Mietvertrag und unwirksame Klauseln

Darauf solltest Du beim neuen Mietvertrag achten

Dr. Britta Beate Schön 20. Oktober 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Vermieter verwenden für Mietverträge oft Muster, die vorformuliert sind. Dadurch sind die meisten Regelungen nicht verhandelbar, aber auch besonders anfällig für Fehler.
  • Es gibt oft unzulässige Klauseln in den Verträgen, die Mieter nicht beachten müssen – zum Beispiel zum Thema Schönheitsreparaturen, Haustierverbot oder Kleinreparaturen.
So gehst Du vor
  • Vor der Unterschrift solltest Du Deinen Mietvertrag aufmerksam durchlesen und mit einem Vertrag vom Mieterverein vergleichen.

  • Überprüfe den Preis anhand des Mietspiegels, um zu erkennen, ob die Miete für Deine neue Wohnung angemessen ist.

  • Akzeptiere keinen Kündigungsausschluss ohne Nachmieterklausel.

  • Über einzelne Regelungen solltest Du besser nicht mit Deinem zukünftigen Vermieter diskutieren, sonst könnte er die Wohnung einem bequemeren Mieter geben.

Hast Du Deine Traumwohnung gefunden? Lage und Preis passen, und der Vermieter scheint auch umgänglich zu sein. Jetzt fehlt nur noch die Unterschrift unter dem Mietvertrag. Vorher solltest Du aber noch ein paar wichtige Punkte prüfen.

Wie findest Du heraus, ob Dein Mietvertrag fair ist?

Du solltest Dir den Vertrag aufmerksam durchlesen. Bei Mietverträgen gibt es – anders als bei Kreditverträgen oder Online-Käufen – kein Widerrufsrecht. Du kannst den Vertrag also nicht einfach unterschreiben und dann widerrufen.

Wichtig ist, ob Du ohne Probleme aus dem Mietvertrag herauskommst und ob er irgendwelche Fallen oder überraschende Klauseln enthält. Das findest Du heraus, indem Du Deinen Vertrag mit einem mieterfreundlichen Muster vergleichst.

Vermieter verwenden meist Vertragsmuster, die schon vorformuliert sind. Große Wohnungsbaugesellschaften haben ihre eigenen Dokumente, viele private Vermieter greifen auf die Musterverträge des Eigentümerverbandes Haus & Grund oder anderen Anbietern zurück. Diese Verträge entsprechen meist der aktuellen Rechtsprechung und Gesetzgebung. Rechtsanwälte haben sie im Zweifel so formuliert, dass der Vertrag für den Vermieter vorteilhaft ist.

Aber manche Vermieter nutzen auch alte Verträge, die sie noch in der Schublade haben, die aber aktuelle Urteile nicht berücksichtigen. Ein solcher Vertrag kann auch vorteilhaft für Dich sein. Denn sind einzelne Klauseln unwirksam, muss Du Dich an die entsprechende Regelung nicht halten.

Einen Mustervertrag, der mieterfreundlich ist, findest Du kostenlos beim Deutschen Mieterbund. Im mieterfreundlichen Muster ist zum Beispiel zugunsten des Mieters vorgesehen, dass allein der Vermieter auf die Kündigung des Vertrages für einen gewissen Zeitraum verzichtet. Er schreibt auch fest, dass sich die Parteien darauf verständigen, dass die Miete für einen festgelegten Zeitraum nicht erhöht wird.

Wer bei dem Mietvertrag auf Nummer sicher gehen will, lässt den Entwurf des Vermieters von einem Mieterverein oder einem Rechtsanwalt prüfen. Spezialisierte Anwälte bieten das oft zu einem günstigen Pauschalpreis an.

Was solltest Du beim Mietpreis beachten?

Im Mietvertrag steht, was Du monatlich als Kaltmiete zahlst und als Nebenkostenvorauszahlung – zusammen ist das die Warmmiete. Um einschätzen zu können, ob die Wohnung teuer ist, lohnt sich der Blick in den örtlichen Mietspiegel. Den findest Du meist auf der Internetseite der Stadt oder Gemeinde. Vergleiche den Preis, den Dein Vermieter haben will, mit dem Preis im Mietspiegel. Auch der Mieterverein vor Ort kann Dir sagen, ob die Miete angemessen oder überteuert ist.

Mietpreisbremse - Gilt in Deiner Stadt die Mietpreisbremse, solltest Du kontrollieren, ob sich Dein Vermieter an die Vorgaben gehalten hat. Er darf dann nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete von Dir verlangen. Ist die Miete zu hoch, kannst Du den Vertrag unterschreiben, ohne vorher darüber mit Deinem Vermieter gesprochen zu haben. Nach dem Einzug kannst Du die Miete innerhalb von 30 Monaten rügen. Du zahlst dann in Zukunft nur noch die zulässige Miete – und forderst Erstattung der zu viel gezahlten Miete für die vergangenen Monate. Wie das geht erklären wir in unserem Ratgeber Mietpreisbremse.

