Welche Sollzinsbindung Baufi

Für mich ein recht kleiner Aufschlag. ICH würde die 15 Jahre nehmen.

Bei meiner Baufi waren es 3.29% für 10 Jahre und 3.71% für 15 Jahre (Im Jahr 2023). Ich "zocke" jetzt mit 10 Jahren

Ich habe heute für meine Nichte (Hauskauf 22 % eigen, 78 % Darlehn) von einer deutschen Großbank das Zinsangebot nominal 3,27 %, 10 Jahre fest erhalten. War das beste von insgesamt 6 angefragten Banken. Ich habe 10 Jahre empfohlen. Der Zinssatz für 15 Jahre lag um 0,28 % höher = auf 10 Jahre gerechnet 2,8 % : 5 = 0,56 % die eine Anschlussfinanzierung in 10 Jahren höher sein könnte als 4,1 %. Ich glaube nicht das unsere Wirtschaft in 10 Jahren solch hohe Zinsen "verkraften" kann "was man hat das hat man", deshalb wird die Nichte die 10 Jahres Kondition nehmen,. Aktuell 3,27 % bei einer 78 % Fremdfinanzierungsquote ist m.E. sehr gut (hatte ich nicht mit gerechnet). Viel Erfolg!

Hallo,

wie hoch ist die Tilgung?

Ich würde ebenfalls den kleinen Zinsaufschlag für die Planungssicherheit von 15 Jahren in Kauf nehmen.

Hinweis:
Auch bei 15 Jahren Zinsbindung besteht meines Wissens ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren. Sollten also in 10 Jahren die Zinsen niedriger sein, kommst du vorzeitig aus dem Vertrag raus. Sind sie höher, kannst du noch 5 weitere Jahre vom Zins profitieren.

Zitat von Horst54

...]

Ich glaube nicht das unsere Wirtschaft in 10 Jahren solch hohe Zinsen "verkraften" kann [...]

Wenn man sich die Zinsen über einen längeren Zeitraum anschaut, sind um die 3,5% heute eigentlich gar nicht schlecht ... in den 80iger Jahren mussten teils 9% geblecht werden ... hat die Wirtschaft auch irgendwie überstanden.

Es ist unmöglich vorherzusagen, welche Zinsen in 10 bzw. 15 Jahren verlangt werden.

Die Wahrscheinlichkeit, dass sie höher sind ist meines Erachtens gleich hoch, wie, dass die niedriger sind.

Eine "Optionsprämie" von gerade einmal 0,16% würde ich für die längere Laufzeit höchstwahrscheinlich in Kauf nehmen.

Zitat von christian13

Ich würde ebenfalls den kleinen Zinsaufschlag für die Planungssicherheit von 15 Jahren in Kauf nehmen.

Hinweis:
Auch bei 15 Jahren Zinsbindung besteht meines Wissens ein Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren. Sollten also in 10 Jahren die Zinsen niedriger sein, kommst du vorzeitig aus dem Vertrag raus. Sind sie höher, kannst du noch 5 weitere Jahre vom Zins profitieren.

So ist es, 10 Jahre nach voller Auszahlung kann man jederzeit (mit sechsmonatiger Frist) ganz oder teilweise kündigen.

Zitat von Sonnenblume997

Vielen Dank für eure Antworten !

Wir werden sehr wahrscheinlich die 15 Jahre nehmen

taunide Die Monatsrate beträgt 1.650€

Wenn ich gerade richtig gerechnet habe bei 365T€/3,61%/1650€, ist die Tilgung bei 1,8%, vielleicht sind es auch zwei Prozent, zuviele Rundungen bei mir.

