Mietvertrag und unwirksame Klauseln Darauf solltest Du beim neuen Mietvertrag achten

Du hast Deine Traumwohnung gefunden, Lage und Preis passen, und der Vermieter scheint auch umgänglich zu sein. Jetzt fehlt nur noch die Unterschrift unter dem Mietvertrag. Vorher solltest Du aber noch ein paar wichtige Punkte prüfen, damit Du keinen Vertrag unterschreibst, der einen großen Haken hat.

Ein Mietvertrag ist fair, wenn Du ohne Probleme aus dem Mietvertrag herauskommst und wenn er keine Fallen oder überraschenden Klauseln enthält.

Vermietende verwenden meist Vertragsmuster. Große Wohnungsbaugesellschaften haben ihre eigenen Dokumente, viele private Vermieter greifen auf die Musterverträge des Eigentümerverbandes Haus & Grund oder anderer Anbieter zurück. Diese Verträge entsprechen meist der aktuellen Rechtsprechung und Gesetzgebung, sind aber so formuliert, dass sie eher für die Vermietenden vorteilhaft sind.

Es kann aber auch passieren, dass Dir Deine Vermieterin oder Dein Vermieter einen veralteten Vertrag vorlegt, den sie oder er noch in der Schublade hatte, der aber aktuelle Gerichtsurteile nicht berücksichtigt. Die gute Nachricht: Sind einzelne Klauseln in Deinem Mietvertrag unwirksam, musst Du Dich nicht daran halten. Sie gelten für Dich nicht, auch wenn Du sie unterschrieben hast.

Ob Dein Mietvertrag fair ist, findest Du am besten heraus, indem Du Deinen Vertrag mit einem mieterfreundlichen Muster vergleichst. Einen Mustervertrag, der die Interessen von Mieterinnen und Mietern berücksichtigt, gibt es kostenlos beim Deutschen Mieterbund. In diesem Mustermietvertrag ist zum Beispiel vorgesehen, dass allein der Vermieter auf die Kündigung des Vertrages für einen gewissen Zeitraum verzichtet, zum Beispiel auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf. Positiv für Dich ist auch, wenn im Vertrag steht, dass die Miete für einen festgelegten Zeitraum nicht erhöht wird. Das bringt Dir Planungssicherheit.

Willst Du beim Mietvertrag auf Nummer sicher gehen, lässt Du den Vertragsentwurf von einem Mieterverein oder einer Rechtsanwaltskanzlei prüfen. Über das Anwaltsvermittlungsportal Yourexpert kannst Du zum Beispiel für einen Pauschalpreis von 84 Euro Deinen Mietvertrag innerhalb von 24 Stunden prüfen lassen, um eventuelle Fallstricke aufzudecken.

Im Mietvertrag steht, was Du monatlich als Kaltmiete zahlen musst und wie hoch die Nebenkostenvorauszahlung ist. Beide Posten bilden zusammen die Warmmiete. Es ist wichtig für Dich zu wissen, wie teuer die Wohnung ist und wann sich Deine Miete erhöhen kann. Anhand von fünf Punkten kannst Du selbst prüfen, ob die Miete zulässig, angemessen und fair ist:

1. Miete anhand des Mietspiegels überprüfen

Um einschätzen zu können, ob die Wohnung teuer ist, lohnt sich der Blick in den örtlichen Mietspiegel. Den findest Du meist auf der Internetseite Deiner Stadt oder Gemeinde. Vergleiche den Preis, den Dein Vermieter haben will, mit dem Preis im Mietspiegel. Auch der Mieterverein vor Ort kann Dir sagen, ob die Miete für die Wohnung angemessen oder überteuert ist.

2. Mietpreisbremse überprüfen

Gilt in Deiner Stadt die Mietpreisbremse, solltest Du kontrollieren, ob sich Deine Vermieterin oder Dein Vermieter an die Vorgaben gehalten hat. Die Miete darf dann nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ist sie zu hoch, kannst Du den Vertrag trotzdem unterschreiben. Nach dem Einzug kannst Du Deine Vermieterin oder Deinen Vermieter mit einem Brief darauf hinweisen, dass die Miete zu hoch ist. Für eine solche Rüge kannst Du Dir bis zu 30 Monate Zeit lassen. Du zahlst dann ab der Rüge nur noch die zulässige Miete – und forderst für die vergangenen Monate eine Erstattung. Wie das geht, erklären wir ausführlich im Ratgeber zur Mietpreisbremse.

