasst werden.

Was im Bereich der professionellen Mietverwaltungen dazu geführt hat, daß Mieten regelmäßig und kontinuierlich angepasst werden, um diese für den Vermieter (Eigentümer) ungute Situation möglichst zu vermeiden (angefangen von der Immobilien-Finanzierung (Haushaltsrechnung und Kapitaldienstfähigkeit) bis hin zu einem eventuelle Verkauf (Kaufpreisfaktor gemäß JNK). Ob solche Regelungen (Kappungsgrenzen) daher für die Mieter nicht im Ergebnis kontraproduktive Wirkungen generieren, scheint mir daher eher wahrscheinlich.

An den - nach meinem Dafürhalten - entscheidenden Punkten bzw. Fragen ändert dies aber wenig bis nichts - wie Höhe der Instandhaltungsrücklage, Zustand bzw. anstehende Sanierungen das Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum (Whg.) betreffend, Thema "Vermietung unter Angehörigen", Problematik "Klumpenrisiko", Problematik Finanzierung (EU-WIKR; insbesondere, wenn die Finanzierung in den Ruhestand hineinläuft (da vermutlich gilt "Renteneinkommen < Erwerbseinkommen") im Kontext mit der Kapitaldienstfähigkeit).

Wäre daher eher immer noch bei meinem (oberflächlichen) Rat aus Nr. 5:

Zitat von Sovereign

Bitte davon Abstand nehmen !

Aber jede(r) kann und muß mit seinen Mitteln verwahren, wie er/sie es eben für richtig und wichtig hält.

Zitat von WeiseFrau

Ich frag mich jetzt, ob ich mal selbst auf den Ansprechpartner bei der Immobilienfirma zugehe.

Ich würde das nicht tun. Ich würde mich völlig passiv verhalten, allerdings im Hintergrund versuchen, mich zu informieren, um das Machtgefälle zwischen dem Verkäufer und Euch zu verringern. Wichtig dazu: Sicher abklären, ob ein Vorkaufsrecht besteht, sicher abklären, wie lang die Kündigungsfrist im Fall der Fälle ist.

Du selbst mußt erstmal mit Dir ausmachen, ob Du bereit wärest, mehr als das, was Du aktuell hast, Deiner Schwester zu schenken (Das wäre es nämlich faktisch, wenn Du die Wohnung kaufst). Du würdest für den Kauf ein Darlehen aufnehmen, das Du aus Deinen Alterseinkünften bedienen müßtest, hast aber keine Möglichkeit, das Vermögen zu liquidieren, weil damit dann Deine Schwester in der Luft hinge. Das kann auch in 20 Jahren passieren, wenn Du 80 bist und Deine Schwester auch.

Zitat von WeiseFrau

Es wurde bisher nur die Zahl genannt - per Handy-Nachricht.
Und eine andere Wohnung im Hause ist online für 140.000.

Das ist doch schon einmal Information genug.

Die Immobilienfirma sieht das unemotional. Die will die Wohnung verkaufen, und zwar zu einem möglichst hohen Preis. Sie weiß, daß Eigennutzer deutlich höhere Preise zahlen als Kapitalanleger, weiß auch, daß Eigennutzer selber einziehen wollen, also eine leere Wohnung brauchen. Weiterhin haben Eigennutzer meistens keine Zeit. Ein Einzug in 5 Jahren oder gar mehr (wie ich das oben skizziert habe) ist für einen Eigennutzer uninteressant.

Also wird man versuchen, den aktuellen Mieter zum Kauf zu bewegen, weil das aus Seiten des Verkäufers viele Probleme erst garnicht entstehen läßt.

Selbstverständlich würde ich mich nicht als "schwierige Mieterin" outen, sondern immer freundlich bleiben und zurückhaltend. Lediglich dann, wenn man mich ausdrücklich fragt, würde ich antworten, daß ich gern in der Wohnung mit der günstigen Miete bleiben würde, ganz abgesehen davon, daß ja auch ein Vorkaufsrecht bestehe (wenn das denn stimmt).

Meine Strategie wäre zähplastisches Abwarten und nicht etwa Kooperation mit der Immobilienfirma. Auf dieselbe zuzugehen würde ich ohnehin nicht. Die wollen etwas von Dir und nicht Du von denen.

Aber ist ein Vorkaufsrecht, wenn denn eines besteht, überhaupt tatsächlich ein Vorteil?

Vor 34 Jahren hatte ich mal eines als Mieter, das mir nichts nutzte.

