Eigenbedarfskündigung So wehrst Du Dich gegen eine Eigenbedarfskündigung

Du wohnst gerne in Deiner Wohnung, sie ist bezahlbar und Du fühlst Dich im Viertel zuhause – dann plötzlich der Schock: Eine Kündigung wegen Eigenbedarf liegt in Deinem Postfach. Als Mieter hast Du gute Chancen, einen Rauswurf aus der Wohnung zu verhindern, zu verzögern oder zumindest Geld für den Umzug zu bekommen. Wir erklären Dir, wie Du herausfindest, ob die Kündigung rechtens ist und geben Tipps, wie Du auf das Schreiben Deines Vermieters reagieren kannst.

Dein Vermieter oder Deine Vermieterin darf Dir wegen Eigenbedarfs nur dann kündigen, wenn er oder sie die Wohnung für sich selbst oder für Familienangehörige benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Dazu zählen nur nahe Verwandte. Eine Eigenbedarfskündigung ist dementsprechend unwirksam, wenn entferntere Angehörige einziehen sollen. 

Diese Personen gelten als nahe Verwandte

Neu: Wer zu den nahen Angehörigen zählt, hat der Bundesgerichthof (BGH) in einem aktuellen Urteil geklärt (10.07.2024, Az. VIII ZR 276/23): Eine Person ist demnach nur dann eine Angehörige der Familie, wenn sie vor Gericht ein Zeugnisverweigerungsrecht hätte. Wenn sie also die Aussage verweigern darf, um jemanden aus der Familie nicht zu belasten (§ 383 ZPO, § 52 StPO). Wegen dieser Person darf Dir Dein Vermieter also wegen Eigenbedarf kündigen.

Ein Zeugnisverweigerungsrecht haben Menschen, die in gerader Linie verwandt oder verschwägert sind. Oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind. Klingt kompliziert? Ist es auch, weshalb wir Dir die Verhältnisse in dieser Skizze veranschaulichen und im Folgenden genauer erklären:

Nun also der Blick auf die einzelnen Verwandten, für die Dein Vermieter oder Deine Vermieterin Eigenbedarf anmelden darf. Nach der Rechtsprechung des BGH sind folgende Personen nahe Verwandte:

• Kinder, Stiefkinder, Eltern, Enkel, Großeltern der Vermieterin oder des Vermieters. Grund: Diese Menschen sind in gerader Linie mit ihr oder ihm verwandt. Sie stammen voneinander ab.

• Geschwister der Vermieterin oder des Vermieters (BGH, 09.07.2003, Az. VIII ZR 276/02). Brüder und Schwestern sind mit dem Vermieter oder der Vermieterin in der Seitenlinie verwandt, weil sie dieselben Eltern haben. Man spricht auch von Verwandtschaft zweiten Grades. Der Grad der Verwandtschaft ergibt sich aus der Anzahl der Geburten, die zwischen den Personen liegen (§ 1589 BGB).

• Nichten und Neffen der Vermieterin oder des Vermieters (BGH, 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09). Die Kinder der Geschwister sind in der Seitenlinie im dritten Grad mit dem Vermieter oder der Vermieterin verwandt, weil drei Geburten zwischen dem Vermieter und dem Neffen oder der Nichte liegen: die eigene des Vermieters, die Geburt des Bruders und die Geburt der Nichte.

• Onkel und Tanten des Vermieters oder der Vermieterin. Sie sind auch in der Seitenlinie miteinander verwandt. Ebenfalls dritten Grades, weil drei Geburten zwischen dem Vermieter und dem Onkel liegen: die eigene des Vermieters, die Geburt des Vaters und die Geburt von Vaters Bruder, also des Onkels.

• Schwager und Schwägerin (BGH, 03.03.2009, Az. 25 C 183/22).

Diese Personen gehören nicht zu den nahen Verwandten

Eigenbedarf geht nach der neuen Rechtsprechung des BGH nicht für die folgenden Personen:

• Cousins und Cousinen (BGH, 10.07.2024, Az. VIII ZR 276/23) – die sind in der Seitenlinie im vierten Grad mit dem Vermieter verwandt. Sie hätten vor Gericht kein Zeugnisverweigerungsrecht, sie sind keine nahen Angehörigen. 

