Hilfe der Crash kommt... (bald?)

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    Mittwoch 1.2.23 um 23.55 Uhr

    Hallo zusammen,

    hier ist mal wieder ein Kommentar aus dem Schwabenland.

    Ich habe heute wieder mit Bewunderung die teilweise hochprofessionellen Beiträge hier gelesen und kann da nur meinen Hut ziehen.

    Andererseits gefallen mit dann aber auch Kommentare wie der von "Monstermania" die es ganz einfach auf den Punkt bringen:

    "Es kommt wie es kommt, es wird schon gut gehen...."

    Letzlich kann ich aus meiner Erfahrung als Ü70 auch immer nur dieselben Weisheiten von mir geben, die hier schon immer wieder zu lesen waren.

    Wenn es um langfristige Geldanlage geht, also die sogenannte klassische zusätzliche Altersvorsorge, dann gilt hier bei den Schwaben die einfache Rege:

    1.) Man wohnt nicht zur Miete, sondern kauft in möglichst jungen Jahren Eigentum, das man dann im Laufe der Jahre oder Jahrzehnte anstelle der MIete abzahlt um dann "im Alter" zumindest aus der Mietverpflichtung raus zu sein.

    Zu diesem Thema gibt es natürlich viel FÜR und WIDER und viele unterschiedliche Einzelfälle. Dazu noch Fragen wie Eigenkapital, Zinsen, Beleihung und vieles andere. Das lasse ich alles mal unberücksichtigt.

    2.) Wer diese Basisanlage in einer selbstgenutzten Immobilie geschafft hat, kann parallel oder danach sich um weitere Anlagen Gedanken machen.

    Da gibt es dann eigentlich nur 2 Möglichkeiten.

    Weitere Immobilien zum VERMIETEN kaufen oder AKTIEN mit Dividende als Anlage. (Egal ob als Fonds oder ETF)

    Zu beiden Punkten mit allem Für und Wider könnte man auch wieder jeweils ein Buch schreiben.

    Auf den Punkt gebracht:

    "Wer wenig oder kein Geld hat kauft Immobilien - Wer schon Geld hat, kauft Aktien"

    Warum?

    Immobilien zur Vermietung werden üblicherweise von den Banken relativ problemlos finanziert. Aktien muss man in der Regel mit vorhandenem Geld kaufen.

    Die Frage ob Immobilien ODER Aktien die bessere ANLAGE sind, ist einfach beantwortet.

    Beide Anlagen sind viel mehr voneinander abhängig, als man auf den ersten Blick denkt.

    Wenn ich eine Immobilie als Anlage kaufe brauche ich die Miete als Rendite.

    Die Miete zahlt der Mieter nicht die Wohnung.

    Diese Miete kommt in der Regel aus Einkommen das ein Mieter üblicherweise durch seinen Job bei einer Firma verdient.

    Also braucht es hierfür eine funktionierende Wirtschaft die Umsatz und Gewinn macht und genug Gehälter zahlen kann, damit die Mieter auch ihre Miete zahlen können.

    Als Aktionär bekomme ich anstelle von Miete meine Dividende, d.h. den Gewinn den die Firma an die Aktionäre regelmäßig ausschüttet. Damit schließt sich der Kreis.

    Ganz simples aber extremes Beispiel:

    Würde bei mir hier im Schwabenland die Firma Daimler/Mercedes Insolvenz anmelden wäre die Aktie wertlos und Dividende gestrichen.

    Dann hätten wir hier in Stuttgart in diesem Fall Hunderttausende von Arbeitslosen die dann alle mehr oder weniger auch ihre MIete nicht mehr zahlen könnten.

    An diesem konstruierten Beispiel sieht man aber, dass wir für eine funktioniere Marktwirtschaft und für den Wohlstand der Bürger erstmal erfolgreiche Firmen brauchen. Erst DANACH können diese Menschen auch Immobilien kaufen oder Miete zahlen.

    Kurzum: Es hängt alles zusammen.

    Wenn wir mir unseren Aktien keinen Ertrag mehr bekommen dann gibt es über kurz oder lang auch bei anderen Anlagen keine Erträge mehr.

    Selbst der Staat kann dann nichts mehr ausgleichen weil er ja auf die Steuern eben dieser Firmen angewiesen ist.