3. Höhe der Nebenkostenvorauszahlung überprüfen

Neben der Kaltmiete ist wichtig, wie hoch Deine monatliche Nebenkostenvorauszahlung ist. Sie macht nämlich meist einen erheblichen Anteil an der Gesamtmiete aus. Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds zahlten Mieterinnen und Mieter im Jahr 2022 durchschnittlich etwa 2,28 Euro pro Quadratmeter an Nebenkosten.

Hat Dein Vermieter die Vorauszahlung zu niedrig angesetzt, musst Du mit hohen Nachforderungen rechnen. Um das zu verhindern, solltest Du kurz überprüfen, ob Du eher eine hohe oder niedrige Vorauszahlung leisten musst. Dazu teilst Du die Vorauszahlung durch die Anzahl der Quadratmeter und vergleichst sie mit dem durchschnittlichen Preis des Betriebskostenspiegels vom Deutschen Mieterbund.

Beispiel: Anselm hat eine neue Wohnung gefunden. Sie ist 90 Quadratmeter groß. Er soll monatlich 195,30 Euro an Nebenkosten vorauszahlen. Teilt er die Vorauszahlung durch die Anzahl der Quadratmeter, ergibt sich ein Preis für die Nebenkosten von 2,17 Euro pro Quadratmeter: 195,30 Euro / 90 = 2,17 Euro. Die Vorauszahlung liegt damit derzeit etwas unter dem Durchschnitt von 2,28 Euro pro Quadratmeter. Er muss mit einer Nachzahlung rechnen.

Achtung: Du musst Dich auf steigende Energiepreise einstellen und damit auf höhere Nebenkosten, da die Energiepreisbremsen Ende 2023 ausgelaufen sind. Nach einer vom Institut für deutsche Wirtschaft im Dezember 2023 veröffentlichten Untersuchung verlangen viele Vermieterinnen und Vermieter bei neuen Mietverträgen sehr hohe Vorauszahlungen für Nebenkosten. 

Wichtig: Enthält Dein Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale, solltest Du überlegen, ob das für Dich passend ist. Grundsätzlich ist eine Nebenkostenvorauszahlung besser. Dann wird einmal im Jahr genau abgerechnet. Du zahlst nur Deinen Anteil an den Nebenkosten und bei verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasser und Heizung nur das, was Du tatsächlich verbraucht hast. Falls Du nicht lange in der Wohnung bleiben willst, kannst Du auch eine Pauschale akzeptieren. Dann lohnt sich eine genaue Abrechnung in der Regel nicht.

4. Ist eine Staffelmiete vereinbart?

In manchen Verträgen legen Vermietende schon fest, wann und um wie viel die Miete in Zukunft steigt (§ 557a BGB). Durch die Mietstaffel spart sich Dein Vermieter das aufwendige Verfahren bei einer Mieterhöhung, bei dem er immer Deine Zustimmung einholen muss. Ist Deine Einstiegsmiete günstig und sind die Mietstaffeln aus Deiner Sicht nicht überzogen, spricht nichts gegen einen Staffelmietvertrag.

Du solltest aber prüfen, ob die Staffelvereinbarung mit einem Kündigungsverbot für Dich verbunden ist. Davon raten wir ab. Solch ein Kündigungsverzicht kann zwar zulässig sein, schränkt aber Deine Handlungsmöglichkeiten zu sehr ein. Weitere Informationen findest Du im Ratgeber zur Staffelmiete.

