Anschlussfinanzierung absichern?

Hallo.

10 Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens könnt Ihr mit einem halben Jahr Frist ganz oder teilweise kündigen. Damit könnt Ihr das Zinsänderungsrisiko begrenzen. Dazu wäre kein Bausparer notwendig.

Zitat von PiotrZwegat

Vorgeschlagen wurde die Restschuld bzw. einen Teil (50k / 2,5%) davon mit einem Bausparvertrag abzusichern. 200-300€ pro Monat ansparen.

Welchen Zins würdet ihr auf die sparrate von 200 bis 300€ im Monat erhalten?

Wenn der Zins zu gering, lohnt sich das kaum, bis überhaupt nicht, Abschluss Kosten mit beachten!

Da würde ich dann eher diese Summe im Monat in Festgeld, oder Geldmarkt Fonds investieren & später mit dieser angesparten Summe den Kredit ablösen, Stichwort Zins Differenz Geschäft, muss man sich genau ausrechnen was nach der Kapital Steuer übrig bleibt ob dass mehr ist als die 1,8% oder weniger, denn bei 1,8% Kredit Zins kann es sich durchaus lohnen auch sonder Tilgungs Optionen zu nutzen, das senkt die kreditlast schon heute, und ihr zahlt weniger Zinses Zins.

Ich würde die 200-300€ eher als Sondertilgung verwenden oder sparen und am Ende der Kreditlaufzeit nutzen, um den Anschlusskredit zu reduzieren.

Bei 1,8% Kreditzins braucht es ca. 2,5% Guthabenzins für ein positives Zinsdifferenzgeschäft, sonst lohnt sich sondertilgen mehr.

Bei einem Bausparer habt ihr zunächst Abschlussgebühren, die verloren sind. Dann spart ihr 50% der Bausparsumme praktisch zinslos an, um dann ein günstigeres Darlehen für die anderen 50% der Bausparsumme zu bekommen.

Das lohnt sich nur, wenn die Zinsen für die normale Anschlussfinanzierung 2-3 mal höher sind als beim Bausparer. Meist gewinnt bei dieser Wette die Bausparkasse und nicht der Bausparer.

Zitat von PiotrZwegat

Wir haben 2017 gebaut.
300k Kreditsumme
1,8% Zins
2,6% Tilgung
15 Jahre Zinsbindung bis 2032

Restschuld ~170k dann

Bisher zahlen wir stumpf unsere Rate und gut ist.
Jetzt kam aber meine bessere Hälfte um die Ecke und sorgte sich um die Zinsen der Zukunft (bei Auslauf der Zinsbindung 2032)

Wer hat ihr das eingeflüstert?

Zitat von PiotrZwegat

Vorgeschlagen wurde die Restschuld bzw. einen Teil (50k / 2,5%) davon mit einem Bausparvertrag abzusichern. 200-300€ pro Monat ansparen.

Nun bin ich kein Riesen Bauspar-Fan …

Ich bin da eher bei einem ETF Sparplan …

Alternativ ein Geldmarktfonds?

Was gibt es hier noch so für Tipps und Meinungen dazu? Punkte die wir nicht auf dem Schirm haben?

Wieviel Einfluß hast Du auf Deine Frau? Kannst Du ihren Umgang mit dem Finanzoptimierer irgendwie unterbinden? Von allein ist sie vermutlich auf den Gedanken mit dem Bausparvertrag nicht gekommen.

Geld in einen Bausparvertrag zu stecken, während eine Baufinanzierung läuft, ist normalerweise Unsinn. Du hast aktuell eine Baufinanzierung zu einem Zins, den man aus heutiger Sicht als traumhaft bezeichnen muß. Aus heutiger Sicht würdest Du ihn nutzen, solange es geht.

Ein Bausparvertrag ist erstmal teuer. Mit der Unterschrift sind 1 bis 1,6% der Bausparsumme weg. Dann ist er eine Zinsspekulation: Du gibst der Bausparkasse (praktisch) zinslos Geld in der Hoffnung, daß der Zins bei Zuteilung des Bausparvertrags so hoch ist, daß sich der niedrigere Bauspardarlehenszins lohnt. Das kostet Dich im Moment mindestens 1,7% im Jahr, denn wenn Du das Geld nicht in den Bausparvertrag steckst, kannst Du damit sondertilgen oder das Geld festverzinslich günstiger anlegen. Aktuell bringt längeres Geld etwa 2,5%, also etwas mehr als Dein Darlehenszins, und soviel Zinsen, daß Du sie versteuern mußt, hast Du im Moment vermutlich nicht.

