Teilverkauf Haus & Wohnung

Der Teilverkauf lohnt sich nicht

Barbara Weber
Finanztip-Expertin für Recht
17. November 2021
Das Wichtigste in Kürze
  • Bei einem Teilverkauf veräußerst Du einen Teil Deiner Immobilie und erhältst dafür den Kaufpreis. Dieses Modell ist eine Form der Im­mo­bi­li­en­ver­ren­tung.
  • Gegen eine monatliche Nutzungsgebühr kannst Du in Deinem Eigenheim wohnen bleiben. 
  • Der Teilverkauf enthält weitere Kosten und lohnt sich daher nicht. 
So gehst Du vor
  • Hol Dir ein Angebot für einen Baukredit oder eine Umkehrhypothek ein. 
  • Kreditangebote bekommst Du über die Kreditvermittler Dr. Klein, Interhyp oder Planethome. 
  • Bei der KfW kannst Du einen Kredit für den altersgerechten Umbau beantragen.

Mehr dazu im Ratgeber Umkehrhypothek

  • Auch im Alter lohnt es sich, ein Angebot für einen Baukredit einzuholen.
  • Unsere Anbieter-Empfehlung: Dr. Klein, Interhyp, Planethome.

Zum Ratgeber

Wenn größere Reparaturen an der Immobilie anstehen oder das Haus einen altersgerechten Umbau benötigt, können hohe Kosten auf Hauseigentümer zukommen. Gerade Senioren stehen oftmals vor dem Problem, dass die Rente und die Rücklagen nicht reichen, um die Kosten für die Immobilie zu decken. Wer sein Haus bei der Bank beleiht, kann auch im Alter einen Kredit bekommen. Doch einige Unternehmen werben mit einem vermeintlich besseren Angebot: Dem Teilverkauf der eigenen Immobilie. 

Was ist ein Teilverkauf?

Unternehmen wie Engel & Völkers, Wertfaktor, Deutsche Teilkauf oder Hausanker bieten Dir an, einen Teil Deiner Immobilie zu kaufen (sogenannter Teilkauf). Dafür erhältst Du den Kaufpreis für den verkauften Teil. Das Geld kannst Du frei verwenden, sei es für die Erneuerung der Heizung, den altersgerechten Umbau oder auch die Weltreise mit Deinem Partner. Im Gegenzug zahlst Du eine Art Miete (Nutzungsentgelt) für den verkauften Teil. 

 

Auf den ersten Blick hält der Teilverkauf einige Vorteile für Dich bereit: 

Du bleibst Miteigentümer - Da Du nur einen Teil Deiner Immobilie verkaufst, bleibst Du Miteigentümer Deines Hauses. Anders als bei der Leibrente gibst Du die Verantwortung für Dein Eigenheim aber nicht aus der Hand. Das hat den Vorteil, dass die Immobilie nach wie vor (zum Teil) Dir gehört und damit noch als Erbe bestehen bleibt. 

Rückkauf - Im Gegensatz zu einem normalen Verkauf, kannst Du beim Teilverkauf die Veräußerung auch wieder rückgängig machen: Den verkauften Teil können Du beziehungsweise Deine Erben wieder zurückkaufen. Aber: Wenn die Immobilie im Wert gestiegen ist, müsst Ihr unter Umständen mehr bezahlen, als Ihr vorher als Kaufpreis erhalten habt.

Nießbrauchsrecht - In der Regel vereinbaren die Anbieter mit Dir ein Nießbrauchsrecht. Dann darfst Du die gesamte Immobilie, auch den verkauften Teil, wie gewohnt nutzen. Solltest Du später einmal in ein Seniorenheim umziehen, kannst Du die Immobilie auch vermieten. Die Mieteinnahmen darfst Du komplett behalten. 

Diese Kosten fallen an

Auch wenn das Modell auf den ersten Blick verlockend klingt, ist es mit vielen Kosten verbunden: Du zahlst monatlich eine Nutzungsgebühr für den verkauften Teil, damit Du wohnen bleiben kannst. Dazu kommen in aller Regel Ausgaben für die Instandhaltung und die Grundsteuer. Weitere Kosten entstehen, wenn Du den verkauften Teil irgendwann zurückkaufen oder wenn Du die gesamte Immobilie verkaufen möchtest. 

Nutzungsgebühr - Damit Du den verkauften Teil weiterhin nutzen kannst, musst Du eine Art Miete oder Nutzungsgebühr zahlen. Hier musst Du ordentlich in die Tasche greifen: Die Nutzungsgebühr beträgt ungefähr 3 bis 4 Prozent des Wertes des verkauften Teils pro Jahr. Das macht den Teilverkauf wenig lukrativ. Solltest Du irgendwann Deine Nutzungsgebühr nicht mehr zahlen können, musst Du sogar ausziehen und Deine Immobilie wird verkauft.

