An­schluss­fi­nan­zie­rung

So finanzierst Du clever weiter

Dirk Eilinghoff
Finanztip-Experte für Bank und Börse

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine An­schluss­fi­nan­zie­rung benötigst Du, wenn der Festzins Deines Baukredits ausläuft und Du der Bank noch Geld schuldest.
  • Im Herbst 2022 ist dieses Thema wichtiger denn je: Der durchschnittliche Zinssatz bei zehn Jahren Zinsfestschreibung ist seit Januar 2022 deutlich gestiegen: von etwa 1 Prozent auf etwa 3,1 Prozent im September 2022.
  • Die An­schluss­fi­nan­zie­rung solltest Du nicht unbedingt mit Deiner bisherigen Bank vereinbaren. Wer auch bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung die Angebote verschiedener Banken vergleicht, kann – je nach Restschuld und Zinskondition – mehrere Tausend Euro sparen.

So gehst Du vor

  • Warte nicht auf das neue Zinsangebot Deiner Bank, sondern suche selbst frühzeitig nach günstigen Angeboten.
  • Wann solltest Du anfangen? Im aktuellen Zinsumfeld kann es sinnvoll sein, bis zu drei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung ein Gespräch mit einem Berater zu führen. Im Einzelfall auch bis zu fünf Jahre.
  • Auch wenn Du eine besonders lange Zinsbindung vereinbart hast, solltest Du nach zehn Jahren eine An­schluss­fi­nan­zie­rung prüfen.
  • Nutze den Marktüberblick der großen Kreditvermittler. Unsere Emp­feh­lungen sind Dr. Klein, Interhyp und Planethome.

In diesem Ratgeber erfährst Du, wie Du eine An­schluss­fi­nan­zie­rung für Deinen Baukredit findest. Möchtest Du dagegen einen Ratenkredit umschulden, hilft Dir unser Ratgeber Ratenkredit umschulden weiter.

An­schluss­fi­nan­zie­rung im September 2022

Wenn der Festzins Deines Baukredits ausläuft und Du der Bank noch Geld schuldest, brauchst Du eine An­schluss­fi­nan­zie­rung. Mit Blick auf das Zinsumfeld für diese An­schluss­fi­nan­zie­rung gilt im September 2022:

Hast Du Deine auslaufende Finanzierung in den letzten 10 Jahren abgeschlossen, so wird der Zinssatz für Deine An­schluss­fi­nan­zie­rung nicht mehr unbedingt günstiger sein als der alte. Das Zinsniveau ist heute ähnlich wie vor 10 Jahren.

Weitere Zinsentwicklung bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung: Ob sich der Zinsanstieg der ersten Jahreshälfte 2022 weiter fortsetzt, ist unsicher: Kurzfristig (also auf Sicht von einigen Wochen) können sich die Hypothekenzinsen in beide Richtungen entwickeln. Das haben die vergangenen Monate gezeigt. Zwischen Mitte Juni und Mitte August 2022 sind die Bauzinsen um etwa 0,6 bis 0,7 Prozentpunkte gesunken. Bis zur ersten Septemberwoche ging es dann wieder um etwa 0,5 Prozentpunkte nach oben.

Mittelfristig dürften die Zinsen dagegen noch etwas steigen, Richtung 4 bis 4,5 Prozent. Du solltest das Thema also nicht auf die lange Bank schieben, kannst aber durchaus die Zinsentwicklung über einige Woche beobachten, bevor Du dann die An­schluss­fi­nan­zie­rung endgültig regelst.

Aktuell ist übrigens der Zinsunterschied zwischen einer 15-Jahres-Kondition und einer Zinsbindung für 20 Jahre eher gering. Du kannst diese Situation nutzen, um deine Immobilie „durchzufinanzieren“, also Zinsbindung und Tilgung für Deine An­schluss­fi­nan­zie­rung so wählen, dass der Baukredit am Ende der neuen Zinsbindung komplett zurückgezahlt ist.

Weitere Informationen zu den aktuellen Zinssätzen für die An­schluss­fi­nan­zie­rung findest Du weiter unten.