    Fazit.

    Ich stimme MONSTERMANIA zu: "Es ist bisher immer noch gutgegangen".

    Die Alternative ist nicht Aktien oder Immobilien:

    Wer dem ganzen Wirtschaftssystem nicht mehr traut, kauft sich rechtzeitig in einem abgelegenen Winkel der Erde eine Finca und wird Selbstversorger.

    Ich habe Freunde die das auf der Atlantikinsel LaPalma machen und andere im südspanischen Andalusien.

    Mein Ding ist das jedoch nicht. Ich bleibe lieber Optimist.

    Schöne Grüße von McProfit

    und Kompliment an Alle die bis hieher gelesen haben.

    McProfit Alles korrekt, was Du geschrieben hast. Allerdings beschränkst Du Deine Betrachtungen auf eine Einzelaktie. Es wird schwer werden, eine gut vernetzte und aufgestellte Firma wie den Daimler in die Knie zu zwingen, auch wenn das natürlich möglich ist. Um ein Vielfaches solider ist die Weltwirtschaft. Was die Long-Invenstoren machen, ist ein Vertrauen in die Kreativität, den Fleiß und auch die Gier der Menschheit. Es wir immer Menschen geben, die aufs richtige Pferd setzen, um mit ihrem Business Gewinn zu machen. Wenn ich - nur mal als Beispiel - ans letzte Jahr 2022 denke, was mein Depot ca. 15 % nach unten gerissen hat, dann gab es dort auch Industrien, in diesem Fall die Energie/Rohstoffe und auch die Rüstungsindustrie, die sich behaupten und prosperieren konnte (des einen Freud des anderen Leid). Dauerhaft, und damit meine ich 10 Jahre Zeithorizont und mehr, sollte die Weltwirtschaft in Form eines geeigneten ETFs erfolgreich sein - vor allem ohne Klumpenrisiko.


    Für mich als jemand, der - wenn ich einschlägigen Webseiten glauben darf - irgendwie zu den obern 10 % der Einkommensbezieher in Deutschland zu gehören scheine (auch wenn ich nur ein Angestellter in der Industrie bin), ist die Investition in eben solche ETFs und vielleicht noch ein paar Einzelaktien die aussichtsreichste Strategie zum Vermögensaufbau. Eine Wohnung oder gar ein Haus zur Vermietung wäre für mich in Süddeutschland ein zu großes Klumpenrisiko. Auch der Aufwand ist erheblich größer und die Besteuerung erheblich ungünstiger als bei der ETF-/Fonds- oder Aktienanlage, die Rendite definitiv geringer (hier unten kann man froh sein, dann man netto 2-3 Prozent aus einer Immobilie bekommt, meistens weniger).


    Good luck


    Markus.

    Zitat von Philharmoniker

    Wie schätzt die werte Gemeinschaft denn das anhaltende Säbelrasseln Chinas zu Taiwan und die USA ein? Ich meine, das wird schon immer extremer und es gibt Stimmen, die eine Auseinandersetzung zwischen den Staaten in den nächsten Jahren für wahrscheinlich halten. Habt Ihr Eure Finanzen dahingehend abgesichert? Wenn ja, wie? Fatalistisch betrachtet könnte man meinen, dass beide Großmächte wirtschaftlich so bedeutend und weltweit verflochten sind, dass man sich da eh keine Gedanken machen muss, weil es keinen sicheren Hafen gibt. Außer vielleicht Betongold (Bunker stehen ja wieder hoch im Kurs).

    Wenn es mir zu bunt wird, höre ich gern die „Ballade von der Unzulänglichkeit menschlichen Planens“. Danach ist alles wieder gut. Mache ich so seit der Cuba-Krise 1962. ;)

    Zitat von madize

    Auch der Aufwand ist erheblich größer und die Besteuerung erheblich ungünstiger als bei der ETF-/Fonds- oder Aktienanlage, die Rendite definitiv geringer (hier unten kann man froh sein, dann man netto 2-3 Prozent aus einer Immobilie bekommt, meistens weniger).

    Ich bin bei Dir, wenn Du damit sagen willst, dass derzeit nicht der optimale Zeitpunkt für eine Investition in Immobilien ist.