Mir wurde vom Eigentümer ein viel zu hohes Angebot gemacht, das ich nur ausschlagen konnte. Die Whg. wurde dann anderweitig billiger (ohne dass ich darüber noch informiert wurde) verkauft und ich war draußen.

Läuft das nicht heute genauso?

Ich habe später dann etwas anderes gekauft.

Ich würde die Sache noch etwas anders betrachten. Kann der evtl. Fehler, die Whg. NICHT zu kaufen, nicht doch viel größer sein, als die Whg. günstig zu kaufen?

Ich hatte es ein paar Mal erlebt, eine Immobilie nach einigem Zögern kaufen zu wollen, doch dann war es zu spät.

Ich hatte es mir dann „angewöhnt“, sehr schnell einen (günstigen) Kaufpreis anzubieten, bei dem ich mir trotz aller immer bestehenden Risiken einigermaßen sicher war, kaum noch etwas falsch machen zu können. Von 2 bis heute gekauften Whg. hatte es so geklappt, ohne dass ich den Kauf später bereut hätte.

Mit aller Vorsicht, da nur aus dem hier bisher Geschriebenen gefolgert, würde ich die Initiative ergreifen und mit einem Begründungskatalog, warum nicht mehr wert (Kündigungsfrist, renovierungsbedürftig, etc.), dem Verkäufer ein Preisangebot 118.000,- € machen.

Das kann natürlich nur meine eigene Denkweise sein.

Grüße

Zitat von Schlau

Aber ist ein Vorkaufsrecht, wenn denn eines besteht, überhaupt tatsächlich ein Vorteil?

Vor 34 Jahren hatte ich mal eines als Mieter, das mir nichts nutzte.

Mir wurde vom Eigentümer ein viel zu hohes Angebot gemacht, das ich nur ausschlagen konnte. Die Whg. wurde dann anderweitig billiger (ohne dass ich darüber noch informiert wurde) verkauft und ich war draußen.

Läuft das nicht heute genauso?

Meines Wissens muß - wenn denn die Voraussetzungen des § 577 überhaupt gegeben sind (Umwandlung nach Mietbeginn) - der Verkäufer den Mieter zum einen darüber (Verkauf) informieren (erst dann beginnt die Frist zu laufen - bzw. bei anderweitiger Kenntnisnahme durch den Mieter erst ab dieser Kenntnisnahme) und zum anderen auch eine Kopie des notariellen Kaufvertrages beifügen. Ein Vorkaufsrecht bedeutet nach meiner Erinnerung, daß man zu den gleichen Bedingungen in den Kaufvertrag einsteigen kann aber die Bedingungen betreffend auch muß sprich nur zu den identischen Bedingungen, wenn man sich zur Ausübung des Vorkaufsrechts entscheidet (und damit beispielsweise auch zum gleichen Kaufpreis wie im notariellen Vertrag ausgewiesen).

Nur "Angebote" bzw. "unverbindliche hohe Angebote" eines Eigentümers an den Mieter erfüllen die oben genannte Voraussetzung (nachweisbarer Verkauf) meines Wissens nicht.

Bin aber, wie schon gesagt (siehe Nr. 22), in der Materie nicht drin bzw. bewandert.

Zitat von Schlau

Aber ist ein Vorkaufsrecht, wenn denn eines besteht, überhaupt tatsächlich ein Vorteil?

Vor 34 Jahren hatte ich mal eines als Mieter, das mir nichts nutzte.

Mir wurde vom Eigentümer ein viel zu hohes Angebot gemacht, das ich nur ausschlagen konnte. Die Whg. wurde dann anderweitig billiger (ohne dass ich darüber noch informiert wurde) verkauft und ich war draußen.

Vorkaufsrecht heißt eigentlich: Man legt Dir einen unterschriftsreifen Kaufvertrag vor und fragt Dich, ob Du zu diesen Bedingungen in diesen Vertrag einsteigst. Es heißt nicht: Man bietet Dir die Wohnung vorher zu einem Mondpreis an, und Dein Recht erlischt damit, daß Du den Mondpreis nicht annimmst.

Ein Vorkaufsrecht ist schon ein mächtiger Hebel.

Zitat von Schlau

Ich würde die Sache noch etwas anders betrachten. Kann der evtl. Fehler, die Whg. NICHT zu kaufen, nicht doch viel größer sein, als die Whg. günstig zu kaufen?

Ich hatte es ein paar Mal erlebt, eine Immobilie nach einigem Zögern kaufen zu wollen, doch dann war es zu spät.