• angeheiratete Onkel und Tanten

• Großnichten und Großneffen

• Eltern des Lebenspartners

• Kinder des Lebensgefährten und Patenkinder

Für Personen außerhalb der Familie kann Dein Vermieter nur dann Eigenbedarf anmelden, wenn sie Angehörige des Haushalts sind, zum Beispiel Pflegekinder oder Kinder des Lebenspartners. Sie müssen, wenn Eigenbedarf geltend gemacht wird, bereits im Haushalt Deiner Vermieterin oder Deines Vermieters leben.

Um Haushaltshilfen, Pflegepersonal, ein Au-Pair oder einen Hausmeister unterzubringen, dürfen Vermietende Dir auch kündigen – allerdings nicht wegen Eigenbedarfs, sondern weil sie ein anderes berechtigtes Interesse an der Kündigung haben (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Tipp: Bevor Du den Mietvertrag unterschreibst, kannst Du Deinen zukünftigen Vermieter oder Vermieterin nach Eigenbedarfsplänen fragen. Falls er oder sie beteuert, sie selbst habe kein Interesse daran, in die Wohnung einzuziehen und Angehörige auch nicht, dann könntest Du anregen, diesen Punkt in den Mietvertrag aufzunehmen. Ihr schreibt in den Vertrag, dass der Vermieter auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf für einen bestimmten Zeitraum verzichtet. Ein solcher Kündigungsverzicht ist nur wirksam, wenn er schriftlich ist. Die Abrede muss in den Mietvertrag aufgenommen und gemeinsam unterschrieben werden (BGH, 24.01.2012, Az. VIII ZR 235/11).

Ist Dein Vermieter eine juristische Person, zum Beispiel eine Aktiengesellschaft oder eine GmbH, dann bist Du auf der sicheren Seite. Solche Vermieter können Dir nicht wegen Eigenbedarf kündigen (BGH, 23.05.2007, Az. VIII ZR 113/06). Auch nicht der Geschäftsführer der GmbH, der eine Wohnung für seine Tochter sucht.

Anders ist es, wenn Deine Vermieterin eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist – etwa eine Erbengemeinschaft. Eine Kündigung ist möglich, wenn einer der Gesellschafter oder dessen nahe Angehörige die Wohnung benötigen (BGH, 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15).

Achtung: Vermieterinnen und Vermieter können Mietverträge auch wegen Eigenbedarfs befristen. Dann läuft der Vertrag einfach nach Ablauf der Frist aus, und eine Kündigung ist nicht mehr nötig.

Will Dein Vermieter Dir wegen Eigenbedarf kündigen, muss er das in der Kündigung besonders erklären und Fristen beachten (§§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 573c BGB). Erfüllt die Kündigung Deines Vermieters oder Deiner Vermieterin die folgenden drei Formalien nicht, ist sie wahrscheinlich unwirksam.

1. Steht in der Kündigung, wer einziehen soll?

Nicht konkret genug ist die Kündigung, wenn Dein Vermieter ungenau bleibt. Es reicht, wenn er schreibt, seine Tochter möchte mit ihrem Freund zusammenziehen. Den Namen des Freundes muss er nicht nennen (BGH, 30.04.2014, Az. VIII ZR 284/13).

Nicht konkret genug ist es, wenn die Person nicht genau benannt wird. Zum Beispiel falls Dein Vermieter schreibt, er selbst oder sein Lebensgefährte werde in die Wohnung ziehen. Die Kündigung ist dann unwirksam (AG Köln, 09.08.2015, Az. 212 C 86/13).

2. Sind die Gründe für Eigenbedarf nachvollziehbar?

Dein Vermieter muss nachvollziehbar und vernünftig erklären, warum er gerade die an Dich vermietete Wohnung benötigt – insbesondere, wenn er weitere Wohnungen besitzt und er selbst oder seine Angehörigen auch in andere Wohnungen einziehen könnten. Die Begründung ist oft ein Knackpunkt im juristischen Streit. Nicht selten gewinnen die Mieter, weil in der Kündigung nicht genau steht, warum gerade die gekündigte Person ausziehen soll.

