Immobilienkauf als Paar mit unterschiedlich hohem Eigenkapital

Moin! Interessante Situation! Wie alt seid ihr beide denn?

Zitat von Lisa1990

An welche Stellen (Fachanwalt, Notar) sollte ich mich wenden?

Welches Bundesland ist das ?

Hallo,

Ich habe etwas ähnliches bereits durchgespielt und mit Anwälten darüber gesprochen.

Ihr müsst mehrere Dibge berücksichtigen. Die Bank muss eure Grundbuch Verteilung mitmachen und Kredit geben. Zum Teil geben Bankrn Paaren ungleich verteilte Kredite und zum Teil nicht. Banken werden zum Teil auch nur einer Person den Kredit „erlauben“ und trotzdem erlauben, dass beide im Grubdbuch stehen.

Eine Grundbuch Eintragung/Aufteilung, die nicht zum Verhältnis des eingebrachten Kapitals bzw. übernommenen Kredits passt, ist eine Schenkung. Sobald diese 20.000€ bei nicht verheirateten übersteigt wird Schenkungssteuer fällig.

bei uns wäre folgendes in der damaligen Konstellation gegangen Person A 95% Grundbuch, Person B 5% Grundbuch. Person A kriegt alleine den Kredit und ist alleiniger Kreditnehmer. Man schließt einen privaten Darlehensvertrag, der die Summe von 5% abdeckt zwischen Person A und B. Daneben vereinbart man eine Rückkaufpflicht für A gegen Überschreibung der 5% und Übertrag der 5% an A. Den Kaufpreis hierfür kann man festlegen, z.B. bisher gezahlter Kredit oder bisher gezahlter Kredit minus Nutzungsgebühr oder 5% nach Wertgutachten (dann hat man 4 stellige Kosten für ein solches).

Insgesamt soll einen dieses Konstrukt vor einer möglichen Zwangsversteigerung bei Streit schützen. Ob es das am Ende wirklich tut, wird man eher erst am Ende sehen.

Insgesamt ist es eine schwierige Situation, die ich vermeiden würde aber teilweise emotional für die Person mit weniger finanziellen Mitteln schwierig sein kann.

Wenn ich Person B wäre, würde ich eher 0% tragen wollen und eine Miete (ohne Erhalt von Anteilen) oder anderen Beitrag im Leben vereinbaren. Ich persönlich bin aber auch überhaupt nicht davon überzeugt, dass ein eher luxuriöses EFH um das es ging eine besonders lukrative Wertanlage ist.

Meines Wissens musst du für den Vertrag über Rückkaufpflicht oder Option (wäre alternativ möglich) zum Notar. Das ist nicht billig orientiert am Kaufpreis.

Der private Darlehensvertrag geht meines Wissens auch beim Rechtsanwalt ohne Notar. Insgesamt sicher 4-5 stellige Kosten. Gutachten können je nach vertragsgestaltung dazu kommen.

Falls ihr gemeinsam/separat Kredite nehmen solltet, können auch zusätzliche Kosten dazu kommen durch schlechtere Bedingungen für A und B.

Noch ein Aspekt:

Unsere Bank hätte gleich zu Beginn die ungleiche Verteilung im Grundbuch mitgemacht, später kann es komplizierter werden je nach Höhe der Grundschuld. Also nicht sicher, dass spätere Übertragung geht, wenn noch Kredit in relevanter Höhe offen ist.

Eine Änderung der Anteile im Grundbuch kostet jedes Mal vier stellig abhängig vom Wert der Immobilie.

Der private Darlehensvertrag gibt die realen Kreditbedibgubgen von A inkl identischer Zinsen an B weiter, um Schenkungen zu vermeiden.

Wichtigste Frage vorab: Seit ihr verheiratet?

Mit Ehe sind mögliche Schenkungen steuerlich nicht so problematisch.

Ungleiche Verteilungen im Grundbuch sind für viele Banken ein Problem. Das müsstet ihr erstmal mit der finanzierenden Bank besprechen was hier überhaupt der Lösungsraum ist.