Das Leben ist farbig.

Wenn Du die Wahrscheinlichkeit maximieren willst, daß Du einen Artikel bekommst, von dem es genau 1 Stück gibt, mußt Du Dich mit dem Verkäufer gut stellen und den höchsten Preis bieten. Selbst dann aber ist es nicht sicher, daß Du diesen Artikel bekommst. Wenn Du aber von dieser Handlungsweise abweichst, reduzierst Du die Wahrscheinlichkeit des Zuschlags in einer Weise, die sich nicht seriös kalkulieren läßt.

Zitat von Schlau

Ich hatte es ein paar Mal erlebt, eine Immobilie nach einigem Zögern kaufen zu wollen, doch dann war es zu spät.

Ich hatte es mir dann „angewöhnt“, sehr schnell einen (günstigen) Kaufpreis anzubieten, bei dem ich mir trotz aller immer bestehenden Risiken einigermaßen sicher war, kaum noch etwas falsch machen zu können. Von 2 bis heute gekauften Whg. hatte es so geklappt, ohne dass ich den Kauf später bereut hätte.

Für wen war denn Dein Angebot günstig - für den Verkäufer oder für Dich?

Will ich eine bestimmte Immobilie unbedingt haben, biete ich schlicht 100.000 € mehr als andere Interessenten. Das verbessert meine Chance, den Zuschlag zu bekommen, das reduziert aber die Rentabilität des Investments.

Die Frage, über die wir uns hier unterhalten, ist sehr komplex und erschöpft sich nicht in den Konditionen des Angebots. Die übergeordnete Frage ist, ob es für die Schwester gut ist, sich finanziell derart zu engagieren. Der Wohnungskauf ist ja faktisch kein Investment, sondern eine Ausgabe. Sie kann das Geld, das sie in den Kauf steckt, praktisch zu ihren Lebzeiten nicht wieder herausholen - und das ist ihre Sicht der Dinge. Ob bei ihrem Tod in vielleicht 30 Jahren noch irgendwo gebundenes Kapital vorhanden ist, braucht sie nicht zu kümmern.

Mal angenommen, sie will ihrer Schwester helfen und die Wohnung würde sie pro Monat 500 € kosten, könnte sie ja auch sagen: Wir warten jetzt ab, was mit der Wohnung passiert, ich fange schonmal an, pro Monat 500 € für meine Schwester zur Seite zu legen, und wenn sie dann tatsächlich in einigen Jahren umziehen muß, lege ich ihr jeden Monat 500 € zu ihrer Miete dazu. Das hätte für die laufenden Kosten die gleiche Auswirkung - aber man hängt sie dafür keinen sechsstelligen Klumpen ans Bein.

Zitat von Schlau

Mit aller Vorsicht, da nur aus dem hier bisher Geschriebenen gefolgert, würde ich die Initiative ergreifen und mit einem Begründungskatalog, warum nicht mehr wert (Kündigungsfrist, renovierungsbedürftig, etc.), dem Verkäufer ein Preisangebot 118.000 € machen.

Das kann natürlich nur meine eigene Denkweise sein.

Für Dich ist der Immobilienkauf als solcher sicher. Für mich ist er das nicht, eher im Gegenteil.

Um hier seriös etwas sagen zu können, fehlen einfach zu viele Daten.

Wie hoch ist denn die Nettojahresmiete deiner Schwester? Wieviel Jahresmieten entspricht der Kaufpreis? Ist die Wohnung attraktiv? Balkon? Parkplatz, Kellerraum? Weder EG, noch DG?

Wie alt ist deine Schwester, in welcher Etage liegt die Wohnung? Wie lange wird sie da noch wohnen können?

Wenn sie da auszieht, ist wahrscheinlich eine komplette Renovierung erforderlich, bevor an eine erneute Vermietung gedacht werden kann. Neues Bad, neue Bodenbeläge etc.

Evtl. muss auch mal ein neues Bad her, solange deine Schwester da wohnt. Von welchem Geld wird das bezahlt? Denn Rücklagen für dein Sondereigentum hast du ja auch noch nicht.

Du hast keine Garantie, dass deine Schwester da wohnen bleibt. Krankheit, Tod, Streit mit den neuen Nachbarn.... und schon brauchst du neue Mieter. Und bei einer günstigen Wohnung mit einfacher Ausstattung und bei 140.000 Euro unverhandelt, vermute ich sehr, das dem so ist, bekommst du entsprechende Mietanfragen. Das willst du ohne Erfahrung und Fachkenntnissen mit 60 oder 65 Jahren wahrscheinlich nicht.

