Aktuell hast du im Wesentlichen noch die Preise von 2020/2021, aber den drei- bis vierfachen Zins. Dazu absehbar Sanierungsverpflichtungen bei Altbauten. Ich sehe da auch wenig Sinn, außer man macht echte Schnäppchen
Da ist verdammt viel Unsicherheit im Markt. Die Finanzierungskosten steigen und die Anforderungen der nächsten Jahre (Sanierungszwang, Mietendeckelung etc.) bremsen ebenfalls.
Ich persönlich gehe bei weiter steigenden Zinsen und gesetzlichen Vorgaben von fallenden Immobilienpreisen aus. Ausnahme: Wohnblocks, in denen Flüchtlinge untergebracht werden können/sollen. Hier zahlt der Staat aus der Not heraus fast jeden gewünschten Preis.
Gewohnt wird immer, auch in schlechten Zeiten.
Geht aber um Anlage-Immobilien, nehme ich an?
Abwarten! Wenn die Prolongationen der abgelaufenen Finanzierungen kommen, müssen die Eigentümer das 3-fache an Finanzierungskosten stemmen. Zudem müssen die Banken höhere, Sicherheiten verlangen, weil die Immobilienwerte faktisch sinken. D.H. die Eigentümer müssen Eigenkapital nachlegen oder zusätzliche freie Realsicherheiten geben. Wenn ein Portfolio "Spitz auf Knopf" gerechnet wurde und der ET hat keine Sicherheitsreserven frei, muss er das eine oder andere Objekt (und das auch mit einem käufermarktgerechten Abschlag) verkaufen, um flüssig zu werden. Siehe "Adler Group". Mein Tip bezüglich der Habekschen "Irrlichterrei": Ich rate zu Geduld und Abwarten was im April passiert. Da steht die Abschaltung der letzen A-Kraftwerke an. Mal schaun ob "Das" die aktuelle Koalition überlebt. Nebenbei, ich bin für die Abschaffung bzw. Umwandlung umweltbelastender Techniken, aber nicht mit der "Brechstange"!!
Hier kommt ein Kommentar von McProfit.
Ich bin zur Zeit für drei Wochen im Urlaub an der Cote dAzur und lese gerade mit Vergnügen die aktuellen Fragen und Kommentare hier.
Zu der Immobilien Frage will ich auch einen Kommentar geben, obwohl das am Handy umständlicher ist als am heimischen PC.
Meine Antwort zur Immobilie als Kapitalanlage ist einfach:
Der entscheidende Vorteil ist vor allem, dass man mit Immobilien sich ein Kapital aufbauen kann, während man bei allen anderen Anlagen das Kapital vorher schon braucht.
Das liegt daran, dass man den Immobilienkauf finanzieren kann und dann mit den Mieteinnahmen und der steuerlichen Abschreibung das Darlehen zurück führt.
Das setzt natürlich voraus, dass man in möglichst jungen Jahren damit beginnt, damit man genug Zeit für die Tilgung hat.
Ich selbst habe so vor Jahrzehnten mit einer einzigen kleinen Eigentumswohnung begonnen, die ich auf einer Versteigerung erworben habe. Das habe ich dann Jahr für Jahr wiederholt.
Im Laufe der Jahre wird es auch immer einfacher, neue Finanzierungen von der Bank zu bekommen.
Diese Strategy ist heute schwieriger geworden, aber immer noch möglich. Einzelheiten über das aktuelle Vorgehen würden jetzt an dieser Stelle zu weit führen.
mit meinem Kommentar war mir vor allem wichtig, darauf hinzuweisen, dass nur Immobilien diesen Vorteil bieten.
Wer jedoch das Kapital schon besitzt, zum Beispiel durch eine Erbschaft, der sollte auf jeden Fall die Anlage in Aktien mit regelmäßiger Dividendenausschüttung bevorzugen.
Das ist allein schon aus Verwaltungsgründen erheblich bequemer.
Viel Erfolg wünscht McProfit
Hallo,
Machen Immobilien aktuell überhaupt noch Sinn?
Aus dem Kontext angenommen zur Kapitalanlage; Eigennutzung ist ein anderes Thema.
Wie immer kommt es auf die Randbedingungen an. Um einmal zwei Extrembeispiele zu skizzieren:
Variante A: Ich will eine etwas ältere und damit sanierungsbedürftige Immobilie kaufen und habe gerade so das Geld für 20% EK plus Nebenkosten. Das Darlehn kann ich gerade so mit meinen Einkünften bedienen.