Wann benötigst Du eine An­schluss­fi­nan­zie­rung?

Wie bereits gesagt, benötigst Du eine An­schluss­fi­nan­zie­rung, wenn Du für Dein Haus oder Deine Wohnung einen Baukredit aufgenommen hast und der Bank am Ende der Zinsbindung noch Geld schuldest.

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz bei Abschluss des Vertrags festgeschrieben wird. Typische Zinsbindungen sind zum Beispiel fünf, zehn oder 15 Jahre. Seit einigen Jahren sind aber auch längere Zinsbindungen möglich: 20, 25 oder sogar 30 Jahre. Läuft die Zinsbindung ab, schickt Dir die Bank üblicherweise eine neue Zinsvereinbarung – und Du musst entscheiden, ob Du unterschreibst.

Die neue Zinsvereinbarung ist nötig, weil die Zinsbindung bei den meisten Baukrediten kürzer ist als die errechnete Zeit bis zur letzten Rate, also die Laufzeit. Wie lange es dauert, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, lässt sich bei einem Baukredit mit fester Monatsrate (einem sogenannten Annuitätendarlehen) aus nur zwei Angaben berechnen: dem Zinssatz und dem anfänglichen Tilgungssatz.

Ein Beispiel: Bei einem Zinssatz von 2 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent dauert es knapp 35 Jahre, bis Du den Baukredit vollständig zurückgezahlt hast. Wenn Du also eine erste Zinsbindungsfrist von zehn Jahren mit Deiner Bank vereinbart hast, musst Du Dich rein rechnerisch dreimal um die An­schluss­fi­nan­zie­rung kümmern: nach 10 Jahren, nach 20 Jahren und nach 30 Jahren.

In der Praxis geht es meist deutlich schneller. Grund dafür sind Gestaltungsmöglichkeiten bei der Rückzahlung und zusätzliches Vermögen oder Einkommen. Eigenheimbesitzer nutzen Sondertilgungen, Gehaltserhöhungen, Erbschaften und wegfallende Ausgaben - etwa für Kinder, die irgendwann aus dem Haus sind -, um den Baukredit schnell zurückzuzahlen.

Statt der errechneten 35 Jahre dauert es dann nur 15 oder 20 Jahre. Der Kunde muss also vielleicht nur ein einziges Mal eine An­schluss­fi­nan­zie­rung berechnen.

An­schluss­fi­nan­zie­rung ist auch für Bausparer ein Thema

Hast Du bei der Baufinanzierung nicht auf eine Bank oder Ver­si­che­rung gesetzt, sondern auf eine Bausparkasse, ist der Zinssatz meist für die gesamte Laufzeit festgelegt. Im Prinzip ist das Thema An­schluss­fi­nan­zie­rung in diesem Fall für Dich bereits erledigt, denn Deine Immobilie ist „durchfinanziert“.

Allerdings kannst Du auch in diesem Fall häufig noch sparen, etwa wenn die Hypothekenzinsen seit Deiner Erstfinanzierung gesunken sind: Bei einem Bausparvertrag kannst Du das Bauspardarlehen jederzeit kostenfrei tilgen. Ist der Zinssatz höher als bei einem Kredit von der Bank, lohnt es sich also, das Bauspardarlehen umzuschulden.

Wie funktioniert eine An­schluss­fi­nan­zie­rung?

Grundsätzlich kannst Du die An­schluss­fi­nan­zie­rung auf zwei Arten regeln: Entweder gehst Du den kurzen Weg, indem Du das Darlehen bei der alten Bank belässt. Du schließt dann einfach eine neue Zinsvereinbarung. In der Sprache der Banken heißt dieses Vorgehen Prolongation.

Bei einem normalen Baukredit von einer Bank oder Ver­si­che­rung kommt die Bank in diesem Fall spätestens vier bis sechs Wochen vor Ablauf der Zinsbindung auf Dich zu und bietet Dir eine neue Zinsvereinbarung an. Wenn Du die neue Zinsvereinbarung allerdings sofort unterschreibst, weißt Du nicht, ob der angebotene Zinssatz günstig ist. Ein Zinsvergleich lohnt sich also.

