Vorkaufsrecht Mieter

Wann Du als Mieter ein Vorkaufsrecht hast

Dr. Britta Beate Schön
Finanztip-Expertin für Recht
23. November 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Soll Deine Wohnung verkauft werden und wird sie dazu in eine Eigentumswohnung umgewandelt, steht Dir als Mieter ein Vorkaufsrecht zu: Du hast das Recht, vor allen anderen Interessenten, die Wohnung zu kaufen.
  • Dein Vermieter muss Dich rechtzeitig informieren und Dir den Kaufvertrag zukommen lassen.
  • Du hast zwei Monate Zeit zu überlegen, ob Du selbst kaufen willst.
So gehst Du vor
  • Rechne durch, ob Du Dir den Kauf leisten kannst. Nutze dafür unseren Hypothekenrechner.
  • Hast Du Dich zum Kauf entschlossen, schreib das Deinem Vermieter. Wir haben ein Mus­ter­schrei­ben für Dich.

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Alarm: Deine Mietwohnung soll verkauft werden! Du sorgst Dich zu Recht, denn neue Eigentümer erhöhen oft die Miete oder kündigen wegen Eigenbedarfs. Du bist als Mieter in dieser Situation aber nicht völlig ausgeliefert. Wir erklären Dir Deine Rechte bei Wohnungsumwandlungen, die nach einem aktuellen Gesetzesentwurf zumindest in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zukünftig nur noch sehr eingeschränkt möglich sein sollen.

Was bringt Dir das Vorkaufsrecht als Mieter?

Das Vorkaufsrecht soll Dich vor Wohnungsspekulanten schützen (so auch BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, Az. VIII ZR 51/14). Verkaufsbereite Vermieter sollen in erster Linie ihren Mietern die Eigentumswohnung anbieten. Das Vorkaufrecht bietet Dir als Mieter die Chance, selbst Eigentümer Deiner Wohnung zu werden – wenn Du sie Dir leisten kannst.

Wie Du klug Dein Geld anlegst, um im Fall der Fälle auch den Kauf Deiner Wohnung finanzieren zu können, erklärt Saidi in diesem Video.

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Gerade in Ballungsräumen werden Mehrfamilienhäuser oft erst in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann veräußert. Das ist für den Verkäufer meist lukrativer als der Verkauf eines ganzen Hauses mit mehreren Parteien. Das Vorkaufsrecht kommt genau in dieser Situation zum Tragen.

In der Praxis sieht das in der Regel so aus: Dein Vermieter sucht nach einem Kaufinteressenten. Hat er den gefunden, wird ein Kaufvertrag aufgesetzt. Darin sind dann die Konditionen, also vor allem der Preis für die Wohnung, schon vereinbart. Erst wenn dieser Kaufvertrag zustande gekommen ist, kommt der Vermieter auf Dich zu.

Nach dem Gesetz ist Dein Vermieter nämlich verpflichtet, Dich über den Kaufvertrag und Dein Vorkaufsrecht zu informieren. Er muss Dir eine Abschrift des notariellen Vertrages zukommen lassen (§ 577 Abs. 2 BGB).

Preis und differenzierte Preisabreden

Im Vertrag siehst Du den Preis, den Du für die Wohnung zahlen musst. Du hast zwei Monate Zeit zu überlegen, ob Du die Wohnung zu genau diesen Konditionen selbst kaufen möchtet. Wie Du den Kauf finanzieren kannst, liest Du in unserem Ratgeber Baufinanzierung.

Machst Du dann von Deinem Recht Gebrauch, kannst Du Deine Mietwohnung erwerben, und zwar zu denselben Konditionen, die in dem Kaufvertrag mit dem anderen Käufer vereinbart wurden.

Achtung: In einigen Kaufverträgen finden sich sogenannte differenzierte Preisabreden. Danach zahlt der Käufer mehr Geld, wenn der Mieter das Vorkaufsrecht ausübt oder die Wohnung ohne bestehendes Mietverhältnis verkauft wird. Solche Klauseln bedeuten für den Mieter einen deutlichen Nachteil und verstoßen gegen das Gesetz (§ 577 Abs. 5 BGB).

Steht im Vertrag ein höherer Kaufpreis, wenn Du Dein Vorkaufsrecht ausübst, musst Du den höheren Preis nicht zahlen. Eine Mieterin in Berlin, die für ihre Wohnung rund 160.000 Euro gezahlt hatte, bekam 16.000 Euro vom Vermieter wieder zurück. Im Vertrag war eine unzulässige differenzierende Preisabrede enthalten (KG Berlin, Urteil vom 25. August 2020, Az. 17 U 18/18).

Es kann aber passieren, dass Du auch als Mieter die Maklerprovision zahlen musst, falls im ursprünglichen Vertrag eine solche vereinbart war (BGH, Urteil vom 14. Dezember 1995, Az. III ZR 34/95).

Wann steht Dir kein Vorkaufrecht zu?

