Eigenbedarfskündigung

So wehrst Du Dich als Mieter gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs

Dr. Britta Beate Schön 28. Oktober 2020
Das Wichtigste in Kürze
  • Vermieter dürfen wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie oder ein Mitglied der Familie in die Wohnung einziehen wollen. Aber nicht alle Kündigungen sind rechtens.
  • Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz.
So gehst Du vor
  • Hast Du von Deinem Vermieter eine Eigenbedarfskündigung bekommen, solltest Du mit unserer Checkliste grob prüfen, ob die Kündigung rechtmäßig ist.
  • Lass Dich beraten, wenn Du Bedenken hast – entweder von einem Mieterverein, einem Rechtsdienstleister oder einem Anwalt.
  • Falls der Auszug für Dich eine besondere Härte bedeuten würde, kannst Du der Kündigung widersprechen.

Du hast endlich eine schöne Wohnung gefunden, Dich im Viertel gut eingelebt – und dann kommt die Kündigung wegen Eigenbedarfs. Geht jetzt alles von vorne los? Nicht unbedingt. Denn als Mieter hast Du oft gute Chancen, einen Rauswurf aus der Wohnung zu verhindern oder zumindest zu verzögern.

Wer darf wegen Eigenbedarfs kündigen?

Dein Vermieter darf kündigen, wenn er die Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt. Dann hat er ein berechtigtes Interesse. Das muss er jedoch für jede ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs auch nachweisen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Ist Dein Vermieter eine juristische Person, eine Aktiengesellschaft, eine Kommanditgesellschaft oder eine GmbH, dann bist Du auf der sicheren Seite. Solche Vermieter dürfen nicht wegen Eigenbedarfs kündigen (BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az. VIII ZR 113/06).

Anders ist es bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) – etwa bei einer Erbengemeinschaft. Dann sind zwar nicht mehr die einzelnen Gesellschafter Vermieter, sondern die Gesellschaft selbst. Dennoch kann auch ein solcher Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen, weil ein Gesellschafter oder dessen Angehöriger die Wohnung benötigt. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mehrfach entschieden (zuletzt: Urteil vom 14. Dezember 2016, Az. VIII ZR 232/15).

Achtung: Vermieter können Mietverträge auch wegen Eigenbedarfs befristen. Dann läuft der Vertrag einfach nach Ablauf der Frist aus, und eine Kündigung ist nicht mehr nötig.

Kündigungsverzicht vereinbaren

Willst Du als Mieter mehr Sicherheit, kannst Du Deinen Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags nach seinen Plänen fragen. Falls der beteuert, er selbst und seine Angehörigen haben selbst kein Interesse, in die Wohnung einzuziehen, dann könntest Du anregen, diesen Punkt in den Mietvertrag aufzunehmen. Ein derartiger Kündigungsverzicht ist möglich, aber nur wirksam, wenn er schriftlich erfolgt und Bestandteil des Mietvertrages ist (BGH, Beschluss vom 24. Januar 2012, Az. VIII ZR 235/11).

Für wen darf der Vermieter kündigen?

Eigenbedarf anmelden darf Dein Vermieter nur für sich selbst oder nahe Verwandte. Dazu zählen:

  • Kinder, Eltern, Enkel, Großeltern
  • Geschwister (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Az. VIII ZR 276/02)
  • Stiefkinder, Nichten und Neffen (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010, Az. VIII ZR 159/09)

Nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf für entferntere Angehörige wie

  • Onkel, Cousins und Cousinen, Großnichten und Großneffen
  • geschiedene Ehegatten oder Eltern des Lebenspartners
  • Kinder des Lebensgefährten
  • Patenkinder
  • Schwager und Schwägerin, wobei der Wohnbedarf des Schwagers oder der Schwägerin einen Eigenbedarf zumindest dann begründen kann, wenn ein besonders enger Kontakt zu ihm besteht (BGH, Urteil vom 3. März 2009, Az. VIII ZR 247/08).