Man kann schon Geld parallel in einem ETF-Sparplan ansparen. In den letzten Jahren hat das viel mehr gebracht als eine Festanlage - aber das kann natürlich auch schiefgehen. Das werde ich Dir allerdings vermutlich nicht erzählen müssen.

Festverzinsliche Anlagen unterscheiden sich nicht groß im Zins. Du kannst sondertilgen (das ist das Sicherste, steuerfrei 1,8%), ein Geldmarktfonds bringt ähnlich viel. Wenn Du diesen Weg gehst, würde ich das Geld vermutlich paßgenau zur Fälligkeit des Bauspardarlehens anlegen, also jetzt noch auf 8 Jahre, mit den Jahren dann kürzer.

Aber dabei hängt viel von Euren finanziellen Möglichkeiten ab, über die Du nichts schreibst. Mußt Du auch nicht, aber ohne Info gibts halt keine rechte Diskussion.

Zitat von PiotrZwegat

Restschuld ~170k dann

Bisher zahlen wir stumpf unsere Rate und gut ist.
Jetzt kam aber meine bessere Hälfte um die Ecke und sorgte sich um die Zinsen der Zukunft (bei Auslauf der Zinsbindung 2032)

Das heißt, für die nächsten sieben Jahre habt ihr den - für heutige Verhältnisse - super Zinssatz von 1,8%.

Wenn die Zinsbindung ausläuft, sind 170.000 EUR offen. Dann könnt ihr entweder alles anschlussfinanzieren, oder zumindest einen Teil, den ihr bis dahin zusätzlich angespart habt, tilgen und nur den Rest anschlussfinanzieren.

Jetzt weiß heute niemand, wie bis 2032 die Zinsen sein werden. Ab fünf Jahre vor Auslauf der Zinsbindung ist aber üblicherweise ein Forward-Darlehen möglich, das heißt, ihr könntet euch ab 2027 - ganz ohne Bausparvertrag - Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern.

Der (vermutlich vor allem aus Sicht Deiner Frau) große Vorteil: Ihr habt Sicherheit über die Anschlusszinsen, auch wenn sie zwischen 2027 und 2032 steigen sollten.

Nachteile:

• Der vereinbarte Zinssatz ist fix, das heißt er gilt auch, wenn 2032 die Zinsen deutlich tiefer stehen sollten als 2027.
• Ihr müsstet euch 2027 schon über die Höhe der benötigten Anschlussfinanzierung in 2032 festlegen (glaube ich jedenfalls), könntet also nicht erst "spontan" 2032 bei Auslaufen der Zinsbindung schauen, wieviel ihr tilgen und wieviel ihr anschlussfinanzieren wollt.
• Es fällt ein Zinsaufschlag an, üblicherweise gestaffelt, das heißt je länger im Voraus, desto höher der Aufschlag.

Eventuell ist das trotzdem eine sinnvolle Möglichkeit. Da würde ich an eurer Stelle ab 2027 mal Angebote einholen. Ein Bekannter von uns hat das (rückblickend eine sehr gute Entscheidung) 2021 für eine 2024 auslaufende Zinsbindung gemacht und sich so die damaligen Niedrigzinsen für die Anschlussfinanzierung in 2024 gesichert, bevor die Zinswende kam. Aber es kann natürlich niemand die Zukunft vorhersehen. Es kann sein, dass ihr euch (zum Beispiel) 2027 vermeintlich super günstige 3,5% für die Anschlussfinanzierung in 2032 sichert, und bis 2032 ist die nächste Niedrigzinsphase da und ihr hättet die Anschlussfinanzierung für 1% bekommen. Oder aber auch umgekehrt.

Zitat von Achim Weiss

Aber dabei hängt viel von Euren finanziellen Möglichkeiten ab, über die Du nichts schreibst.

Ja, das sehe ich auch so. PiotrZwegat Hast Du mal mit dem Hypothekenrechner (hier: Hypothekenrechner für Hypothekendarlehen) gespielt und unterschiedliche Szenarien durchgerechnet?

