Wohnung behalten oder verkaufen

Warum sollte das nicht gehen, wenn du einen Käufer findest. Du besitzt das gute Stück dann unter 10 Jahre also werden bei Verkauf Steuern fällig.

Hallo Maxstoll347,

ein paar Hinweise zum Nachdenken:

Der angemessene Preis 2024 muss nicht der heutige Preis sein. Je nach Lage kann es deutliche Abschläge gegeben haben, je bessere Lage umso mehr.

Wie ist die Instandhaltungssituation der WEG? Kommen demnächst größere Ausgaben und reichen die Erhaltungsrücklagen dafür aus? Falls eine größere Sonderumlage droht, sollten Sie EK zurückhalten.

Wie ist die Mietsituation? Haben Sie einen zuverlässigen Mieter, der vermutlich noch viele Jahre wohnen bleiben will und außerdem noch stabil zahlungsfähig ist?

Zitat von Maxstoll347

Meine Frage wäre noch: Was wäre wenn ich in 3-4 Jahren Geld brauche und die Wohnung dann verkaufe und den Kredit ablöse. Geht das ohne Probleme?

Grundsätzlich ja, aber nur, wenn der erzielbare Kaufpreis abzüglich Restdarlehn noch etwas übriglässt. Kennen Sie die Immobilienpreise in 3 oder 4 Jahren?

Gruß Pumphut

Mit welcher groben Nettorendite rechnest Du bei

a) 180k in der Immo

b) 180k auf dem Kapitalmarkt

Bei a) musst Du den persönlichen Verwaltungsaufwand noch berücksichtigen und bei b) die Flexibilität.

Vielleicht hast Du dann schon Deine Antwort.

Da die Wohnung vermietet ist, sagt dem Mieter rechtzeitig, dass Ihr plant/überlegt die Wohnung zu verkaufen, damit er Zeit hat das zu verdauen und sich Gednken macen zu önnen. Meist kommt bei einem Verkauf an den Mieter der bessere Verkaufspreis ohne große Diskussionen raus. Die sind oft bereit für die bewohnte Wohnung auch nen Schnaps mehr als Rate an die Bank zu zahlen als aktuell als Miete (neue Miete wäre eh teurer) und zusätzlich zum Kreditbetrag noch gerne etwas mehr aus den Rücklagen daraufzulegen als andere plus die ersparten Umzugskosten.

Maxstoll347 , an anderer Stelle hier schreibst Du:

Zitat von Maxstoll347

Ich besitze zu 50% eine Wohung (Gesamtwert der Wohnung 2024 = 180k) und lebe mit meinem Bruder in meinem Elternhaus das uns zu zweit gehört ...

Das Geld nur auf der Bank rum liegen zu lassen wäre ja eigentlich blöd. Klar kommen beim Haus auch demnächst Renovierungsarbeiten, aber 70k ist schon ne ganze Menge.

Zum einen und ganz generell: Vor obigem Hintergrund wäre mir - ganz persönlich - generell Deine finanzielle Aufstellung bereits zu "immobilienlastig", wenn Du nun auch noch Deinem Bruder seinen halben Wohnungsanteil abkaufst, wird diese Unwucht noch größer.

Zum anderen sind 70k (leider) nicht viel Geld, wenn es um das Thema Immobilie geht.

Zitat von Maxstoll347

Ich könnte meinem Bruder Knapp 90k so auszahlen habe dann aber nichts mehr an Rücklagen.

Zudem: Meine gesamten freien Mittel würde ich - ganz persönlich - niemals in eine einzige Sache (bzw. Anlageklasse) packen - egal, ob es nun um eine Aktie, eine Immobilie, eine Anleihe oder einen Barren Gold geht.

Ansonsten stellt sich - neben den klassischen anderen Fragen (Standort der Immobilie (Makro- und Mikrolage - eher strukturschwache Region oder Lage mit Perspektive und Potential), Baujahr, Zustand, Reparatur-/Sanierungsstau, Ausstattung (Schnitt, Balkon, Aufzug, Garage), Höhe Instandhaltungsrücklage, solider und solventer Mieter, Struktur der Eigentümergemeinschaft, Qualität der Hausverwaltung) - mir zuerst die Frage, wie sich denn die Miete zum Wert der Wohnung verhält. Sprich wieviel Jahresnetto-Kaltmieten (JNK) die vermeintlichen 180k ausmachen (wobei der Marktpreis aus 2024 der Wohnung nunmehr ein anderer sein kann ...). Und ob dieser Faktor (Kaufpreis in JNK) dann ein marktgerechter ist.

Eine weitere Überlegung kann dabei auch sein, ob Du Dir vorstellen kannst, diese Wohnung perspektivisch (also irgendwann später einmal) selbst zu beziehen.

Zitat von Maxstoll347

Meine Frage wäre noch: Was wäre wenn ich in 3-4 Jahren Geld brauche und die Wohnung dann verkaufe

Aus meiner Sicht sollte man bei einer Immobilie einen Zeit- sprich Anlagehorizont von mindestens 10 Jahren (aufwärts) mitbringen. Und die Bereitschaft sich um die Immobilie zu kümmern (Aufwand rund um die Vermietung).

Zitat von Maxstoll347

und den Kredit ablöse. Geht das ohne Probleme?

