Hauskauf unter diesen Rahmenbedingungen realistisch?

Zitat von TM2009

Hallo liebe Community,

...

Was sagt ihr zu den nackten Zahlen? Sind 1200€ Rate bei 3400€ Netto tragbar oder zu viel des Guten?

Ich danke euch vielmals und freue mich auf eure Einschätzungen!

Grüße

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Ob du mit dem ""Rest"" über die Runden kommst, kann hier sicherlich keiner beurteilen.

Offenbar hast du dich mit dem Thema Immobilienfinanzierung wenig bis gar nicht auseinander gesetzt. Mal ausgehend von 15% Kaufnebenkosten (52.500 €) geht ein Großteil deines Eigenkapitals schon dafür drauf.

340.000 € Kreditsumme bei 10 Jahren Zinsbindung, 3,5 % Zinsen und einer monatlichen Rate von 1.200 €:

Damit hast du dann nach 10 Jahren ""schon"" rd. 30.000 € zurück gezahlt und hast noch 310.000 € Restschulden auf dem Tacho stehen.

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Hallo Tobi,

mit den dünnen Angaben kann man nicht wirklich einen Rat geben. Deshalb ein paar Denkanstöße:

Sie streben also eine 90%- Finanzierung an? M.E. schon grenzwertig.

Sind Sie sich sicher, dass kein Sanierungsbedarf ansteht? Was machen Sie, wenn im nächsten Winter die Heizung ausfällt?

Wenn Sie Ihre aktuelle Partnerin – die sicher mit einziehen soll? – außen vor lassen; wie sicher ist Ihr Job?

Welche Nettokaltmiete hatten Sie bisher? Konnten Sie die Differenz zu 1.200 Euro p.M. locker sparen?

Also zumindest nach den bisherigen Informationen wäre mir das Vorhaben zu riskant, aber vielleicht bin ich auch zu sicherheitsorientiert.

Gruß Pumphut

Also ich finde eine Tilgung unter 1,5% nicht seriös. Ich persönlich würde mindestens 2,5% Tilgung ansetzen, damit auch was passiert. Das wären bei 3,5% Zinsen ca. 1.700 € pro Monat.

Wie neu ist das Haus? Was kommt noch an Sanierung auf Dich zu?

Vergiss nicht die Instandsetungsrücklage und Heizkosten. Du bist dann ganz schnell bei 2.500 € im Monat Belastung.

Zitat von TM2009

Insgesamt gepflegt, kein akuter Sanierungsbedarf. Lediglich die Räume müssten renoviert werden, jedoch kann das problemlos in Eigenleistung geschehen.

Sagst Du, der Verkäufer oder der Gutachter?

Anhand deiner Angaben würde ich

a) noch etwas Sparen und

b) das Projekt 'eigene Immobilie' ohne Zeitdruck gemeinsam mit meiner Partnerin angehen.

Zitat von TM2009

Was sagt ihr zu den nackten Zahlen? Sind 1200€ Rate bei 3400€ Netto tragbar oder zu viel des Guten?

Tragbar ist das sicher und mit 2200€ kann man auch leben, aber das Konstrukt ist schlecht: 1200€ Rate bei 3,5% Zins und 330 000€ Kredit (350k + 10% Kaufnebenkosten - 60k Eigenkapital) sind 46 Jahre Laufzeit. Viel zu lange, da bist du längst in Rente.

Dass bei einem Haus für 350k nur gestrichen werden muss, bezweifle ich sehr. Aber selbst wenn das aktuell so sein sollte, absehbar wird jeden Hausbesitzer die Pflicht zur energetischen Sanierung treffen. Das Gegenteil anzunehmen, ist naiv. Und selbst wenn wir das Gegenteil annehmen...alles im Haus hat seine Lebensdauer. Küche, Bäder, Fenster, Heizung, Dach...und bei einem Haus mit jetzt schon schätzungsweise 5 Jahrzehnten wird das alles die nächsten Jahre kommen.

Das muss alles dann aus dem laufenden Gehalt finanziert werden. Bedenkt man, dass zur Rate auch noch die üblichen Wohnnebenkosten dazukommen, bleibt dafür nicht viel übrig. Man kann die Geschichte durchziehen, aber dann lebt man faktisch nur noch fürs Haus. Willst du das wirklich?