Für Personen außerhalb der Familie darf Dein Vermieter kündigen, weil zum Beispiel die Schwiegereltern, Haushaltshilfen, Pflegepersonal oder ein Hausmeister einziehen sollen.

Wie muss eine Eigenbedarfskündigung aussehen?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) setzt bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs enge Grenzen und Fristen (§§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 573c BGB). Hat sich Dein Vermieter nicht an die folgenden Formalien gehalten, ist die Kündigung wahrscheinlich unwirksam.

Konkrete Benennung - Dein Vermieter muss konkret schreiben, für wen er Eigenbedarf anmeldet. Es reicht, wenn er schreibt, seine Tochter möchte mit ihrem Freund zusammenziehen. Den Namen des Partners muss er nicht nennen (BGH, Urteil vom 30. April 2014, Az. VIII ZR 284/13).

Nicht konkret genug ist es, wenn Dein Vermieter schreibt, er selbst oder sein Lebensgefährte werde in die Wohnung ziehen. Die Kündigung ist dann unwirksam (AG Köln, Urteil vom 9. August 2015, Az. 212 C 86/13).

Nachvollziehbare Gründe - Dein Vermieter muss nachvollziehbar und vernünftig erklären, warum er gerade die von Dir gemietete Wohnung benötigt – insbesondere, wenn er weitere Wohnungen besitzt und auch diese nutzen könnte. Die Begründung ist oft ein Knackpunkt im juristischen Streit.

Will Dein Vermieter die Wohnung etwa als Altersruhesitz nutzen, weil sie für einen älteren Menschen besser geeignet ist, dann kann er auch deshalb kündigen. Oder weil die eigenen Kinder einziehen wollen, um eine Familie zu gründen.

Eine Kündigung ist nur dann gerechtfertigt, wenn Dein Vermieter den Umzug auch ernsthaft verfolgt. Eine eher vage Absicht, zu einem späteren Zeitpunkt in die Wohnung einziehen zu wollen, reicht nicht (BGH, Urteil vom 23. September 2015, Az. VIII ZR 297/14).

Begründung des Termins - Wichtig ist auch, warum Dein Vermieter Deine Wohnung genau zu dem benannten Zeitpunkt benötigt. Außerdem muss er die üblichen Kündigungsfristen beachten von drei, sechs oder neun Monaten – je nach Mietdauer.

Strengerer Maßstab bei gewerblichem Eigenbedarf - Will Dein Vermieter kündigen, weil er die Räume als Büro nutzen möchte, ist der Maßstab viel strenger als bei einer typischen Eigenbedarfskündigung (BGH, Urteil vom 29. März 2017, Az. VIII ZR 45/16). Dann muss er zusätzlich darlegen, was für gewichtige Nachteile er hätte, wenn er die Wohnung nicht geschäftlich nutzen kann. Ein Grund wäre zum Beispiel, dass er sein Büro im Haus benötigt, da er sich auch um die Kinder oder die im Haus wohnende gebrechliche Mutter kümmern muss.

Wohnsituation - Dein Vermieter muss nichts dazu schreiben, wie derjenige jetzt gerade wohnt, der in Deine Wohnung einziehen soll. Der Bundesgerichtshof hat die sehr hohen Anforderungen abgesenkt, mit denen eine Eigenbedarfskündigung früher begründet werden musste (Urteil vom 6. Juli 2011, Az. VIII ZR 317/10).

Kündigungsgrund fällt weg - Entfällt der Grund für den Eigenbedarf noch bevor Du ausziehen sollst, muss Dein Vermieter Dir das mitteilen. Denn damit ist auch die Kündigung hinfällig. Ein Beispiel: Du kannst in der Wohnung bleiben, wenn die Mutter des Vermieters, die in die Wohnung im Erdgeschoss einziehen wollte, unerwartet verstirbt. Du solltest dann Deinem Vermieter schreiben, dass Du davon ausgehst, dass die Kündigung nunmehr gegenstandslos geworden ist.