Vielleicht kannst Du Deine Frau auch beruhigen, wenn ihr mal einen "worst case" simuliert - also z.B. in 2032 Anschlusszinsen bei 10%. Dann wäre bei 170.000 EUR Restschuld und wenn ihr nichts davon (!) bei Ende der Zinsbindung zusätzlich ablöst die Rate bei 10% Zinsen und 2% Tilgung bei 1.700 EUR im Monat, nach weiteren 18 Jahren abbezahlt. Könnt ihr euch das leisten? Dann braucht ihr sicher keinen Bausparvertrag. Löst ihr von den 170.000 EUR bei Ende der Zinsbindung z.B. 70.000 EUR ab (aus Tages-/Festgeld oder ETFs), bleiben nur noch 100.000 EUR. Da wäre selbst bei 10% Zinsen die Rate für die Anschlussfinanzierung nur bei 1.000 EUR.

ETFs sparen für die Anschlussfinanzierung ist natürlich so eine Sache. Wenn in 7 Jahren 2032 die Immobilienkreditzinsen hoch sind und gleichzeitig die Börsen um 50% gecrasht, wäre das blöd. Um dem Sicherheitsbedürfnis Deiner Frau entgegen zu kommen, wäre vielleicht sparen in einen Geldmarktfonds oder aufs Tagesgeld eine Option? Die Zinsen, die man da bekommt, sind nicht riesig, aber vermutlich immer noch höher als bei einem Bausparvertrag und vor allem ohne Abschlussgebühren. Bei 300 EUR im Monat kommt bei Zinsen von 2% nach 7 Jahren irgendwas um die 27.000 EUR raus, das zusammen mit den ETFs in der Hinterhand sollte euch auch bei deutlich höheren Zinsen 2032 ausreichend Sicherheit geben.

Man kann da sehr unterschiedlich rangehen, aber einen Bausparvertrag halte ich für die schlechteste Option.

Mit deinen 15 Jahren hast du nach 10 Jahren die volle Flexibilität.

Niemand kann sagen ob die Zinsen steigen oder sinken.

Im besten Fall liegen sie ab 2027 unter euren 1,8%, dann könnt ihr kündigen und neu abschließen.
Wenn es „schlecht“ läuft habt ihr von 2027 bis 2032 Zeit euch zu entscheiden wie es weitergeht.

Je mehr ihr dann natürlich auf der hohen Kante habt um die Anschlussfinanzierung zu mindern, desto besser. (Leben aber nicht vergessen )

Bausparen wäre aufgrund der Abschlussgebühren und normalerweise unattraktiven Zinsen nichts für mich.

Hallo PiotrZwegat,

ich nehme einmal an, die 200-300 Euro p.M. können Sie zusätzlich stemmen. Dann wäre m.E. die beste Variante, diese in Sondertilgungen zu stecken. Sicheres Ansparen bringt derzeit nach Steuer auch nicht mehr als die 1,8% Darlehnszins.

Einen Bausparvertrag würde ich nicht ganz ausschließen wollen, wenn es Vermögenswirksame Leistungen des Arbeitgebers gibt. Die Bausparsumme so festlegen, dass nur eine geringe Eigenbeteiligung notwendig ist und auf einen Vertrag achten, der bei 40% Ansparsumme zuteilungsreif wird. Unabhängig von der finanziellen Seite könnte so ein BSV auch ein Beitrag zum Familienfrieden sein.

Gruß Pumphut

PiotrZwegat, habe nur Deinen Beitrag Nr. 1 überflogen ... Zudem bin ich nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen generell Interessierter mit zudem ein bißchen eigenen Erfahrungen (bewirtschafte meine Finanzen seit > 50 Jahren aktiv).

Ganz generell: Zum einen kann kein Mensch seriöse Aussagen zur Zinsentwicklung über derart lange Zeiträume (7 Jahre) treffen und zum anderen (auch wenn Du nix über Deine sonstige Finanz-Situation schreibst (z. B zum Einkommen und/oder wieviel in Prozent davon für die Bedienung der Annuität erforderlich ist und/oder zur Finanzierung z. B. Höhe des eingesetzten Eigenkapital und aktueller bzw. in 2032 vermutlicher Beleihungsauslauf...)) hast Du eine recht ordentliche Anfangstilgung (2,6%) in der Annuität drin.

Dazu kommt: Üblicherweise sollte Dein/Euer Einkommen in sieben Jahren höher liegen (Gehalts- bzw. Einkommenssteigerungen) und die Restschuld parallel üblicherweise auch real gesehen weniger wert sein (Stichwort: Inflation - diese liegt aktuell offiziell bei 2,4% ..., wenn ich mich jüngst im Autoradio nicht verhört habe).