Will Dein Vermieter die Wohnung zum Beispiel als Altersruhesitz nutzen, weil sie für einen älteren Menschen besser geeignet ist, dann darf er Dir deshalb kündigen. Oder weil die eigenen Kinder einziehen wollen, um eine Familie zu gründen. Eine Kündigung ist nur dann gerechtfertigt, wenn Dein Vermieter den Umzug auch ernsthaft verfolgt. Eine eher vage Absicht, zu einem späteren Zeit­punkt in die Wohnung einzuziehen, reicht für eine Kündigung nicht (BGH, 23.09.2015, Az. VIII ZR 297/14). Ein genaues Einzugsdatum muss er aber nicht nennen. Dein Vermieter muss auch nichts dazu schreiben, wie derjenige, der in Deine Wohnung einziehen soll, aktuell wohnt (BGH, 06.07.2011, Az. VIII ZR 317/10).

Sind die angegebenen Gründe widersprüchlich oder nicht nachvollziehbar, dann ist die Kündigung unwirksam. Es ist beispielsweise nicht nachvollziehbar, zu kündigen, weil der Neffe in der Stadt auf Jobsuche ist oder weil dem Neffen der Pendlerstress zu anstrengend geworden ist (AG München, 24.08.2020, Az. 423 C 5615/20). Auch die Idee, ein Seniorenstudium zu beginnen, reicht nicht aus, um wegen Eigenbedarfs einer dort seit Jahrzehnten wohnenden 80-jährige Mieterin zu kündigen (LG Berlin, 29.06.2021, Az. 65 S 344/20). 

Will Dein Vermieter kündigen, weil er die Räume als Büro nutzen möchte, ist der Maßstab noch viel strenger als bei einer typischen Eigenbedarfskündigung (BGH, 29.03.2017, Az. VIII ZR 45/16). Dann muss er zusätzlich darlegen, was für gewichtige Nachteile ihm entstünden, wenn er die Wohnung nicht geschäftlich nutzen kann. Ein Grund wäre zum Beispiel, dass er das Büro in seinem Wohnhaus benötigt, damit er sich auch um die Kinder oder die im Haus wohnende gebrechliche Mutter kümmern kann.

3. Wurden die Kündigungsfristen eingehalten?

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss Dein Vermieter oder Deine Vermieterin die üblichen Kündigungsfristen im Mietrecht beachten (§ 573c Abs. 1 BGB):

• Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren beläuft sich die Kündigungsfrist auf drei Monate.

• Nach fünf Jahren Miete verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate.

• Ab einer Mietdauer von acht Jahren beläuft sich die Kündigungsfrist auf neun Monate (§ 573 Abs. 1 BGB).

Um Mieter zu schützen, gibt es auch eine sogenannte Kündigungssperrfrist. Die greift immer dann, wenn ein Mehr­fa­mi­lien­haus in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt wird und diese dann an neue Eigentümer verkauft werden sollen. Der neue Eigentümer darf Dir nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erst drei Jahren nach dem Verkauf und Eigentumswechsel wegen Eigenbedarf kündigen, in manchen Städten sogar erst nach zehn Jahren (§ 577a Abs. 2 BGB).

Nicht jede Kündigung wegen Eigenbedarfs ist wirksam und begründet.

Entfällt der Grund für den Eigenbedarf noch bevor Du ausziehen sollst, muss Dein Vermieter Dir das mitteilen. Denn damit ist auch die Kündigung hinfällig.

Ein Beispiel: Anton wohnt seit sechs Jahren in München in einer Erdgeschoss-Wohnung eines Mehr­fa­mi­lien­hauses. Die Mutter der Vermieterin soll nun in die Wohnung einziehen, da sie nur noch mit einem Rollator laufen kann. Anton bekommt die Kündigung und soll bis Ende Dezember 2024 ausziehen. Im November muss die Mutter der Vermieterin allerdings in ein Pflegeheim. Anton kann in der Wohnung bleiben, weil der Grund für die Eigenbedarfskündigung weggefallen ist. Die Kündigung ist gegenstandslos.