Die zweite Möglichkeit ist, für einen besseren Zins zu einer anderen Bank zu gehen. In diesem Fall spricht man von einer Umschuldung der Baufinanzierung. Ob sich das Umschulden lohnt, erfährst Du erst, wenn Du Angebote für eine An­schluss­fi­nan­zie­rung vergleichst. Bevor Du damit anfängst, solltest Du allerdings überlegen, wie viel Geld Du für den nächsten Abschnitt der Finanzierung benötigst.

Die beste An­schluss­fi­nan­zie­rung besteht also aus drei Schritten:

  1. Vorbereitung,
  2. Vergleich von Angeboten,
  3. Umschuldung oder Verbleib bei der bisherigen Bank.

Wie hoch sind die Zinsen für die An­schluss­fi­nan­zie­rung?

Wie hoch die Zinsen für die An­schluss­fi­nan­zie­rung Deines Hauses genau ausfallen, erfährst Du erst, wenn Du Deinen Fall mit einer Bank oder einem Kreditvermittler besprichst. Einzelheiten dazu erläutern wir Dir weiter unten. Allerdings erhältst Du auch bereits einen guten Anhaltspunkt, wenn Du Dir die aktuellen Bauzinsen anschaust, die für Baukredite mit niedrigem Finanzierungsauslauf verlangt werden.

Das bedeutet: Das Verhältnis zwischen dem Wert, den die Bank für Dein Haus ansetzt, und dem Baukredit, den Du umschulden möchtest, (also der sogenannte Beleihungsauslauf) liegt zum Beispiel bei 60 Prozent. Praktischerweise ist dieser 60-Prozent-Zinssatz genau der, mit dem die Banken bei der Baufinanzierung werben.

Für August 2022 haben wir die folgenden Bauzinsen für die An­schluss­fi­nan­zie­rung für Dich recherchiert. Bitte beachte, dass Dir diese Angaben nur eine grobe Vorstellung über die aktuellen Zinsen für die An­schluss­fi­nan­zie­rung geben sollen:

Aktuelle Zinsen An­schluss­fi­nan­zie­rung im August 2022

Neue Zinsbindung

Zinssatz

An­schluss­fi­nan­zie­rung

5 Jahreca. 3,1 %
10 Jahreca. 3,2 %
15 Jahreca. 3,5 %
20 Jahreca. 3,7 %

Die angegebenen Werte sind Orientierungswerte für in etwa am Markt erhältliche Zinssätze. Darlehensbetrag: 150.000 Euro, Beleihung: bis 60 %, Angaben als effektiver Jahreszins. Der tatsächlich angebotene Zinssatz für eine Finanierung ist individuell. Er hängt ab von der Bewertung des Objekts und der persönlichen Bonität, Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 5. September 2022)

Wie findest Du eine günstige An­schluss­fi­nan­zie­rung?

Spätestens wenn Du das Angebot der Hausbank erhalten hast (also spätestens vier bis sechs Wochen vor Ende der Zinsbindung), solltest Du selbst aktiv werden. Unser Rat: Nimm den Zeitdruck aus der Suche für Deine An­schluss­fi­nan­zie­rung heraus und beginne mit dem Vergleich der Angebote bereits drei bis sechs Monate vor Ablauf der bisherigen Zinsvereinbarung.

Hilfreich ist es, zunächst mit einem Hypothekenrechner die neue Baufinanzierung zu berechnen. Für das beste Angebot benötigst Du dann einen Marktüberblick über die aktuellen Zinskonditionen.

Diesen Überblick erhältst Du am einfachsten bei einem der großen Vermittler von Baufinanzierungen. Die Vermittler haben Zugriff auf die Angebote von Hunderten von Kreditgebern und können so ermitteln, welche Bank auf ihrer Plattform gerade das beste Angebot macht. Wir empfehlen eine Beratung und einen Zinsvergleich bei einem der folgenden Kreditvermittler.