Zitat von Horst54

Ich habe 10 Jahre empfohlen. Der Zinssatz für 15 Jahre lag um 0,28 % höher = auf 10 Jahre gerechnet 2,8 % : 5 = 0,56 % die eine Anschlussfinanzierung in 10 Jahren höher sein könnte als 4,1 %. Ich glaube nicht das unsere Wirtschaft in 10 Jahren solch hohe Zinsen "verkraften" kann

Das könnte ein Trugschluss sein. Wir haben 2020 zu 0,xx% finanziert auf 15 Jahre und so geplant, dass wir zum Ende der Zinsbindung alles abgezahlt haben. Damals gab es sehr, sehr viele Leute, die der Meinung waren, die Zinsen MÜSSEN auch weiterhin so niedrig bleiben, weil eine Erhöhung des Leitzinses zum Zusammenbruch insbesondere der südlichen Eurostaatwn führen würde. Es gab Leute, die damals auf 5 Jahre finanziert haben, nur weil es da einen Zins von 0,5% statt 0,7% auf 10 Jahre gab, in der Erwartung, 5 Jahre später zu ähnlichen Sätzen anschlussfinanzieren zu können. Es war damals für viele unvorstellbar, dass die Bauzinsen in wenigen Jahren wieder bei 3-4% liegen könnten. Tja.

Zitat von 12345

Es war damals für viele unvorstellbar, dass die Bauzinsen in wenigen Jahren wieder bei 3-4% liegen könnten. Tja.

Du meinst also, dass die sich geirrt haben könnten?

Nur am Rande

Zitat von Sonnenblume997

mein Mann und ich kaufen ein Haus in Höhe von 435.000€ und haben 100.000€ Eigenkapital. Wir nehmen 365.000€ als Kredit auf.

ist das der Kaufpreis für das Haus oder der Gesamtkaufpreis inkl. aller Transaktionskosten ?

Zitat von Sonnenblume997

Nun haben wir zwei gute Angebote.

Der guten Ordnung halber: In den letzten Tagen und Wochen habe ich den Zins-Markt für Immobiliendarlehen nicht verfolgt, von daher kann ich nicht valide beurteilen, ob das "gute" Angebote sind.

Zitat von Sonnenblume997

Das beste Angebot für 10 Jahre Zinsbindung beläuft sich auf 3,45% Zinsen.

Das beste Angebot für 15 Jahre Zinsbindung beläuft sich auf 3,61% Zinsen.

Für beide haben wir eine Zusage.

Den Spread für das Mehr an Zins- und Planungssicherheit (10 vs 15 Jahre Zinsfestschreibung) halte ich für sehr gering sprich überschaubar und attraktiv - wenn einem daran (aus objektiven und/oder subjektiven Gründen) gelegen ist.

Zudem sollte man in dem Kontext immer den § 489 BGB ("Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers"; nach 10 Jahren mit Frist von sechs Monaten) im Auge haben.

Ein Darlehensvertrag mit "Sondertilgungsmöglichkeit ohne VFE" (für 5% oder sogar 10% der anfänglichen Darlehenssumme) und der Option mehrfacher "Tilgungssatzwechsel innerhalb der Zinsbindungsfrist" können für zusätzliche Flexibilität sorgen.

Zitat von Sonnenblume997

Wir sind nun hin und hergerissen, welches der beiden Angebote wir annehmen sollen.

Bei dem geringen Spread als Zinsaufschlag könnte jedenfalls für Otto Normalverbraucher die längere Zinsfestschreibung mehr Charme entfalten.

Als Selbstnutzer wäre mein Motto das Darlehen möglichst schnell zu tilgen (oder zumindest in einen Beleihungsauslauf im Realkreditbereich zu bringen sprich < 60%). Gelingt über eine entsprechende Anfangstilgung (ab mindestens 2% aufwärts und/oder parallele, regelmäßige Sondertilgungen).

Gute Entscheidungen wünsche ich und dabei gutes Gelingen !

Zitat von 12345

Es war damals für viele unvorstellbar, dass die Bauzinsen in wenigen Jahren wieder bei 3-4% liegen könnten. Tja.

Die aktuellen Zinskonditionen in dem Bereich sind - in einer Langfristbetrachtung jedenfalls - sehr bis äußerst günstig aus Sicht eines Darlehensnehmers.

