Finanzberatung: Mann 50 Jahre alt / Aktien / Immobilien / keine Kinder

So ganz kann ich nicht folgen. Wenn das 700k Grundstück nicht bebaut ist würde ich dort meine "Wunschimmobilie" drauf bauen. Dann meine jetzt bewohnte verkaufen oder vermieten.

Das Restvermögen würde ich, wie auch immer, in breite ETF mit Aktien und oder Anleihen, Tages-/Festgeld .... anlegen. Wobei deine Aktien (ich hoffe da bist du entsprechend diversifiziert) schon fast ein eigener ETF sind.

Dein Netto reicht vermutlich fürs Leben.

Also wozu das Klumpenrisiko einer weiteren Immobilie mit Erhaltungsaufwand etc.??

Darüberhinaus sollte der Aufwand im Verhältnis zum Ergebnis stehen. Für wen soll denn "so viel" übrig bleiben, wenn es keine "direkten" Erben gibt???? (Abgesehen davon, sollte der Nachlass dann auch schon im Vorfeld geregelt werden, damit das Erbe "zielgerichtet" ankommt).

Respekt für den Vermögensaufbau. Willst Du mir der Immobilie so eine Art gemeinschaftliches Wohnen aufziehen (Mehr-Generation-Wohnen mit Gemeinschaftsräumen usw.)? Kommt für mich irgendwie so rüber. Bis sowas Form annimmt, mit Interessenten/Familien die zusammen passen, kann sowas aber dauern.

Als reine Kapitalanlage würde ich in Deiner Situation vermutlich nicht an Immobilien denken, insbesondere ohne Erben, gerade wegen dem Aufwand der Vermietung. Du selbst sprichst ja davon, dass final noch nicht geklärt ist, was mit der Immobilie dann irgendwann passieren soll.

Mir fehlt der Grund für einen Immobilienerwerb, gerade in der jetzigen Zeit, in welcher der Immobilienmarkt etwas angespannt scheint.

Hinweis, der nichts mit dem Thema zu tun hat: Wenn keine direkten Erben vorhanden sind, wäre über ein Testament nachzudenken, dass nicht die entfernte Verwandschaft in Erbengemeinschaft von 35 Menschen oder so erbt, das wäre wohl der der Untergang der Immobilie.

Zitat von Achim Weiss

Dabei sind diese Anforderungen im gehobenen Segment einigermaßen Standard.

Ich habe diese Kombination (im Zusammenhang mit meinen Vorstellungen die Ausstattung betreffend) aber damals nicht gefunden - trotz intensiver Suche. Und eine Villa mit 300 oder 400 qm Wohnfläche wollte ich nicht - sondern max. um die 150 qm Wohnfläche plus Keller und Nebenräume.

Zitat von Achim Weiss

Man muß es sich auch leisten können. Du konntest es Dir offensichtlich leisten.

Man muß es sich dann aber auch leisten wollen.

Die meisten mir bekannten Protagonisten mit guter finanzieller Aufstellung haben Eigenheime oder zumindest Wohneigentum (jedenfalls, wenn nicht die berufsbedingte Mobilität dagegen steht). Es gibt aber durchaus auch einige, die ganz bewußt mieten. Zum einen, weil sie sich selbst darum nicht kümmern wollen, wenn mal was an der Bleibe zu tun ist (und dann einfach ihren Vermieter anrufen können) und/oder ihnen die Bindung des Kapitals in einer Immobilie nicht attraktiv genug erscheint und/oder ihnen die Gestaltung oder Ausstattung ihrer Bleibe eben so wichtig nicht ist.

Zitat von Achim Weiss

Sein Aktiendepot bringt er als Eigenkapital ein (800 T€), die restlichen 200 T€ gibt ihm die Bank. Sobald die Traumvilla fertig ist, verkauft er die jetzige Eigentumswohnung und hat damit einen Gegenpart zu seinem Kredit, löst ihn vielleicht sogar gleich ab und hat (hoffentlich) noch 200 T€ übrig.

Damit wäre dann fast ein ganzes Vermögen in seiner Traumvilla gebunden. Das kann er doch machen! Was stünde dagegen?