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Wie bereitest Du die An­schluss­fi­nan­zie­rung am besten vor?

Am besten bereitest Du Dich auf die An­schluss­fi­nan­zie­rung vor, indem Du zunächst einen kurzen Blick auf die eigene Lebenssituation wirfst und einen neuen Kassensturz vornimmst:

  • Hast Du neben dem Baukredit noch Geld angespart? Oder bekommst Du bis zum Ende der Zinsbindung noch eine größere Summe (zum Beispiel als Erbschaft oder Schenkung)?
  • Haben sich Deine Einnahmen oder Ausgaben geändert (zum Beispiel, weil Du Nachwuchs bekommen oder den Job gewechselt hast)?
  • Erwartest Du in absehbarer Zeit Veränderungen bei der Arbeit oder Familie, die Einfluss auf Deine finanzielle Situation haben?

Außerdem ist es wichtig, den Zustand Deiner Immobilie unter die Lupe zu nehmen. Stell' Dir folgende Fragen:

  • Stehen größere Modernisierungen an, für die Du zusätzliches Kapital brauchst? Was werden die Maßnahmen ungefähr kosten?
  • Sollen An- oder Umbauten an Deiner Immobilie durchgeführt werden? Oder möchtest Du zum Beispiel das Dachgeschoss ausbauen?
  • Willst Du Dir noch zusätzliche Wohnträume erfüllen (zum Beispiel eine Sauna einbauen), für die bei der Erstfinanzierung kein finanzieller Spielraum vorhanden war?

Die Antworten auf diese Fragen bestimmen, wie die passende An­schluss­fi­nan­zie­rung für Dich aussieht:

Neue Kreditsumme - Das restliche Geld, das Du der Bank am Ende der Zinsbindung noch schuldest (die Restschuld), kannst Du in dem Moment grundsätzlich ganz oder teilweise zurückzahlen. Anders als bei einer vorzeitigen Kündigung wird keine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung fällig.

In der Praxis kannst Du dies mit Deiner bisherigen Bank besprechen, wenn diese sich mit der neuen Zinsvereinbarung bei Dir meldet. Dann ist es in der Regel kein Problem, zusätzliche Zahlungen bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung zu berücksichtigen. Rein rechtlich ergibt sich diese Möglichkeit aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 489 Abs. 1 BGB). Demnach kannst Du den Darlehensvertrag zum Ende der Zinsbindung mit einer Frist von einem Monat kündigen.

Geld, das Du in der Zwischenzeit angespart oder etwa geerbt hast, kannst Du also der Bank auf den Tisch legen und damit die Kreditsumme für den nächsten Abschnitt der Finanzierung verringern. Das bedeutet: Du sparst ordentlich Zinsen.

Benötigst Du dagegen zusätzliches Geld, kannst du dies gleichzeitig beantragen. Geht der gesamte Darlehensbetrag dabei nicht über die ursprüngliche Kreditsumme der Erstfinanzierung hinaus, so wird die Bank keine zusätzliche Absicherung im Grundbuch eintragen, sondern sich mit der bisherigen Grundschuld zufriedengeben. Zur Prüfung Deines zusätzlichen Kreditwunsches wird sie jedoch Unterlagen zu dem Vorhaben benötigen.

Neue Monatsrate - Deine bisherige Monatsrate kannst Du ebenfalls verändern. Das ist immer dann sinnvoll, wenn sich Deine Einnahmen und Ausgaben geändert haben. Mit einer höheren Monatsrate zahlst Du den Baukredit schneller zurück – immer vorausgesetzt, die Zinsen sind nicht gestiegen. Es kann aber auch vorkommen, dass die alte Monatsrate für Deine aktuelle finanzielle Situation zu hoch ist. Dann solltest Du mit der Bank darüber sprechen und die Rate anpassen.

Neue Zinsbindung - Es kann passieren, dass sich Deine Lebensumstände absehbar verändern, etwa weil Du voraussichtlich in eine andere Stadt ziehst. Dann kann es sinnvoll sein, eine eher kurze Zinsbindung (zum Beispiel fünf Jahre) zu wählen, damit Du keine hohe Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung an die Bank zahlen musst, wenn Du Dein Haus verkaufst.

