Nebenkosten Abrechnung

Aufzug ist einer der teuersten Posten. In unserem Haus mit 14 WE haben wir so 2200-2700€ in den letzten Jahren gehabt. Bei meiner Mutter mit 33 WE und älterem Gebäude waren es über 8000€. Also das passt zu deinen 4492€ bei 28WE.

Hausmeister incl. Winterdienst und Garten passt auch. Ob der Hausmeister dafür auch was leistet ist eine andere Frage.

Reinigungskosten sind relativ hoch. Da liegen "Unsere" Häuser bei 3500-5500€. Finde ich aber auch schwer vergleichbar. Nimmst du einen günstigeren Anbieter merkt man das auch meist. In der Branche wird das Geld mit den Ecken verdient, die man nicht putzt.

Unterm Strich sind deine Gesamtkosten nicht übertrieben hoch.

„Allgemeinstrom“ ist nicht umlagefähig, siehe https://www.anwalt.de/rechtstipps/be…-25-272969.html.

Lass dir doch sonst sämtliche Belege vorlegen.

Das Urteil ist mal wieder das Papier nicht wert. Typischerweise umfasst der allgemeine Strom Beleuchtung, Türanlage, evt. Aufzug. Und das alles ist sehr wohl umlagefähig. Wenn nicht ein Verdacht vorliegt das hier unberechtigt Strom abgerechnet wird, weil man sieht das der Hausmeister seinen Wagen auflädt oder der Verbrauch extrem hoch ist, würde ich für diesen Posten keinen Streit vom Zaun brechen.

Hallo,

Zitat von Micha-1

Das Urteil ist mal wieder das Papier nicht wert.

Ich würde es anders formulieren, dass Urteil behandelt einen speziellen Fall und bedeutet in diesem, da sich unter "Allgemeinstrom" ganz viel verstecken kann, z.B. auch nicht umlagefähige Stromanteile. Wenn der Vermieter die Position aufschlüsselt, z.B. in Strom Hausbeleuchtung, Fahrstuhl, zentrale Heizungsanlage usw., sind diese Positionen durchaus umlagefähig, wenn im Mietvertrag erwähnt.

Gruß Pumphut

15,22€ in Jahr - willst du darüber ernsthaft mit deinem Vermieter diskutieren?

Da würde ich eher mal fragen was an einer SAT Anlage für 1600€ gewartet werden muss. Ich betrachte das eher als wartungsfrei. Hier können sich unzulässige Instandhaltung kosten verbergen.

Das sind ca. 200 EUR Nebenkosten im Monat für 132 qm Wohnfläche, wenn ich das richtig sehe.

Ohne mir die einzelnen Positionen anzuschauen würde ich sagen nein, das ist echt nicht viel für eine Wohnung dieser Größe.

Zitat von Micha-1

Typischerweise umfasst der allgemeine Strom Beleuchtung, Türanlage, evt. Aufzug. Und das alles ist sehr wohl umlagefähig.

Den Link hast du scheinbar nicht angeklickt. Daher kurz die Erklärung, dass es um die Begrifflichkeit „Allgemeinstrom“ ging. Diese darf so in der Form nicht mehr in der Abrechnung auftauchen.

Jedenfalls halte ich mich als Vermieter an diese Vorgabe, damit alles „sauber“ ist. 👍

Wie es andere handhaben ist mir egal. 😉

Ich verstehe den Gedanken dahinter schon. Aber schau auf die Zahlen. Ich sage leben und leben lassen.

Was berechnest du so für die Wartung der SAT Anlage?

Zitat von 12345

Das sind ca. 200 EUR Nebenkosten im Monat für 132 qm Wohnfläche, wenn ich das richtig sehe.

Ohne mir die einzelnen Positionen anzuschauen würde ich sagen nein, das ist echt nicht viel für eine Wohnung dieser Größe.