Für mich stände schon der Gedanke der Diversifikation dagegen.

Wenn einem aber der eigene Traum (bzw. die eigene Traumvilla) eine solche Konzentration - statt der Diversifikation - wert ist, why not ... ?! Man sollte sich dann nur der Vor- und Nachteile einer solchen Vorgehensweise bewußt sein.

Nur am Rande:

Zitat von alex_2173

Vorhandene Werte:
Immobilie: ca. 450.000
Grundstück: ca. 700.000
Aktien: ca. 800.000
Einkommen monatlich: ca. 3.000

Für mich steht das monatliche Einkommen und die Vermögenswerte in einem gewissen Spannungsverhältnis. Jedenfalls, wenn das Vermögen selbst erwirtschaftet wurde. Dazu kommt noch, daß allein aus der Position Aktien ja entsprechende Erträge fließen.

Ging es nicht statt um eine Traumvilla eher um eine altruistische Vorstellung, Wohnungen gemäß den eigenen Idealvorstellungen zu errichten?

Ganz gleich ob die eine oder andere Richtung. Vernünftige Geldanlage sieht denke ich anders aus.

Zitat von Achim Weiss

Für mich paßt das nicht so recht zusammen, aber vielleicht erzählst Du noch etwas mehr über Dich und Deine Pläne.

Das hast du aber sehr diplomatisch formuliert. Die genannten Daten sind für mich wenig glaubwürdig. Ich befürchte, da ist ein Forentroll am Werk.

Zitat von sam51

Das hast du aber sehr diplomatisch formuliert. Die genannten Daten sind für mich wenig glaubwürdig. Ich befürchte, da ist ein Forentroll am Werk.

Bis zum evidenten oder zumindest konkludenten Beweis des Gegenteils versuche ich hier jeden Beitrag - erstmal jedenfalls - für bare Münze zu nehmen.

Ein gewisses Spannungsfeld hatte ich aber auch schon ausgemacht:

Zitat von Sovereign

Für mich steht das monatliche Einkommen und die Vermögenswerte in einem gewissen Spannungsverhältnis. Jedenfalls, wenn das Vermögen selbst erwirtschaftet wurde. Dazu kommt noch, daß allein aus der Position Aktien ja entsprechende Erträge fließen.

Wie auch immer das ausgehen sollte - eine dringende Bitte:

Position und Status als "standardmäßiger Forentroll" habe ich bereits inne und schriftlich in bestätigter Form - siehe hier an mich gerichtet

Zitat von Tomarcy

der standardmäßige Forentroll

und diese herausgehobene Stellung werde ich auf keinen Fall kampflos räumen

Es ist ein großes Klumpenrisiko. In Anbetracht von Umweltveränderungen u.a. hatte ich mich vor ein paar Jahren anders entschieden, flexibler.

Zitat von alex_2173

Meine Wunschvorstellung wäre wohl die, dass die Bank oder ein Investor die Mio übernimmt und ich monatlich lediglich Zinsen + eine Art Nutzungsgebühr bezahle. Nach meinem Ableben geht das Haus an die Bank / Investor.

Für den Deal brauchst Du einen Vertragspartner, nämlich die Bank. Und die wird den Braten riechen, weil Du die Mio mit Deinem jetzigen Einkommen nicht wirst abzahlen können.

Zitat von alex_2173

Vermutlich eine blauäugie Überlegung. Dennoch glaube ich nicht, dass ich die einzige Person mit diesem "Problem" bin

Stimmt es gibt viele Menschen mit unrealistischen Wünschen. Deiner ist zudem unvernünftig.

Gibt es so etwas wirklich nicht zur Miete? Würde mich doch sehr wundern. Das würde doch dein Problem direkt lösen.

Zitat von volcanosaucin

Gibt es so etwas wirklich nicht zur Miete? Würde mich doch sehr wundern. Das würde doch dein Problem direkt lösen.

Natürlich kann man sowas mieten, wenn man denn will. Hier soll es eben „das EIGENE“ sein.