Vielleicht rechnest Du aber auch mit steigenden Zinsen und möchtest Dir die niedrigen Zinsen sichern. In diesem Fall solltest Du eher eine lange Zinsbindung wählen. Es lohnt sich immer, die verschiedenen Möglichkeiten abzuwägen.

Insgesamt ist es ratsam, die neue Finanzierung so einzustellen, dass Du spätestens zum Renteneintritt schuldenfrei bist.

Wie verhandelst Du mit Deiner bisherigen Bank?

Meist möchte Deine bisherige Bank Dich für die An­schluss­fi­nan­zie­rung behalten. Die Gründe dafür sind recht einfach:

  • Die Bank hat deutlich weniger Bearbeitungsaufwand als bei der Erstfinanzierung. Alle Unterlagen liegen vor und wurden seinerzeit geprüft.
  • Die Bank hat ein geringeres Ausfallrisiko, denn Du hast über Jahre gezeigt, dass Du die Raten pünktlich bezahlst.
  • Die Bank hat deutlich höhere Sicherheiten, denn durch die Tilgung während der vorhergehenden Zinsbindungsfrist hat sich die Restschuld – und damit die Höhe des neuen Baukredits – verringert.

Wenn sich die Geschäftspolitik der finanzierenden Bank oder Ver­si­che­rung nicht grundlegend geändert hat, macht sie in der Regel ein Angebot für die Verlängerung (Prolongation) des Darlehens.

Die Hausbank führt meist die Sollzinsen und die effektiven Jahreszinsen für unterschiedliche Zinsbindungsfristen auf – und nennt eine kurz gehaltene Frist für die Annahme des Angebots. So entsteht bei Kunden schnell das Gefühl von Zeitdruck. Gleichzeitig genügt in diesem Augenblick eine einfache Unterschrift unter die Vereinbarung, um das Thema rasch und ohne weiteren Aufwand zu regeln.

Auch wenn es in diesem Moment verführerisch einfach ist: Statt einfach zu unterschreiben, solltest Du prüfen, ob das Angebot der alten Bank konkurrenzfähig ist. Einschätzen kannst Du das (wie oben beschrieben) spätestens nach dem Gang zum Kreditvermittler. Vielfach reicht eine unverbindliche Zinsberechnung eines Vermittlers bereits aus, damit die finanzierende Bank ihr Angebot verbessert.

Lässt der bisherige Darlehensgeber nicht mit sich reden, solltest Du die Baufinanzierung zu einer anderen Bank umschulden.

Wie funktioniert eine Umschuldung der Baufinanzierung?

Beim Umschulden gehst Du für den nächsten Abschnitt der Finanzierung zu einer neuen Bank. Damit die Umschuldung der Baufinanzierung reibungslos funktioniert, reichst Du zunächst aktuelle Unterlagen zum Objekt und zu Deiner persönlichen finanziellen Situation beim Baufinanzierungsvermittler ein. An dieser Stelle musst Du also etwas Zeit investieren. 

Der Rest ist dann Routine: Der Vermittler erledigt die Vorprüfung der Unterlagen und reicht diese dann in Absprache mit Dir bei der Bank mit dem günstigsten Zinssatz ein. Ergeben sich keine Nachfragen, so liegt die Darlehenszusage innerhalb weniger Tage vor, und Du kannst den neuen Darlehensvertrag unterschreiben.

Anschließend nimmt die neue Bank Kontakt mit Deiner bisherigen Bank auf und informiert sie darüber, dass der Kredit am Ende der Zinsbindung abgelöst wird. Am Tag der Umschuldung der Baufinanzierung überweist die neue Bank den offenen Darlehensbetrag an Deine bisherige Bank und übernimmt eine noch bestehende Grundschuld. Ab diesem Zeit­punkt läuft Deine Baufinanzierung über die neue Bank.

Welche Kosten entstehen bei der Umschuldung?