TM2009

Von den Rahmendaten ausgehend (so weit bekannt) - Kaufpreis plus Kaufnebenkosten, Eigenkapital, verbleibende freie Mittel, Einkommen (EK), privat-familiäre Situation - wäre mir das (deutlich) zu riskant. Einerseits.

Die Verzichtsbereitschaft (bzw. Leidensfähigkeit) samt Risikobereitschaft der Menschen inkl. Bedarf (Lebensstil) ist aber sehr unterschiedlich ausgeprägt. Andererseits.

Conclusio: Für mich persönlich wäre das auch in jungen Jahren bei den Rahmendaten nix gewesen.

Zitat von TM2009

Angebot der Banken: Etwas variabel aber im Bereich von 1200€ monatlich bei 3,5% und Laufzeit bis 65 Jahre.

Wie man da bankseitig auf eine Rate von "nur" 1.200 € kommt, erschließt sich mir nicht. Das EK geht annähernd für die Kaufnebenkosten drauf (Grunderwerbssteuer + Notar + Grundbuch + Courtage; konkrete Höhe je nach Bundesland). Bei einem Zinssatz von 3,5% (10 jährige Zinsfestschreibung) - bei dem hohen Beleihungsauslauf wäre das schon eine sehr gute Zinskondition - und einer üblichen Anfangstilgung von 2% (manche Banken sehen bei engem Budget auch lieber 3%) landet man schon bei rund 1.600 € (zu finanzierende ca. 350.000 bei 3,5% Zins + 2% Tilgung = 5,5% mal 350.000 = besagte rund 1.600 € ... ?!). Das wären fast 50% (47%) des Nettoeinkommens !

Kopfrechnen allerdings bei mir sehr schwach ausgeprägt ...

Zitat von TM2009

Ich befinde mich in einer Partnerschaft, die allerdings erst ein Jahr jung ist und möchte dementsprechend die Finanzierung eines Hauses im worst case selbst tragen können.

Das klingt eher noch etwas frisch und ggf. eher fragil. Einen worst case mitzudenken ist immer empfehlenswert (wie Arbeitslosigkeit, längere Krankheit usw.). Auch eine Stand-Alone Strategy im Fall einer Trennung sollte zu den Überlegungen gehören.

Zitat von Newb

Also ich finde eine Tilgung unter 1,5% nicht seriös.

Von so pauschalen Aussagen halte ich eher wenig bis nix. Was "seriös" ist oder auch nicht entscheiden die objektiven Rahmendaten des Einzelfalls (Einkommen, Sicherheit desselben, Höhe des Eigenkapitals, Beleihungsauslauf und Zinskonditionen, Vertragskonstruktion, familiäre Situation, weitere Lebensplanung (soweit "planbar"). Da kann im Einzelfall auch eine Anfangstilgung von nur 1% "seriös" sein (kenne sogar einige Fälle, wo man sogar bei Eigennutzung (Schuldzinsen steuerlich nicht absetzbar) das Darlehen sehr günstig eingekauft und die Zinskonditionen sehr langfristig gesichert hatte, dann eine Tilgungsaussetzung vereinbart wurde und das Kapital zwecks späterer Ablösung des Darlehens via der kontinuierlichen Investition in Aktien aufbaut (bzw. aufzubauen versucht). Letztlich auch eine Frage der subjektiven Risikotoleranz im Einzelfall.

Zitat von TM2009

Was sagt ihr zu den nackten Zahlen? Sind 1200€ Rate bei 3400€ Netto tragbar oder zu viel des Guten?

Die erste Frage wäre schon ob die genannten 1.200 € überhaupt stimmen ? Siehe oben.

Ansonsten: Nahezu die Hälfte des Einkommens für die Rate (Annuität) halte ich für deutlich zu hoch. Zumal Häuser auch ein höheres Hausgeld erfordern (plus regelmäßiger Instandhaltungsrücklage) - als beispielsweise nur eine gemietete Wohnung.

Mehr EK ansparen (mehr verdienen) und günstigere Immobilie wählen (statt einem Haus zum Beispiel eine ETW), wenn der Wunsch nach Wohneigentum derart stark ausgeprägt ist.

Nur am Rande: Der Preis für das Haus (so denn der Zustand wirklich ordentlich ist) könnte für eine eher strukturschwache Gegend sprechen ... ? Hier (Metropolregion) gibt es für einen solchen KP max. eine kleine 1 oder sehr kompakte 2 ZKBB. In einer strukturschwachen Gegend würde ich den Immobilienkauf noch sorgfältiger prüfen als ohnehin schon (jedenfalls als "Otto Normalverbraucher").