Variante B: Ich will eine etwas ältere und damit sanierungsbedürftige Immobilie kaufen und kann sämtliche Kosten, auch Sanierung, aus Eigenkapital bezahlen. Aktien und Staatsanleihen habe ich genug und das Portfolio soll breiter aufgestellt werden. Auf dem Konto verliert das Geld jährlich ca. 10%.
Bei Variante A würde ich sagen, lohnt sich nicht, bei Variante B sehr wohl. Und wenn man dazwischen liegt, muss man abwägen.
Gruß Pumphut
Ich wäre aktuell zurückhaltend mit Immobilienkauf zur Kapitalanlage. Wenn überhaupt, dann Neubau nach neusten energetischen Standards in guter bis sehr guter Lage. Ist natürlich entsprechend teuer und lohnt sich aus Renditesicht eher nicht. Kann zur Diversifizierung Sinn machen, wenn man schon gut versorgt ist (dann ggf. auch mit etwas Fremdkapital gehebelt).
Wäre aktuell auch sehr zurückhaltend mit Immokauf … die Preise sind (noch) zu hoch … wollte ich eine Immobilie kaufen, würde ich erstmal entspannt den Markt sondieren und warten.
Wie in diesem Thread schon geschrieben wurde: Bald werden wir die ersten Zwangsversteigerungen erleben, weil Annuitätendarlehen auslaufen, aber die Kreditnehmer die neuen Zinssätze (3-4% oder mehr) nicht mehr stemmen können.
Zum anderen dürfte der „Run“ auf Immobilien grundsätzlich abnehmen: Die, die können und wollen, haben schon längst gekauft. Die, die wollen, aber finanziell nicht können, haben aufgegeben und kämpfen jetzt auf dem Mietmarkt um Wohnraum.
Und dann gibt’s offenbar noch sehr viele, sehr große Häuser, in denen oftmals nur noch eine, meist sehr betagte Person wohnt - auch diese Objekte werden vermutlich bald in größerer Zahl auf dem Immobilienmarkt angeboten.
Also: Augen auf und dranbleiben - und nebenher so viel Eigenkapital wie möglich anhäufen ?
Abwarten! Wenn die Prolongationen der abgelaufenen Finanzierungen kommen, müssen die Eigentümer das 3-fache an Finanzierungskosten stemmen.
Aber wer kommt denn zeitnah zur Prolongation? 2013 waren die Zinsen bei 3%, Immobilien (egal ob Bestand oder Neubau) haben die Hälfte gekostet und in der Zwischenzeit wurde noch was getilgt. Da können 4% Zins kaum eine Anschlussfinanzierung brechen. Und wer schlau war, hat sich rechtzeitig per Forward-Darlehen die 1% gesichert.
Da müssen wir noch ein paar Jahre warten, bis tatsächlich die Kombination aus Zins und hoher Restschuld massenhaft Anschlussfinanzierungen scheitern lässt. Falls in der Zwischenzeit nicht die Gehälter noch fleißig mitsteigen.
Auf gut erhaltene, junge Gebrauchtimmobilien würde ich deshalb nicht spekulieren. Was stattdessen vor allem auf den Markt kommen wird, sind vor allem Omas Erbstücke. Mit entsprechendem Alter, Sanierungspflichten und entsprechenden Kosten.
Hallo zusammen.
Hier ist noch einmal McProfit, - immer noch aus dem Urlaubsdomizil.
Lieber Pumphut
GoldGaleone und
FinanzPanda.
Als alter Immobilienhase (heute Ü70} gebe ich jedem von Euch recht.
Ich habe bei meinem Kommentar heute Vormittag schon darauf hingewiesen.
Eine echte Beratung für eine Kapitalanlage in Immobilien hängt extrem stark vom Einzelfall ab. Pauschal wie hier in Forum ist keine konkrete Beratung machbar.
Zum Beispiel:
wie alt ist der Anleger?
Wie viel Eigenkapital hat er?
Hat er eine gute Bonität, eine gute Hausbank?
in welcher Region in Deutschland lebt er?
Großstadt, Mittelstadt, Kleinstadt?
Hat er selbst oder in der Familie schon Erfahrung mit eigenen Immobilien und allem, was damit zusammen hängt?