Um nur den einen Aspekt aufzugreifen

Zitat von alex_2173

Ich versuche einen Weg zu finden, wie ich mein Vorhaben realisieren kann, mir dabei aber dennoch genügend Geld für eine angenehmes Leben bleibt. Meine Wunschvorstellung wäre wohl die, dass die Bank oder ein Investor die Mio übernimmt und ich monatlich lediglich Zinsen + eine Art Nutzungsgebühr bezahle. Nach meinem Ableben geht das Haus an die Bank / Investor.

Aus meiner Sicht dürfte das schwierig bis unmöglich werden die Umsetzung betreffend.

Zum Hintergrund: Sowohl bei der Weltfinanzkrise (2007/2008) als auch der Eurokrise (2010 ff) haben Obrigkeit samt staatliche Notenbanken intensiv "in den Abgrund geblickt". Dies hatte Auswirkungen auf die nachfolgende Regulatorik. Seitdem steht die sog. "Finanzstabilität insgesamt" im absoluten Vordergrund, die man versucht mit makroprudenziellen Maßnahmen zu gewährleisten. Ein Paradebeispiel dafür ist die im März 2016 auch in Deutschland implementierte EU-WIKR, die den von Dir angesprochenen Bereich betrifft (EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie - samt Nachbesserungen daran wie die ImmoKWPLV (Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfung-Leitlinienverordnung). Das Ding war über ein Jahrzehnt bei der EU in der Entwicklung und war ursprünglich als fast reiner Verbraucherschutz gedacht (Schutz des Bürgers vor Verlust seines Wohneigentums)- mutierte dann aber nach oben genannten Krisen und einer Ära einer ultra-expansiven Geldpolitik u. a. mit Billionen schweren Anleihekäufen der staatlichen Notenbanken (insbesondere auch einer EZB) inkl. Null- und Negativzinsen zu einer solchen makroprudenziellen Regulatorik. Die logische Folge diese langjährigen ultra-expansiven Geldpolitik (mit immer weiter ins Negative verschobenen Realzinsen (Stichwort: Orchestrierte Finanzrepression)) war ab 2009 ff eine Flucht in Sachwerte und auch Immobiliendarlehen mit einer Null vor dem Komma beim Zinssatz. Entsprechend stiegen die Immobilienpreise immer weiter. Die Sorge und Angst seitens der EU und EZB vor einer Immobilienblase und den Folgen, sollte diese platzen, wuchsen parallel. So mutierte schließlich die EU-WIKR bis zu ihrem Erscheinen vom ganz überwiegend Verbrauchschutz-Instrument zur ganz überwiegend makroprudenziellen Regulatorik.

Bekannt ist (präziser war) mir dieser Ansatz - "Interest only Mortgage" - beispielsweise aus den Niederlanden auch bei eigengenutzten Immobilien. Sinkende Hauspreise (wie temporär nach der Zinswende 2022/23) können dann aber zum Problem werden, wenn der Hauspreis (jedenfalls temporär) unter die Darlehenssumme rutscht.

In der Schweiz beispielsweise gehörte das lange auch bei vielen Hauseigentümern zu den Usancen (Stichworte: Eigenmietwert wird besteuert, Schuldzinsen können dafür aber auch bei Eigennutzung steuerlich in Ansatz gebracht werden; Ähnliches galt wohl auch bezüglich der homöopathischen Schweizer Vermögenssteuer). Gegen dieses System hatte sich aber meines Wissens in 2025 die Schweizer Bürger in einem Referendum entschieden. Ein sukzessiver Systemwechsel steht daher ab 2026 ff auch in der Schweiz an.

In der Schweiz pflegt man seitens der Obrigkeit schon sehr lange die eigenen Bürger selbst zu befragen und gibt diesen via Volksabstimmungen die Möglichkeit ihrem Willen zur Geltung zu verhelfen ...

Vor dem ganzen Hintergrund der Priorität "Finanzstabilität" ist der Gestaltungsspielraum für den einzelnen Bürger u. a. auch und besonders bei dem speziellen Thema "Immobilienfinanzierung" jedenfalls stark eingedampft worden. Details würde hier den Rahmen sprengen.