    In den letzten 20-30 Jahren war meine Rendite in Betongold jedoch höher, als in Aktien. Neben den deutlich höheren Mietrenditen kommen hohe, steuerfreie (warum eigentlich?) Wertgewinne.

    Zitat von Hornie

    In den letzten 20-30 Jahren war meine Rendite in Betongold jedoch höher, als in Aktien. Neben den deutlich höheren Mietrenditen kommen hohe, steuerfreie (warum eigentlich?) Wertgewinne.

    Gut bei Einzelfällen ist dann die Frage, ob du ein guter Makler oder ein schlechter Aktionär (oder umgekehrt) bist. ;)


    Allgemein: Es gibt zahlreiche wissenschaftliche Untersuchungen, die zeigen, dass es nur ganz wenige Perioden gab, wo Immobilien eine bessere Rendite als Aktien gehabt haben. Da wir in den kommenden Jahren ein moderat niedriges Zinsniveau erwarten können, dürften sich die Wertsteigerungen im Immobiliensektor weiter abkühlen und Aktien wieder "attraktiver" werden. Es ergibt aber Sinn, das man langfristig beides hat.

    Zitat von Hornie

    In den letzten 20-30 Jahren war meine Rendite in Betongold jedoch höher, als in Aktien.

    Das dürfte bei vielen so gewesen sein (insbesondere, wenn die Immobilien sich in einem Ballungsgebiet und/oder einer sog. Schwarmstadt befinden - vergleiche ich meine beiden "Depots" also "Aktien" versus "Immobilien" war das auch bei mir so; zumal ich bei den Immobilien in weiten Teilen auch mit Krediten als Hebel agiert hatte (Leverage-Effekte).


    Wobei die Mieten (hier vor Ort jedenfalls) viel weniger gestiegen sind als die Kaufpreise. Die eigentliche Rendite dürfte sich daher (in aller Regel) erst via Liquidation sprich Verkauf ergeben.


    Dahinter (Anstieg der Immobilienpreise) steht aber ein ganzes Bündel von Ursachen (angefangen von einer jahrzehntelangen, verfehlten Wohnungspolitik über den deutschen Umgang mit der Flüchtlings- und Migrationskrise bis hin zu einer extrem langen und ultra-expansiven Geldpolitik der EZB zwecks Eurorettung (welche aber als "Nebenwirkung" die Vermögenspreise massiv angetrieben hat). Für letzteren Aspekt spricht auch, daß der eigentlich Preisschub für Immobilien mit dem Beginn der ultra-expansiven Geldpolitik der EZB (ab 2009) erst richtig eingesetzt hat. Dazu kommen dann weitere Megatrends, wie z. B. die Tatsache, daß es offensichtlich immer mehr Menschen in die Städte bzw. Ballungsräume zieht.

    Zitat von Hornie

    Neben den deutlich höheren Mietrenditen kommen hohe, steuerfreie (warum eigentlich?) Wertgewinne.

    Der Grund dürfte relativ einfach sein, denn iVz zu manch anderen Ländern sind hierzulande die Renditen Im Geschosswohnungsbau nicht besonders attraktiv und zudem ist das deutsche Mietrecht sehr restriktiv (eher einseitig auf den Mieterschutz ausgelegt). Ohne einige steuerliche Privilegierungen (Abschreibung, Absetzbarkeit der Schuldzinsen, Veräußerungsgewinn steuerfrei nach 10jähriger Haltedauer) würde es sich noch weniger lohnen d. h. es würden noch weniger Wohnungen entstehen. Das wird auch die Politik wissen.


    Ganz generell: Derartige Vergleiche (wie Aktien versus Immobilien) ergeben daher - nach meinem Dafürhalten - aus Anlegersicht wenig Sinn, wenn nicht auch die steuerliche Seite betrachtet wird.


    Nach meiner Erinnerung ist damals die sog. Spekulationsfrist bei Immobilien massiv ausgeweitet worden (1999/2000 im sog. "Steuerentlastungsgesetz"). Vor 1999 betrug die Spekulationsfrist nach meiner Erinnerung für Immobilien zwei Jahre und für Wertpapiere 6 Monate. Diese Spekulationsfristen wurde dann damals für Wertpapiere von 6 auf 12 Monate verdoppelt und für Immobilien von zwei auf 10 Jahre verfünffacht.