Und verkaufen ist auch nicht ganz problemlos, wenn Kredite im Spiel sind, Stichwort Vorfälligkeitsentschädigung.

Und ob sie sich gut verkaufen lässt, hängt von der Lage ab, neben einer Tankstelle oder einer Kneipe, wird es schwierig mit den Nachfragen.

Wenn das Haus vorher in der Hand eines privaten Vermieters war, wird es kaum Rücklagen oder Protokolle von Eigentümerversammlungen geben.

Wer bestimmt denn den Verwalter? Die jetzige Immobiliengesellschaft? Und die ist auch Mehrheitseigentümer?

Dann können die jederzeit alles beschließen, ist halt günstig, wenn man einen Teil seiner Wunschvorstellungen von anderen bezahlen lassen kann. Für dich ein unkalkulierbares Risiko.

Wenn jetzt Wohnungen renoviert werden, wird der Flur nachher entsprechend vermackt sein, aber das waren bestimmt nicht die Handwerker des Mehrheitseigentümers, dann müssen die Kosten halt auf alle verteilt werden.

Wenn das Unternehmen mehrere Dachgeschosswohnungen hat und diese von einem Aufzug profitieren würden, bezahlst du halt dafür, auch wenn deine Wohnung im EG liegt.

Nur mal so als Beispiel. Alternativ kann man auch Balkone anbauen, die Fassade neu machen oder eine neue Türanlage beschließen.

Wenn die Immobiliengesellschaft eigene Handwerker, Hausmeister oder Putzfrauen beschäftigt, bist du an den Kosten beteiligt und egal wie wenig die leisten, wenn der Mehrheitseigentümer die auf euere Kosten weiterbeschäftigt, bekommst du eher einen Herzinfarkt, bevor sich da was ändert.

Das klingt jetzt vielleicht sehr negativ, aber es ist eben nicht völlig unrealistisch und du gehst da ein sehr großes Risiko ein.

Kann man machen, aber das muss man sich sehr gut überlegen.

Ich hätte da schon Bauchschmerzen, weil da alles im Umbruch ist, und man jetzt gar nicht abschätzen kann, was auf einen zukommt. Wenn ich schon lese, dass da einer 2 benachbarte Wohnungen kaufen möchte, denke ich, dass die Wohnungen zusammengelegt werden sollen, um Platz für eine große Familie zu schaffen. Ob man dann darunter wohnen möchte?

Außerdem wird es neue Eigentümer geben, die eine renovierte Wohnung kaufen und betuchter sind.

Das kann dann auch für die anderen Bewohnen steigende Nebenkosten bedeuten. Beispielsweise, wenn die Mieter bislang selbst für die Flurwoche oder Schneeräumen verantwortlich waren und die Immobiliengesellschaft oder die betuchten Neueigentümer nun auf Fachfirmen bestehen.

Ich habe das ganze Theater vor 25 Jahren mal bei Verwandten erlebt.

Ich würde davon abraten. Es sei denn du kennst einen Immobilienprofi privat der sich die ganze Struktur intensiv anschaut und beurteilen kann.

Um welche Stadt und welches Baujahr handelt es sich? Da gibt es Straßenkarten, die den Profis zur Verfügung stehen.

Zitat von Schlau

Aber ist ein Vorkaufsrecht, wenn denn eines besteht, überhaupt tatsächlich ein Vorteil?

Vor 34 Jahren hatte ich mal eines als Mieter, das mir nichts nutzte.

Mir wurde vom Eigentümer ein viel zu hohes Angebot gemacht, das ich nur ausschlagen konnte. Die Whg. wurde dann anderweitig billiger (ohne dass ich darüber noch informiert wurde) verkauft und ich war draußen.

Läuft das nicht heute genauso?

Zitat von Achim Weiss

Vorkaufsrecht heißt eigentlich: Man legt Dir einen unterschriftsreifen Kaufvertrag vor

Nein, ein unterschriftsreifer Vertrag reicht nicht!

Der Kaufvertrag ist fertig geschlossen und unterschrieben von Käufer, Verkäufer und Notar. Erst dann wird er dem Mieter vorgelegt, der in in den Vertrag eintreten kann, genau zu den Bedingungen, die der Erstkäufer verhandelt hatte und beurkundet ist.

Passiert das nicht, hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch. Da geht es sehr schnell um sehr hohe Beträge.