Wichtig zu wissen: Einfach auf die Straße setzen kann Dich Dein Vermieter nicht. Dazu braucht er ein Gerichtsurteil – einen sogenannten Räumungstitel. Und das Gericht prüft immer erst, ob die Eigenbedarfskündigung auch rechtmäßig war.

Wird Dir wegen Eigenbedarf gekündigt, kannst Du Dich dagegen wehren: Zum einen kannst Du die Kündigung selbst angreifen, wenn Du sie für unwirksam hältst – weil zum Beispiel die Cousine des Vermieters einziehen soll. Zum anderen kannst Du der Kündigung widersprechen, falls sie für Dich eine soziale Härte bedeuten würde.

Was versteht man unter sozialer Härte?

Es ist immer hart, wenn Dir die Wohnung gekündigt wird – egal, in welcher Lebenslage Du gerade bist. Ganz besonders trifft es Dich aber, wenn Du krank, schwanger oder schon älter bist. Wird Dir in einer vergleichbaren Situation wegen Eigenbedarfs gekündigt, kannst Du der Kündigung wegen sozialer Härte widersprechen (§ 574 BGB). Deinen Widerspruch musst Du bis spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter erklären.

So kannst Du erreichen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie es für Dich notwendig ist. Das kann bedeuten, bis Du eine neue Wohnung gefunden hast oder aber – wenn Du schon älter bist – sogar bis zu Deinem Lebensende (§ 574a BGB). Das Landgericht Berlin erklärte zum Beispiel eine Eigenbedarfskündigung wegen sozialer Härte für unwirksam, weil bei einem Auszug des 82-jährigen Mieters Suizidgefahr bestanden hätte (LG Berlin, 08.07.2015, Az. 65 S 281/14). Auch eine 89-jährige Mieterin musste nicht ausziehen, weil ein Auszug eine Verletzung der Menschenwürde bedeuten würde – und die ist durch das Grundgesetz geschützt (LG Berlin, 25.05.2021, Az. 67 S 345/18).

Wichtig zu wissen: Gerichte prüfen sehr sorgfältig, ob im Einzelfall tatsächlich eine soziale Härte vorliegt. Nicht jeder ältere Mieter, der nach Jahren seinen Kiez verlassen muss, ist auch ein Härtefall. Auch ein Attest reicht nicht unbedingt, in dem der Arzt aus gesundheitlichen Gründen dringend von einem Umzug abrät. Das Gericht muss in einem solchen Fall immer zusätzlich ein Sachverständigengutachten einholen (BGH, 22.05.2019, Az. VIII ZR 167/17; VIII ZR 180/18). 

Es handelt sich auch um einen Härtefall, wenn Du keine andere Wohnung zu zumutbaren Bedingungen findest – also nur eine teurere und kleinere Wohnung. Dabei kann man von Dir erwarten, dass Du auch mit einer etwas kleineren Wohnung einverstanden bist (BGH, 22.05.2019, Az. VIII ZR 180/18). Vor allem in angespannten Wohnungsmärkten kann dem Mieter sogar ein deutlich geringere Wohnqualität zugemutet werden, entschied das Amtsgericht München (09.06.2021, Az. 453 C 3432/21). Was zumutbar ist, hängt vom Einzelfall ab, den das Gericht beurteilen muss. Wichtig ist auch, ob Kinder wegen des Umzugs die Schule wechseln müssen. Das kann immer eine soziale Härte bedeuten.

Wichtig ist aber, dass Du Dich auch um eine Ersatzwohnung bemüht hast (LG Berlin, 28.09.2023, Az. 67 S 101/23). Das musst Du auch vor Gericht belegen können. So wurde ein Mieter mit seinem Widerspruch nicht gehört, weil er nicht vorgetragen hatte, dass er sich trotz allem um eine andere Wohnung gekümmert habe (BGH, 30.11.2021, Az. VIII ZR 81/20).

Achtung: Würde für Dich der Umzug nach der Eigenbedarfskündigung eine soziale Härte bedeuten, dann musst Du den Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären (§ 574b BGB).

Was tun, wenn Du die Kündigung für unwirksam hältst?