5. Ist eine Indexmiete vereinbart?

Immer beliebter werden sogenannte Indexmieten. Laut Mieterverein Hamburg sind etwa 15 Proztent aller Mietverträge in Hamburg mittlerweile Indexmietverträge. Die Miete erhöht sich bei einer Indexmiete  regelmäßig, wenn die allgemeinen Verbraucherpreise steigen (§ 557b BGB). Dazu wird die Miete an den amtlichen Verbraucherpreisindex gekoppelt, den das Statistische Bundesamt ermittelt.

Für Deinen Vermieter ist die Indexmiete die einfachste Art, die Miete zu erhöhen, ohne dass er ein rechtliches Risiko eingeht. Die Kopplung der Miete an die Inflation hat für ihn außerdem den Vorteil, dass er auch dann noch Mietsteigerungen durchsetzen kann, wenn die Miete das ortsübliche Niveau bereits erreicht hat oder sogar darüber liegt.

Gerade in Zeiten hoher Inflation kann eine Indexmiete für Mieterinnen und Mieter teuer werden, denn es gibt keine Kappungsgrenze wie bei anderen Mieterhöhungen. Deshalb raten wir von Indexmieten ab. Will Dein Vermieter eine Indexmiete, findest Du alle Tipps und weitergehende Hinweise im Ratgeber zur Indexmiete.

Wer den Mietvertrag ohne nähere Prüfung unterschreibt, ärgert sich vielleicht später über einzelne Regelungen. Die wichtigsten drei Punkte, die für Dich ungünstig sein können, solltest Du daher kennen:

1. Nicht auf Kündigung verzichten

Nach dem Gesetz dürfen Mieterinnen und Mieter jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten den Vertrag beenden. Viele Vermietende wollen ihre Mieterinnen und Mieter aber länger binden und die Kündigung zumindest für einen gewissen Zeitraum ausschließen. Deshalb enthalten neuere Mietverträge häufig einen Kündigungsverzicht für den Mieter. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Kündigungsverzicht von höchstens vier Jahren zulässig (08.12.2010, Az. VIII ZR 86/10, 23.08.2016, Az. VIII ZR 23/16).

Wir raten von solchen Verträgen ab, da sie Dich sehr einschränken. Wie sicher kannst Du Dir sein, dass Du nicht innerhalb der nächsten vier Jahre erneut umziehen musst? Willst Du die Wohnung dennoch unbedingt, solltest Du den Vermieter bitten, dass er den Vertrag um eine sogenannte Nachmieterklausel ergänzt. Steht dann doch innerhalb der Frist etwa berufsbedingt ein Umzug an, kannst Du ohne finanziellen Verlust aus dem Vertrag kommen.

Die Quadratmeterangabe der Wohnung im Mietvertrag sollte genau sein. Das kann aus mehreren Gründen wichtig sein: Nach der Größe der Wohnung werden die Betriebskosten abgerechnet, die sich nicht nach Deinem Verbrauch bestimmen. Ist die Wohnung kleiner als im Vertrag angegeben, kannst Du eventuell die Miete kürzen (BGH, 02.03.2011, Az. VIII ZR 209/10). Fehlt die Angabe im Vertragsentwurf, solltest Du den Vermieter bitten, die Quadratmeter im Vertrag zu ergänzen.

3. Kleinreparaturklausel kann teuer werden

In vielen Mietverträgen finden sich sogenannte Kleinreparaturen-Klauseln, obwohl eigentlich der Vermieter für die Instandhaltung aufkommen muss. Unterschreibst Du eine solche Klausel, musst Du kleinere Reparaturen in Deiner Wohnung bis zu einer gewissen Grenze selbst zahlen. Er wälzt seine Pflichten auf Dich ab.

Nicht immer sind solche Regelungen zulässig. Unwirksam ist eine Kleinreparaturklausel nach der Rechtsprechung, wenn sie folgende Punkte nicht beachtet (BGH, 07.06.1989, Az. VIII ZR 91/88):

• In der Klausel muss klar stehen, was unter Kleinreparaturen alles zu verstehen ist.
• Eine Kleinreparaturklausel muss eine Obergrenze für jede Einzelreparatur enthalten. Allerdings gibt es keine absolute Grenze; die Gerichte halten unterschiedliche Beträge für zulässig. Angesichts der Preisentwicklung dürfte heute die Grenze bei etwa 100 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer liegen (AG Stuttgart, 15.10.2013, Az. 2 C 1438/13).
• Die Klausel muss eine Obergrenze für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters vorsehen. Eine Gesamtbelastung von 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete ist als Grenze zulässig.

