Baukredit Anschlussfinanzierung/"Umschuldung"

Zitat von aggi

Danke für euren Input.

Wir haben aktuell noch 200k abzuzahlen. Bisher hatten wir eine Tilgungsrate von 3%, das werden wir auch beibehalten. Bei dem besten, mir aktuell vorliegendem Angebot, würde unsere Rate von 996€ auf 1129€ steigen. Das stellt für uns kein großes Problem dar.

Moin aggi ,

warum bei den 3% Tilgung verharren ?

Ich würde das Pferd von hinten aufzäumen und entsprechend er 50-30-20 Regel die eingesparte Miete bei den 50% und die 20% mit einem Puffer/Abschlag für Instandhaltung und die üblichen Nebenkosten für die Annuität ansetzen, also DL-Zins und Tilgung.

Wenn die 1.129 € kein grosses Problem darstellen, warum die Rate nicht erhöhen.

Dies entschuldet euch schneller, die nächste Anschlussfinanzierung ist weniger holprig, vermutlich könnt ihr einen besseren DL-Zins verhandeln. Vielleicht reicht es ja auch für einen Volltilger.

Was macht ihr bisher mit dem nicht in die Rate gesteckten, aber für mich zwischen den Zeilen noch verfügbaren Geld?

Zitat von 90 Prozent Aktien

Meine Erfahrung sagt etwas anderes. Das muss jeder individuell für sich beantworten ob er bzw. sie bei Finanzen diszipliniert ist oder nicht. Du hast damit ganz offensichtlich keine guten Erfahrungen gemacht.

Nochmal: es geht nicht um mich. Aber es ist naiv, wenn du glaubst, dass die Mehrheit tatsächlich diese Sondertilgungen macht. Die Fitnessstudios sind im Januar rappelvoll und im Februar sind die guten Vorsätze vergessen. Was ist dann die rationale Entscheidung?

a) Rate erhöhen und sicher zügig tilgen

b) darauf hoffen, dass man zur Minderheit gehört, die tatsächlich nennenswerte Sondertilgungen macht

Die Banken bieten Sondertilgungen ja so großzügig mit jeder Finanzierung an, weil sie wissen, dass diese die guten Vorsätze bedienen aber in der Praxis kaum genutzt werden.

Ratenhöhe, Sondertilgungen, Spardisziplin ist alles eine Typfrage. Ich hätte Bedenken, wenn die Rate zu hoch gewählt ist und ich bei drohender Arbeitslosigkeit schlaflose Nächte hätte. Dafür kann ich gut Sparen, bin also Typ Sondertilgung.

Ich würde überlegen, welche Rate realistisch leistbar ist (= geplante Rate) und welche Rate auch in Krisenzeiten gerade noch funktioniert (= vereinbarte Rate). Die Differenz davon monatlich per Sparplan aufs (separate) Tagesgeldkonto und jährlich als Sondertilgung nutzen. So ist dieses Geld "zweckgebunden", der automatische Sparplan ist hoffentlich eine Hürde, die vorschnelle anderweitige Nutzung verhindert.

Zitat von LebenimSueden

Nochmal: es geht nicht um mich.

Ja und nein. Du verpackst Deine Erfahrungen in Deine Empfehlung und übersiehst, dass es unterschiedliche Anlegertypen gibt.

Zitat von LebenimSueden

Aber es ist naiv, wenn du glaubst, dass die Mehrheit tatsächlich diese Sondertilgungen macht.

Das habe ich nie behauptet, ich habe gesagt man soll abwägen je nach Anlegertyp. Und mir war es wichtig darauf hinzuweisen, dass im nächsten Jahrzehnt mit der anstehenden Rezession Einkommen vielleicht nicht ganz so sicher ist, wie man es sich wünschen würde.

Zitat von LebenimSueden

Die Fitnessstudios sind im Januar rappelvoll und im Februar sind die guten Vorsätze vergessen. Was ist dann die rationale Entscheidung?

a) Rate erhöhen und sicher zügig tilgen

b) darauf hoffen, dass man zur Minderheit gehört, die tatsächlich nennenswerte Sondertilgungen macht

Minderheit oder Mehrheit ist völlig egal. Beim Geld anlegen muss man wissen, wo seine Stärken und Schwächen liegen. Nach den ersten zehn Jahren Schuldendienst wird der TO wissen, ob er sich die eine oder andere Vorgehensweise zumuten kann. Wer die Disziplin hat, ist gut beraten sich Spielraum zu lassen. Wer keine Disziplin hat braucht das Korsett und muss im Fall von Arbeitslosigkeit mit der Bank verhandeln. Eine simple Frage und Konsequenz.

aggi, habe nur Deinen Beitrag Nr. 1 überflogen ...

Zitat von aggi

Ich habe noch ein Jahr bis zur Umschuldungsfrist.

Vermutlich ist damit gemeint bis zum Ablauf der Zinsfestschreibung (Zinsbindungsfrist) - bleibst Du nach Ablauf der bisherigen Frist der Zinsfestschreibung bei der "alten" Bank (mit einer nunmehr neuen Zinsfestschreibung) ist das nach meinem Verständnis des interessierten Laien eine Prolongation, wechselst Du aber mit dem Darlehen zu einer (anderen) "neuen" Bank dann sprechen Banker von einer Umschuldung.