    Wobei es da auch wieder diverse zusätzliche Regeln gibt (für die eigengenutzte Immobilie, die sog. drei Objekt-Grenze innerhalb von fünf Jahren (als "gewerblicher Grundstückshandel") usw.).


    Das Ganze dürfte ohnehin noch interessant werden: Die von der Bundesregierung (u. a. insbesondere von der Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD)) angekündigten neuen Wohnungen (400.000 per annum - darüber hatten hier vor Ort die Fachleute schon damals schallend gelacht - allein schon wegen der Bürokratie, Regulatorik und der Dauer von Baugenehmigungen) werden jedenfalls weder für 2022 noch in 2023 erreicht. Fachleute und Experten erwarten eher weiter sinkende Fertigstellungszahlen (z. B. 2024 nur noch 250.000 oder sogar noch weniger ...). Derweil meint Frau Geywitz inzwischen, daß der Bedarf eher noch höher läge, nämlich wahrscheinlich bei 500.000 bis 600.000 per annum ... Die Lücke dürfte sich also eher noch weiter vergrößern denn schließen.


    Hier vor Ort sind beim Neubau inzwischen Kostenmieten von 20 Euro kalt (teilweise noch mehr) erreicht. Wenn sich Wohnungen aber nicht mehr kostendeckend vermieten lassen, dürften diese auch kaum noch erstellt werden (nicht zuletzt deshalb werden hier reihenweise - trotz bestehender Baugenehmigung - Projekte gestoppt oder ganz gecancelt). Zudem gibt es (kommunale) Auflagen einen bestimmten Anteil der Wohnungen zu sehr günstigen Mieten anzubieten - was dann über noch höhere Preise für die anderen Wohnungen (Eigentumswohnungen) im gleichen Objekt quersubventioniert werden muß, was deren Preise dann wiederum in die Höhe treibt.


    Wie sich das Ganze dann auch noch mit den immer strengeren und kostentreibenden staatlichen Auflagen (Energieeffizientes Bauen - um nur ein Stichwort zu nennen) in Einklang bringen läßt, dürfte eine weitere spannende Frage sein ebenso wie sich immer höhere Kostenmieten mit Kappungsgrenzen, Mietpreisbremsen, Mietenstopp usw. vertragen - ohne den Neubau dabei weiter abzuwürgen.

    Letztendlich vergleicht man bei Immobilien vs Aktien auch fast immer Äpfel mit Birnen. Denn die hohen Renditen gelten nur für Direktinvestitionen mit entsprechendem Aufwand und Klumpenrisiko, aber auch Möglichkeiten durch Abschreibungen und Kredithebel. Mit Immobilienfonds, die ja viel eher dem aufwandslosen Investieren entsprechen, sah es auch in den Boomjahren eher mau aus.


    Für die mittlere Zukunft ist klar, dass durch gestiegene Zinsen bei immer noch hohen Preisen die Situation schwierig ist. Und gerade bei Altbauten wird noch viel Geld in Sanierungen investiert werden müssen, um politisch gewünschte Energieeinsparung zu erreichen. Und während beim Neubau ein höherer Energiestandard fast ausschließlich mehr Material, aber nicht mehr Arbeit bedeutet, sieht das bei einer Bestandssanierung anders aus.

    Wie wenig kann man wissen - offensichtlich gibt es da keine Grenze nach unten ...

    Zitat von Pablo

    Solange Investoren bei der Ausweisung von Bauland das Wasser im Mund zusammenläuft

    Wenn dies so wäre und der Bau von Wohnungen (insbesondere im Geschosswohnungsbau) so attraktiv, weil doch so lukrativ ist - dann wollen das doch sehr viele bzw. alle Investoren machen und wir müßten ein Überangebot an Mietwohnungen haben - statt einem signifikanten Mangel ?


    Diese Frage würde wahrscheinlich sogar mein jüngstes Patenkind (15) sofort stellen ...