Wenn Du dann einen Käufer findest, wird das gehen. Je nach Zinsumfeld und Dauer der Zinsfestschreibung im Darlehensvertrag kann das aber eine zusätzliche Zahlung an die Bank auslösen (Vorfälligkeitsentschädigung (VVE)). Der Kaufpreis sollte dann zudem so aussehen, daß dieser für die Ablösung der noch verbliebenen Restschuld reicht und Dir somit Geld übrig bleibt. Sollte die 10-jährige Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien noch nicht erreicht sein ("wenn ich in 3-4Jahren Geld brauche" ...) und der Wert der Wohnung bis dahin gestiegen sein, werden darauf Steuern anfallen.

Nach nur summarischer Prüfung wäre meine - ganz persönliche - Tendenz, daß mit der Wohnung eher zu lassen und mich finanziell breiter aufzustellen (auch mit dem Erlös aus dem Verkauf der Wohnung) beispielsweise via einem weltweiten Aktien-ETF.

Das Ganze sollte aber auch vor dem Hintergrund Deiner sonstigen finanziellen Gesamtlage zu sehen und bewerten sein (Alter, Einkommen, Sicherheit desselben, steuerliche Situation, Plan zur Altersvorsorge, schon bestehende diesbezüglich Ansprüche etc. pp.). und auch Deiner weiteren Lebensplanung (willst Du beispielsweise dauerhaft mit Deinem Bruder zusammen in Eurem Elternhaus leben ?).

Dir gute Gedanken und dann ebensolche Entscheidungen wünsche ich .. !

Wenn die einzige Motivation für die Übernahme des Anteils deines Bruders ist, dass du selbst gerade kein Geld aus dem potentiellen Verkauf der Wohnung brauchst, würde ich die Finger davon lassen.

Zitat von Maxstoll347

Meine Frage wäre noch: Was wäre wenn ich in 3-4 Jahren Geld brauche und die Wohnung dann verkaufe und den Kredit ablöse. Geht das ohne Probleme?

In der Theorie ja. Wie der Markt vor Ort aussieht, kannst m nur Du abschätzen. Mit Pech ist die Wohnung nur mit Preisabschlag oder viel Vorlaufzeit zu verkaufen.

Zitat von Maxstoll347

Ich könnte meinem Bruder Knapp 90k so auszahlen habe dann aber nichts mehr an Rücklagen.

Wie schnell lassen sich zwingend nötige Rücklagen wieder aufbauen, wie ist ggf. der Investitionsstau in der WEG? Wie zuverlässig ist der Mieter?

Was Du für einen 80k€ Immokredit an Rate zahlen musst, hast Du vermutlich schon ausgerechnet. Wenn die Miete das trägt, mag es sich für Dich lohnen.

80k€ bei 3,6% und 15 Jahren Laufzeit mit 5% Tilgung (also Abbezahlung in 15 Jhren) ergibt ca. 573€ im Monat. Macht für mich nur Sinn, wenn ich die Wohnung auch so lange behalten will, sonst hat man nach 5 Jahren immer noch mind. 57k€ Restschuld.

Aber wenn die Miete sichere 780€ je Monat hergibt, dann ist sowas mit 8% Tilgung in 10 Jahren u.U. attraktiv.

Aus Geldgründen würde ich so einen Kauf nicht tätigen, selbst wenn Du den Zustand von der Wohnung und der Immobilie derzeit extrem gut kennen solltest, Du Spaß daran hast und der Mieter derzeit keine Probleme bereitet. Ich könnte noch nicht einmal hier in der Kleinstadt abschätzen, wie sich die Immobilienpreise entwickeln werden.

Zusätzlich wäre es für mich viel einfacher, die Immobilie jetzt mit dem Bruder zusammen zu verkaufen, wenn ich sie nicht langfristig halten will oder ggf. auch nicht kann.

Zitat von ichbins

Warum sollte das nicht gehen, wenn du einen Käufer findest. Du besitzt das gute Stück dann unter 10 Jahre also werden bei Verkauf Steuern fällig.

Da die Wohnung geerbt ist , ist keine neue 10 Frist am laufen!, sondern vom Ersterwerb der Erblasserin. Sicher schon länger her.

Hallo,

Zitat von tom70794

Da die Wohnung geerbt ist , ist keine neue 10 Frist am laufen!, sondern vom Ersterwerb der Erblasserin. Sicher schon länger her.

Die Wohnung ist nur zu 50% geerbt. Die anderen 50% wären vom Bruder gekauft. Da die Erbauseinandersetzung schon zwei Jahre her wäre, weiß ich nicht, ob die Fußstapfentheorie noch gilt.

Gruß Pumphut

Möchtest du die Wohnung denn tatsächlich haben? Oder ist das auch ein wenig der soziale Druck in der Familie? Wenn dein Bruder Geld braucht und verkaufen möchte, vielleicht wäre es eine Option, wenn ihr beide verkauft an einen Dritten und du dann mit deiner Hälfte eine andere Anlageform wählen würdest. Nur mal drüber nachdenken.

Zitat von Pumphut

Hallo,

Die Wohnung ist nur zu 50% geerbt. Die anderen 50% wären vom Bruder gekauft. Da die Erbauseinandersetzung schon zwei Jahre her wäre, weiß ich nicht, ob die Fußstapfentheorie noch gilt.

Gruß Pumphut

Danke Pumphut , so habe ich’s gemeint, habe mich etwas ungeschickt ausgedrückt.

Ich sehe es wie Uha.

Wohnung verkaufen und das Geld anlegen in einen all World etf. Fertig