Mit einer Kleinreparaturklausel darf der Vermieter ebenfalls nicht festlegen, dass der Mieter verpflichtet ist, etwas selbst zu reparieren oder selbst einen Handwerker zu beauftragen (BGH, 06.05.1992, Az. VIII ZR 129/91). Mieterfreundlich ist ein Vertrag, der auf eine Kleinreparaturen-Klausel verzichtet.

Es gibt noch ein paar andere Dinge, an die Du denken solltest, bevor Du einen Mietvertrag unterschreibst:

Mietkaution - Dein Vermieter darf als Kaution höchstens drei Nettomieten verlangen – also ohne Nebenkostenvorauszahlung (§ 551 BGB). Kannst Du auf einen Schlag nicht die gesamte Kaution bezahlen, darfst Du sie nach dem Gesetz in drei Raten abstottern. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Schlüssel - Zu weit und damit unwirksam ist die folgende Formularklausel: „Bei Verlust“ eines Schlüssels kann der Vermieter auf Kosten des Mieters ein Austauschschloss anbringen und die erforderliche Anzahl von Schlüsseln anfertigen (LG Hamburg 14.07.1998, Az. 316 S 55/98).

Haustiere - Wenn Du Haustiere hast oder halten willst, solltest Du in den Vertrag schauen, was dazu geregelt ist. In vielen Verträgen ist Tierhaltung ohne vorherige Zustimmung des Vermieters nicht gestattet, es sei denn Du willst Fische, Hamster oder Wellensittiche halten. Da ist Streit vorprogrammiert, falls Du Dir irgendwann mal einen Hund oder eine Katze zulegen willst. Eine Hun­de­haft­pflicht­ver­si­che­rung hilft dabei, den Vermieter davon zu überzeugen, dass ein Hund im Haus kein Risiko für die Wohnung bedeutet.

Eigenbedarf - Ist Dein Vermieter eine Privatperson, kann es vorkommen, dass er Dir irgendwann wegen Eigenbedarf kündigt. Das ist zulässig, wenn er Deine Wohnung für sich selbst oder seine Angehörigen braucht. Bei einer Wohnungsbaugesellschaft oder einer GmbH als Vermieter kann das nicht passieren. Da bist Du vor Eigenbedarfskündigungen sicher. Um zumindest für eine gewisse Dauer in der Wohnung bleiben zu können, kannst Du Deinen Privatvermieter fragen, ob er für die nächsten vier Jahre auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet und diesen Punkt als sonstige Regelung im Vertrag festschreibt. Gut ist, dass eine solche Klausel auch von einem neuen Vermieter beachtet werden muss, der die Wohnung vom bisherigen Vermieter gekauft hat (LG Berlin, 08.02.2022, Az. 63 S 146/20).

Mängel - Sind Dir bei der Besichtigung der Wohnung Mängel aufgefallen, dann sprich den Vermieter darauf an. Meist ist er bereit, die Mängel noch vor dem Einzug zu beseitigen. Geht es dabei nicht nur um Kleinigkeiten, solltest Du darum bitten, das als sonstige Vereinbarung schriftlich im Vertrag oder in einem gesonderten Übernahmeprotokoll festzuhalten. Ansonsten verlierst Du wegen dieser Mängel das Recht, die Miete zu mindern.

Umbauten vor Einzug - Hast Du mit Deinem Vermieter besprochen, dass er an der Wohnung noch etwas modernisiert oder umbaut, ist es ebenfalls sinnvoll, diese Punkte schriftlich als besondere Vereinbarung im Vertrag festzuhalten.