Instandhaltung – Weiterhin musst Du für alle Instandhaltungen an Deiner Immobilie aufkommen, obwohl Dir ein Teil der Immobilie gar nicht mehr gehört. Die meisten Anbieter beteiligen sich weder an Reparaturen noch an einem altersgerechten Umbau. Doch auch im Alter wirst Du das ein oder andere an Deinem Haus erneuern oder reparieren müssen, was sehr kostspielig werden kann. Wenn Du den Erhaltungsaufwand dauerhaft abgeben möchtest, könnte die Leibrente für Dich interessant sein. 

Grundsteuer - Da Du weiterhin Miteigentümer der Immobilie bist, musst Du auch die Grundsteuer zahlen. Obwohl die Anbieber ebenfalls Miteigentümer werden, beteiligen sie sich nicht an der Grundsteuer.  

Kosten für den Weiterverkauf - Es fallen weitere Kosten an, wenn Du später einmal die Immobilie weiterverkaufen oder zurückkaufen möchtest. Hierfür verlangen die meisten Anbieter ein sogenanntes Durchführungsentgelt, um den Verkauf abzuwickeln. Meist liegt die Gebühr bei 2,25 bis 5,5 Prozent des gesamten Verkaufserlöses.

Bedenke, dass Du beim Weiterverkauf nur noch den Kaufpreis für Deinen Anteil der Immobilie bekommst. Den anderen Teil der Immobilie hast Du schon vorher an den Anbieter verkauft, daher behält der Anbieter seinen Anteil am Kaufpreis. Das Durchführungsentgelt musst Du aber alleine tragen

Beispiel: Du hast Dein Haus zu 50 Prozent an einen Teilverkauf-Anbieter verkauft. Zusammen mit dem Teilverkauf-Anbieter möchtet Ihr die Immobilie später für 500.000 Euro an einen Dritten verkaufen. Als Kaufpreis erhältst Du nun 50 Prozent, also 250.000 Euro. Die restlichen 250.000 Euro gehen an den Teilverkauf-Anbieter. Je nach Anbieter musst Du ein Durchführungsentgelt von 11.250 Euro bis 27.500 Euro zahlen. 
 

Darum raten wir vom Teilverkauf ab

Nach unserer Einschätzung lohnt sich ein Teilverkauf nicht. Bei einem gewöhnlichen Verkauf bekommst Du den Kaufpreis und kannst damit eine kleinere, günstigere Wohnung beziehen. Im besten Fall bleibt Dir noch ein Überschuss, mit dem Du Deinen Lebensabend finanzieren kannst. 

Bei einem Teilverkauf läuft das anders. Du verkaufst zwar nur einen Teil der Immobilie und kannst dafür dort wohnen bleiben. Doch den Kaufpreis musst Du wieder in eine monatliche Nutzungsgebühr investieren. Dieses Modell erinnert stark an einen Baukredit, den Du mit einer monatlichen Rate abzahlst. Doch bei einem Baukredit bleibt die Immobilie in Deinem Eigentum. Beim Teilverkauf verlierst Du hingegen einen Teil Deines Eigentums. 

Die Kosten für den Teilverkauf möchten wir Dir anhand eines Beispiels verdeutlichen: Ein Paar verkauft 50 Prozent seiner Immobilie mit einem Verkehrswert in Höhe von 300.000 Euro. Das Paar erhält als Kaufpreis 150.000 Euro. Es zahlt zukünftig 500 Euro als monatliche Nutzungsgebühr.

Beispielrechnung Teilverkauf

Wert der Immobilie          300.000 Euro 
50 Prozent Verkauf - 150.000 Euro
Kaufpreis = 150.000 Euro 
Nutzungsgebühr 4 Prozent (14 Jahre)   - 84.000 Euro 
Geld zur freien Verfügung 66.000 Euro

Quelle: Finanztip, eigene Darstellung (Stand: 17. November 2021) 

In dieser Beispielrechnung sind noch keine Kosten für die Instandhaltung und Grundsteuer einkalkuliert. Das sind laufende Kosten, die Du von dem restlichen Geld bezahlen musst.

Die Nutzungsgebühr kann steigen 

Die meisten Anbieter legen die Nutzungsgebühr für einen festen Zeitraum von einem oder mehreren Jahren fest. Danach wird sie in der Regel an den Drei-Monats-Euribor angepasst. Der Euribor ist ein Zinssatz und basiert auf dem durchschnittlichen Zinsniveau von 32 europäischen Banken, die sich gegenseitig Geld leihen. Dieses Niveau wird täglich neu ermittelt.