Gute Gedanken und ebensolche Finanz-Entscheidungen wünsche ich Dir !

Hallo.

Da erscheint mir zu sehr Hoffnung die notwendigen Puffer zu ersetzen.

Der Immobilienwunsch besteht losgelöst vom Beziehungsstatus?

Zitat von TM2009

Kannst du mir erklären, wie du darauf kommst, dass das eingebrachte EK (60 bis max. 65.000€) von den Kaufnebenkosten (37.000€) aufgefressen werden?

Das hatte ich so nicht geschrieben.

Vorab: In Deinem Beitrag Nr. 1 war von 60.000 EK die Rede - nicht von 65.000 €; siehe hier:

Zitat von TM2009

Eingesetztes Eigenkapital: 60.000€

Zum einen war meine Formulierung lediglich

Zitat von Sovereign

Das EK geht annähernd ...

(nachträglich gefettet von mir)

Zum anderen hatte ich bezüglich der Kaufnebenkosten geschrieben

Zitat von Sovereign

Kaufnebenkosten ... (Grunderwerbssteuer + Notar + Grundbuch + Courtage; konkrete Höhe je nach Bundesland).

(nachträglich gefettet von mir)

In Summe kann das je nach Bundesland meines Wissens nämlich sehr unterschiedlich sein (Grunderwerbssteuer in beispielsweise Bayern und Sachsen nur 3,5% - aber beispielsweise in Hessen 6% und in NRW sogar 6,5% vom Kaufpreis - und auch die Maklercourtage schwankt meines Wissens bundesweit nicht unerheblich je nach Region zwischen 5 und 7 Prozent des Kaufpreises).

Mir - ganz persönlich - wäre das vom finanziellen Gesamtpaket deutlich zu sehr "auf Kante genäht" (zumal zur Kreditrate noch weitere einmalige und/oder laufende Mehrkosten kommen wie Umzugskosten, ggf. Reparaturen vor dem Einzug, ggf. weitere Möbel, ein dauerhaft höheres Hausgeld, dauerhafte Instandhaltungsrücklage, ggf. anstehende zukünftige Sanierungen- aber das muß jeder für sich selbst entscheiden).

Dazu kommt aber auch; siehe schon hier:

Zitat von Sovereign

Die Verzichtsbereitschaft (bzw. Leidensfähigkeit) samt Risikobereitschaft der Menschen inkl. Bedarf (Lebensstil) ist aber sehr unterschiedlich ausgeprägt.

Dir weiter gute Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Vorneweg um mal die Zahlen zu klären. Ganz grob gerechnet. 1200*12/330000=4,36%

Abzüglich einem Zins von 3,5% komme ich grob auf eine Anfangstilgung von 0,9%. Oder sehe ich hier etwas falsch?

Edit: OK, sehe gerade, dass der Kredit 322.000 sein sollte. Macht dann knapp 1% Tilgungsrate.

Hallo Tobi,

Zitat von TM2009

Wie kommst du denn auf 90%? Nach meinen Unterlagen wären es ca. 81%?

EK (nun) 65k – 37k Kaufnebenkosten, bleiben für die Kaufkosten 28k. 350k – 28k = 322k Kredit; macht bei mir eine Finanzierung von 92%.

Gruß Pumphut

Hallo Tobi!

Ich hatte vor 20 jahren eine ähnliche niedrige Tilgung (1%) bei vergleichbarer Kreditsumme sowie 10 Jahren Laufzeit. Diese ersten 10 Jahre waren ein sehr gutes Geschäft für die finanzierende Bank, ich jedoch war ob der niedrigen Tilgung nach 10 Jahren sehr ernüchtert. Konsequenterweise habe ich bei der Anschlussfinanzierung deutlich mehr getilgt!

Du solltest sehen, ob Du ca 1600€/Monat als Rate zahlen kannst. Wenn Deine Partnerin Dir direkt oder indirekt (sie übernimmt mehr von den Haushaltskosten als bisher) diese 400€ beisteuern könnte, wäre es nach 10 Jahren ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Zinsaufwand und Tilgung. Die Restschuld betrüge dann nur (noch) 286.000€. Meine Finanzierung hat mich gelehrt, gerade in den Anfangsjahren so hoch wie möglich zu tilgen - auch wenn es wehtut. Wenn es zu scherzhaft wird, lass es für den Moment und investiere für ein paar Jahre, um dein EK weiter zu erhöhen.