Das kann ich aus eigenen Erfahrungen nur bestätigen, da es ab 2016 und Einführung der EU-WIKR für mich komplexer und schwieriger wurde vermietete Immobilien nach meinen Prioritäten und Wünschen zu finanzieren - als beispielsweise damals als junger Mann mein Eigenheim (damals war ich im Vergleich zu heute nahezu mittellos, dennoch dauert das Kreditgespräch kaum länger als 30 Minuten und der Darlehensvertrag bestand aus einer Seite - heute haben solche Verträge nicht selten 50 Seiten aufwärts und erfordern unzählige Unterlagen, Nachweise, Belege etc. pp. obwohl mein Schufa-Score in praxi zu den höchsten überhaupt gehört und mein Gesamtvermögen sich im achtstelligen Bereich bewegt (inzwischen im oberen Drittel). Nach dem gesunden Menschenverstand müßte sich das Alles genau umgekehrt verhalten ...).

Nichtsdestotrotz ist mir dieser Ansatz gut nachvollziehbar

Zitat von alex_2173

allerdings würde ich gerne Wohnraum nach meinen Vorstellung schaffen. Mit Garten ...

Zitat von alex_2173

Mit der Wohnraumschaffung möchte ich meine eigenen Wünsche und Anforderungen erfüllen.

Hätte ich damals (70er) ein Haus gemäß meinen Vorstellungen auch die Ausstattung betreffend auf dem Mietmarkt gefunden, hätte ich dieses gemietet (wenn der Mietpreis auch nur halbwegs akzeptabel gewesen wäre), statt selbst eines zu kaufen und im Feinschliff sozusagen nach meinen Wünschen auszustatten. Hatte aber - trotz intensiver Suche - ein solches Haus zur Miete damals nicht gefunden.

Wünsche Dir dennoch viel Erfolg - vielleicht ist es in Deinem Fall nicht das Schlechteste, wenn sich das so nicht umsetzen läßt. Mir würde das allein schon aus Gründen einer breiteren Aufstellung (Diversifikation) nicht behagen.

alex_2173 irgendwie möchtest du die eierlegende Wollmilchsau oder wasche mich, aber mache mich nicht nass.

Für deine Vorstellung wird es vermutlich keinen Königsweg geben.

Aber - gehe doch einfach mal zur Bank und frage, was die von deinen Ideen halten. Dann hast du doch ganz schnell Klarheit. Lass und dann auch bitte daran teilhaben ..........

Zitat von Achim Weiss

Und da werden dann die Schwierigkeiten anfangen: Es ist sehr gut möglich, daß die Bank Dein Aktiendepot nicht als Sicherheit akzeptiert, sondern lediglich auf Dein Einkommen schaut. Und das ist halt gemessen an dem gewünschten Kreditvolumen ziemlich übersichtlich.

Grundsätzlich bringt ein Aktiendepot dieses Volumens auch Dividenden, die man dem Einkommen zurechnen könnte. Du legst ja Wert darauf, daß Du Einzelaktien hast und keine ETF. Andererseits zahlen Börsenhighflyer wie Nvidia, Apple und Microsoft wenig bis keine Dividende. Ob der Bankmensch regelmäßige Dividendenzahlungen als Einkommen akzeptierten würde, entzieht sich meiner Kenntnis.

Mit Einführung der EU-WIKR im März 2016 steht - eingedampft - nicht mehr die Immobilie samt Grundschuld als Sicherheit für das Darlehen im Zentrum bei der "Kreditwürdigkeitsprüfung" einer Darlehensausreichung seitens der Banken - sondern die Person des Darlehensnehmers selbst mit seiner sog. "Kapitaldienstfähigkeit" über die gesamte Laufzeit des Darlehens hinweg.

Ein eher geringes Einkommen - jedenfalls in Relation zum Projekt (so wie hier) - stellt daher in aller Regel ein Problem dar.

