Eigenbedarfskündigung

So wehren sich Mieter gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs

Dr. Britta Beate Schön Stand: 27. Mai 2019
Das Wichtigste in Kürze
  • Vermieter können wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie die Wohnung für sich oder für Familienangehörige benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
  • Im Kündigungsschreiben muss stehen, warum und für wen der Vermieter die Wohnung braucht.
  • Wird ein Gebäude während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt, ist die Eigenbedarfskündigung für mindestens drei Jahre ausgeschlossen. Die Sperrfrist beträgt in vielen Städten zehn Jahre.
  • Mieter können der Kündigung widersprechen, wenn ein Umzug aus gesundheitlichen oder persönlichen Gründen unzumutbar ist (Härtefallklausel).
  • War der Eigenbedarf nur vorgetäuscht, haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz.
So gehen Sie vor
  • Haben Sie als Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten, sollten Sie anhand unserer Checkliste grob überprüfen, ob die Kündigung rechtmäßig ist.
  • Haben Sie Bedenken, sollten Sie sich beraten lassen – entweder von einem Mieterverein, sofern Sie dort bereits Mitglied sind. Oder Sie gehen zu einem Rechtsanwalt.
  • Legen Sie gegen die Eigenbedarfskündigung Widerspruch ein, falls der Auszug eine besondere Härte für Sie bedeuten würde.
  • Nach dem Auszug sollten Sie überprüfen, ob die in der Kündigung benannte Person wirklich eingezogen ist. Ansonsten können Sie eventuell Schadensersatz verlangen.

Endlich eine schöne Wohnung gefunden, gut eingerichtet, im Viertel eingelebt – und dann kommt die Kündigung wegen Eigenbedarfs, alles geht von vorne los. Diese Situation ist für Mieter nicht ungewöhnlich, da Eigenbedarf nach den Mietschulden der zweithäufigste Grund ist, warum Vermieter Mietverträge kündigen.

Aber sie müssen dabei strenge Voraussetzungen erfüllen und Formalien beachten. Mieter haben oft gute Chancen, den Rauswurf aus der Wohnung zu verhindern oder zumindest zu verzögern – und in manchen Fällen bekommen sie sogar Schadensersatz.

Wer darf wegen Eigenbedarfs kündigen?

Ist der Vermieter keine Firma oder Gesellschaft, sondern eine natürliche Person, so kann er das Mietverhältnis kündigen, sofern er die Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt. Dann hat er ein berechtigtes Interesse, das er für jede ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs nachweisen muss (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Vermieter ist juristische Person

Ist der Vermieter eine juristische Person, eine Aktiengesellschaft, eine Kommanditgesellschaft oder eine GmbH, sind Mieter auf der sicheren Seite. Diese Vermieter können nicht wegen Eigenbedarfs kündigen (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az. VIII ZR 113/06).

Vermieter ist Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Anders ist es bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) – etwa bei einer Erbengemeinschaft. Dann sind zwar nicht mehr die einzelnen Gesellschafter als natürliche Personen Vermieter, sondern die Gesellschaft selbst. Dennoch kann auch ein solcher Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen, weil ein Gesellschafter oder dessen Angehöriger die Wohnung benötigt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mehrfach zugunsten der Vermieter entschieden (zuletzt: Urteil vom 14. Dezember 2016, Az. VIII ZR 232/15).

Achtung: Vermieter können Mietverträge auch wegen Eigenbedarfs befristen. Dann läuft der Vertrag einfach nach Ablauf der Frist aus, und eine Kündigung ist nicht mehr nötig. Mit einem solchen Vertrag können Vermieter Ärger vermeiden.

Für wen darf der Vermieter kündigen?

Der Kreis der Angehörigen, für den ein Vermieter außer für sich selbst Eigenbedarf geltend machen kann, ist auf nahe Verwandte begrenzt. Dazu zählen:

  • Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern
  • Geschwister (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Az. VIII ZR 276/02)
  • Stiefkinder, Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, Az. VIII ZR 159/09)

Auch außerhalb der Verwandtschaft gibt es Menschen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann. Das sind Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, Schwiegereltern, Haushaltshilfen, Pflegepersonal und Hausmeister.

Nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf für entferntere Angehörige wie

  • Onkel, Cousins und Cousinen, Großnichten und Großneffen
  • geschiedene Ehegatten oder Eltern des Lebenspartners
  • Kinder des Lebensgefährten
  • Patenkinder
  • Schwager und Schwägerin, wobei der Wohnbedarf des Schwagers oder der Schwägerin einen Eigenbedarf zumindest dann begründen kann, wenn ein besonders enger Kontakt zu ihm besteht (BGH, Urteil vom 3. März 2009, Az. VIII ZR 247/08).