Bzgl. der Heizung aus 2010: Du solltest in den kommenden fünf Jahren insb. für eine neue Heizung Geld ansparen.

Zitat von TM2009

Eins muss ich korrigieren. Die Laufzeit läge laut Angebot bei 35 Jahren.

Die Eckdaten meiner Rechnung stehen im Post. Kann es sein, dass deine Bank irgendwo mit weniger Gebühren oder mehr Eigenkapital rechnet?

Zitat von TM2009

Das Haus ist Baujahr 1970 mit Anbau von 1985. Das Dach wurde einmal in dieser Zeit bereits neu eingedeckt, die Heizung stammt von 2010.

Also ist die Heizung auch schon fast 15 Jahre alt und in den nächsten 5-10 Jahren fällig. Fenster sind nicht erwähnt, also sicherlich alt, ebenso wie Bäder und Küche. Fassade ist bei dem Baujahr natürlich nicht gedämmt. Elektrik von 1970 bzw. 1985 mag funktionieren, aber 2 Steckdosen pro Raum befriedigen heute eher nicht. In dem Zeitraum wurden auch gerne Kupferleitungen verbaut, die dank Kupferfraß jetzt papierdünn sind. Muss nicht so sein, aber bei einem alten Haus macht man sich besser auf Überraschungen gefasst. Sinnvollerweise macht man Elektrik und Installation vor dem Einzug neu, weil überall Wände aufstemmen ein ziemlicher Dreck ist. Bei einem derartigen Haus reden wir lange nicht mehr von Renovierung (=Schönheit), sondern von Sanierung. Da ist bei vielen Gewerken die Eigenleistung auch recht begrenzt. Aus dem laufenden Gehalt und ohne finanzielle Reserve sehe ich das absolut nicht. Realistisch wirst du die nächsten Jahre über 100 000€ ins Haus stecken müssen. Für einen Teil davon mag es Förderungen geben, es bleibt trotzdem eine Menge übrig. Das macht man nicht mal eben so aus dem laufenden Gehalt. Den Stress-Aspekt würde ich an der Stelle auch berücksichtigen. Ständig Dreck, ständig nach Feierabend noch malochen, alles dreht sich nur ums Haus...das bringt die Beziehung schnell an die Grenze. Und wenn man das über so lange Zeit zieht, wird es nicht besser.

Um mal ein paar positive Gedanken mit reinzubringen, die - ohne dass man blauäugig sein darf! - einfach auch mitgedacht werden dürfen:

Kannst Du realistisch mit Gehaltssteigerungen über der Inflationsrate rechnen? Denn die Inflation frisst natürlich auch ein Stück von den Schulden weg. Selbst wenn Du nichts tilgen würdest, täten sich 322.000,- nach zehn Jahren mit nur zwei Prozent Inflation nur noch wie etwa 260.000 Euro heute anfühlen.

Gemäß 50-30-20 % Regel sollen 1700€ Fixkosten nicht überschreiten.

Das wäre die Summe mit der du die monatliche Rate, Versicherungen, Strom, Heizkosten und Mobilität abdecken müsstest. Für das Haus würden die 500€ evtl. Ausreichen. Ein Auto ist da sicher nicht mit drinnen. Man könnte jetzt noch darüber Philosophieren ob man einen Anteil der 20% Sparrate mit in die Tilgung rechnet.

Im Endeffekt kennst du deinen aktuellen monatlichen Bedarf. Wenn es im Rahmen liegt sollte das darstellbar sein.

Du schreibst von Lohnsteigerungen, einem sicheren Job, eine Partnerin die mittelfristig auch ihren Beitrag am Wohngeld bezahlen kann. Wenn der Wunsch groß ist sollte man es in jungen Jahren machen.

Bei der Kalkulation aber immer mit einer Instandhaltungsrücklage rechnen. Wenn mit dem Gehalt von Partner gerechnet wird auch immer Elternzeiten oder Teilzeit mit einrechnen!

Was ist denn das Motiv des Hauskaufs?

Das klingt nicht nach einer Nobelhütte und dafür wahrscheinlich so viel mehr zahlen und Aufwand, sowie Risiko zu haben?

Das muss man echt wollen und das wird mit den aktuellen Rahmenbedingungen nicht leicht, denke ich.