Die Kosten für ein solches Umschulden betragen in der Regel nur einen Bruchteil der Ersparnis, die Du durch den günstigeren Zinssatz erreichst: Weder die bisherige noch die neue Bank verlangen für diesen Wechsel Gebühren. Es entstehen lediglich die Kosten für die Grundschuldabtretung: Im Grundbuch tritt die neue Bank an die Stelle der alten. Die Kosten dafür liegen je nach Höhe der Grundschuld bei 0,1 bis 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags, für eine Grundschuld von 100.000 Euro also bei gerade einmal 200 Euro.

Wie viel kannst Du bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung sparen?

Aus den Merkmalen des Annuitätendarlehens ergibt sich, dass Du bei der ersten An­schluss­fi­nan­zie­rung am meisten sparen kannst: Die Restschuld ist noch relativ hoch, und ein verbessertes Finanzierungskonzept oder ein günstigerer Zinssatz wirken sich stark auf den nächsten Finanzierungsabschnitt aus. Die nachfolgende Tabelle zeigt Dir, wie hoch Deine Restschuld nach zehn Jahren ist, je nachdem, wie hoch jeweils Zinssatz und Tilgungssatz waren.

Restschuld nach zehn Jahren

Zinssatz

anfänglicher

Tilgungssatz

Restschuld
4 %1 %88 %
2 %1 %89 %
2 %2 %78 %

2 %

3 %67 %

Quelle: Finanztip-Berechnung (8. August 2022)

Bei einem Kredit von 200.000 Euro sind also bei Zins- und Tilgungssätzen von jeweils 2 Prozent nach zehn Jahren noch knapp 156.000 Euro übrig. Bleibt es nun bei der alten Rate von 667 Euro pro Monat und dem bisherigen Zinssatz von 2 Prozent, so liegt der neue anfängliche Tilgungssatz der Rate bei 3,1 Prozent.

In den meisten Fällen wird sich das Zinsumfeld aber ändern. Bei einem Anstieg der Zinsen auf 3 Prozent sinkt der Tilgungsanteil um 1 Prozentpunkt. Die Finanzierung dauert also länger als ursprünglich geplant. Wer in dieser Situation eine etwas günstigere Bank findet (zum Beispiel mit einem Zinssatz von 2,8 Prozent), kann in den folgenden zehn Jahren etwa 3.000 Euro an Zinsen einsparen und seine Restschuld um diesen Betrag verringern. Eine solche Verbesserung des Angebotszinses um 0,2 Prozentpunkte dürfte problemlos zu erzielen sein. Ist der Zinsunterschied größer, liegen die Einsparungen sogar noch höher.

Einsparpotenzial bei An­schluss­fi­nan­zie­rung mit günstigem Zins

Rate

Sollzinssatz

Tilgungssatz

Restschuld

667 €3 %2,1 %117.000 €
667 €2,8 %2,3 %114.000 €

Ursprüngliche Kreditsumme: 200.000 Euro, Restschuld An­schluss­fi­nan­zie­rung: 155.760 Euro
Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: 5. Juli 2022)

Wann ist der beste Zeit­punkt für die An­schluss­fi­nan­zie­rung?

Bisher sind wir davon ausgegangen, dass Du (wie sehr viele Häuslebauer) mit der An­schluss­fi­nan­zie­rung wartest, bis Deine Bank auf Dich zukommt. Gerade im aktuellen Zinsumfeld ist es allerdings viel klüger, selbst die ersten Schritte zu unternehmen. Dieses Vorgehen empfiehlt sich immer dann, wenn die Hypothekenzinsen voraussichtlich bis zum Ende der Zinsbindung noch steigen.

Loslegen kannst Du schon sehr lange vor dem Auslaufen der Zinsbindung: bis zu fünf Jahre. Allerdings brauchst Du dann einen zusätzlichen Darlehensvertrag und zahlst Zinsaufschläge. Wir beginnen deshalb mit der einfachen Variante.