Für meinen Teil habe ich schon > 11% bezahlt (selbst genutztes Haus; Kauf 70er Jahre) und um die 10-11% (vermietete Objekte Anfang 80er) und um die 10% (Ende 80er/Anfang 90er; Zeit der Wiedervereinigung) sowie um die 7% in den 90er ff - um einige Phasen mit höheren Zinsen zu nennen. Höhepunkt nach unten die Zinskonditionen betreffend waren diverse Prolongationen (2015 - 2022) mit schließlich dann nur noch um die 0,35% bei 10-jährigen Zinsbindungsfrist (allerdings im Realkreditbereich).

Alles nur aus der Erinnerung, präzise Zahlen müßte ich nachsehen.

Kein Mensch wird valide vorhersagen können, in welcher Range sich diese Zinsen (Hypotheken) in 5 oder 10 Jahren bewegen werden (meines Erachtens so unmöglich, wie sich an der Langfristprognose zu Wechselkursen zu versuchen).

Zitat von 12345

Wir haben 2020 zu 0,xx% finanziert auf 15 Jahre und so geplant, dass wir zum Ende der Zinsbindung alles abgezahlt haben. Damals gab es sehr, sehr viele Leute, die der Meinung waren, die Zinsen MÜSSEN auch weiterhin so niedrig bleiben, weil eine Erhöhung des Leitzinses zum Zusammenbruch insbesondere der südlichen Eurostaatwn führen würde.

Die EZB gehörte offensichtlich zu diesen Leuten dazu, denn noch vor der (viel zu späten - die Inflation lag damals schon längst beim doppelten und dreifachen des Zielwerts der EZB; der zuvor übrigens schon vier Mal seitens der EZB nach oben "umdefiniert" worden war ... ) sog. Zinswende der EZB hatte dies am 21. Juli 2022 noch schnell das Programm TPI ("Transmission Protection Instrument) im EZB-Rat verabschiedet. Bei diesem ermächtigt sich die EZB "gezielt und unbegrenzt" Staatsanleihen einzelner Euro-Länder aufzukaufen, um "die Kreditzinsen dieser Staatsanleihen zu senken" ...

Eine zumindest als Option in Aussicht gestellte massive sprich Ultra-Lockerung der Geldpolitik (unbegrenzte Anleihekäufe noch dazu einzelne Länder betreffend) und eine etwas stringentere Geldpolitik (moderate Leitzinserhöhungen) passen zusammen wie der "Tritt aus Gas- und Bremspedal" gleichzeitig. Die EZB dürfte das Signal antizipatorisch gerade aufgrund der Fragilität diverser Länder der Eurozone im Speziellen und der Fragilität der Konstruktion der Einheitswährung im Allgemeinen via dem Instrument TPI gesendet haben (auch und gerade an die Märkte - "Whatever it takes" also auch weiterhin).

Auch meine Wenigkeit - zudem als Finanz-Laie - traut sich keine Zinsprognosen über längere Zeiträume zu (siehe oben). Es übersteigt allerdings meine Phantasie (die ist dem Bereich Finanzen betreffend ziemlich groß), daß die real existierende Eurozone Zinsniveaus wie oben beschrieben (Abs. 2) längere Zeit aushalten und überleben könnte - ohne massivste Eingriffe der EZB jedenfalls, die es aber dann auch nicht "umsonst" gibt (Kollateralschäden).

Zitat von Sonnenblume997

Wir rechnen mit 8 - 10.000€ Sondertilgung im Jahr.

Das ist eine Menge. Warum dann nicht gleich die Rate deutlich erhöhen? Dann ist sichergestellt, dass ihr das auch tatsächlich tilgt und das Geld nicht irgendwie anderweitig verbraucht wird.

Was ist denn eure Restschuld nach 10 bzw. 15 Jahren? Wenn ihr mit so hohen Tilgungen plant, könnte es auch sinnvoll sein, gleich auf einen Volltilger zu gehen

Zitat von Sovereign

Die aktuellen Zinskonditionen in dem Bereich sind - in einer Langfristbetrachtung jedenfalls - sehr bis äußerst günstig aus Sicht eines Darlehensnehmers.