Abtretungsausschluss - Einige Vermieter möchten verhindern, dass ihre Mieter Rechtsdienstleister beauftragen, die dann die Rechte des Mieters durchsetzen und auch vor Gericht ziehen. Sie schreiben deshalb in den Mietvertrag, dass der Mieter seine Rechte nicht ohne ihre Zustimmung an Dritte abtreten darf. Enthält Dein Vertrag ein Abtretungsverbot, solltest Du Dich nicht beirren lassen. Eine solche Klausel ist unwirksam (LG Berlin, 20.04.2021, Az. 65 S 241/20). Durch das Gesetz für faire Verbraucherverträge ist es nunmehr seit Oktober 2021 sogar gesetzlich verboten, die Abtretung auszuschließen oder einzuschränken (§ 308 Nr. 9 BGB).

Zeit­punkt der Mietzahlung - Im Gesetz steht, dass ein Mieter die Miete zu Beginn des Monats, spätestens bis zum dritten Werktag zahlen muss (§ 556b Abs. 1 BGB). Selbst wenn laut Mietvertrag die Miete am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingehen muss, musst Du Dich nicht daran halten. Eine solche Klausel ist unwirksam, weil dadurch der Mieter das Risiko von Verzögerungen bei der Bank tragen müsste (BGH, 05.10.2016, Az. VIII ZR 222/15). Es reicht, wenn Du bis zum dritten Werktag die Überweisung bei Deiner Bank getätigt hast. Damit Du das nicht versehentlich mal vergisst, richte am besten einen Dauerauftrag ein. Viele Vermietende fordern Dich auf, eine Einzugsermächtigung zu geben. Dann zieht er monatlich die Miete von Deinem Konto ein.

Darf Dein Vermieter den Nachweis einer Ver­si­che­rung verlangen?

Steht in Deinem Mietvertrag, dass Du eine Hausratversicherung und eine private Haft­pflicht­ver­si­che­rung abschließen musst, dann ist das nicht zulässig (LG Berlin, 16.09.1992, Az. 26 O 179/92). Denn für Schäden hast Du bereits die Mietkaution als Sicherheit gezahlt. Auch wenn Dein Vermieter Dich nicht dazu verpflichten kann, ist es auf jeden Fall sinnvoll und wichtig, dass Du eine private Haft­pflicht­ver­si­che­rung abschließt. Denn es kann immer passieren, dass Du aus Versehen etwas beschädigst. Eine Hausratversicherung ist nur dann erforderlich, wenn Du teuren Hausrat hast. Was wir dazu empfehlen, findest Du im Ratgeber zur Hausratversicherung.

Wie kannst Du Dich verhalten, wenn der Mietvertrag nicht passt?

Auf eine grundsätzliche Diskussion über einzelne Klauseln mit Deinem Vermieter solltest Du Dich nicht einlassen. Auch wenn einzelne Regelungen auf jeden Fall unwirksam sind, lohnt es sich nicht, bei Vertragsabschluss darüber zu verhandeln.

Enthält der Vertrag eine unwirksame Klausel, kannst Du Dich zurücklehnen. Unwirksam ist unwirksam – Du musst das nicht etwa rügen oder die Klausel streichen lassen. Du musst das nicht vor Vertragsschluss mit Deinem Vermieter diskutieren. Die Gefahr ist groß, dass er die Wohnung dann doch noch einem anderen Bewerber gibt. Erst wenn die Situation ansteht, weil zum Beispiel eine Reparatur in Deiner Wohnung anfällt, aber die Kleinreparaturenklausel unwirksam ist, musst Du mit Deinem Vermieter sprechen. Du bist rechtlich in einer guten Position. Ist eine Klausel unwirksam, gelten stattdessen die gesetzlichen Regelungen. Davon profitieren viele Mieter, wenn es darum geht, ob beim Auszug gestrichen oder renoviert werden muss. Weitere Informationen dazu findest Du im Ratgeber zu Schönheitsreparaturen.

Sollte es doch einmal Ärger geben mit Deinem Vermieter, solltest Du einen kühlen Kopf bewahren. Bist Du Dir unsicher, ob Du im Recht bist, solltest Du Dich rechtlich beraten lassen. Dazu kannst Du Dich an einen Mieterverein vor Ort wenden oder an eine Anwaltskanzlei. Einige Rechts­schutz­ver­si­che­rungen bieten als zusätzlichen Service eine Beratung zu Mietrechtsfragen.