So fängst Du ein Jahr früher an

Etwa ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung lassen sich ein neues und ein altes Darlehen übergangslos aufeinander abstimmen. Du musst nur darauf achten, dass Du mit der übernehmenden Bank eine ausreichend lange Zeit ohne Bereitstellungszinsen vereinbarst.

Zwölf Monate dürften die Obergrenze für die bereitstellungsfreie Zeit sein, sechs Monate ein problemlos zu erzielender Wert. Wenn Du wegen der Zinssituation keine Eile siehst, bist Du also mit einem halben Jahr Vorlauf auf der sicheren Seite.

Falls Du so früh anfängst, solltest Du zunächst bei Vermittlern die aktuellen Zinssätze in Erfahrung bringen. Anschließend kannst Du Deine bisherigen Darlehensgeber auffordern, Dir ebenfalls ein Angebot zu machen.

Mit einem Forward-Darlehen noch früher handeln

Sofern Du Dir Sorgen um die Zinsentwicklung machst, kannst Du schon einige Jahre vor dem Ende der Zinsbindungsfrist loslegen und ein Forward-Darlehen abschließen. Im Grundsatz sicherst Du Dir damit den aktuellen Zinssatz für die An­schluss­fi­nan­zie­rung.

Allerdings lässt sich die neue Bank den langen Vorlauf bis zur Ablösung des alten Darlehens bezahlen. Sie verlangt für die Zeit ab Auszahlung einen Zinsaufschlag (Forward-Aufschlag) auf die aktuelle Zinskondition.

Einige Banken bieten ein solches Forward-Darlehen bereits mehr als 60 Monate (also 5 Jahre) vor dem Ende der Zinsbindung an. Allerdings ist das Angebot dann überschaubar und der Forward-Aufschlag hoch. Ein guter Zeit­punkt, um die Zinssituation und Angebote für Forward-Darlehen zu prüfen, ist etwa 36 Monate vor Ende des Festzinses.

Als künftiger Kreditnehmer machst Du ein gutes Geschäft, falls die Zinsen beim Ablösen über dem vereinbarten Zinssatz liegen. Bei dem vereinbarten Zinssatz bleibt es allerdings auch dann, wenn die Zinsen nicht ansteigen: Du musst den Baukredit zu den vereinbarten Konditionen bedienen – kündigen kannst Du nur gegen eine Nichtabnahmeentschädigung.

Der Zinsanstieg ist allerdings nicht das einzige Risiko bei einem Forward-Darlehen. Auch andere Veränderungen der persönlichen Situation können das bereits abgeschlossene Darlehen zum Problem machen: Wer sich etwa von seinem Ehepartner trennt oder die Immobilie nach einem Wegzug verkaufen möchte, muss sich nicht nur mit dem bisherigen Darlehensgeber auseinandersetzen, sondern auch mit dem künftigen.

Falls Du das Forward-Darlehen in solch einer Situation dann gar nicht mehr nutzen willst, ist dieser neue Darlehensvertrag ein Problem. Möchtest Du also grundsätzlich Risiken vermeiden, solltest Du auch bei einem drohenden Zinsanstieg noch ein oder zwei Jahre abwarten, bis das Ende der Zinsbindungsfrist weniger als zwölf Monate entfernt ist.

Längerfristige Zinsbindungen nach zehn Jahren beenden

Auf der Suche nach Zinssicherheit haben viele Baufinanzierungskunden in den vergangenen Jahren Darlehensverträge mit längerfristiger Zinsbindung abgeschlossen. In diesen Fällen ermöglicht der Gesetzgeber den Kunden einen vorzeitigen kostenlosen Ausstieg nach zehn Jahren (§ 489 I Nr. 2 BGB).

Liegen die Zinsen zu diesem Zeit­punkt niedriger als bei Abschluss des Darlehens, kannst Du ordentlich sparen, entweder mit einer niedrigeren monatlichen Rate oder einer verkürzten Laufzeit, sofern Du die alte Rate beibehältst.

Die Möglichkeit, das Darlehen zu kündigen, besteht erstmals zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Das alte Darlehen endet also nicht zehn Jahre nach Beginn der Zinsbindungsfrist, sondern – je nach Ablauf der Auszahlung – deutlich später.