Schlau, ich vermute, man hat Dich wie folgt ausgetrickst: Man hat Dir ein ungünstiges Angebot vorgelegt und Du hast dann unterschrieben, dass Du dieses Angebot nicht annimmst (soweit ok) und gleichzeitig auf Dein Vorkaufsrecht verzichtest. Damit hast Du einen 5-stelligen Betrag verschenkt.

Zitat von Achim Weiss

Vorkaufsrecht heißt eigentlich: Man legt Dir einen unterschriftsreifen Kaufvertrag vor und fragt Dich, ob Du zu diesen Bedingungen in diesen Vertrag einsteigst.

Zitat von Hornie

Nein, ein unterschriftsreifer Vertrag reicht nicht!

Der Kaufvertrag ist fertig geschlossen und unterschrieben von Käufer, Verkäufer und Notar. Erst dann wird er dem Mieter vorgelegt, der in in den Vertrag eintreten kann, genau zu den Bedingungen, die der Erstkäufer verhandelt hatte und beurkundet ist.

Auch recht. Technisches Detail.

Zitat von Hornie

Passiert das nicht, hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch. Da geht es sehr schnell um sehr hohe Beträge.

Und es ist erstmal Zivilrecht. Der geprellte Mieter jammert: Ich muß mir das bieten lassen, denn ich konnte mir keine Rechtsschutzversicherung leisten.

Der erste Schritt dazu, sein Recht zu bekommen, ist, daß man gemerkt hat, daß man geprellt worden ist. Der zweite dann, daß man sein Recht geltend macht. Erst im dritten sieht man, was vor Gericht dabei herauskommt. Die allermeisten Fälle versanden schon auf den ersten beiden Schritten.

Zitat von Hornie

Schlau, ich vermute, man hat Dich wie folgt ausgetrickst: Man hat Dir ein ungünstiges Angebot vorgelegt und Du hast dann unterschrieben, dass Du dieses Angebot nicht annimmst (soweit ok) und gleichzeitig auf Dein Vorkaufsrecht verzichtest. Damit hast Du einen 5-stelligen Betrag verschenkt.

Du hast ganz recht: Bei Immobilien geht es immer um hohe Beträge. Genau deswegen lohnt sich jegliche Trickserei gleich ganz erheblich - und sie findet auch alle Tage statt. Wer naiv ist, hat schon von Anfang an verloren. Und es steht bei Immobilien fast immer Profi gegen Amateur.

Zitat von Achim Weiss

Auch recht. Technisches Detail.

Kein "technisches Detail", sondern ein grundlegender Unterschied.

Denn der Vertrag ist notariell beurkundet, das heißt, Käufer und Verkäufer sind daran gebunden (können also auch nicht einfach einen fiktiven, extrem hohen Kaufpreis in einen "unterschriftsreifen" Vertrag zur Abschreckung des Vorkaufsberechtigten schreiben und sich dann im eigentlichen Vertrag auf andere Konditionen einigen).

Zitat von Achim Weiss

Vorkaufsrecht heißt eigentlich: Man legt Dir einen unterschriftsreifen Kaufvertrag vor und fragt Dich, ob Du zu diesen Bedingungen in diesen Vertrag einsteigst.

Meines Wissens reicht ein "unterschriftsreifer Kaufvertrag" nicht aus. Dieser könnte - da nicht rechtsverbindlich abgeschlossen und damit nicht unterschrieben und insbesondere nicht notariell beurkundet (Grundstückgeschäft; siehe Erfordernis des § 311 b Abs. 1) - fingiert und/oder auch gar nicht vom Dritten (Käufer) unterschrieben werden und/oder falls unterschrieben schließlich nicht beim Notar beurkundet werden.

Zitat von Achim Weiss

Technisches Detail.

Die Formulierung scheint mir daher unzutreffend - nach meiner Erinnerung ist der notarielle Kaufvertrag vielmehr eine "conditio sine qua non" für eine rechtskonforme Ausübung des Vorkaufsrechts (so denn die Kautelen dafür erfüllt sind).

Siehe schon hier (Nr. 25)

Zitat von Sovereign

und zum anderen auch eine Kopie des notariellen Kaufvertrages beifügen.

(nachträglich gefettet von mir)

Zum Vorkaufsrecht in dem Fall generell

Zitat von Sovereign

Ein Vorkaufsrecht bedeutet nach meiner Erinnerung, daß man zu den gleichen Bedingungen in den Kaufvertrag einsteigen kann aber die Bedingungen betreffend auch muß sprich nur zu den identischen Bedingungen, wenn man sich zur Ausübung des Vorkaufsrechts entscheidet (und damit beispielsweise auch zum gleichen Kaufpreis wie im notariellen Vertrag ausgewiesen).