Das ist monatlich mehr, es betrifft kein ganzes Jahr

Abrechnungszeitraum
01.03.2025 - 31.12.2025
Ihr Nutzungszeitraum
01.05.2025 - 31.12.2025

Zitat von Micha-1

Da würde ich eher mal fragen was an einer SAT Anlage für 1600€ gewartet werden muss. Ich betrachte das eher als wartungsfrei. Hier können sich unzulässige Instandhaltung kosten verbergen.

bei großen mehrparteien anlagen kann durchaus eine jährliche wartung vereinbart werden.

die grundsätzliche frage ist hier allerdings ob tatsächlich solch eine Wartung vorgenommen wurde (die wäre aber eher im rahmen unter 1000€ normalerweise, und die stromkosten sind auch deutlich geringer). Als Betriebskosten abrechnbar ist der benötigte strom, sowie Ausrichtung der Schüssel, und andere Wartungstätigkeiten.

ein z.B. LNB oder Multischalter tausch ist nicht umlagefähig,

auch sind pauschale moantliche oder jährliche gebühren nicht zulässig ohne nachweis der tatäschlichen kosten.

Zitat von Asna

bei großen mehrparteien anlagen kann durchaus eine jährliche wartung vereinbart werden.

die grundsätzliche frage ist hier allerdings ob tatsächlich solch eine Wartung vorgenommen wurde (die wäre aber eher im rahmen unter 1000€ normalerweise, und die stromkosten sind auch deutlich geringer). Als Betriebskosten abrechnbar ist der benötigte strom, sowie Ausrichtung der Schüssel, und andere Wartungstätigkeiten.

ein z.B. LNB oder Multischalter tausch ist nicht umlagefähig,

auch sind pauschale moantliche oder jährliche gebühren nicht zulässig ohne nachweis der tatäschlichen kosten.

Naja, da auf der Rechnung diese "Wartung" auch aufgeführt ist, wurde sie auch sorgfältig für ne Sekunde auf dem Papier erledigt. Der befreundete Elektroladen will ja auch sein Kuchen vom Stück abhaben. Zwinky Zwonky. Keine Sau wartet eine Sat-Anlage, da es da nix zu warten gibt. Entweder sie geht, oder eben nicht.

Zitat von Asna

bei großen mehrparteien anlagen kann durchaus eine jährliche wartung vereinbart werden.

die grundsätzliche frage ist hier allerdings ob tatsächlich solch eine Wartung vorgenommen wurde (die wäre aber eher im rahmen unter 1000€ normalerweise, und die stromkosten sind auch deutlich geringer). Als Betriebskosten abrechnbar ist der benötigte strom, sowie Ausrichtung der Schüssel, und andere Wartungstätigkeiten.

Das ist in der Tat merkwürdig hier. Das Haus ist ein Neubau aus 2025, der Abrechenzeitraum ist Mai bis Dezember 2025. Das heißt, die SAT-Anlage wurde direkt in den ersten paar Monaten wieder gewartet?! Vielleicht war es auch eher Installation als Wartung?

Zitat von BirgitN

Das ist monatlich mehr, es betrifft kein ganzes Jahr

Abrechnungszeitraum
01.03.2025 - 31.12.2025
Ihr Nutzungszeitraum
01.05.2025 - 31.12.2025

Danke, das hatte ich übersehen!

Wobei es dann immer noch nur 303 EUR im Monat sind für 132 qm, das finde ich nicht exorbitant viel. Rechtfertigt es aber natürlich trotzdem nicht, wenn Dinge abgerechnet / umgelegt werden, die nicht umlegbar sind.

Zitat von Icetheman

Vor allem Hausmeisterkosten, Reinigungskosten und die Wartung des Aufzugs erscheinen mir sehr hoch. Zusammengenommen machen diese Positionen bereits mehr als die Hälfte der umlagefähigen Nebenkosten aus.

Als Beirat einer sehr kleinen WEG mit Aufzug kann ich dir aus schmerzlicher Erfahrung bestätigen, dass ein Aufzug ein teures "Hobby" ist. Wie viele Aufzüge befinden sich in der Wohnanlage?

Die Hausmeister- und Reinigungskosten lassen sich nicht beurteilen, wenn man nicht weiß, was in welchem Turnus gemacht wird und die groß die Anlage ist.

Zitat von lieberjott

Als Beirat einer sehr kleinen WEG mit Aufzug kann ich dir aus schmerzlicher Erfahrung bestätigen, dass ein Aufzug ein teures "Hobby" ist. Wie viele Aufzüge befinden sich in der Wohnanlage?

Das kann ich aus eigener Erfahrung auch bestätigen! Aufzüge sind super praktisch und bequem, aber auch wahnsinnig teuer.