Ich finde Renovierung/Sanierung sollte vor Einzug einmal richtig gemacht werden. Elektrik, Dämmung, Fenster usw. ist im laufenden Betrieb unschön. Da hast Du dann alles einmal nett gemacht, da dann Wände aufstellen usw. Das ist Mist.

Ich würde zuerst sparen, dann ausgeben. Das vorweggenommene Sparen kann in die Hose gehen.

Ich denke aktuell bleibt im Monat einiges übrig. Schön zur Seite legen, imvestieren und, wenn da mal ein schönes Sümmchen liegt den Wunsch nochmals aufleben lassen und dann mit ausreichend Eigenkapital, etwas Schönes kaufen oder eine ältere Immobilie komplett auf aktuellen Stand bringen. Wäre das kein Plan?

Zitat von TM2009

Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf rund 37.000€.

Laut Angebot, dass mir vorliegt, läge die Restschuld nach 10 Jahren bei 258.000€.

Kannst Du das vielleicht mal (mit persönlichen Daten geschwärzt) hochladen? Ich komme beim besten Willen nicht auf diese Zahlen.

Du hattest angegeben:

Kaufpreis: 350.000 EUR

Nebenkosten: 37.000 EUR

--> Gesamtbedarf: 387.000 EUR

Eingesetztes Eigenkapital: 60.000 EUR

--> Ergibt eine benötigte Darlehenshöhe von 327.000 EUR

Rate: 1.200 EUR/Monat, also 14.400 EUR/Jahr

Zinssatz: 3,5%

Tilgung 1,5%

--> Das passt nicht zusammen. 3,5% Zinsen und 1,5% Anfangstilgung ergeben zusammen 5%, das macht bei 327.000 EUR Darlehen eine Rate von 16.350 EUR/Jahr, entsprechend 1.362,50 EUR/Monat (und nicht 1.200 EUR). Um auf die von Dir genannte Restschuld von 258.000 EUR nach 10 Jahren zu kommen, müsstest Du monatlich sogar 1.434,81 EUR zahlen (das wären dann 1,765% Tilgung).

Eine Rate von 1.200 EUR würde gerade mal einer Tilgung von 0,9% entsprechen, und mit einer Rate von 1.200 EUR wäre die Restschuld nach 10 Jahren noch bei stolzen 291.679,74 EUR. Du hättest insgesamt 144.000 EUR gezahlt (1.200 EUR x 12 Monate x 10 Jahre), davon aber nur gut 35.000 EUR Tilgung, und gut 108.000 EUR Zinsen!

Siehe hier: https://www.zinsen-berechnen.d…er.php?paramid=amxrjg3oqh

Selbst wenn Du nach den 10 Jahren Zinsbindung weiterhin einen Zinssatz von 3,5% bekämst (und das ist nicht gesagt, es können genauso gut 5% oder 8% sein), müsstest Du insgesamt 45 Jahre abzahlen. In der Zeit hättest Du dann gut 325.000 EUR Zinsen gezahlt (also quasi den Kredit ein zweites Mal). Und was machst Du, wenn nach 10 Jahren Zinsbindung die Zinsen explodiert sind und für die Anschlussfinanzierung 8% aufgerufen werden?

Bei einem Haus von 1970 dürfte es mit einmal neu streichen auch nicht getan sein. LebenimSueden hat es ja schon gesagt, da wird perspektivisch richtig viel anfallen, und was Du nicht vor dem Einzug machst, wird hinterher doppelt so aufwendig. Selbst wenn Du es schaffst, neben der Rate was anzusparen, das wird für die Instandhaltung und Sanierung des Hauses draufgehen. Wenn Du Glück hast. Wenn Du Pech hast, geht zwei Wochen nach dem Einzug die Heizung kaputt und Du hast noch nichts neu angespart.

Nur von Deinem Gehalt wird das kaum stemmbar sein. Und die Frage ist ja auch, was heißt das für Deine Freundin? Am Ende fließt Dein Geld ins Haus, sie zahlt für euren gemeinsamen Lebensunterhalt, steht aber nicht im Grundbuch? Ihr seid erst ein Jahr zusammen. Vielleicht wäre es klüger, ihr wartet noch etwas, schaut euch gemeinsam Objekte an (vorausgesetzt, Deine Freundin möchte überhaupt ein Haus?) und geht das Projekt in ein paar Jahren richtig an.