    Das mit dem "Wasser im Mund zusammenlaufen" bei den Investoren hält sich hier vor Ort (neben der überbordenden teilweise aberwitzigen Bürokratie und Regulatorik samt immer mehr Auflagen) schon deshalb im engen Rahmen, weil Städte und Kommunen dabei überaus gerne Kasse machen und z. B. ihre Grundstücke nicht selten im "Meist- bzw. Höchstbietungsverfahren" auf den Markt bringen. Kenne Fälle, wo dann (im innerstädtischen Bereich) pro Qm 2000, 3000 aber auch 4.000 EUR fällig waren. Und da ist dann noch kein einziger Stein gebaut worden ... In Kombination mit der übrigens allein seit 1997 bis heute um das Dreifache erhöhten Grunderwerbssteuer (jedenfalls in meinem Bundesland) ein weiterer signifikanter Kostentreiber.

    Zitat von Referat Janders

    Geht inhaltlicher Widerspruch auch ohne Herabsetzung des Gegenübers?

    Natürlich - und gehört bei mir auch zu den Usancen. Wer allerdings mit übelsten Zuschreibungen und Beschimpfungen um sich wirft, hat dann - selbst bei mir - mit einer zwar moderat aber dennoch leicht verschärften Tonart zu rechnen. Ohne daß ich dabei selbstverständlich dessen Tonalität vollumfänglich übernehmen will und werde. Hatte eine recht gute und solide Erziehung.


    Oder noch einfacher: Wie man in den Wald hineinruft - so schallt es (wenn auch bei mir nur in abgeschwächter Form) heraus. Das habe ich immer so gehalten (zum Glück war dies nur in ganz wenigen Fällen indiziert) und werde dies in meinem Alter auch nicht mehr ändern.


    Der signifikante Widerspruch in der getätigten Behauptung war zudem so evident, daß sich - mir jedenfalls - die Frage aufdrängte. Auch da wieder vereinfacht: Wenn eine Sache doch so toll ist, warum machen es dann so wenige, daß sogar ein erheblicher Mangel an der Sache entsteht ?


    In diesem Sinne ...

    Wobei der Einwurf von Pablo auch nicht gerade den Gipfel ausgewogener Beiträge darstellt. Der liebe Pablo taucht ohnehin gerne mitten in Diskussionen auf, um einen provokanten Beitrag einzuwerfen und verschwindet dann wieder ;)

    Der Vonovia läuft gerade so das Wasser im Mund zusammen, dass sie den Neubau eingestellt hat. Vorgaben für Sozialwohnungen gibt es bereits in den meisten Städten und vollkommen überraschend treibt es aber den Preis der Nachbarwohnungen, wenn man einen Teil weit unter Marktpreis vermieten muss ;)

    Zitat von LebenimSueden

    Wobei der Einwurf von Pablo auch nicht gerade den Gipfel ausgewogener Beiträge darstellt. Der liebe Pablo taucht ohnehin gerne mitten in Diskussionen auf, um einen provokanten Beitrag einzuwerfen und verschwindet dann wieder

    Mit "Einwürfen, die nicht den Gipfel ausgewogener Beiträge darstellen" und selbst mit "provokanten eingeworfenen Beiträgen" kann ich gut leben.


    Wenn es aber zu persönlichen Beleidigungen und wirklich üblen Zuschreibungen kommt (so wie mir gegenüber und daran kann ich mich noch erinnern), dann finde ich so was völlig unangebracht, um eine möglichst freundliche Formulierung zu gebrauchen. Klar: Wer mich beleidigen kann, entscheide ich selbst. Besagte Person zählt definitiv nicht dazu. Nichtsdestotrotz ändere ich dann nach einem solchen Versuch aber auch meine Tonalität etwas. Jedenfalls gegenüber dieser Person.


    Insbesondere bei Aussagen, die den Widerspruch schon in sich selbst tragen.

    Zitat von Sovereign

    Dahinter (Anstieg der Immobilienpreise) steht aber ein ganzes Bündel von Ursachen (angefangen von einer jahrzehntelangen, verfehlten Wohnungspolitik über den deutschen Umgang mit der Flüchtlings- und Migrationskrise bis hin zu einer extrem langen und ultra-expansiven Geldpolitik der EZB zwecks Eurorettung (welche aber als "Nebenwirkung" die Vermögenspreise massiv angetrieben hat).

    Ich lese jetzt schon eine zeitlang still mit, aber diese Aussage moechte ich ungern unkommentiert stehen lassen. Wie sollte denn der kausale Zusammenhang zwischen Fluechtlingspolitik und Immobilienpreisen? Ich kenne sehr wenige Gefluechtete die sich eine Immobilie gekauft haben und damit die Nachfrage erhoehen...