Zitat von lieberjott

Die Hausmeister- und Reinigungskosten lassen sich nicht beurteilen, wenn man nicht weiß, was in welchem Turnus gemacht wird und die groß die Anlage ist.

Auch das kann ich bestätigen. Es macht eben beim Arbeitsaufwand und damit auch bei den Kosten einen Unterschied, ob es nur ein kleines Treppenhaus gibt, in dem alle zwei Wochen durchgewischt wird, und 10 Meter Gehweg, wo 3x im Jahr Schnee geschippt werden muss, oder ob es zusätzlich noch einen Garten / Innenhof gibt, Hecken zu schneiden, lange Gänge im Treppenhaus, eine Tiefgarage, eine Einfahrt, einen Vorgarten, Wege zwischen mehreren Häusern der Anlage, längere Gehwegstrecken um die Ecke herum usw...

Und es macht einen Unterschied, ob sich 100 Parteien die Reinigung teilen oder nur 10, und ob die WEG der Meinung ist, 1x im Monat fegen reicht aus oder es muss jede Woche gewischt werden.

Noch ein kleiner Hinweis aus der Vergangenheit.
Eine berühmt-berüchtigte Firma aus dem DAX war vor einigen Jahren schwer in die Kritik geraten, weil sie genau die Dienstleistungen des Hausmeisterservice und sonstige Dinge im Haus von einer Tochterfirma durchführen ließ.

Vonovia lagerte viele Leistungen nicht an unabhängige Handwerkys aus, sondern ließ sie von eigenen bzw. konzernverbundenen Gesellschaften erbringen, etwa:

Hausmeisterdienste
Hausreinigung
Garten- und Außenanlagenpflege
Winterdienst
teilweise Wartungs- und andere Dienstleistungen.

Der Vermieter war also beispielsweise die Vonovia-Gesellschaft, die Leistung erbrachte aber die Vonovia Immobilienservice GmbH oder Vonovia Wohnumfeld Service GmbH.

Das war zunächst nicht illegal. Der entscheidende Punkt war aber: Die Kosten dieser Gesellschaften wurden anschließend als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. Kritikys argumentierten, Vonovia könne dadurch eine interne Gewinnmarge auf Kostenpositionen erzeugen, die das Miety über seine Nebenkosten bezahlen muss.

Der BGH stellte inzwischen klar: Das Miety darf die Abrechnung kontrollieren. Und wenn der Vertrag zwischen Vermieter und Konzernunternehmen beispielsweise ausdrücklich vorsieht, dass nur die tatsächlich entstandenen Kosten ohne Gewinn erstattet werden, dann darf die Tochtergesellschaft auch keinen Gewinn aufschlagen. Sowas hat es nämlich tatsächlich gegeben. Alles leider keine Scherze.

Außerdem gilt weiterhin das Wirtschaftlichkeitsgebot.

Das Miety kann deshalb die verlangten Preise mit marktüblichen Preisen vergleichbarer Anbieter vergleichen.

2 Aufzüge macht es natürlich richtig teuer. Von daher sind die Kosten mehr oder weniger normal.
Auch wenn er neu ist: jedes Jahr ist TÜV fällig.

Bei der SAT-Anlage würde ich mal freundlich nachfragen. Und wenn es nur dazu dient dem Vermieter zu signalisieren das du nicht alles ungeprüft durchgehen lässt. Aber vielleicht gibt es ja eine gute Erklärung.

Zitat von Icetheman

Ich freue mich auch, warum der Aufzug und die Sat Anlage so viele Kosten verursachen. Das Haus ist 2024 komplett neu gebaut worden. Es müsste ja auch alles noch Garantie haben.

Es befinden sich zwei Aufzüge um jeweils zwei unterschiedlichen Wohneinheiten mit jeweils drei Etagen.

Garantie deckt aber keinen Verschleiß ab.
Und bei Aufzügen zahlst du generell schon mal einen Jahrespreis dafür, dass sich eine Firma der regelmäßigen (verpflichtenden!) Wartung annimmt. Der Notruf-Service kostet auch extra. Eine technische Überprüfung muss mindestens einmal jährlich durchgeführt werden und ist auch nicht gratis.

Bei nur zwei Aufzügen mit je drei Etagen ist der Preis (wenn es wirklich nur Grundkosten sind) allerdings schon sehr sportlich. Handelt es sich bei dem Haus um eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder gehört das ganze Haus einem gewerblichen Vermieter?