Ansonsten könntet ihr vom Ansatz her so vorgehen den Trennungsfall zu regeln in der entsprechend geregelt ist was passiert (mit Anteilen und ggf wertausgleich). Dazu kann euch ein Notar beraten.

Eine Alternative könnte auch sein das ein Partner kauft und der andere eine Art Miete zahlt. Das macht insbesondere Sinn, wenn einer kaufen möchte und der andere eher nicht.

Eine Dritte Option könnten private Darlehen sein. Auch hier kann der Notar und ggf. Steuerberater beraten.

Menschen sind wichtiger als jede Kapitalanlage.

Erstmal für dich ehrlich abklären: ist das der richtige Mensch in meinem Leben mit dem ich durch dick und dünn gehen möchte? Wird dieser Mensch dieses auch für mich tun?

Kannst du beides mit ja beantworten kannst du dich weiter um die Finanzen kümmern …..

Nur wenn man sich nie Entscheidet weil man sich immer alle Optionen offen halten möchte können komische Situationen entstehen und nachher steht man mit Nix da.


Wichtig ist das du dich mit deinen Entscheidungen wohl fühlst, und da zählen die Finanzen nur zu einem kleinen Teil dazu.

Der Eingangssatz scheint auch deine Antwort zu sein:

Zitat von Lisa1990

Mein Partner beabsichtigt in den nächsten Monaten eine Immobilie (Eigenheim) zu erwerben.

Dein Partner (vermutlich nicht verheiratet?!) beabsichtigt eine Immobilie zu erwerben und muss das grundsätzlich mit seinem Eigenkapital und Einkommen. Du "trägst" seine Entscheidung mit ... aber musst Sie nicht direkt mitfinanzieren.

Ich würde euch eine Miete vorschlagen, zwar müsste dann dein Partner die Miete versteuern, könnte aber theoretisch auch die anteiligen Kosten dagegen rechnen. Im Fall einer Trennung, Mietvertrag kündigen und fertig.

Dein späteren Teilerwerb einer Immobilie halte ich für schwieriger, sofern noch Kreditbelastung/Grundschuld da ist, müsste die Bank deines Partners mitspielen, das klingt für mich unnötig kompliziert.

Für meine Partnerin/Verlobte und mich hat sich eine ähnliche Frage gestellt. Immobilien-"Gelegenheit" mit deutlich unterschiedlichem Eigenkapital. Die 80/20 Aufteilung war zunächst auch meine Idee. Allerdings stellt sich dann bei jeder gemeinsamen Anschaffung (fürs Haus, also z.B. Möbel oder Gartengeräte) die Frage, ob man das dann nicht auch 80/20 aufteilen müsste. Das würde ich in der Gesamtbetrachtung mit bedenken.

Wir haben uns am Ende für 50/50 entschieden, haben aber auch beide problemlos jeweils ein Darlehen bekommen, somit andere Voraussetzungen als bei Dir..

In der Gesamtbetrachtung würde ich bei dir/euch dazu tendieren, dass der Partner alleine kauft und du durch eine feste Regelung Miete zahlst oder die gemeinsamen Einkäufe zahlst oder auch Versorger... Da müsst ihr eine für euch beide passende Lösung finden.

Ich vermute ihr seid nicht verheiratet?

Dann würde ich nach deinen Schilderungen dazu tendieren, dass dein Partner die Immobilie alleine kauft und du ihm Miete zahlst. Im Fall einer Trennung ist dadurch vieles einfacher und auch mit dem Finanzamt bekommt ihr so keine Probleme.

Außerdem ist dann klar geregelt wer für was zuständig ist: Dein Partner zahlt den Kredit alleine ebenso wie alle Instandhaltungskosten und du zahlst im eine faire Miete, wobei ich auch die Höhe der Mietsteigerungen von vornherein im Mietvertrag festlegen würde.

Später in die Immobilie einkaufen würde ich persönlich lassen.

Zitat von Dpt

bei uns wäre folgendes in der damaligen Konstellation gegangen Person A 95% Grundbuch, Person B 5% Grundbuch.

Von solchen Konstrukten würde ich dringend abraten. Eine Immobilie sollte idealerweise einen Besitzer haben oder alternativ zwei gleichberechtigte. Alles andere führt in den Vorhof der Hölle, wenn man sich mal nicht mehr einig ist.