Wie muss eine Eigenbedarfskündigung begründet sein?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) setzt dem Vermieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs enge Grenzen und Fristen (§§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 573c BGB). Hält sich der Vermieter nicht an die Formalien, ist die Kündigung wahrscheinlich unwirksam.

Konkrete Benennung - Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben konkret angeben, für wen er Eigenbedarf anmeldet. Es reicht, wenn er schreibt, seine Tochter möchte mit ihrem Lebensgefährten zusammenziehen. Den Namen des Lebensgefährten muss er nicht nennen (BGH, Urteil vom 30. April 2014, Az. VIII ZR 284/13).

Nicht konkret genug ist es, wenn der Vermieter schreibt, er selbst oder sein Lebensgefährte werde in die Wohnung ziehen. Die Kündigung ist dann unwirksam (AG Köln, Urteil vom 9. August 2015, Az. 212 C 86/13).

Nachvollziehbare Gründe - Der Vermieter muss nachvollziehbar und vernünftig darlegen, warum er gerade diese Wohnung benötigt – insbesondere, wenn er weitere Wohnungen besitzt und auch diese nutzen könnte. Die Begründung ist oft ein Knackpunkt im juristischen Streit.

Mögliche Gründe sind die Eigennutzung der Wohnung etwa als Altersruhesitz, weil sie für einen älteren Menschen besser geeignet ist als dessen derzeitige Wohnung. Oder weil die eigenen Kinder sie nutzen wollen, zum Beispiel, um eine Familie zu gründen.

Eine Kündigung ist allerdings nur dann gerechtfertigt, wenn der Eigentümer den Umzug auch ernsthaft verfolgt. Eine eher vage Absicht, zu einem späteren Zeitpunkt in die Wohnung einziehen zu wollen, reicht nicht (BGH, Urteil vom 23. September 2015, Az. VIII ZR 297/14).

Begründung des Termins - Der Vermieter muss darlegen, warum er die Wohnung zu dem in der Kündigung genau genannten Zeitraum benötigt. Dabei sind die auch sonst üblichen Kündigungsfristen zu beachten, die je nach Mietdauer drei, sechs oder neun Monate betragen.

Strengerer Maßstab bei gewerblichem Eigenbedarf - Will der Vermieter kündigen, weil er die Räume selbst als Büro nutzen will, ist der Maßstab viel strenger als bei einer typischen Eigenbedarfskündigung (BGH, Urteil vom 29. März 2017, Az. VIII ZR 45/16). Dann muss der Vermieter zusätzlich darlegen, was für gewichtige Nachteile er hätte, wenn er die Wohnung nicht geschäftlich nutzen kann. Ein Grund wäre zum Beispiel, dass er sein Büro im Haus benötigt, da er sich auch um die Kinder oder die im Haus wohnende gebrechliche Mutter kümmern muss.

Wohnsituation - Mit Urteil vom 6. Juli 2011 hat der BGH die bis dahin recht hohen Anforderungen abgesenkt, mit denen eine Eigenbedarfskündigung begründet werden musste (Az. VIII ZR 317/10). Demnach ist es nicht mehr nötig, die derzeitige oder frühere Wohnsituation im Kündigungsschreiben darzulegen (§ 573 Abs. 3 BGB).

Entfallen des Kündigungsgrunds - Entfällt der Grund für den Eigenbedarf noch bevor der Auszugstermin erreicht ist, muss der Vermieter Sie davon unterrichten. Denn damit ist auch die Kündigung hinfällig. Sie können also bleiben, wenn die Mutter des Vermieters, die in die Wohnung im Erdgeschoss einziehen wollte, unerwartet verstirbt. Sie sollten dann dem Vermieter schreiben, dass Sie davon ausgehen, dass die Kündigung nunmehr gegenstandslos geworden ist.

Kann der Mietvertrag eine Eigenbedarfskündigung ausschließen?

Wer als Mieter mehr Sicherheit möchte, kann den Vermieter nach seinen Plänen fragen. Falls der beteuert, er selbst und seine Angehörigen haben selbst kein Interesse, in die Wohnung einzuziehen, dann können Sie das auch schriftlich festhalten. Beim Abschluss des Mietvertrages kann der Vermieter durchaus auf die Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs verzichten. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist ein derartiger Kündigungsverzicht aber nur wirksam, wenn er schriftlich erfolgt und Bestandteil des Mietvertrages ist (BGH, Beschluss vom 24. Januar 2012, Az. VIII ZR 235/11).

Wann kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam sein?