Für meinen Teil habe ich schon > 11% bezahlt (selbst genutztes Haus; Kauf 70er Jahre) und um die 10-11% (vermietete Objekte Anfang 80er) und um die 10% (Ende 80er/Anfang 90er; Zeit der Wiedervereinigung) sowie um die 7% in den 90er ff - um einige Phasen mit höheren Zinsen zu nennen. Höhepunkt nach unten die Zinskonditionen betreffend waren diverse Prolongationen (2015 - 2022) mit schließlich dann nur noch um die 0,35% bei 10-jährigen Zinsbindungsfrist (allerdings im Realkreditbereich).

Alles nur aus der Erinnerung, präzise Zahlen müßte ich nachsehen.

Kein Mensch wird valide vorhersagen können, in welcher Range sich diese Zinsen (Hypotheken) in 5 oder 10 Jahren bewegen werden (meines Erachtens so unmöglich, wie sich an der Langfristprognose zu Wechselkursen zu versuchen).

Genau.

Deshalb würde ich, wenn ich heute zu finanzieren hätte, vor allem bei einem wie hier eher geringen Aufpreis (0,3 - 0,5 Prozentpunkte) den längeren Zinsbindungszeitraum wählen. Es sei denn, ich bin mir sicher, dass ich innerhalb des kürzeren Zeitraums vollständig abgezahlt habe oder dass die Restschuld so niedrig ist, dass selbst ein Zinssatz von 10-11% bei der Anschlussfinanzierung kein Problem wäre.

Zitat von Sovereign

Auch meine Wenigkeit - zudem als Finanz-Laie - traut sich keine Zinsprognosen über längere Zeiträume zu (siehe oben). Es übersteigt allerdings meine Phantasie (die ist dem Bereich Finanzen betreffend ziemlich groß), daß die real existierende Eurozone Zinsniveaus wie oben beschrieben (Abs. 2) längere Zeit aushalten und überleben könnte - ohne massivste Eingriffe der EZB jedenfalls, die es aber dann auch nicht "umsonst" gibt (Kollateralschäden).

Wie gesagt, so haben viele Leute auch schon zu Niedrig- und Negativzinszeiten im Hinblick auf das aktuelle Zinsniveau argumentiert. Angeblich sei es nicht denkbar, dass Zinsniveaus von 3-5% bei Bauzinsen auf absehbare Zeit wiederkommen, weil das den Zusammenbruch der Wirtschaft in der Eurozone bedeuten würde. Die Bauzinsen sind gestiegen, der Zusammenbruch ist immer noch nicht da.

Ich glaube auch, dass ein Zinsniveau, das bei Baufinanzierungen für Zinsen von 10-11% sorgen würde, mit massiven Verwerfungen einhergehen dürfte. Aber für unmöglich halte ich das nicht, und entsprechend würde ich meine Baufinanzierung so planen, dass entweder die Zinsbindung lang genug ist, bis alles abgezahlt ist (auch wenn das teurer ist als auf 5-10 Jahre zu finanzieren), oder dass ich auch 10-11% Zinsen im worst case stemmen könnte. Denn WENN dieser Fall eintritt, wäre es unschön, wenn ich zusätzlich zu allen sonstigen Verwerfungen (Wirtschaft, Inflation, Arbeitsplätze usw...), die einen ja evtl. auch persönlich treffen, auch noch mein Haus verliere, weil ich den Kredit für die Anschlussfinanzierung nicht mehr zahlen kann.

Zitat von Sonnenblume997

Ja, 1.8% Tilgung sind richtig.

Vor allem bei der Tilgung würde ich zu 15 Jahren Bindung raten.

Bzw. allgemein auch, losgelöst von der Tilgung.

12345 hat es sehr gut beschrieben.

Planungssicherheit für die nächsten 15 Jahre sollte hier an erste Stelle stehen.

Zitat von SioMio

Vor allem bei der Tilgung würde ich zu 15 Jahren Bindung raten.

Bzw. allgemein auch, losgelöst von der Tilgung.