Unverbindliche und/oder fingierte Angebote und/oder nicht notarielle beurkundete Kaufverträge genügen den Erfordernissen des $ 577 BGB nicht. Siehe auch schon hier:

Zitat von Sovereign

Nur "Angebote" bzw. "unverbindliche hohe Angebote" eines Eigentümers an den Mieter erfüllen die oben genannte Voraussetzung (nachweisbarer Verkauf) meines Wissens nicht.

Bin in der Materie nicht drin. Aber rein schon von der teleologischen Auslegung (dahinterstehende Intention des Gesetzgebers, Sinn und Zweck der Regelung, Ratio legis) wird es sich dabei aus Gründen der Verbindlichkeit um einen bereits nachweisbar abgeschlossenen und rechtsgültigen Kaufvertrag (in dem Fall mit notarieller Beurkundung gem. §311 b Abs. 1 da ein Grundstücksgeschäft betreffend; siehe oben) handeln müssen.

Kundigere mögen das gerne korrigieren.

Zitat von 12345

Kein "technisches Detail", sondern ein grundlegender Unterschied.

Technisches Detail.

Als Fachfrau in Rechtsdingen hast Du in der Sache natürlich recht: Es muß nicht der unterschriftsreife Kaufvertrag vorgelegt werden, sondern der bereits unterschriebene, und das ist ein Unterschied.

Aber es ist nicht der entscheidende Unterschied.

Der entscheidende Unterschied ist, ob der Kaufvertrag überhaupt vorgelegt wird, ob das Vorkaufsrecht beachtet, Recht und Ordnung also eingehalten werden oder eben nicht. Ich habe oben schon erwähnt: Meine Kenntnis nach ist das Zivilrecht, was bedeutet, daß der übertölpelte Mieter im Bedarfsfall selber tätig werden müßte. Ich habe auch schon das Klagen genannt: "Ich muß mir das bieten lassen, denn ich habe keine Rechtsschutzversicherung!"

Wenn der übertölpelte Mieter sich das letzlich bieten läßt, kommen die Akteure mit ihrem Rechtsbruch durch. Ich habe oben schon angeregt, daß die WeiseFrau sich im Vorfeld rechtlich beraten lassen sollte. Nach meiner Einschätzung ist sie nicht besonders streitbar.

Ich verstehe ehrlich gesagt die Diskussion um das Vorkaufsrecht nicht? Die Schwester von WeiseFrau hat evtl ein Vorkaufsrecht aber kein Vermögen. WeiseFrau könnte eine Wohnung finanzieren, wird aber kein Vorkaufsrecht für die Wohnung ihrer Schwester bekommen. Oder sehe ich da was falsch?

Zitat von johu

Oder sehe ich da was falsch?

Im Prinzip wohl nicht. Zumal m. W. das Vorkaufsrecht nicht auf Dritte übertragbar ist.

Bei genauerem Hinsehen könnte es aber etwas differenzierter zu sehen sein:

Wurde die Schwester ggf. gar nicht oder zumindest nicht rechtskonform über ein (ggf. bestehendes sprich Umwandlung nach Mietbeginn) Vorkaufsrecht informiert, kann dies m. E. Schadensersatzansprüche gegen der bisherigen Eigentümer (Verkäufer) auslösen. Was ggf. auch z. B. via eines Vergleichs die (finanzielle) Lage der Schwester verändern könnte.

Daneben wären Gestaltungen (Schwester/Fragende) wenigstens prüfbar (bei ggf. bestehendem Vorkaufsrecht) der Schwester dabei (finanziell) zu helfen, dieses Vorkaufsrecht zu nutzen.

Der vermutlich stärkste Hebel dürfte im § 577a (Kündigungsausschluß - auch von Eigenbedarfskündigungen bis zu 10 Jahren) liegen. Das wird den Preis der Wohnung (nach unten) beeinflussen und/oder kann auch zu einer "Abfindung" bzw. zu einem "Herauskaufen" des im Sinne des $ 577 a begünstigten Mieters führen (jedenfalls, wenn die Umwandlung nach Mietbeginn erfolgt ist). Was die Lage generell verändert könnte.

Ganz unerheblich wird also diese rechtliche Frage nicht sein (wenn denn die Umwandlung nach Mietbeginn erfolgt ist).