Ganz wichtig:
ist er handwerklich geschickt oder muss jede Reparatur oder Renovierung immer an Handwerker vergeben werden?
Davon hängt ab, ob auch eine ältere Immobilie als Anlage infrage kommt
Ganz wichtig.
Die günstigsten Preise bekommt man bei Immobilien, die vermietet sind. da fallen Selbstnutzer als Käufer weg.
Ich habe persönlich meine günstigsten Einkäufe bei solchen Immobilien gemacht, die mit besonders niedrigen Mieten vermietet waren.
Das hat auch viele Anleger abgehalten,
dafür waren dort die Preise oft noch deutlich niedriger weil die Interessenten fehlten
Ich könnte dazu noch viel sagen.
Schließlich habe ich über Jahrzehnte diese Strategie selbst betrieben mit allen Facetten.
Ein Neuling sollte unbedingt einen erfahrenen Berater haben.
Dieser sollte aber kein Eigeninteresse haben.
Fazit:
Ich halte nach, wie vor die Immobilie als einzige Möglichkeit, ohne großes Eigenkapital - bei vorliegen bestimmter Voraussetzungen - ein Vermögen aufzubauen.
Echte Kapitalanleger, also solche Menschen, die das Kapital schon besitzen, sind mit der Börse besser beraten.
Viel Erfolg wünscht McProfit
Ich habe das auch so wahrgenommen, eben dass es aktuell besser ist, zu warten. Viele werden wohl noch Immobilien abwerfen wollen, wegen der steigenden Kosten was Kommunale Umlagen, Wartung und Sanierung betrifft. Überhaupt wegen der neuen Vorgaben betreffend der Energieeffizienz. Mietkauf lohnt sich mMn auch nicht, außer man ist Berufseinsteiger im zarten Jugendalter.
Gibt zu diesem Thema gerade einen aktuellen Podcast beim Finanzrocker mit Immobilienmaklerin Laura Schick. Da ist von einem Chancenmarkt die Rede. Kommt aber wahrscheinlich immer auf den Standort an (im Falle des Interviews ist es Berlin). Waren aber einige interessante Sachen drin.
Zum Thema "Wann sinken die Immobilienpreise" habe ich auch einen interessanten Artikel gefunden. Da ist auch eine Deutschlandkarte zur Wertentwicklungsprognose bis 2035 enthalten. Es gibt durchaus noch Orte, wo sich Immobilien noch lohnen.
Trifft sich ja gut, daß der Interviewer und der Autor des zitierten Artikels dieselbe Person ist.
Mein Lieblingssatz in dem Artikel. Eine "recht eindeutige" Prognose für 2035 (!) ist ja doch eine Leistung. 
Wie man sieht, ist die Prognose für Immobilienpreise im Jahr 2035 recht eindeutig."
Meiner Meinung nach wird es noch dauern, bis sich ein Gleichgewicht im Real Estate Markt gebildet hat - die Unsicherheit muss aus dem markt gehen. 2019 war das Rekordjahr für Immobilien und eine oft gewählte Laufzeit waren 5 Jahre. Der Berg steht nächstes Jahr an.
Im Grunde ist eine Immobilie ein Asset und stellt sich bei der Anlage in den Wettbewerb mit den anderen Anlagen und muss bezogen eine sichere Anlage, wie etwas deutsche Staatsanleihen oder die entsprechenden Swapsätze einen entsprechenden Spread als Rendite versprechen. Auf das entsprechende Level müssen die jeweiligen Anlagen fallen. Eigenheime ausgenommen, aber wenn man Gelegenheiten findet, welche ich erwarte, spricht nichts gegen eine Immobilien, hoffentlich mit entsprechendem EK Einsatz.
Der Schmerz, den viele hier empfinden, liegen eben auch an dem Leverage. Finanzierungen von 2014 und vorher, haben in der Regel nur etwas von den Werterhöhungen abgegeben. Aber in der Spitze in 2019, ist mit immer weniger EK Einsatz in der Spitze investiert worden. Es sind zum Beispiel Objekt bis zu 40 Fachen jahresmiete gehandelt worden, die jetzt nur um den 20 Fachen Satz bewertet werden und sich somit in kurzer Zeit quasi halbiert haben. Dies ist aber nur ein bestimmter Ausschnitt aus dem Markt. Wer sein Eigenheim 2014 finanziert hat, hat in der Regel sowohl getilgt, als auch eine Werterhöhung erfahren.