Nur am Rande: Ein hohes Einkommen aber auch, weil dann so manche Banken nicht mehr im Kontext der Kapitaldienstfähigkeit mit einer typischen Haushaltsrechnung (en Detail und pro Kopf) arbeiten - sondern mit einer Pauschale von beispielsweise 30% oder 35% bezogen auf das Nettoeinkommen. Dabei wird dann auch kein Gegenbeweis aus der Praxis akzeptiert (Beispiel: Einkommen p. a. 500.000 € netto durch 12 = 41.666,66 € monatlich und bankseitig unterstellte Pauschale in der Haushaltsrechnung bei 30 oder 35% damit landet die Bank dann bei extrem hohen Beträgen ... - auch wenn in praxi des Einzelfalls das (völlig) unrealistisch sein kann und auch nicht selten ist). Bei noch höheren Einkommen kann das dann zu noch absurderen Ergebnissen führen.

Bei der Berechnung der Kapitaldienstfähigkeit werden - neben Gehalt oder Einkommen aus selbständiger Tätigkeit - auch eingehende Mieten sowie Dividenden berücksichtigt. Dabei werden jedenfalls bankseitig Mieten aber als deutlich stabiler (im Sinne von weniger fragil) angesehen im Vergleich zu Dividenden. Bei Mieteingängen sind mir - persönlich und auch in meinem Umfeld -Abschläge (Puffer, Sicherheitsabschlag - für Mietausfall, Leerstand usw.) von 10% bis 30% auf die Nettomiete begegnet. Bei Dividenden noch deutlich höhere Abschläge, je nach Bank. Eine Historie an Einkommensteuererklärungen schafft da nur bedingt Abhilfe.

Dem Fragenden dürfte der Gang zu einem (oder mehreren) der bundesweit tätigen, bankenunabhängigen Kreditvermittler (präziser Baufinanzierungsvermittler) vermutlich am ehesten Klarheit verschaffen oder weiterhelfen (Dr. Klein, Interhyp, Hüttig & Rompf, Baufi24, PlanetHome usw.).

Meine ganz persönliche Erfahrung: Wenn eine Bank das jeweilige Geschäft mit dem jeweiligen Kunden unbedingt machen will, begibt sich diese zumindest auf die Suche nach den passenden Stellschrauben, Hebeln und Schaltern in den Untiefen der Regulatorik und im komplexen Räderwerk der EU-WIKR und ImmoKWPLV - bis an die Demarkationslinie an der bei Stichproben seitens der BaFin der Bank Stress oder sogar Ärger drohen. Das gilt erst recht für gute Kunden, die der Bank schon lange bekannt sind. Der beidseitige (Bank und Kunde) bürokratische Aufwand ist aber schon im Regelfall erheblich bis enorm oder exorbitant in besonderen Fällen. Will eine Bank den Kredit aber generell nicht ausreichen (Geschäftspolitik) oder nur diesem Kunden nicht ausreichen, bietet das Schalt- und Räderwerk der komplexen Regulatorik meist diverse Möglichkeiten die Darlehenszusagen schlankerhand zu verweigern.

Bei einer Million Baukosten, 4% Zinsen und 2% Tilgung beträgt die monatliche Rate 5.000 EUR. Selbst wenn du die Hälfte als Eigenkapital einbringen würdest, wären es bei 500.000 EUR Kredit immer noch 2.500 EUR Rate im Monat. Bei 3.000 EUR Einkommen wirst du keinen solchen Kredit erhalten.

Ein neugebautes Haus für eine Person für eine Million ist ein Luxusprojekt, das muss man sich leisten können. Du könntest es dir leisten, aber dafür musst du einen signifikanten Teil deines jetzigen Vermögens versilbern. Das steht dann später mal nicht mehr z.B. für eine Weltreise oder eine Pflegekraft oder sonstigen Komfort im Alter oder als Reserve für Notfälle zur Verfügung.

Ist es dir das wert? Was stört dich an der bisherigen abbezahlten Immobilie? Willst du dir wirklich mit 50 und möglicherweise nicht allzu weit entfernter körperlicher Gebrechlichkeit ein riesiges Haus ans Bein binden, das ja auch geputzt und gepflegt werden muss?