Kauf einer ETW - bisher MIete

    Hallo,

    nach langem Schweigen und nur Mitlesen mal wieder eine Nachricht von mir.

    Ich wohne seit mehr als 20 Jahre in Berlin zur MIete. Die Wohnung ist eine ETW. Nun wurde diese Wohnung weiterverkauft und mir wurde diese im Rahmen des Vorverkaufsrechts angeboten.

    Bisher wurde am Haus in den letzten 20 Jahren wenig getan.

    Ich befürchte, daß hier nun einiges aufzuholen ist. Gleichzeitig kann natürlich die Wohnung vom neuen Eigentümer gekündigt werden (Eigenbedarf).

    Jemand eine Idee - innerhalb der nächsten 2 Monate muß ich mich entscheiden.

    Danke und Grüße

    Hast du die Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten Jahre vorliegen?

    Es kommt extrem auf Details an. Ich kenne mich in Berlin aus. Wo ist das und was ist das für ein Baujahr?

    Was soll die Wohnung kosten?

    McProfit würde wahrscheinlich auch das Umfeld und die Struktur im Haus brachten.

    Als bisheriger Bewohner hast du den unschlagbaren Vorteil, dass du die Wohnung bestens kennst. Jede Schimmelecke und jeden tropfenden Wasserhahn, auch die Nachbarn. Der Rest ist letztendlich eine Rechenübung...wie steht der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, kannst du den Kaufpreis finanzieren und willst du das überhaupt? Wie ändert sich die Rechnung, wenn du nicht die Bestandsmiete einsetzt, sondern gewisse Mieterhöhungen einkalkulierst?

    Grundsätzlich würde ich mir wegen Eigenbedarfskündigungen nicht zu viele Sorgen machen. Diese sind recht schwer...für Selbstnutzer ist eine vermietete Wohnung ziemlich unattraktiv, da man im Zweifelsfall auf Jahre nicht in sein Eigentum kommt.

    Zitat von LebenimSueden

    Grundsätzlich würde ich mir wegen Eigenbedarfskündigungen nicht zu viele Sorgen machen. Diese sind recht schwer...für Selbstnutzer ist eine vermietete Wohnung ziemlich unattraktiv, da man im Zweifelsfall auf Jahre nicht in sein Eigentum kommt.

    Würde ich jetzt für Berlin mal nicht so sicher sein.
    Hängt doch davon ab, wem die Wohnung dann gehören würde.

    Zitat von winter

    Ich wohne seit mehr als 20 Jahre in Berlin

    Da würden manche gratulieren - andere eher kondolieren ... Liegt im Auge des Betrachters.

    Im Ernst und in dem Kontext:

    Zitat von winter

    mir wurde diese im Rahmen des Vorverkaufsrechts angeboten.

    Im Rahmen der Regelung des BGB (könnte der § 577 sein) ... ?

    Dazu sind generell schon einige relevante Stichworte gefallen wie Dein Vorteil der genauen Kenntnisse zu Makro- und Mikrolage samt dem Haus und seiner Bewohnerschaft selbst, Einsicht in die Protokolle der EG-Versammlungen der letzten Jahre, aktuelle Miethöhe, realistischer sprich angemessener Kaufpreis, Kaufpreisfaktor (gerechnet in Jahresnettomieten (Kaltmieten) sprich Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettomieten ergibt welchen Faktor ... ?).

    Vor allen Dingen würde ich vorrangig prüfen, ob ich generell eher flexibler (mobiler) Mieter bleiben will oder eher Eigentümer der Wohnung werden will mit (deutlich) mehr Bindung an den Standort (wie ich von einigen Bekannten und Freunden in Berlin gehört habe, kann der Umzug (aufgrund einer Eigenbedarfskündigung beispielsweise) gerade bei einem älteren Bestandsmietvertrag mit günstiger Miete auch oder gerade in Berlin schon länger zu einem eher unangenehmen "Rendezvous mit der Realität" werden).

    Sollte ein Ankauf ernsthaft erwogen werden, würde ich vorrangig auch auf die akkumulierte Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft schauen (die an dieser Wohnung hängende anteilige Instandhaltungsrücklage ginge mit dem Ankauf an Dich über).