Es gibt drei Situationen, in denen Dir kein Vorkaufsrecht zusteht, obwohl Du einen neuen Vermieter bekommst:

  1. Nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung hast Du die Chance, mit einem Vorkaufsrecht selbst Eigentümer der Wohnung zu werden.
  2. Erwirbt ein Familienangehöriger oder eine sonst zum Hausstand Deines Vermieters gehörende Person die Wohnung, hast Du kein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB).
  3. Gleiches gilt, wenn Dein Vermieter das ganze Haus mit Deiner Wohnung verkauft.

Wie übst Du Dein Vorkaufsrecht aus?

Wenn Du es Dir leisten kannst, Deine Mietwohnung zu kaufen und Dir die Wohnung und die Gegend gut gefällt, bietet Dir das Vorkaufsrecht die Chance, Eigentümer zu werden.

Dazu musst Du als Mieter Deinem Vermieter schriftlich mitteilen, dass Du Dein gesetzliches Vorkaufsrecht wahrnehmen willst (§ 577 Abs. 3 BGB). Die Erklärung muss nicht vom Notar beurkundet werden.

Mus­ter­schrei­ben Vorkaufsrecht

Du kannst für die Erklärung unser Mus­ter­schrei­ben verwenden.

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Für Deine Entscheidung hast Du zwei Monate Zeit, nachdem der Vermieter Dir den notariellen Kaufvertrag vorgelegt hat (§ 469 Abs. 2 BGB). In dieser Zeit solltest Du eine Finanzierung organisiert bekommen.

Was, wenn Dein Vermieter sich nicht korrekt verhält?

Hat Dich Dein Vermieter nicht rechtzeitig über den Wohnungsverkauf informiert, kannst Du Schadensersatz verlangen (§§ 280 Abs. 1, 577 BGB). Das kann für Deinen Vermieter ziemlich teuer werden. Wie hoch der Schaden ist, hängt vom Einzelfall ab.

Du kannst vielleicht sogar entgangenen Gewinn verlangen (BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, Az. VIII ZR 51/14). In einem Fall hatte ein Vermieter seinen Mieter nicht über den anstehenden Verkauf informiert. Als der neue Eigentümer dem Mieter die Wohnung dann später zu einem Preis von rund 270.000 Euro anbot, errechnete die Mieterin einen entgangenen Gewinn von rund 80.000 Euro, den der erste Vermieter zahlen musste.

Es kann auch sein, dass Dein Vermieter die Wohnung zu einem überhöhten Preis anbietet, sodass Du Dir die Wohnung nicht leisten kannst. Eine solche Vereinbarung kann sittenwidrig und damit nichtig sein. Das gilt zumindest, sofern der überhöhte Preis nur den Zweck hat, den Mieter vom Kauf abzuhalten, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 15. Juni 2005, Az. VIII ZR 271/04). In dem Fall hatte ein Eigentümer mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus zu einem Gesamtpreis erworben. Die Wohnung, die der Mieter aufgrund des Vorkaufsrechts erwerben wollte, war etwa doppelt so teuer wie alle anderen Wohnungen im Haus, obwohl sie nicht besser ausgestattet war. Die Preisgestaltung hatte damit keinen plausiblen Grund, außer den, den Mieter nicht zum Zuge kommen zu lassen.

Hast Du den Eindruck, dass Dein Vermieter verhindern will, dass Du selbst die Wohnung kaufst, solltest Du Dich von einem Anwalt beraten lassen.

Wie bist Du beim Wechsel des Eigentümers geschützt?

Aber auch wenn Du Dir den Kauf nicht leisten kannst, bist Du dem neuen Eigentümer gegenüber nicht schutzlos ausgeliefert. Von dem Eigentümerwechsel bleibt Dein Mietvertrag unberührt. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der neue Eigentümer kann Dir nach der Umwandlung in Wohnungseigentum auch nicht ohne Weiteres wegen Eigenbedarf kündigen. Der neue Eigentümer darf erst nach drei Jahren Eigenbedarf anmelden, in manchen Städten sogar erst nach zehn Jahren. Das nennt sich Kündigungssperrfrist (§ 577a Abs. 2 BGB).

Die Miete kann der neue Eigentümer natürlich erhöhen, aber auch dabei muss er sich an den gesetzlichen Rahmen halten. Wie Du prüfen kannst, ob Du eine Mieterhöhung akzeptieren musst, haben wir mit einer Checkliste im Ratgeber Mieterhöhung zusammengefasst.

Wann ist ein vertragliches Vorkaufsrecht sinnvoll?

Willst Du als Mieter viel Geld in die Renovierung der Wohnung stecken, bist Du rechtlich besser abgesichert, wenn Du ein vertragliches Vorkaufsrecht mit Deinem Vermieter vereinbarst.

Die Vereinbarung muss ein Notar beurkunden, ansonsten ist sie nichtig (§§ 311b, 125 BGB). Du kannst entweder allein die Vereinbarung zum Vorkaufsrecht beurkunden lassen oder den gesamten Mietvertrag inklusive Vorkaufsrecht. Das ist allerdings mit Notarkosten verbunden. Es empfiehlt sich, die Absprache im Grundbuch eintragen zu lassen. Hol Dir dazu Rat vom Notar.

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