Wird Ihnen wegen Eigenbedarfs gekündigt, haben Sie bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin Zeit, um Widerspruch einzulegen. Um die Rechtmäßigkeit der Kündigung einzuschätzen, können Sie die folgende Checkliste nutzen:

  1. Kündigungsfristen eingehalten? 

    Rechnen Sie nach, ob der Vermieter die Kündigungsfristen beachtet hat: drei Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren, sechs Monate bei einer Mietdauer bis zu acht Jahren und neun Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren.
  2. Formalien beachtet?

    Prüfen Sie, ob sich der Vermieter an die Formalien gehalten hat – insbesondere, ob er in der Kündigung konkret einen geeigneten Nachmieter oder sich selbst benannt hat und ob er sie nachvollziehbar und vernünftig begründet hat.

  3. Kündigungssperrfrist beachtet (§ 577a BGB)?

    Falls das gesamte Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, gibt es Sperrzeiten für Eigenbedarfskündigungen. Dann kann der neue Eigentümer frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb Eigenbedarf geltend machen. In einigen Städten darf der Vermieter sogar innerhalb der nächsten zehn Jahre keinen Eigenbedarf anmelden (§ 577a BGB). Erkundigen Sie sich dazu in Ihrer Stadt- oder Gemeindeverwaltung oder bei einem Mieterverein.

    Wurde Ihre Wohnung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) verkauft, dann darf der neue Vermieter mindestens innerhalb der nächsten drei Jahre keinen Eigenbedarf anmelden (§ 577a Abs. 1a BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Kündigungsbeschränkung sogar zehn Jahre lang gelten. Es reicht, wenn die GbR das vermietete Haus gekauft hat; eine Wohnungsumwandlung in Eigentumswohnungen müssen die neuen Eigentümer nicht geplant haben (BGH, Urteil vom 21. März 2018, Az. VIII ZR 104/17).
  4. Unzumutbare Härte?

    Ein Auszug aus der Wohnung kann Mieter unzumutbar hart treffen. Das ist möglicherweise der Fall bei älteren Menschen, bei Kranken oder bei Schwangeren. Trifft das auf Sie zu, können Sie der Kündigung wegen sozialer Härte widersprechen (§ 574 BGB). Ihr Widerspruchsschreiben muss bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses beim Vermieter im Briefkasten liegen (§ 574b Abs. 2 BGB).

    Sie können verlangen, dass nach Ihrem Widerspruch das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist (§ 574a BGB). Das Landgericht Berlin hat zum Beispiel eine Eigenbedarfskündigung wegen sozialer Härte für unwirksam erklärt: Der Mieter war 82 Jahre alt. Bei einem Auszug hätte Suizidgefahr bestanden (LG Berlin, Urteil vom 8. Juli 2015, Az. 65 S 281/14).

    Gerichte müssen allerdings sehr sorgfältig prüfen, ob im Einzelfall tatsächlich eine soziale Härte vorliegt. Sie müssen dabei den Lebenssachverhalt würdigen und die Interessen von Mieter und Vermieter gewichten (BGH, Urteil vom 15. März 2017, Az. VIII ZR 270/15). Nicht jeder ältere Mieter, der nach Jahren seinen Kiez verlassen muss, ist pauschal ein Härtefall. Zudem reicht ein Attest nicht, in dem der Arzt aus gesundheitlichen Gründen dringend von einem Umzug abrät. Das Gericht muss zusätzlich in einem solchen Fall immer zusätzlich ein Sachverständigen-Gutachten einholen (BGH, Urteil vom 22. Mai 2019, Az. VIII ZR 167/17; VIII ZR 180/18).  
  5. Wohnung für den Zweck geeignet?

    Überlegen Sie, ob die Wohnung für den vom Vermieter angegebenen Zweck überhaupt geeignet ist. Die 18-jährige Tochter benötigt in der Regel keine 150 Quadratmeter große Wohnung. Auch die Wohnung im vierten Stock ohne Aufzug ist wahrscheinlich für die 80-jährige Mutter des Vermieters eher ungeeignet.
  6. Kündigung rechtsmissbräuchlich?

    Finden Sie heraus, ob der Vermieter nicht noch eine andere Wohnung im Haus oder in der Stadt besitzt, die er genauso gut für seinen Eigenbedarf nutzen könnte. Forschen Sie auch nach, ob der Vermieter die von Ihnen gemietete Wohnung vielleicht nur vorübergehend nutzen will oder ob der Kündigungsgrund bereits vorlag, als Sie den Mietvertrag unterzeichnet haben. In beiden Fällen wäre die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

    Aber: Der Vermieter darf kündigen, obwohl er die Wohnung nur für eine begrenzte Zeit nutzen will. Das kann der Fall sein, wenn der Vermieter die Wohnung seinen Kindern für die Dauer eines Studiums von zwei Jahren zur Verfügung stellen möchte und ungewiss ist, was danach ist (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 4. April 2006, Az. 2/11 S 245/05).

    Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung auf unbestimmte Zeit, obwohl er entschlossen ist oder zumindest erwägt, die Wohnung alsbald wegen Eigenbedarfs wieder zu kündigen, kann der Mieter mit guten Chancen gegen die Kündigung vorgehen. Das ist allerdings nicht leicht zu beweisen. Es kommt dabei nicht allein auf die Darstellung des Vermieters an, sondern auf die Gesamtumstände, die das Gericht würdigen muss (BGH, Urteil vom 4. Februar 2015, Az. VIII ZR 154/14).

Wichtig: Einfach auf die Straße setzen kann Sie der Vermieter nicht. Dazu braucht er einen sogenannten Räumungstitel von einem Gericht. Und das prüft immer erst, ob die Eigenbedarfskündigung rechtmäßig war.

Was können Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung tun?

Wollen Sie die Eigenbedarfskündigung nicht akzeptieren, sollten Sie das Ihrem Vermieter mitteilen. Schreiben Sie ihm, ob Sie der Kündigung wegen besonderer sozialer Härte widersprechen oder sie insgesamt für unwirksam halten, etwa weil der Vermieter die Kündigungssperrfrist nicht beachtet hat. Beharrt der Vermieter dennoch auf seiner Position, dann müsste er vor Gericht ziehen und klagen. Oft ist es aber für beide Seiten sinnvoll, ein Gerichtsverfahren zu vermeiden. Denn dadurch entstehen zusätzliche Kosten.

Zum Mieterverein oder Rechtsanwalt gehen

Holen Sie sich Hilfe bei einem Mieterverein oder einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt. Lassen Sie sich beraten, wie Sie am besten mit der Kündigung wegen Eigenbedarfs umgehen und Ihre Rechte wahren können. Wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung haben, laufen Sie nicht Gefahr, auf den Anwaltskosten und eventuellen Gerichtskosten sitzen zu bleiben.

Gütliche Einigung

Vielleicht können Sie sich mit dem Vermieter auf einen Kompromiss einigen, gerade wenn die Kündigung nicht eindeutig wirksam ist. Der kann etwa so aussehen, dass der Vermieter Sie bei der Suche nach einer neuen Wohnung unterstützt und sich zum Beispiel an Ihren Umzugs- oder Maklerkosten beteiligt.

Auch eine pauschale Abfindung können Sie ins Gespräch bringen. Eine solche Einigung bietet mehr Sicherheit als der Gang vor Gericht. Beide Seiten sollten sich allerdings Rat von Fachleuten holen, bevor sie irgendeine Erklärung unterzeichnen.

Wann haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz?

Auch wenn Sie als Mieter die Kündigung akzeptiert haben und bereits ausgezogen sind, sollten Sie alle Belege für Ihren Aus- und Umzug einige Jahre lang aufbewahren. Können Sie im Nachhinein beweisen, dass Ihr ehemaliger Vermieter die Gründe für seine Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht hat, ist er Ihnen gegenüber zu Schadensersatz verpflichtet. Die Belege sind dann eine gute Basis für die Berechnung der Summe.

Das gilt insbesondere dann, wenn derjenige, der einziehen sollte, doch nicht eingezogen ist. Dann liegt der Verdacht nahe, dass der Vermieter den Bedarf nur vorgeschoben hat. In diesen Fällen muss er genau und stimmig darlegen, aus welchem Grund der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Die Anforderungen sind dabei streng (BGH, Urteil vom 29. März 2017, Az. VIII ZR 44/16). Gelingt dem Vermieter das nicht, muss er Schadensersatz leisten.

Ersetzen muss der Vermieter den Kostenunterschied zwischen dem, was Sie in Ihrer alten Wohnung hätten zahlen müssen, und dem, was Sie nach dem Auszug bezahlen. Hinzu kommen möglicherweise Kosten für Umzug und Makler.

Achtung: Vermieter können Mietverträge auch wegen Eigenbedarfs befristen. Dann läuft der Vertrag einfach nach Ablauf der Frist aus, und eine Kündigung ist nicht mehr nötig. Mit einem solchen Vertrag lässt sich Ärger vermeiden. Was Mieter und Vermieter dabei beachten müssen, können Sie in unserem Artikel Befristeter Mietvertrag nachlesen.

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

Zum Ratgeber

Autor
Dr. Britta Beate Schön

Stand: 27. Mai 2019


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