Willst Du die Eigenbedarfskündigung nicht akzeptieren, weil Du sie insgesamt für unwirksam hältst, weil zum Beispiel überhaupt kein Eigenbedarf vorliegt, solltest Du das Deinem Vermieter schriftlich mitteilen. 

Bleibt er trotz Deiner Bedenken bei der Kündigung, dann müsste er vor Gericht ziehen und Dich auf Räumung der Wohnung verklagen. Du musst also nicht gegen die Kündigung vorgehen, vielmehr muss die Vermieterseite die Kündigung gerichtlich durchsetzen. Oft ist es aber für beide Seiten sinnvoll, ein Gerichtsverfahren zu vermeiden. Denn dadurch entstehen zusätzliche Kosten und Gerichtsprozesse sind nichts für Menschen mit schlechten Nerven. 

Vielleicht kannst Du Dich auf einen Kompromiss einigen, gerade wenn die Kündigung nicht eindeutig wirksam ist. Der kann etwa so aussehen, dass Dir der Vermieter bei der Suche nach einer neuen Wohnung hilft und sich zum Beispiel an den Umzugskosten beteiligt oder die Schönheitsreparaturen übernimmt. Auch eine pauschale Abfindung könntest Du ins Gespräch bringen. Eine solche Einigung bietet Dir mehr Sicherheit als der Gang vor Gericht.

Tipp: Hol Dir Hilfe bei einem Mieterverein oder einer Anwaltskanzlei vor Ort. Lass Dich beraten, wie Du am besten Deine Rechte wahren kannst. Mit einer Rechts­schutz­ver­si­che­rung läufst Du nicht Gefahr, auf anwaltlichen Kosten und Gerichtskosten sitzen zu bleiben.

Auch wenn Du als Mieter die Kündigung akzeptiert hast und bereits ausgezogen bist, solltest Du alle Belege für Deinen Aus- und Umzug einige Jahre lang aufbewahren. Kannst Du im Nachhinein beweisen, dass die Gründe für die Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht waren, hast Du Anspruch auf Schadensersatz. Die Belege sind dann eine gute Basis für die Berechnung Deines Schadens.

Das gilt insbesondere dann, wenn derjenige, der einziehen sollte, doch nicht eingezogen ist oder nur sehr kurz in der Wohnung gewohnt hat. Dann liegt der Verdacht nahe, dass Dein Vermieter den Eigenbedarf nur vorgeschoben hat, um Dich loszuwerden. In diesen Fällen muss Dein ehemaliger Vermieter erklären, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Die Anforderungen der Gerichte sind streng (BGH, 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16). Kann Dein Vermieter nicht schlüssig erklären, warum der nahe Angehörige gar nicht eingezogen ist, muss er zahlen. Doch was steht Dir in einem solchen Fall zu?

Du kannst den Kostenunterschied verlangen – und zwar zwischen Deiner alten und neuen Miete. Hinzu kommen Kosten für den Umzug. Du darfst sogar einen Detektiv beauftragen, um herauszufinden, ob der Eigenbedarf vorgetäuscht war. Wichtig ist aber, dass der Detektiv sehr genau in der Rechnung darlegt, was er unternommen hat und wie viele Stunden er recherchiert hat (vgl. LG Berlin, 18.01.2023, Az. 80 T 489/22).

Wer nach einer Eigenbedarfskündigung in eine selbst erworbene Eigentumswohnung oder in ein Haus einzieht, kann die Maklerkosten nicht in Rechnung stellen, selbst wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war (BGH, 09.12.2020, Az. VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18).

Damit Du Deine Ansprüche auch durchsetzt, kann anwaltliche Unterstützung notwendig sein. Gerichts- und Anwaltskosten fallen an, wenn Dein Vermieter nicht zahlen will und Du ihn deshalb verklagen musst. Gewinnst Du vor Gericht, muss zwar der Vermieter die Kosten übernehmen. Aber ein Risiko, auf den Kosten sitzen zu bleiben, besteht immer. Mit einer Rechts­schutz­ver­si­che­rung zahlst Du im schlimmsten Fall nur die Selbstbeteiligung.