Wann kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam sein?

Wird Dir wegen Eigenbedarfs gekündigt, hast Du bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin Zeit, um der Kündigung zu widersprechen. Um die Rechtmäßigkeit der Kündigung einzuschätzen, kannst Du die folgende Checkliste nutzen:

  • Kündigungsfristen eingehalten? 
    Du solltest nachrechnen, ob Dein Vermieter die Kündigungsfristen beachtet hat: drei Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren, sechs Monate bei einer Mietdauer bis zu acht Jahren und neun Monate bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren.
  • Formalien beachtet?
    Du solltest prüfen, ob sich Dein Vermieter an die Formalien gehalten hat – insbesondere, ob er in der Kündigung konkret einen geeigneten Nachmieter oder sich selbst benannt hat und ob er sie nachvollziehbar und vernünftig begründet hat.

  • Kündigungssperrfrist beachtet (§ 577a BGB)?
    Falls das gesamte Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, gibt es Sperrzeiten für Eigenbedarfskündigungen. Dann kann der neue Eigentümer frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb Eigenbedarf geltend machen. In einigen Städten darf der Vermieter sogar innerhalb der nächsten zehn Jahre keinen Eigenbedarf anmelden (§ 577a BGB). Erkundige Dich dazu in Deiner Stadt- oder Gemeindeverwaltung oder bei einem Mieterverein.

    Wurde Deine Wohnung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder an mehrere Personen verkauft, dann darf der neue Vermieter innerhalb der nächsten drei Jahre keinen Eigenbedarf anmelden (§ 577a Abs. 1a BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Kündigungsbeschränkung sogar zehn Jahre lang gelten.
  • Unzumutbare Härte?
    Ein Auszug aus der Wohnung kann Mieter unzumutbar hart treffen. Das ist möglicherweise der Fall bei älteren Menschen, bei Kranken oder bei Schwangeren. Trifft das auf Dich zu, kannst Du der Kündigung wegen sozialer Härte widersprechen (§ 574 BGB). Dein Widerspruchsschreiben muss bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses beim Vermieter im Briefkasten liegen (§ 574b Abs. 2 BGB).

    Du kannst verlangen, dass nach Deinem Widerspruch das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist (§ 574a BGB). Das Landgericht Berlin hat zum Beispiel eine Eigenbedarfskündigung wegen sozialer Härte für unwirksam erklärt: Der Mieter war 82 Jahre alt. Bei einem Auszug hätte Suizidgefahr bestanden (LG Berlin, Urteil vom 8. Juli 2015, Az. 65 S 281/14).

    Gerichte prüfen sehr sorgfältig, ob im Einzelfall tatsächlich eine soziale Härte vorliegt. Nicht jeder ältere Mieter, der nach Jahren seinen Kiez verlassen muss, ist pauschal ein Härtefall. Zudem reicht ein Attest nicht, in dem der Arzt aus gesundheitlichen Gründen dringend von einem Umzug abrät. Das Gericht muss zusätzlich in einem solchen Fall immer ein Sachverständigen-Gutachten einholen (BGH, Urteil vom 22. Mai 2019, Az. VIII ZR 167/17; VIII ZR 180/18).  
  • Wohnung für den Zweck geeignet?
    Du solltest überlegen, ob die Wohnung für den vom Vermieter angegebenen Zweck überhaupt geeignet ist. Die 18-jährige Tochter benötigt in der Regel keine 150 Quadratmeter große Wohnung. Auch die Wohnung im vierten Stock ohne Aufzug ist wahrscheinlich für die 80-jährige Mutter des Vermieters eher ungeeignet.
  • Kündigung rechtsmissbräuchlich?
    Besitzt Dein Vermieter noch eine andere Wohnung im Haus oder in der Stadt, die er genauso gut für seinen Eigenbedarf nutzen könnte, dann könnte Deine Kündigung unwirksam sein. Wichtig ist auch, ob Dein Vermieter vielleicht nur vorübergehend Deine Wohnung nutzen will oder ob der Kündigungsgrund bereits vorlag, als Du den Mietvertrag unterzeichnet hast. In beiden Fällen könnte die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam sein.