Nebenkostenvorauszahlung - Neben der Kaltmiete ist wichtig, wie hoch die Nebenkostenvorauszahlung ist. Sie macht nämlich meist einen erheblichen Anteil an Deiner Gesamtmiete aus. Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds zahlen Mieter durchschnittlich etwa 2,16 Euro pro Quadratmeter an Nebenkosten. Hat Dein Vermieter die Vorauszahlung zu niedrig angesetzt, musst Du mit hohen Nachforderungen rechnen. Um das zu verhindern, solltest Du die Höhe kurz überprüfen, indem Du die Vorauszahlung durch die Anzahl der Quadratmeter teilst und mit dem durchschnittlichen Preis vergleichst.

Beispiel: Bei einer Wohnung mit 90 Quadratmetern läge eine Nebenkostenvorauszahlung von monatlich 194,40 Euro (= 90 x 2,16 Euro) also im Durchschnitt (Stand: Oktober 2020).

Keine Nebenkostenpauschale - Enthält Dein Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale, solltest Du kurz überlegen, ob das in Deinem Fall sinnvoll ist. Grundsätzlich ist es besser, eine Nebenkostenvorauszahlung zu vereinbaren. Dann muss der Vermieter einmal im Jahr die Neben- oder Betriebskosten abrechnen, und Du zahlst nur Deinen Anteil an den Nebenkosten und bei verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasser und Heizung nur das, was Du tatsächlich verbraucht hast. Hast Du weniger verbraucht, bekommst Du wieder Geld zurück. Hast Du mehr verbraucht, musst Du nachzahlen. Falls Du nicht lange in der Wohnung bleiben willst, kannst Du auch eine Pauschale akzeptieren. Dann lohnt sich eine genaue Abrechnung in der Regel nicht.

Zeitpunkt der Mietzahlung - Im Gesetz steht, dass ein Mieter die Miete zu Beginn des Monats, spätestens bis zum dritten Werktag zahlen muss (§ 556b Abs. 1 BGB). Selbst wenn im Mietvertrag steht, dass die Miete am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters eingehen muss, musst Du Dich nicht daran halten. Eine solche Klausel ist unwirksam, weil dadurch der Mieter das Risiko von Verzögerungen bei der Bank tragen müsste (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016, Az. VIII ZR 222/15). Es reicht, wenn Du bis zum dritten Werktag die Überweisung bei Deiner Bank getätigt hast. Damit Du das nicht versehentlich mal vergisst, richte am besten einen Dauerauftrag ein.

Staffelmiete - In manchen Verträgen legt der Vermieter schon beim Vertragsabschluss fest, wann und um wie viel die Miete in Zukunft steigt (§ 557a BGB). Er darf die Miete darüber hinaus nicht erhöhen, auch dann nicht, wenn er das Haus oder die Wohnung modernisiert. Durch die Mietstaffel spart sich Dein Vermieter das aufwendige Verfahren bei einer Mieterhöhung, bei dem er immer Deine Zustimmung einholen muss. Ist die Einstiegsmiete günstig und sind die Erhöhungen aus Deiner Sicht nicht überzogen, spricht nichts gegen eine Staffelmiete. Du solltest aber prüfen, ob die Staffel-Vereinbarung mit einem Kündigungsverbot für Dich verbunden ist. Davon raten wir ab. Solch ein Kündigungsverzicht kann zwar zulässig sein, schränkt aber Deine Handlungsmöglichkeiten zu sehr ein.

Indexmiete - Manche Vermieter sehen im Vertrag vor, dass sich die Miete regelmäßig erhöht, wenn die allgemeinen Verbraucherpreise steigen (§ 557b BGB). Dazu wird die Miete an den amtlichen Verbraucherpreisindex gekoppelt, den das Statistische Bundesamt ermittelt. Für den Vermieter ist das die einfachste Art, die Miete zu erhöhen, ohne dass er rechtliche Risiken eingeht. Die Indexmiete hat für ihn außerdem den Vorteil, dass er auch dann noch Mietsteigerungen durchsetzen kann, wenn die Miete das ortsübliche Niveau bereits erreicht hat oder sogar darüber liegt.

Die Miete erhöht sich allerdings nicht automatisch: Der Vermieter muss Dir vielmehr eine Änderungsmitteilung schicken, der Du entnehmen kannst, ab wann Du mehr zahlen musst. Anders als bei der Staffelmiete unterliegen Mieterhöhungen aufgrund von Anpassungen an den Index nicht mehr der Mietpreisbremse (§ 557b Abs. 4 BGB). Eine zusätzliche Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ist unzulässig.