Wir haben das Thema bei uns so gelöst, dass mir die Immobilie alleine gehört und meine Freundin eine (doch eher symbolische) Miete zahlt.

Das ist verständlich und andere Lösungen wären sicher besser aber sind nicht immer möglich. Die wirtschaftlichen Verhältnisse lassen eine gleichberechtigte Lösung nicht immer zu. Auf der anderen Seite kann es auch in einer langjährigen Partnerschaft nachvollziehbar schwierig sein, wenn man, obwohl man z B Hausbau und Gestaltung gemeinsam jahrelang plant und begleitet es auf dem Papier nur einem gehört.

Die andere Alternative eine Immobilie nur so Groß zu wählen, dass beide hälftig sich einbringen, ist natürlich möglich aber entspricht dann eben auch öfter nicht dem, was man sich eigentlich vorgestellt hat.

Keine einfache Angelegenheit und in vielen Fällen sicher auch schon die Planung hierzu eine Belastungsprobe für die Beziehung. Wenn der eine nicht mit dem „Mieterdasein“ zurecht kommt, muss man es eben lassen oder die o g Variante in Betracht ziehen.

Ich würde bei dem, was du geschildert hast, auch zum Alleineigentum Mann raten. Du kannst dich ja finanziell beteiligen, so etwa im Betrag einer fiktiven halben Monatsmiete. Wenn die Beziehung auseinander gehen würde, musst du ausziehen, aber das ist dir scher klar. Ich denke, dass du dich nicht besonders absichern musst, weil du ja außer einem monatlichen Beitrag nichts leistet. Solltest du aber später z.B. die Einrichtung (mit)finanzieren oder deinem Freund ein Darlehen geben, solltest du unbedingt vorher mit ihm regeln, was bei Trennung damit geschieht.

Ob du irgendwann später mit ins Grundbuch willst und zu welchen Konditionen, würde ich erst entscheiden, wenn es ansteht. Kosten für Notar und Grundbuch richten sich nach dem Zeitwert deines Anteils, Grunderwerbsteuer entsteht nur, wenn ihr dann noch nicht verheiratet seid.

Zitat von Dpt

Das ist verständlich und andere Lösungen wären sicher besser aber sind nicht immer möglich. Die wirtschaftlichen Verhältnisse lassen eine gleichberechtigte Lösung nicht immer zu. Auf der anderen Seite kann es auch in einer langjährigen Partnerschaft nachvollziehbar schwierig sein, wenn man, obwohl man z B Hausbau und Gestaltung gemeinsam jahrelang plant und begleitet es auf dem Papier nur einem gehört.

Das ist richtig. Aber ich bin jetzt mal Spielverderber. Die durchschnittliche Beziehung hält nur wenige Jahre, die Scheidungsziffer für Ehen liegt bei 280 von 1000 und nach rund 15 Jahren wird geschieden. Wenn ich bedenke, was ich in meinem Umfeld in den letzten paar Jahren an Trennungen und Beinahe-Trennungen gesehen habe, auch mit kleinen Kindern...

Keiner will gerne über dieses Thema reden, aber bei der größten Finanzentscheidung im Leben sollte man das berücksichtigen. Dass so eine Immobilie mal 2 Personen gehört, die sich nicht mehr grün sind, ist eine erwartbare Situation. Und dann ist eine stark ungleiche Verteilung sehr ungünstig.

Man muss sich einfach auch klarmachen, dass die Immobilie meistens nicht die Hammer-Geldanlage ist. Als Partner-Mieter verbaut man sich bei einer fairen Miete finanziell nichts.

Zitat von LebenimSueden

Das ist richtig. Aber ich bin jetzt mal Spielverderber. Die durchschnittliche Beziehung hält nur wenige Jahre, die Scheidungsziffer für Ehen liegt bei 280 von 1000 und nach rund 15 Jahren wird geschieden. Wenn ich bedenke, was ich in meinem Umfeld in den letzten paar Jahren an Trennungen und Beinahe-Trennungen gesehen habe, auch mit kleinen Kindern...