    Aber: Dein Vermieter darf kündigen, obwohl er die Wohnung nur für eine begrenzte Zeit nutzen will – etwa für die Dauer eines Studiums seiner Kinder und ungewiss ist, was danach ist (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 4. April 2006, Az. 2/11 S 245/05).

Wichtig: Einfach auf die Straße setzen kann Dich Dein Vermieter nicht. Dazu braucht er einen sogenannten Räumungstitel von einem Gericht. Und der Richter prüft immer erst, ob die Eigenbedarfskündigung rechtmäßig war.

Was kannst Du gegen eine Eigenbedarfskündigung tun?

Willst Du die Eigenbedarfskündigung nicht akzeptieren, solltest Du Deinem Vermieter schreiben, ob Du der Kündigung wegen besonderer sozialer Härte widersprichst oder ob Du sie insgesamt für unwirksam hältst, etwa weil Dein Vermieter die Kündigungssperrfrist nicht eingehalten hat. Beharrt Dein Vermieter dennoch auf seiner Position, dann müsste er vor Gericht ziehen und klagen. Oft ist es aber für beide Seiten sinnvoll, ein Gerichtsverfahren zu vermeiden. Denn dadurch entstehen zusätzliche Kosten.

Mieterverein, Rechtsdienstleister oder Rechtsanwalt

Hol Dir Hilfe bei einem Mieterverein, einem Rechtsdienstleister wie wenigermiete.de oder einem Anwalt vor Ort. Lass Dich beraten, wie Du am besten Deine Rechte wahren kannst. Mit einer Rechtsschutzversicherung läufst Du nicht Gefahr, auf den Anwaltskosten und eventuellen Gerichtskosten sitzen zu bleiben.

Gütliche Einigung

Vielleicht kannst Du Dich mit Deinem Vermieter auf einen Kompromiss einigen, gerade wenn die Kündigung nicht eindeutig wirksam ist. Der kann etwa so aussehen, dass Dir der Vermieter bei der Suche nach einer neuen Wohnung behilflich ist und sich zum Beispiel an den Umzugskosten beteiligt oder die Schönheitsreparaturen übernimmt. Auch eine pauschale Abfindung könntest Du ins Gespräch bringen. Eine solche Einigung bietet mehr Sicherheit als der Gang vor Gericht.

Wann haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz?

Auch wenn Du als Mieter die Kündigung akzeptiert hast und bereits ausgezogen bist, solltest Du alle Belege für Deinen Aus- und Umzug einige Jahre lang aufbewahren. Kannst Du im Nachhinein beweisen, dass Dein ehemaliger Vermieter die Gründe für seine Eigenbedarfskündigung nur vorgetäuscht hat, muss er Schadensersatz zahlen. Die Belege sind dann eine gute Basis für die Berechnung der Summe.

Das gilt insbesondere dann, wenn derjenige, der einziehen sollte, doch nicht eingezogen ist. Dann liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war. In diesen Fällen muss Dein ehemaliger Vermieter erklären, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen ist. Die Anforderungen sind dabei streng (BGH, Urteil vom 29. März 2017, Az. VIII ZR 44/16). Gelingt Deinem Vermieter das nicht, muss er Schadensersatz leisten.

Ersetzen muss der Vermieter den Kostenunterschied zwischen dem, was Du in Deiner alten Wohnung hättest zahlen müssen, und dem, was Du nach dem Auszug bezahlst. Hinzu kommen möglicherweise Kosten für den Umzug.

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Autor
Dr. Britta Beate Schön

28. Oktober 2020


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