Sonderfall: Berliner Mietendeckel

In Berlin gilt für Dich als neuer Mieter seit dem 23. Februar 2020 der Mietendeckel. Dein neuer Vermieter darf nur noch die in der Verordnung festgelegte Miete verlangen.

In der Praxis führt das dazu, dass Vermieter zwei Mieten in den Vertrag schreiben. Einmal die gedeckelte Miete und dann die sogenannte Schattenmiete. Die soll der Mieter zahlen, falls sich herausstellt, dass der Mietendeckel gegen die Verfassung verstößt – und zwar rückwirkend. Da können einige Euros zusammenkommen, zumal die Schattenmiete oft mehr als doppelt so hoch ist wie die gedeckelte. Zulässig ist das schon, dass sich ein Vermieter mit einer solchen Klausel absichert (BVerfG, Beschluss vom 10. März 2020, Az. 1 BvQ 15/20). Völlig unklar ist aber, ob Vermieter wirklich rückwirkend die Differenz zur höheren Miete verlangen können – das werden erst die Gerichte klären müssen.

Für Dich als Mieter bedeutet das: Bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts besteht das Risiko einer Nachzahlung. Du solltest deshalb die Differenz zur Schattenmiete zur Seite legen, also sparen. Auf jeden Fall solltest Du auch prüfen, ob sich Dein Vermieter bei der Schattenmiete an die Mietpreisbremse gehalten hat. Dadurch kannst Du die hohe Miete vielleicht noch etwas senken.

Welche Fallen im Mietvertrag gibt es?

Wer den Mietvertrag ohne nähere Prüfung unterschreibt, ärgert sich vielleicht später über einzelne Regelungen. Die wichtigsten Punkte, die für Dich ungünstig sein können, solltest Du daher kennen:

Nicht auf Kündigung verzichten - Nach dem Gesetz darf der Mieter jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten den Vertrag beenden. Viele Vermieter wollen den Mieter aber langfristig binden und die Kündigung zumindest für einen gewissen Zeitraum ausschließen. Deshalb enthalten neue Mietverträge häufig einen Kündigungsverzicht für den Mieter. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind höchstens vier Jahre möglich (Urteil vom 8. Dezember 2010, Az. VIII ZR 86/10, Beschluss vom 23. August 2016, Az. VIII ZR 23/16).

Wir raten von solchen Verträgen ab, da sie Dich sehr einschränken. Wie sicher kannst Du Dir sein, dass Du nicht innerhalb der nächsten vier Jahre umziehen musst? Willst Du die Wohnung dennoch unbedingt, solltest Du vom Vermieter verlangen, dass er den Vertrag um eine sogenannte Nachmieterklausel ergänzt. Steht dann doch innerhalb der Frist etwa berufsbedingt ein Umzug an, kommst Du ohne finanziellen Verlust aus dem Vertrag.

Das ist eine typische Nachmieterklausel: „Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, wobei er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige Personen als Ersatzmieter vorschlägt."

Wohnungsgröße angeben - Die Quadratmeterangabe der Wohnung im Mietvertrag sollte genau sein. Das kann aus mehreren Gründen wichtig sein: Nach der Größe werden die Betriebskosten abgerechnet, die sich nicht nach Deinem Verbrauch bestimmen. Ist die Wohnung kleiner als im Vertrag angegeben, kannst Du eventuell die Miete kürzen (BGH, Urteil vom 2. März 2011, Az. VIII ZR 209/10). Fehlt die Angabe im Vertragsentwurf, solltest Du den Vermieter bitten, die Quadratmeter im Vertrag zu ergänzen.

Kleinreparaturklausel - In der ganz überwiegenden Zahl aller Formular-Mietverträge finden sich sogenannte Kleinreparaturen-Klauseln, obwohl eigentlich der Vermieter für die Instandhaltung aufkommen muss. Mit einer solchen Regelung muss der Mieter kleinere Reparaturen bis zu einer gewissen Grenze selbst zahlen. Diese Klauseln sind aber nicht immer zulässig. Unwirksam ist eine Kleinreparaturklausel,

  • die nicht klarstellt, was unter Kleinreparaturen alles zu verstehen ist,
  • die keine Obergrenze für jede Einzelreparatur enthält. Allerdings gibt es keine absolute Grenze; die Gerichte halten unterschiedliche Beträge für zulässig. Angesichts der Preisentwicklung dürfte heute die Grenze bei etwa 100 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer liegen.
  • die keine Obergrenze für die jährliche Gesamtbelastung des Mieters vorsieht. Eine Gesamtbelastung von 8 Prozent der Jahresnettokaltmiete ist als Grenze zulässig.