Für vermutlich "spielentscheidend" halte ich eher die schon hier (Nr. 22) genannten Punkte:

Zitat von Sovereign

An den - nach meinem Dafürhalten - entscheidenden Punkten bzw. Fragen ändert dies aber wenig bis nichts - wie Höhe der Instandhaltungsrücklage, Zustand bzw. anstehende Sanierungen das Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum (Whg.) betreffend, Thema "Vermietung unter Angehörigen", Problematik "Klumpenrisiko", Problematik Finanzierung (EU-WIKR; insbesondere, wenn die Finanzierung in den Ruhestand hineinläuft (da vermutlich gilt "Renteneinkommen < Erwerbseinkommen") im Kontext mit der Kapitaldienstfähigkeit).

Hallo WeiseFrau,

Du schriebst oben, dass Du selbst günstig zur Miete wohnst und dort auch bleiben willst. Ist das auch in einer Großstadt? Ist bei Dir die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen? Bei den heutigen Mietsteigerungen wäre hier sonst auch noch ein Risiko für Dich, wenn Du nun 1/3 Deiner ETFs in die Wohnung Deiner Schwester steckst und selbst nur eine kleine Miete bekommst. Wenn später Deine Rente für das Alter reicht, und die ETF nur für zusätzliche Urlaube o.ä. gedacht sind, aber nicht mit aufgebraucht werden müßten, ist das nicht so problematisch. Sonst würde ich mögliche größere Mieterhöhungen für Dich auch noch mal mit einkalkulieren. Ich mußte nach über 10 Jahren Mietzeit in der Stadt ausziehen raus und zahle nun fast die doppelte Miete.

Zitat von Achim Weiss

Technisches Detail.

Als Fachfrau in Rechtsdingen hast Du in der Sache natürlich recht: Es muß nicht der unterschriftsreife Kaufvertrag vorgelegt werden, sondern der bereits unterschriebene, und das ist ein Unterschied.

Aber es ist nicht der entscheidende Unterschied.

Der entscheidende Unterschied ist, ob der Kaufvertrag überhaupt vorgelegt wird, ob das Vorkaufsrecht beachtet, Recht und Ordnung also eingehalten werden oder eben nicht. Ich habe oben schon erwähnt: Meine Kenntnis nach ist das Zivilrecht, was bedeutet, daß der übertölpelte Mieter im Bedarfsfall selber tätig werden müßte. Ich habe auch schon das Klagen genannt: "Ich muß mir das bieten lassen, denn ich habe keine Rechtsschutzversicherung!"

Wenn der übertölpelte Mieter sich das letzlich bieten läßt, kommen die Akteure mit ihrem Rechtsbruch durch. Ich habe oben schon angeregt, daß die WeiseFrau sich im Vorfeld rechtlich beraten lassen sollte. Nach meiner Einschätzung ist sie nicht besonders streitbar.

Alles anzeigen

*lol* … es ist unglaublich lächerlich. Diesem Achim Weiss können noch so viele Leute, die Ahnung haben, sagen, wie etwas ist und ihn korrigieren … interessiert ihn offenbar alles nicht. Hauptsache, recht behalten. Und andere von oben herab belehren und/oder beurteilen. Was für ein Kindergarten! Quantität statt Qualität hat da den Ehrentitel „Finanzgenie“ gemacht.

Zitat von johu

Ich verstehe ehrlich gesagt die Diskussion um das Vorkaufsrecht nicht. Die Schwester von WeiseFrau hat evtl ein Vorkaufsrecht aber kein Vermögen. WeiseFrau könnte eine Wohnung finanzieren, wird aber kein Vorkaufsrecht für die Wohnung ihrer Schwester bekommen. Oder sehe ich da was falsch?

Das Haus der Schwester der WeisenFrau ist neulich mal verkauft worden. Der Neu-Eigentümer hat das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt (die in ihrer Gesamtheit viel mehr wert sind als das ehemalige Mietshaus).

Die Nachbarin hat man aus ihrem Mietvertrag herausgekauft, die Wohnung dann luxussaniert und verkauft.

Die Schwester der WeisenFrau zahlt eine verhältnismäßig geringe Miete. Der Alteigentümer hat nur sehr zögerlich die Miete erhöht und neulich erst seit langer Zeit den Erhöhungsspielraum ausgeschöpft.

Kauf bricht nicht Miete.

Es bringt dem Neu-Eigentümer sicher einige zehntausend Euro, wenn die Mieterin auszieht. Die Nachbarin hat sich mit 8000 € bestechen lassen. Das erschien ihr vermutlich viel, in Wirklichkeit ist es wenig. Die Neu-Eigentümer haben sich die Hände gerieben darüber, daß die schwer kündbare Alt-Mieterin sich mit einem überschaubaren Betrag aus ihrem Mietvertrag hat herauskaufen lassen.