So ganz verstehe ich daher nicht, woher diese Bedenken (oder gar Sorgen) kommen:

Zitat von PiotrZwegat

Jetzt kam aber meine bessere Hälfte um die Ecke und sorgte sich um die Zinsen der Zukunft (bei Auslauf der Zinsbindung 2032)

Eingedampft: Vom Thema BSV halte ich in solchen Konstellationen eher nix (u. a. auch wegen der Kosten/Abschlußgebühren). Da würde ich eher Richtung Sondertilgungen denken (ist heutzutage in fast allen solchen Immobilien-Darlehensverträgen inkludiert ohne VFE (meist max. 5% oder 10% per annum der anfänglichen Darlehenssumme) oder eben Richtung "vorsorglichem" Ansparen in "risikoarmen" Anlagen.

Geben es Deine/Eure objektive Risikotragfähigkeit und die subjektive Risikobereitschaft (Risikotoleranz) her - die diesbezüglichen "Sorgen" Deiner Frau sprechen eher nicht dafür ... - könnten auch Aktien (hier im Forum werden Aktien-ETFs präferiert) eine Variante sein. Ist auf einen fixen Termin hin (für Aktien gesehen jedenfalls) in "näherer" Zukunft halt ohne Garantie sprich kann gut laufen oder auch nicht.

Last but not least in solchen Konstellationen: Via dem Sonderkündigungsrecht des BGB (§ 489) könntest Du - wenn sich das anbietet oder angezeigt erscheint (Zinsentwicklung) - ohnehin nach 10 Jahren (plus 6 Monate Kündigungsfrist) aus dem Darlehensvertrag aussteigen (einseitig und ohne jede Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) - sprich also schon 2027 (!) ... und einen neuen Vertrag abschließen, um da noch mehr (oder völlige - je nach Laufzeit der Zinsfestschreibung) "Zinssicherheit" reinzubringen.

Ob das überhaupt nötig ist, hängt auch von Deiner/Eurer Finanzlage inkl. Einkommenssituation ab (zu der nix bekannt ist, die Du aber selbst valide beurteilen kannst).

Conclusio: Von daher könnte man das Ganze (vermutlich deutlich) entspannter sehen als Deine "bessere Hälfte" (mit den bekannten Einschränkungen siehe schon oben: Ohne weder Deine Zahlungsströme zu kennen (Einnahmen/Ausgaben) noch die Konstruktion Deiner Finanzierung (Eigenkapitalanteil, Beleihungsauslauf)).

Gute Gedanken, ebensolche Finanz-Entscheidungen und dann viel Erfolg dabei !

Zitat von Referat Janders

10 Jahre nach Vollauszahlung des Darlehens könnt Ihr mit einem halben Jahr Frist ganz oder teilweise kündigen. Damit könnt Ihr das Zinsänderungsrisiko begrenzen.

Wobei man damit nach aktuellem Stand vom Regen in die Traufe kommt. Die 1,8% würde ich auf jeden Fall behalten, solange die Zinsen höher sind. Sollten die Zinsen deutlich sinken, wäre über ein Forward-Darlehen nachzudenken, da sich so bis zu 5 Jahre vorher klar Schiff machen lässt.

Grundsätzlich würde ich mir nicht zu viele Sorgen machen. 170k Restschuld sind relativ überschaubar und wenn man die nächsten Jahre noch ein bisschen Sondertilgung betreibt, reduziert sich das Risiko weiter.

Zitat von 12345

Ab fünf Jahre vor Auslauf der Zinsbindung ist aber üblicherweise ein Forward-Darlehen möglich, das heißt, ihr könntet euch ab 2027 - ganz ohne Bausparvertrag - Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern.

Richtig. Locker bleiben und notfalls die 200 Euro monatlich zusätzlich in die Sondertilgung.
Keinesfalls einen Bausparvertrag.

Bausparvertrag könnte sinnvoll sein, wenn ihr förderberechtigt seid (Wohnungsbauprämie/VL). Der Vertrag sollte dann aber entsprechend optimiert sein, d. h. nur so viel eingezahlt werden, um die Förderungen abzugreifen.

Zitat von Tomarcy

Richtig. Locker bleiben und notfalls die 200 Euro monatlich zusätzlich in die Sondertilgung.
Keinesfalls einen Bausparvertrag.

Warum wird eigentlich immer sondertilgen genannt, wenn man regelmäßig Geld zum Mehrabzahlen übrig hat?