Für die Anleger hier auch der Hinweis auf entsprechende Nischen wie Betreiberimmobilien in Form von Studentischen Wohnen, Boardinghouses oder Ähnlichem als durchaus ertragreichen Sektor.
Meiner Meinung nach wird es noch dauern, bis sich ein Gleichgewicht im [Immobilienmarkt] gebildet hat - die Unsicherheit muss aus dem Markt gehen.
Müssen Märkte generell nicht ständig nach ihrem Gleichgewicht suchen?
2019 war das Rekordjahr für Immobilien und eine oft gewählte Laufzeit [bei Immobiliendarlehen] waren 5 Jahre. Der Berg [an Prolongationen] steht nächstes Jahr an.
Hast Du diesbezüglich Zahlen? Selbstnutzern hat man doch eingehämmert: "Sichere Dir die niedrigen Zinsen für eine möglichst lange Zeit!" Nicht wenige Bauherren und private Immobilienkäufer (auch hier im Forum) haben auf 15 Jahre finanziert oder noch länger.
Im Grunde ist eine Immobilie ein Asset, stellt sich bei der Anlage in den Wettbewerb mit den anderen Anlagen und muss bezogen eine sichere Anlage, wie etwa deutsche Staatsanleihen oder die entsprechenden Swapsätze einen entsprechenden Spread als Rendite versprechen.
Auf das entsprechende Level müssen die jeweiligen Anlagen fallen. Eigenheime ausgenommen, aber wenn man Gelegenheiten findet, welche ich erwarte, spricht nichts gegen eine Immobilien, hoffentlich mit entsprechendem [Eigenkapital-]Einsatz.
Ja, Immobilen sind Vermögensanlagen, allerdings sehen nur Vermieter sie als solche. Der Häuslebauer sieht nur sein Objekt und prüft, ob er es bezahlen kann. Wenn das der Fall ist, kauft er es, vergißt danach die Welt um sich herum und sieht nur noch seinen Tilgungsplan. Ob der Zins fällt oder steigt, ob Immobilienpreise steigen oder fallen, interessiert ihn nicht, denn er beabsichtigt nicht, sein geliebtes Haus je wieder zu verkaufen.
Gewerbliche Immobilien rechnet man anders, da achtet man sehr wohl auf die Rendite - aber finanziert die Immobilien vorzugsweise fremd, sprich höher gehebelt, mit möglichst wenig Eigenkapital.
Der Schmerz, den viele hier empfinden, liegen eben auch an dem [Hebel]. Finanzierungen von 2014 und vorher haben in der Regel nur etwas von den Werterhöhungen abgegeben. Aber in der Spitze in 2019 ist mit immer weniger [Eigenkapital-]Einsatz in der Spitze investiert worden. Es sind zum Beispiel Objekte bis zur 40fachen Jahresmiete gehandelt worden,
Rohrendite 1/40 = 2,5%
... die jetzt nur um den 20fachen Satz bewertet werden, [deren Wert] sich somit in kurzer Zeit quasi halbiert habt. Dies ist aber nur ein bestimmter Ausschnitt aus dem Markt.
Wer sein Eigenheim 2014 finanziert hat, hat in der Regel sowohl getilgt, als auch eine Werterhöhung erfahren.
Für den Eigenheimer spielt der Wert seiner Immobilie in aller Regel kaum eine Rolle. Er mag den höheren Preis realisieren, wenn er verkauft (was wenige tun in Deutschland), aber dann kauft er am neuen Wohnort etwas Vergleichbares, das im Preis entsprechend gestiegen ist. Das ist ein Nullsummenspiel.
Es sei denn, er steigt aus und wird wieder Mieter. Dann nicht. Dann realisiert er den Gewinn.
Für die Anleger hier auch der Hinweis auf entsprechende Nischen wie Betreiberimmobilien in Form von studentischem Wohnen, Boardinghouses oder Ähnlichem als durchaus ertragreichem Sektor.
Man hat mit Immobilien immer Geld verdienen können, man wird mit Immobilien immer Geld verdienen können. Man bewegt allerdings erhebliche Summen mit erklecklichen Hebeln. Wenn man sich verkalkuliert, kann das gleich fürchterlich danebengehen, nicht nur in China, auch hier.