Der Neu-Eigentümer will den Mietvertrag mit der Schwester eigentlich nicht fortsetzen, sondern die Wohnung verkaufen. Rechtlich besteht eine erhebliche Kündigungsfrist und vermutlich auch ein Vorkaufsrecht. Beides ist ein erhebliches Hindernis beim Verkauf der Wohnung. Hindernis heißt: Kostet den Neu-Eigentümer viel Geld.

Es gibt einen Strauß von Möglichkeiten, legale und illegale, die Mieterin aus der Wohnung zu bekommen, die wir von fern nicht beurteilen können.

Eine Möglichkeit ist, die Mieterin aus dem Mietvertrag herauszukaufen - bei der Nachbarin hat das geklappt. Eine weitere Möglichkeit ist, der Mieterin die Wohnung zu einem vermeintlich günstigen Preis anzubieten. Das ist bereits geschehen. Die Mieterin selbst hat das Geld nicht, ihre Schwester aber wohl. Sie könnte mit Mühe die Wohnung zu dem jetzt genannten Preis finanzieren und erwägt den Kauf. Wenn sie kauft, reibt sich der neue Eigentümer die Hände und hat einen Reibach gemacht.

Es gibt auch illegale Methoden zur Entmietung (über die im Netz genug zu lesen ist), etwa daß "unabsichtlich" dem nicht auszugswilligen Mieter der Strom abgestellt wird.

Wie oben bereits mehrfach geschrieben, würde ich als Mieterin auf Zeit spielen. Ein Teil der Wohnungen ist offensichtlich bereits saniert und verkauft, vermutlich schon wieder neu bezogen. In solchem Umfeld ist es unwahrscheinlich, daß im ganzen Haus "unabsichtlich" der Strom ausfällt.

Der Interessent der leeren Nachbarwohnung, der eigentlich zwei nebeneinanderliegende Wohnungen haben möchte, springt vermutlich ab, wenn er nur eine der Wohnungen kaufen kann, die bewohnte Wohnung mit der Mieterin, die er viele Jahre nicht kündigen kann, aber nicht.

Das kann für die Mieterin nur günstig sein. Sollte jemand die Nachbarwohnung allein kaufen, gibt es vermutlich keine Zusammenlegung. All das geht auf längere Sicht tendenziell auf den Preis der Wohnung unserer Schwester. Und sollte doch ein Interessent die Wohnung kaufen wollen, steht das Vorkaufsrecht im Raum.

Ich habe unserer WeisenFrau geraten, sich umfangreich zu informieren. Vermutlich ist sie gerade dabei, jedenfalls hat sie sich bisher nicht mehr gemeldet. An sich halte ich es für keine gute Idee, daß sie diese Wohnung kauft. Sie mag sie schließlich finanziert bekommen, aber sie hängt sich damit einen Klotz ans Bein. Sie baut Immobilienvermögen auf zu einer Zeit, in der sie liquides Vermögen braucht, um in ihrem Ruhestand ggf. davon herunterleben zu können. Aber des Menschen Wille ist sein Himmelreich. Wenn sie ihrer Schwester das Geld schenken möchte (das ist es faktisch), so darf sie das natürlich tun.

Wenn sie aber schon kauft, ist es günstig, daß sie wartet, weil mit zunehmender Zeit der Preis der schwerverkäuflichen Wohnung sinken wird. Es ist nicht ausgeschlossen, daß aus den anfangs angebotenen 150 T€ zum Schluß 100 T€ werden. Für den Unterschied muß eine alte Frau ein Weilchen stricken.

Natürlich besteht ein Restrisiko, daß einer kommt, die Wohnung trotzdem kaufen will. Dann muß die Mieterin sich erklären, sprich ggf. mittels Vorkaufrecht zuschlagen, und sei es, daß sie ihre Schwester ihr finanziell unter die Arme greift. Das bekommt man schon hin.

Yosemite merkt oben ganz richtig an, daß für eine seriöse Beurteilung sehr viele Daten fehlen. Das gilt auch für mich, weswegen ich einen tiefen Blick in meine Kristallkugel geworfen habe. Würde uns die WeiseFrau mehr über die Sachlage erzählen, wären die Ratschläge ohne Frage besser.

Vielleicht meldet sie sich ja gelegentlich nochmal.