12345 hat es sehr gut beschrieben.

Planungssicherheit für die nächsten 15 Jahre sollte hier an erste Stelle stehen.

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Um das mal zu verdeutlichen Sonnenblume997 :

Alternative A: 15 Jahre zu 3,61%, Rate 1.650 EUR, keine Sondertilgung

Selbst nach 15 Jahren sind immer noch fast 235.000 EUR offen, und es wurden über 165.000 EUR Zinsen (!) gezahlt. Getilgt wurden gerade mal 130.000 EUR. Das heißt, ihr zahlt allein über die erste Zinsbindung mehr Zinsen als ihr tilgt.

Wenn der Zins für die Anschlussfinanzierung bei 10% liegt (man weiß es nicht, gab es alles schon...), läge bei 1,8% Tilgung die Rate für die Anschlussfinanzierung bei gut 2.300 EUR im Monat, und ihr müsstet weitere fast 19 Jahre (!) zahlen, bis das Haus abbezahlt ist, dabei würden weitere (!) 287.000 EUR Zinsen anfallen, ihr würdet am Ende gute 450.000 EUR nur an Zinsen (!) gezahlt haben, zusätzlich zum Kaufpreis.

Alternative B: 10 Jahre zu 3,45%, Rate 1.650 EUR, keine Sondertilgung

Nach nur 10 Jahren zu 3,45% bei gleicher Rate sieht das Bild wie folgt aus - es wurden gerade mal 85.000 EUR getilgt, es wurden 112.000 EUR Zinsen gezahlt, es bleiben fast 280.000 EUR Restschuld.

Wenn hier der Zins für die Anschlussfinanzierung bei 10% liegt (man weiß es nicht, gab es alles schon...), läge bei 1,8% Tilgung die Rate für die Anschlussfinanzierung bei ca. 2.750 EUR im Monat, und ihr müsstet weitere fast 19 Jahre (!) zahlen, bis das Haus abbezahlt ist, dabei würden weitere (!) 343.000 EUR Zinsen anfallen, ihr würdet am Ende auch hier gute 450.000 EUR nur an Zinsen (!) gezahlt haben, zusätzlich zum Kaufpreis.

Fazit: Wenn ihr irgendwie könnt, wählt eine höhere Tilgung als 1,8%! Sondertilgungen haben zwar den Vorteil, dass sie flexibel sind. Sie haben aber auch den Nachteil, dass sie flexibel sind - häufig werden sie am Ende doch nicht genutzt. Wenn eure Rate bei 2.500 EUR im Monat liegt (das wäre das Ergebnis, wenn man 10.000 EUR geplante Sondertilgung auf 12 Monate runterbricht plus die 1.650 EUR, die ihr ja ohnehin zahlen wollt), wird das Geld automatisch abgebucht, ihr denkt irgendwann gar nicht mehr drüber nach und plant entsprechend. Die Sondertilgung, die ihr euch vornehmt, wird in vielen Jahren doch dem Konsum zum Opfer fallen (neue Gartenmöbel, Urlaub, usw...).

Hier ist der Rechner, mit dem ihr auch spielen könnt: Hypothekenrechner für Hypothekendarlehen

Wenn ihr anstelle (geplanter) Sondertilgungen von 10.000 EUR im Jahr eure Rate entsprechend erhöht, sieht das Bild schon sehr anders aus:

Alternative A: 15 Jahre zu 3,61%, Rate 2.500 EUR, keine Sondertilgung

Alternative B: 10 Jahre zu 3,45%, Rate 2.500 EUR, keine Sondertilgung

Ich persönlich würde auf 2.500 EUR Rate bei 15-jähriger Zinsbindung gehen. Denn da bleibt nur noch eine (eher symbolische) Restschuld von gut 30.000 EUR übrig. Egal, wie sich die Zinsen entwickeln, den Betrag werdet ihr immer stemmen können. Ihr seid nach 15 Jahren fast fertig und ihr zahlt insgesamt sehr viel mehr Tilgung als Zinsen.