    Ältere Häuser (siehe hier)

    Zitat von winter

    Die Wohnung ist ... von 1939.

    und eine ggf. "junge" Eigentümergemeinschaft (jung bezogen natürlich auf deren Bestehen - nicht auf das Durchschnittsalter der Eigentümer ...) können eine schwierige Melange sein (Stichwort: Erforderliche Sonderumlagen), da ggf. relativ wenig Zeit bestand zum Aufbau der Instandhaltungsrücklage (oder sogar deshalb Instandhaltungen oder Sanierungen nur zögerlich oder gar nicht getätigt wurden).

    Beispiel: Habe in zwei ziemlich gut vergleichbaren Wohnanlagen mit auch fast identischem Baujahr und ganz ähnlicher Anzahl an Einheiten in der gleichen Stadt jeweils einigen ETWs. Die Instandhaltungsrücklage bei der Wohnanlage, die von Anbeginn als ETWs konzipiert war, beträgt aktuell eher üppige 1,3 Mio. € - die in der Wohnanlage mit erst viel später in ETWs umgewandelten Wohnungen und damit einer relativ "jungen" Eigentümergemeinschaft nur schlanke 93.000 € ... Was natürlich Folgen hat in Sachen möglicher "Sonderumlagen" bei größeren Reparaturen oder Instandsetzungen oder gar anstehenden Sanierungen.


    Gute Gedanken, ebensolche Recherchen und danach passende Entscheidungen !

    Hallo Winter,

    Zitat von winter

    Die Wohnung ist eine ETW. Nun wurde diese Wohnung weiterverkauft und mir wurde diese im Rahmen des Vorverkaufsrechts angeboten.

    Verstehe ich richtig, Sie haben einen notariellen Kaufvertrag vorliegen, bei dem Sie nur Ja oder Nein sagen können? Falls zutreffend, sind die Zahlen bekannt und für Sie eine Rechenaufgabe. Bei der Rechnung bitte auch mögliche Mietsteigerungen mit berücksichtigen. Wer ist denn der potentielle neue Eigentümer? Wenn der verkaufende Eigentümer Sie kontaktiert hat, sollte er Ihnen auch ein paar weitere Informationen übermitteln; z.B. die schon genannten Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Beschlusssammlung. Er könnte auch den Verwalter bevollmächtigen, Ihnen diese Unterlagen auszuhändigen. Und bei der Kontaktaufnahme können Sie den Alteigentümer ja auch etwas über den Käufer ausfragen.

    Ist der Verkauf Ihrer Wohnung ein Einzelverkauf oder rollt gerade eine Welle durch, wo die nach 1990 kaufenden Kapitalanleger jetzt verkaufen?

    Wie ist die Eigentümerstruktur; ein Mehrheitseigentümer, Selbstnutzer, Kapitalanleger?

    Unabhängig von Miete oder Eigentum, wenn in den letzten 20 Jahren kaum etwas gemacht wurde, stehen bald große Bauarbeiten an. Die sind auch als Mieter, der das zu erdulden hat, nicht lustig. Einmal ganz unabhängig davon, dass man anlässlich von Bauarbeiten einen lästigen Mieter auch gut los wird.

    Ist Baumschulenweg Ihr Traumviertel?

    Sie müssen ziemlich viele Faktoren abwägen. Ob es richtig war, wissen Sie hinterher.

    Gruß Pumphut

    Zitat von mirsan

    Mit einer Eigenbedarfskündigung wird man rechnen müssen.

    Mir fehlen Daten: qm, Kaufpreis, Miete, NK?

    Wie lange ist denn die Kündigungsfrist?

    Bei einer Erstaufteilung des Hauses, hätte der Mieter 10 Jahre Kündigungsschutz . Aufgrund mangelnder Informationen wissen wir das nicht. Man könnte es eventuell ableiten, da von Vorkaufsrecht geschrieben wurde.

    Zitat von mauk

    Bei einer Erstaufteilung des Hauses, hätte der Mieter 10 Jahre Kündigungsschutz . Aufgrund mangelnder Informationen wissen wir das nicht. Man könnte es eventuell ableiten, da von Vorkaufsrecht geschrieben wurde.

    Es ist leider häufig so bei solchen Anfragen.

    Statt die Fakten mal kurz aufzulisten, gibt es alles nur Häppchenweise.