Mit einer Kleinreparaturklausel darf der Vermieter ebenfalls nicht festlegen, dass der Mieter verpflichtet ist, etwas selbst zu reparieren oder selbst einen Handwerker zu beauftragen. Mieterfreundlich ist dagegen ein Vertrag, der auf eine solche Klausel verzichtet.

Welche Punkte sind beim Mietvertrag noch wichtig?

Es gibt noch ein paar andere Dinge, an die Du denken solltest, bevor Du einen Mietvertrag unterschreibst:

Mietkaution - Dein Vermieter darf als Kaution höchstens drei Nettomieten verlangen – also ohne Nebenkostenvorauszahlung (§ 551 BGB). Kannst Du auf einen Schlag nicht die gesamte Kaution bezahlen, darfst Du sie nach dem Gesetz in drei Raten abstottern. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Mehrere Mieter - Willst Du mit Deinem Partner oder gemeinsam mit Freunden in eine Wohnung ziehen, solltet Ihr besprechen, ob alle unterschreiben oder nur einer. Stehen alle im Vertrag, können sie auch nur gemeinsam den Mietvertrag kündigen. Das kann gerade bei Wohngemeinschaften ungünstig sein, wenn nur einer ausziehen will. Er kann dann nicht einfach seinen Anteil an der Wohnung, meist ein Zimmer, gesondert kündigen, sondern muss seine Miete trotz Auszugs weiterzahlen. Bei einer Wohngemeinschaft spricht deshalb einiges dafür, wenn einer die Wohnung anmietet und dann mit den anderen Mitbewohnern jeweils Untermietverträge für das entsprechende Zimmer abschließt. Dem muss der Vermieter aber zustimmen. Ziehst Du mit Deinem Partner ein, solltet Ihr gemeinsam unterschreiben, dann hat jeder die gleichen Rechte – und keiner kann den anderen vor die Tür setzen.

Eigenbedarf - Ist Dein Vermieter eine Privatperson, kann es vorkommen, dass er Dir irgendwann wegen Eigenbedarfs kündigt. Das ist zulässig. Bei einer Wohnungsbaugesellschaft oder einer GmbH als Vermieter kann das nicht passieren. Da bist Du vor Eigenbedarfskündigungen sicher. Um zumindest für eine gewisse Dauer in der Wohnung bleiben zu können, kannst Du Deinen Privatvermieter fragen, ob er für die nächsten vier Jahre auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet und diesen Punkt als sonstige Regelung im Vertrag festschreibt.

Haustiere - Wenn Du Haustiere hast oder halten willst, solltest Du in den Vertrag schauen, was dazu geregelt ist. Es birgt ein großes Streitpotenzial mit dem Vermieter, falls Du Dir irgendwann mal einen Hund oder eine Katze zulegen willst. Denn in vielen Verträgen ist Tierhaltung ohne vorherige Zustimmung des Vermieters nicht gestattet, es sei denn der Mieter will Zierfische, Hamster oder Wellensittiche halten.

Mängel - Sind Dir bei der Besichtigung Mängel aufgefallen, dann sprich den Vermieter darauf an. Meist ist er bereit, die Mängel noch vor Einzug zu beseitigen. Geht es dabei nicht nur um Kleinigkeiten, solltest Du darum bitten, das als sonstige Vereinbarung schriftlich im Vertrag oder in einem gesonderten Übernahmeprotokoll festzuhalten. Ansonsten verlierst Du wegen dieser Mängel das Recht, die Miete zu mindern.

Umbauten vor Einzug - Hast Du mit Deinem Vermieter besprochen, dass er an der Wohnung noch etwas modernisiert oder umbaut, ist es ebenfalls sinnvoll, diese Punkte schriftlich als besondere Vereinbarung im Vertrag festzuhalten.

Auf eine grundsätzliche Diskussion über einzelne Klauseln mit Deinem Vermieter solltest Du Dich nicht einlassen. Die Gefahr ist groß, dass er die Wohnung dann doch noch einem anderen Bewerber gibt. Auch wenn einzelne Regelungen auf jeden Fall unwirksam sind, lohnt es sich nicht, bei Vertragsabschluss darüber zu verhandeln.

Enthält der Vertrag etwa eine unwirksame Klausel zu den Schönheitsreparaturen, kannst Du Dich zurücklehnen. Unwirksam ist unwirksam – Du musst das nicht etwa rügen oder die Klausel streichen lassen. Erst wenn die Situation ansteht, musst Du mit Deinem Vermieter sprechen und bist rechtlich in einer guten Position. Es gelten dann die gesetzlichen Regelungen.

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

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Autor
Dr. Britta Beate Schön

20. Oktober 2020


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