Keiner will gerne über dieses Thema reden, aber bei der größten Finanzentscheidung im Leben sollte man das berücksichtigen. Dass so eine Immobilie mal 2 Personen gehört, die sich nicht mehr grün sind, ist eine erwartbare Situation. Und dann ist eine stark ungleiche Verteilung sehr ungünstig.

Man muss sich einfach auch klarmachen, dass die Immobilie meistens nicht die Hammer-Geldanlage ist. Als Partner-Mieter verbaut man sich bei einer fairen Miete finanziell nichts.

Das ist alles rational korrekt. Und ich persönlich sehe es wie du. Emotionen sind nur nicht rational. Unsere Beziehung ist z. B. Auch ohne Ehe länger als die von dir genannte durchschnittliche Zeit bis zur Scheidung.

Ich persönlich rate der TE ganz klar zur Mietzahlung. Ich wollte nur aufzeigen, welche Fallstricke und Optionen es gibt, wenn das aus welchen Gründen auch immer nicht in Frage kommen sollte.

Wir haben es vermutlich objektiv und nach reiner Lehre falsch gemacht … aber subjektiv hat es gepasst und passt immer noch. Die Asymmetrie im Eigenkapital war zwar vorhanden, aber auch geringer:

Wir stehen 50:50 im Grundbuch. Durchs 50:50-Teilen von Tilgung und Zins ist die Ungleichheit unterm Strich ja weniger ausgeprägt als beim Eigenkapital … und es ist festgehalten, wer was eingebracht hat … insofern kann das auch auseinandergepfriemelt werden, wenn der Fall der Trennung eintritt.

Kann auch bestätigen, dass es so funktionieren kann: Bei erster Frau und erster Immobilie hatte ich es genauso gemacht.

Wie wäre es, wenn ihr zwar hälftig kauft, aber dafür den gleichen Anteil an Eigenkapital einbringt.

Vorteil: er (und damit ihr als Paar) behaltet vermutlich einen großen Teil an Eigenkapital und könnt dieses z.B. investieren. Würde auch zum Teil eure Kosten decken und langfristig auch tendenziell besser rentieren als es direkt als EK in die Immobilie zu schmeißen.

So wie ich das herauslese scheint ihr ja auch beide zumindest ausreichend zu verdienen um eine dann höhere Rate zu tragen.

Zusätzlich behältst auch du einiges an EK und kannst weiter investieren.

Nachteil: höhere monatliche Belastung durch die Finanzierung weil ihr nunmal weniger eingebracht habt.

Wie meine Vorredner bereits geschrieben haben wäre eine individuelle Grundbuchgestaltung, notarielle Aufsetzungen, anwaltliche Beratung etc. viel zu viel Aufwand dafür und das Geld meiner Meinung nach verschenkt. Zusätzlich beschleicht mich das Gefühl das es sowieso mehr dem Wunsch deines Partners entspricht und weniger dir. Zur Wahrheit gehört aber auch das eine selbstgenutzte Immobilie eine reine Lifestyle-Entscheidung ist. Mit Geldanlage sollte es eigentlich nichts zu tun haben.

Just my two Cents 😊

Zitat von mocean

Vorteil: er (und damit ihr als Paar) behaltet vermutlich einen großen Teil an Eigenkapital und könnt dieses z.B. investieren. Würde auch zum Teil eure Kosten decken und langfristig auch tendenziell besser rentieren als es direkt als EK in die Immobilie zu schmeißen.

Bei aktuellen Zinsen...nicht so prickelnd. Eine Zinsersparnis von 4% steuerfrei und garantiert ist ein recht ordentlicher Maßstab für die Börse. Man geht das Risiko an der Börse ja nicht ein, um dann mit einem halben Prozentpunkt besser zu stehen.

Zumal sich das nicht gut ausgeht. Bei 600k Kaufpreis kannst du 60-70k Kaufnebenkosten rechnen, dazu erwarten die Banken in der Regel 20% Eigenkapital. 180-190k sollten also insgesamt schon eingebracht werden und die TE kann dabei nur ein Drittel beitragen