    Hallo mauk  Smoker  Tomarcy  winter

    3.1.2026

    Feiertagsbedingt und weil bei mir mein Haus immer noch voll ist mit Familienbesuch habe ich heute nur mal kurz ins Forum reingeschaut

    Beim Thema Immobilien werde ich natürlich immer hellhörig,

    so wie es @Tormary schon beschrieben hat.

    Kein Wunder, schließlich war ich über 30 Jaher selbst Inhaber einer Stuttgarter Immobilienfirma

    Ich habe nicht alle Kommentare gelesen.

    Eines ist mir beim Stichwort VORKAUFSRECHT aufgefallen.

    Da scheint es ein Mißverständnis zu geben.

    Wenn jemand an einer Immoblie ein Vorkaufsrecht hat, dann hat er eine ganz starke Position.

    Es ist nun eben NICHT so, dass dieser Berechtige sich VOR dem Verkauf entscheiden kann oder muss.

    Ein Vorkaufsrecht ist viel einschneidender.

    Der Berechtigte erhält NACH einem Verkauf vom Notar eine Abschrift des Kaufvertrages und dann kann er innerhalb einer bestimmten Frist entscheiden oder er sein Vorkaufsrecht ausübt.

    In diesem Fall muss er zu den exakt selben Bedingungen in den Kaufvertrag einsteigen, anstelle des bisherigen Käufers.

    Das Problem dabei ist dass es fast unmöglich ist vorher einen anderern Käufer zu finden der sich auf das Spiel einlässt und der Berechtigte daher oft zu einem günstige Preis das Objekt kaufen kann.

    Viele Erfolg wünscht McProfit

    Zitat von Tomarcy

    Würde ich jetzt für Berlin mal nicht so sicher sein.
    Hängt doch davon ab, wem die Wohnung dann gehören würde.

    Wenn sich der Mieter querstellt, hat der Vermieter ein Problem. Oder auch, wenn er zwar motiviert ist, aber schlicht und einfach keine neue Wohnung findet. Den Mieter dann rauszuklagen ist eine unendliche Geschichte. Irgendwann wird er rausmüssen, aber man muss schon ziemlich naiv sein, wenn man eine Wohnung mit dem Ziel kauft, in 3-4 Monaten dort einzuziehen.

    Das Thema Vorkaufsrecht hat zunächst mal nix mit dem Thema Kündigung und Kündigungsschutz bei Eigenbedarfkündigung zu tun.

    Das sind 2 völlig verschiedene Themen.

    Beim Vorkaufsrecht ist die Lage wie von mir beschrieben sehr einfach.

    Der Berechtige erhält vom NOTAR eine Abschrift vom Kaufvertrag und KANN wenn er will anstelle des Käufers zu denselben Bedingungen die Immobilie kaufen.

    Beim Eigenbedarf geht es um was ganz anderes .

    Wenn ein Käufer eine Wohnung kauft, die vermietet ist, dann hat er rechtlich natürlich ein Recht auf Kündigung wegen Eigenbedarf.

    Er hat aber in der Praxis sehr schlechte Karten.

    Bei Gericht wird ihm zunächst mal vorgehalten, dass er bei dringendem Eigenbedarf keine vermietete Wohnung hätte kaufen dürfen, weil diese eben vermietet ist. Daher hat er schon mal bei Gericht schlechte Karten.

    Wenn der MIeter keine andere Wohnung findet, hat dieser immer noch jede Menge Verschonungsgründe. Familie, Kinder, Umfeld, Umzugkosten, Mietpreise, Krankheit usw. usw.

    Das Gericht macht dann eine Abwägung wessen Interesse größer ist.

    Inzwischen gibt es hunderte vermutlich tausende von Beispielfällen.

    Jeder Fall ist anders, es gibt keine Garantie dass das klappt.

    In der gerichtlichen Praxis kommt alles vor, Prognosen sind schwierig.

    In vielen Fällen zieht sich solch ein Kündigungsstreit über Jahre hin.

    Ich habe vor 4 oder 5 Jahren eine vermietete Wohnung an einen jungen Mann verkauft,

    der in die Wohnung einziehen will und seit 4 Jahren mit dem Mieter um dessen Ausug streitet.

    Nicht umsonst heißt es.

    "Vor Gericht und auf hoher See sind wir in Gottes Hand...."

    Viele Grüße McProfit