Hast Du diesbezüglich Zahlen? Selbstnutzern hat man doch eingehämmert: "Sichere Dir die niedrigen Zinsen für eine möglichst lange Zeit!" Nicht wenige Bauherren und private Immobilienkäufer (auch hier im Forum) haben auf 15 Jahre finanziert oder noch länger
Ich kann mir auch kaum vorstellen, dass das ein signifikanter Anteil an den abgeschlossenen Finanzierungen ist, der nur auf 5 Jahre finanziert hat. Sorry, wer das 2019 gemacht hat, war schlicht dämlich (außer der Plan war, in 5 Jahren annähernd voll zu tilgen, aber um den Fall geht es hier ja nicht).
2019 war das Rekordjahr für Immobilien und eine oft gewählte Laufzeit waren 5 Jahre. Der Berg steht nächstes Jahr an.
Einmal anekdotische Evidenz:
Ein Bekannter hat bei dem kleinen Zinsanstieg 2017 "die Nerven verloren" (so seine eigenen Worte) und hat seine Anschlussfinanzierung über ein Forward-Darlehen gesichert, er hätte 2019 anschlussfinanzieren müssen.
Einmal repräsentative Daten:
100% meiner Ehegattinnen haben 2018 finanziert und zwar auf 20 Jahre.
Zinsbindung nur 5 Jahre macht man eher, wenn das Zinsniveau als hoch empfunden wird, dies war 2019 eher nicht der Fall.
Hallo Achim,
Märkte sind immer auf der Suche nach dem Gleichgewicht, das ist auch meine Meinung. Aktuell gibt es weniger Transaktionen, unter anderem auch, weil keine Verluste realisiert werden wollen, die Unsicherheit groß ist und sich vieles neues nicht rechnet, d.h. mMn das Gleichgewicht ist nicht erreicht. Die prozentuale Zinssteigerung in der kurzen Zeit war eine Ausnahmesituation. Die Faktoren sind noch nicht wieder auf den Levels im Vergleich zum Zinsniveau der Vergangenheit.
CEO Vonovia erklärt dieses Jahr vermehrt, dass sich Neubau nicht rechnet.
https://www.faz.net/aktuell/wi…dieses-jahr-18643269.html
Die Gesamtvolumina waren 2019 in der Spitze, 2021 ist ein Ausreißer, da hier die Übernahme Alstria reingerechnet wurde.
https://de.statista.com/statis…uer-immobilien-seit-2004/
Den Ausnahmetatbestand Eigenheim habe ich selbst genannt. Der Nutzer mit langer Refidauer ist auf der sicheren Seite, bei kurzen Refis von bis zu 5 Jahren kann es schwierig werden, da der Wert eher gesunken und der notwendige Kapitaldienst gestiegen ist - nicht jeder kann EK aufvalutieren.
Das Beispiel mit Faktor 40 führt zu der Cap Rate von 2,5 und dieser Wert ist wie dargestellt unter Druck und wenn der Mietanstieg nicht hoch genug ist, sinkt der Wert bei niedrigerem Faktor erheblich. Beispiel Faktor 20 führt zur Cap Rate von 5 und würde sich halbieren bei gleicher Miete.
In Summe sollte man in der Wirtschaft Geld verdienen. Im Real Estate Bereich gehe Top Firmen wie Centrum aktuell Bankrott, die von der Dynamik überrascht sind. Dies wollte ich hier nicht in den Vordergrund stellen.
Viele Projektentwickler und Investoren bevorzugen kurze Laufzeiten, da Sie bei längeren Laufzeiten entweder Festzinsen abschließen müssen oderHedgegeschäfte abzuschließen haben, was die Flexibilität reduziert und Geld kostet. Ein Privatanleger sollte länger abschließen mit Buy and Hold Absicht. Mögliches Beispiel der DZ Hyp, ein großer Kreditgeber im Deutschen Markt, zeigt dass ca. die Hälfte des Volumens aktuell bis zu 5 Jahren ausgereicht wurde.
https://dzhyp.de/fileadmin/use…B_2022_D_Einzelseiten.pdf
Dies ist nur meine Meinung und es gibt verschiedene Sichtweisen und Schwerpunkte. Mein View ist, dass der Markt aufgrund der Unsicherheiten weiter belastet ist - Zinsen, Politik, Dynamik…Nach Beruhigung und mehr Stabilität wird es wieder mehr Volumen geben, aber die lange Zeit der Zinssenkung hat erheblich zum Boom des letzten Jahrzehnts beigetragen, welches nicht so schnell in der Dimension wieder kommt.