Achtung: Bei Mietverträgen gibt es – anders als bei Kreditverträgen oder Online-Käufen – kein gesetzliches Widerrufsrecht. Du kannst den Vertrag also nicht einfach unterschreiben und dann innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Anders ist es nur dann, wenn Du den Mietvertrag als Fernabsatzvertrag abgeschlossen hast, zum Beispiel nur über E-Mails (LG Berlin, 21.10.2021, Az. 67 S 140/21). Hast Du die Wohnung vorher besichtigt, kannst Du aber auch einen Mietvertrag, den Du als Fernabsatzvertrag geschlossen hast, nicht widerrufen (§ 312 Abs. 4 BGB).

Deshalb solltest Du den Mietvertrag vorher aufmerksam durchlesen. Denn nach der Unterschrift kannst Du den Vertrag nur noch mit einer Kündigung und einer Kündigungsfrist von drei Monaten beenden.

Viele Vermietende verlangen zusätzlich im Mietvertrag die Beachtung einer Hausordnung, die als Anlage zum Vertrag ausgegeben wird. Sie regelt das reibungslose Zusammenleben der Mieterinnen und Mieter untereinander. Dort kann zum Beispiel stehen, wer den Winterdienst übernimmt, wie das Treppenhaus zu reinigen ist, wann die Haustür abgeschlossen sein muss, Regelungen zur Müllentsorgung, was man in den Hausflur stellen darf und ob es Ruhezeiten im Haus gibt. Manchmal finden sich dort auch überraschende Regeln für das Zusammenleben im Haus, etwa dass man nach 22 Uhr nicht mehr baden darf.

Aber: Nicht alles, was in der Hausordnung steht, musst Du auch beachten. Eine Hausordnung darf Dir nicht vorschreiben, wann Du Besuch empfangen oder baden darfst. Eine Regelung, wonach das Musizieren nur zu bestimmten Zeiten zulässig ist, kann unwirksam sein, wenn andere Geräuschquellen, wie zum Beispiel das Heimwerken, in der Hausordnung nicht eingeschränkt werden (LG Frankfurt, 04.10.2017, Az. 13 S 131/16).

Ziehst Du mit Deinem Freund oder Deiner Freundin zusammen in eine neue Wohnung, solltet Ihr beide den Vertrag unterschreiben, dann hat jeder die gleichen Rechte – und keiner kann den anderen vor die Tür setzen.

Willst Du mit Freunden in eine Wohnung ziehen, solltet Ihr besprechen, ob alle den WG-Mietvertrag unterschreiben oder nur einer. Stehen alle im Vertrag, können sie auch nur gemeinsam den Mietvertrag kündigen. Das kann gerade bei Wohngemeinschaften ungünstig sein, weil nicht immer alle gleichzeitig ausziehen wollen. Will nur ein Mitbewohner ausziehen, dann kann er nicht einfach sein Zimmer gesondert kündigen. Rein rechtlich muss er seine Miete trotz Auszugs weiterzahlen, es sei denn der Vermieter stimmt dem Mieterwechsel zu. Einen Anspruch darauf, dass der Vermieter einem Wechsel in der WG zustimmt, haben die Mieter grundsätzlich nicht (BGH, 27.04.2022, Az. VIII ZR 304/21). Sinnvoll ist deshalb, eine Regelung im Vertrag zu ergänzen, die den Austausch einzelner Mieter vorsieht.

Bei Wohngemeinschaften spricht einiges dafür, dass nur einer die Wohnung anmietet und dann mit den anderen Mitbewohnern jeweils Untermietverträge für das entsprechende Zimmer abschließt. Dem muss der Vermieter zustimmen. Der Hauptmieter trägt dann allerdings auch allein das Risiko, dass er die Kaution nicht in voller Höhe zurückbekommt, weil der Vermieter beim Auszug Schäden feststellt, für die ein vor langer Zeit ausgezogener Mitbewohner verantwortlich war.