    Zitat von johu

    Ich kenne sehr wenige Gefluechtete die sich eine Immobilie gekauft haben und damit die Nachfrage erhoehen...

    Wohnen tun die meisten aber schon irgendwo und benötigen daher Wohnraum.

    Zitat von johu

    Wie sollte denn der kausale Zusammenhang zwischen Fluechtlingspolitik und Immobilienpreisen?

    Sicherlich ist zwischen dem deutschen Umgang in und seit 2015 mit der Flüchtlings- und Migrationskrise und dem aktuellen darin enthaltenen Anteil von Kriegsflüchtlingen (Ukraine-Krieg) zu differenzieren. Ebenso müßte m. E. und generell eine deutlichere Unterscheidung zwischen "Asyl" einerseits und "Migration aus wirtschaftlichen Gründen" andererseits erfolgen.


    Wie auch immer: Jedenfalls hat Deutschland aktuell offensichtlich eine Rekordzahl bei den Einwohnern zu vermelden (nach meiner Erinnerung > 84 Millionen, wenn ich die letzte Meldung dazu richtig in Erinnerung habe).

    Zitat von johu

    Ich kenne sehr wenige Gefluechtete die sich eine Immobilie gekauft haben und damit die Nachfrage erhoehen...

    Das mag wohl so sein (auch wenn Erkenntnisse aus dem persönlichen Umfeld stets anekdotischer Natur sind - offizielle Zahlen dazu sind mir jedenfalls auch nicht bekannt).


    Logischerweise gilt aber auch

    Zitat von TamInvest

    Wohnen tun die meisten aber schon irgendwo und benötigen daher Wohnraum.

    Zudem zieht es die meisten in die Ballungsgebiete und/oder größeren Städte, also dahin, wo die Wohnungsmärkte ohnehin schon seit Jahren sehr angespannt sind. Eine weit über das Angebot hinausgehende Nachfrage führt denknotwendig zu höheren (Miet)Preisen, welche - wenn auch nicht zeitgleich und kongruent also sofort und dann Eins zu Eins aber doch - tendenziell und perspektivisch auch die (Kauf)Preise von Immobilien nach oben ziehen.

    Zitat von Pablo

    sozialen Wohnungsbau zumindest teilweise gewinnorientierten Investoren zu überlassen ist in der Tat ne dämliche Idee das stimmt ^^ irgendwann fallen die ja sogar aus der Preisbindung, da kann man nur hoffen das dann plötzlich keine Sozialwohnungen mehr benötigt werden lol

    Umgekehrt fallen übrigens auch die meisten Bewohner von Sozialwohnungen im Lauf des Lebens aus der Bedürftigkeit. Die Wohnung für jemand bedürftigeren räumen müssen sie dann übrigens nicht.

    Und was gewinnorientierte Investoren anbelangt...hier in Konstanz findet Wohnungsbau fast nur noch über die Wobak oder Baugenossenschaft Hegau statt. Das Problem als Mittelschichtfamilie für bezahlbares Geld eine vernünftige Wohnung zu finden, hat das nicht gelöst. Aber wie dem auch sei, für uns ist in einer Woche Umzug, dann hat sich das Problem erledigt. Sollen die Leute hier doch weiterhin davon träumen, ökologisch wertvolle Kartoffeläcker zu erhalten, einen ökologisch perfekten Stadtteil zu bauen (geplant war der Hafner schon ewig, aber vielleicht haben sie sich ja bis 2030 geeinigt, was richtig ist) und Wohnraum gewinnfrei zu schaffen.


    Zitat von johu

    Natuerlich wohnen Gefluechtete, aber das ist genau der Unterschied zwischen Korrelation und Kausalitaet. In dem Zusammenhang finde ich immer diesen Forbes Artikel interessant: Um den Klimawandel zu bekaempfen sollten wir Piraten werden:


    https://www.forbes.com/sites/e…-warming/?sh=93b3a973a679

    Ich bezweifle mal, dass wir für nur 17 Piraten reihenweise Kriegsschiffe ans Horn von Afrika geschickt haben. Ganz zu schweigen davon, dass wir heute wohl mehr Piraterie für Musik, Software und Filme haben als in den Jahrhunderten zuvor ;)