Ein Beispiel: Du hast im Dezember 2012 einen Darlehensvertrag abgeschlossen. Die letzte Auszahlung war am 31. August 2013. Dann kannst Du das Darlehen ab dem 1. September 2023 mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

Das neue Darlehen kannst Du aber auch früher vereinbaren. In diesem Fall gilt es ebenso darauf zu achten, dass die Ablösung des alten Darlehens und die bereitstellungsfreie Zeit des neuen aufeinander abgestimmt sind.

An­schluss­fi­nan­zie­rung und Bauspar-Finanzierungen

Die vielfältigen Gestaltungsmöglichkeiten bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung hast Du vor allem dann, wenn sich Deine finanzielle Situation seit Abschluss des Darlehensvertrags verbessert oder zumindest nicht verschlechtert hat.

Ist Dein Einkommen dagegen gesunken oder verteilt sich das vorhandene Einkommen auf eine größere Anzahl von Personen (etwa weil Du Nachwuchs bekommen hast), kann es sein, dass Du bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung gar keine große Auswahl hast.

So wichtig ist Deine Kreditwürdigkeit

Die Möglichkeit, Deinen Baukredit zu einer anderen Bank umzuschulden, hast Du nur dann, wenn die neue Bank nach der Prüfung Deiner Unterlagen zu dem Ergebnis kommt, dass Du die Monatsrate langfristig aufbringen kannst. Diese Prüfung Deiner Kreditwürdigkeit hat nur wenig damit zu tun, wie Du Deine finanzielle Lage selbst einschätzt: Vielleicht wirtschaftest Du sparsam und kommst mit Deinem Einkommen (einschließlich der alten Rate) gut über die Runden. Die Bank rechnet für ihre Beurteilung dagegen mit Pauschalbeträgen. Jedes zusätzliche Familienmitglied verbraucht also auch einen Teil des Haushaltseinkommens.

Ob es mit der Finanzierung voraussichtlich klappt oder nicht, kann der Kreditvermittler für Dich prüfen. Wird es zu knapp, musst Du wohl oder übel bei der alten Bank bleiben – denn die prüft bei einer An­schluss­fi­nan­zie­rung die Kreditwürdigkeit meist nicht ein weiteres Mal. Außerdem hast Du bei dieser Bank bereits gezeigt, dass Du die Raten für den Kredit zuverlässig aufbringst.

Auch bei Bauspar-Kombi-Krediten kannst Du umschulden

Wer sein Haus oder seine Wohnung über einen Bausparvertrag finanziert, schließt häufig gleich zwei Verträge ab: Ein Vorausdarlehen dient zum sofortigen Kauf oder Hausbau und ein Bausparvertrag zur Ablösung dieses Darlehens nach einer festgelegten Zeit. Fachleute sprechen auch von einer Bauspar-Sofortfinanzierung.

Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist (Mindestsumme und -laufzeit sind erreicht), kannst Du auch in diesem Fall überlegen, ob Du das Darlehen überhaupt annehmen willst. Da die Bausparkasse die Konditionen für das zweite Bauspardarlehen bereits zu Beginn der Finanzierung festschreibt, bieten sich auch bei diesem Finanzierungsmodell Gestaltungsmöglichkeiten an.

Liegt das aktuelle Zinsniveau unter dem festgelegten Zinssatz, kannst Du auf die Annahme des Bauspardarlehens verzichten. Du verwendest dann nur das Guthaben aus dem Bausparvertrag und vereinbarst für die verbleibende Restschuld ein Annuitätendarlehen mit einer Bank.

Du kannst auch nach dem Wechsel auf das normale Bauspardarlehen dieses nach einiger Zeit ablösen. Bei einem Bausparvertrag ist diese Ablösung jederzeit kostenfrei möglich.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

  • Mit der passenden Baufinanzierung sparen Häuslebauer schnell Tausende Euro.
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Zum Ratgeber

Autor
Dirk Eilinghoff

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