Eine Prolongation erfordert in der Regel keine neue Prüfung nach den Kriterien der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (EU-WIKR), eine Umschuldung dagegen schon.

Zitat von aggi

Aktuell ärgere ich mich, nicht schon 2024 die damaligen Zinsen gesichert zu haben. Mein aktueller Satz liegt bei 1,2%. Das derzeit beste Angebot liegt bei 3,8%.

Vermutlich meinst Du damit mittels eines Forward-Darlehens ...

In solchen Konstellationen dürfte - wie so oft - eine strukturierte Vorgehensweise zu den besten Ergebnissen führen.

Das sollte mit dem Blick auf ein Langfrist-Chart der Zinsen für Immobiliendarlehen (mit typischerweise 10-jähriger Zinsfestschreibung) beginnen. Dabei wird schnell deutlich, daß es dabei auch schon Phasen mit zweistelligen Zinsen hatten (Ende 70er/Anfang 80er, Ende 80er/Anfang 90er (Zeit der Wiedervereinigung)) und danach ziemlich lange Konditionen mit einer sechs vor dem Komma als (sehr) günstig galten ...

Allerdings sind die damaligen Zinsen nicht auf Vermögenspreise (Beispiel: Immobilien) getroffen, die durch und während einer jahrelange Geldpolitik mit Niedrig-, dann Null- und schließlich Negativzinsen zusätzlich "aufgeblasen" waren ...

Für meinen Teil hatte ich schon um die 11,5 % Zins für derartige Darlehen bezahlt - aber auch nur um 0,35 % in der Ära der Niedrig-, Null- und Negativzinspolitik der EZB ...

Der nächste Schritt nach dieser objektiven Einordnung betrifft die individuell-subjektive Ebene sprich wie bedeutsam (von unerheblich über unangenehm oder empfindlich bis erheblich für den Lebensstandard bis gar existentiell) wirkt sich ein ggf. (stark) gestiegener Zins bei Ablauf der gewählten Zinsfestschreibung auf die privaten Finanzen aus ... ? Je zinssensibler die eigenen privaten Finanzen bezüglich eine (gestiegenen) Zinssatzes bezogen auf die Restschuld bei Ablauf der Zinsbindungsfrist regieren, umso umsichtiger (im Sinne von defensiver bis vorsichtiger) sollte diesbezüglich agiert werden.

Zur individuell-subjektiven Ebene gehört aus meiner Sicht auch die Compliance den eigenen (hoffentlich vorhandenen) Finanzplan betreffend. Für manche mit solider Finanzierung und der nötigen Disziplin ist eine 5 oder 10%ige Sondertilgungsmöglichkeit ohne VFE per annum und bezogen auf die anfängliche Darlehenssumme eine gute Option und Steuerungsmöglichkeit. Für andere bleibt es nur eine rein theoretische Möglichkeit. Einerseits. Es sollte andererseits nur jedem im Kontext mit Sondertilgungen bewußt sein, daß bei aufkommenden Zahlungsproblemen (Stichwort: Verlust des Arbeitsplatzes - um nur ein Beispiel zu nennen) bankseitig die Kapitaldienstfähigkeit des Darlehensnehmers deutliche Priorität hat vor dem Thema Restschuld (Beleihungsauslauf der Immobilie).

Für mich vom Gesamtbild (inkl. Langfrist-Chart "Zinsen für Immobiliendarlehen") daher nur schwer bis oftmals kaum nachvollziehbar, warum in der langen Niedrigzins-Ära nicht häufiger deutlich längere Zinsfestschreibungen abgeschlossen ("günstig eingekauft") wurden ... Oder noch via Forward-Darlehen realisiert wurden. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund des einseitigen Kündigungsrechts zugunsten des Darlehensnehmers gemäß BGB ohne VFE sprich Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489, nach 10 Jahren mit sechs monatiger Kündigungsfrist).

Last but not least macht es in der Regel einen (signifikanten) Unterschied, ob die Darlehenszinsen aus dem Nettoeinkommen (Eigennutzer) zu erbringen sind oder steuerlich in Ansatz gebracht werden können (vermietete Immobilien).

Anhand einer solchen strukturierten Vorgehensweise besteht eine Art "roter Faden" in Sachen Entscheidungsfindung. Die im Einzelfall 20, 30 oder 50 Basispunkte mehr bei der Zinskondition für eine etwas längere Zinsfestschreibung kann und sollte dann (bei tendenziell knappen bis sehr überschaubaren Mitteln) als angemessene "Versicherungsprämie" gegen einen (erheblichen) Zinsanstieg verstanden werden - und nicht als rausgeschmissenes Geld.

Dir aggi weiter gute Gedanken und ebensolche Finanzentscheidungen !

Wir haben ein Darlehen und tilgen 2% und jedes Jahr 5% als sondertilgung. Wir haben dafür ein separates Konto auf welches wir monatlich einen Betrag per Dauerauftrag überweisen, sodass wir am Jahresende die sondertilgung aus diesem Konto zahlen können. Momentan verdienen wir beide voll, aber das kann sich wegen Kindern auch mal ändern, da wir beide noch knapp unter 30 sind. Deshalb schätze ich die Flexibilität durchaus. Ich würde das jederzeit wieder so machen.