Macht da für ein Kredit, der noch 10Jahre läuft, nicht mehr Sinn die regelmäßig Monatlich vorhandenen mehr € per Höhere Rate abzuzahlen und die Sondertilgung „frei“ zulassen, falls man mal über das regelmäßige Geld darüberhinaus etwas übrig hat?

Bei meinem ING Diba Kredit darf ich 2x kostenfrei die Rate ändern. Danach kostet die Änderung 100€.

Die Möglichkeit eine Rate zu ändern wird irgendwie bei solchen Forumsbeträgen nie als Option in den Ring geworfen?

Oder habe ich einen Denkfehler und das Raten ändern birgt Risiken und Problemen?

Zitat von Paulo

Oder habe ich einen Denkfehler und das Raten ändern birgt Risiken und Problemen?

das Problem dabei ist, dass man wenn man die Rate an sich ändert, (die ursprüngliche hat man ja durchgerechnet und festgestellt mit dieser rate kommen wir gut durch), nicht mehr felxibel ist, wenn es z.b. zu mehr ausgaben an anderer stelle kommt, z.b. reperaturen am Haus, unerweartete ausgaben für ein auto oder ähnliches.

Desweiteren lassen das viele der Bauspar angebote, zumindest die ich kenne nicht ohne weiteres zu und es bleitb nur die sondertilgung.

aber ja dass ist prinzipiell auch eine option

Zitat von Paulo

Die Möglichkeit eine Rate zu ändern wird irgendwie bei solchen Forumsbeträgen nie als Option in den Ring geworfen?

Das gehört eben nicht zum klassischen Kreditvertrag bei einem Hypothekendarlehen. Wenn die Möglichkeit besteht, muss man die „zwei Wünsche“ gut überlegen.
Einmal „rauf“ ..dann eventuell bei einer Sondersituation „runter.“

Zitat von PiotrZwegat

Soviele Punkte… wo fang ich an.
Förderberechtigt sind wir nicht.

Die Rate beträgt 1100€ derzeit.
Einkommen liegt bei ca. 5000€ zusammen. (1-1/2 Stellen)

Wenn ihr verheiratet seid und das zu versteuernde Jahreseinkommen (also nicht brutto) unter 70 Td. Euro pro Jahr liegt, dann habt ihr Anspruch auf die Wohnungsbauprämie (140 Euro pro Jahr, wenn ihr 1400 Euro p.a. in den BSV einzahlt). Ein BSV wäre da durchaus überlegenswert. Aber er sollte optimiert sein auf Förderung und Zuteilung zum benötigen Zeitpunkt. Also keine so große Bausparsume.

Zitat von kopfball

Wenn ihr verheiratet seid und das zu versteuernde Jahreseinkommen (also nicht brutto) unter 70 Td. Euro pro Jahr liegt, dann habt ihr Anspruch auf die Wohnungsbauprämie (140 Euro pro Jahr, wenn ihr 1400 Euro p.a. in den BSV einzahlt). Ein BSV wäre da durchaus überlegenswert. Aber er sollte optimiert sein auf Förderung und Zuteilung zum benötigen Zeitpunkt. Also keine so große Bausparsume.

Hast Du eine generelle Affinität zum Bausparen?

Zitat von Paulo

Die Möglichkeit eine Rate zu ändern wird irgendwie bei solchen Forumsbeträgen nie als Option in den Ring geworfen?

Kann man machen, als verbindlichere Form der Sondertilgung und das macht absolut Sinn, wenn man Zweifel an seiner eigenen Disziplin hat. Allerdings sehe ich relativ wenig Sinn darin, sich die Sondertilgung aufzusparen. Üblich sind 5-10% der Kreditsumme, in dem Fall wären das 15-30k. Pro Jahr. So viel Geld muss man erstmal übrig haben

Zitat von PiotrZwegat

Ich würde mir gerne noch ein paar Meinungen einholen.

Wir haben 2017 gebaut.
300k Kreditsumme
1,8% Zins
2,6% Tilgung
15 Jahre Zinsbindung bis 2032

Restschuld ~170k dann

Moin,

Euer Zinssatz ist niedrig. Ich sehe keinen Sinn darin, diesen Kredit nach 10 Jahren vorzeitig zu kündigen - außer das Anschlussdarlehen bietet bessere Konditionen. Sondertilgen würde ich an Eurer Stelle auf jeden Fall. Die Restschuld könnte dann 2032 etwas niedriger ausfallen.