Wenn der Euribor negativ ist, müsste Deine Nutzungsgebühr eigentlich sinken. Nach unserer Recherche schließen die meisten Anbieter eine Anpassung zu Deinen Gunsten vertraglich aus. Eine Anpassung erfolgt nur zu Deinem Nachteil, also wenn der Euribor steigt. Dann wird auch Deine Nutzungsgebühr teurer. 

Nutzungsgebühr ist eine teure Miete 

Du kannst Deine Immobilie auch komplett verkaufen und mit dem neuen Eigentümer einen Mietvertrag schließen. Dann zahlst Du ähnlich wie beim Teilverkauf eine monatliche Miete. Ein Vermieter muss aber auch für die Instandhaltungen aufkommen (§ 535 BGB). Die Teilverkauf-Anbieter schließen aber keinen Mietvertrag mit Dir. Deswegen musst Du in der Regel für alle Instandhaltungen aufkommen, auch wenn Dir das Haus nur noch zur Hälfte gehört.

Alternativen zum Teilverkauf

Es gibt Alternativen, die Du einem Teilverkauf vorziehen solltest. 

Der Baukredit ist die bessere Lösung 

Du kannst auch im Alter nochmal einen Baukredit aufnehmen, wenn Du nicht verkaufen möchtest und Dir eine monatliche Rate leisten kannst. Ein Baukredit schneidet im Vergleich zum Teilverkauf wesentlich besser ab:

Bewährtes Modell - Wie ein Baukredit funktioniert, weißt Du schon: Eine Bank gibt Dir ein Darlehen gemessen an dem Wert Deiner Immobilie. Es wird eine sogenannte Grundschuld in das Grundbuch eingetragen, womit die Bank die Immobilie verkaufen darf, wenn Du das Darlehen nicht mehr zurückzahlen kannst. Umgangssprachlich wird Deine Immobilie „beliehen“. 

Du bleibst Eigentümer - Beim Baukredit bleibst Du Alleineigentümer Deiner Immobilie und kannst die Immobilie später komplett vererben. Beim Teilverkauf gibst Du einen Teil Deines Eigentums ab, was das Erbe schmälert. Wenn Deine Erben später die Immobilie behalten möchten, müssen sie den verkauften Teil erst einmal zurückkaufen. Auch wenn Deine Erben das Haus später komplett verkaufen möchten, müssen sie sich mit dem neuen Miteigentümer absprechen und den Verkaufserlös entsprechend der Anteile aufteilen. 

Ein Baukredit ist günstiger - Außer einer monatlichen Rate ändert sich für Dich bei einem weiteren Baukredit nicht viel. Weitere Kosten entstehen für Dich in aller Regel nicht. Und Du profitierst meist von einem günstigen Zinssatz von unter 2 Prozent. Damit kommst Du auch noch günstiger weg als bei einem Teilverkauf. 

Auch für Rentner gibt es Möglichkeiten, einen Baukredit im Alter zu bekommen. Wie Du einen Baukredit im Alter bekommst, zeigen wir Dir in unserem Ratgeber zur Umkehrhypothek.

Am besten wendest Du Dich an einen großen Kreditvermittler, der bundesweit tätig ist. Kreditvermittler können Angebote mehrerer Banken einholen und wissen meist schon, bei welchen Banken Du die größten Chancen auf ein Darlehen im Alter hast. Wir empfehlen:

  • spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung an mehr als 100 Standorten bundesweit
Dr. Klein
Allfinanzvermittler, spezialisiert auf Baufinanzierung
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet überwiegend mit selbstständigen Beratern
  • mehr als 400 Bankpartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung bei über 550 Beratern bundesweit
  • zusätzlich auch Beratung zuhause beim Kunden möglich
Planethome
Baufinanzierer
  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • arbeitet ausschließlich mit angestellten Beratern
  • mehr als 220 Finanzierungspartner, darunter Sparkassen und Volksbanken
  • telefonische und Vor-Ort-Beratung in 14 Niederlassungen bundesweit
Nur beim Anbieter abschließbar

KfW-Kredit und Zuschüsse

Die KfW unterstützt den altersgerechten Umbau mit dem Altersgerecht-Umbauen-Kredit KfW 159. Hier sind Kreditsummen von bis zu 50.000 Euro möglich. Die Zinsen belaufen sich aktuell auf unter 0,1 Prozent (Stand: November 2021). 

Alternativ kannst Du einen Zuschuss zur Barrierereduzierung über das Programm KfW 455 beantragen. Den Zuschuss musst Du nicht zurückzahlen. Du kannst maximal 5.000 Euro für eine Einzelmaßnahme und bis zu 6.250 Euro für den Umbau Deines gesamten Eigenheims beantragen. Die KfW bezuschusst aber höchstens 10 Prozent bei einer Einzelmaßnahme und 12,5 Prozent für den gesamten altersgerechten Umbau.

Wichtig: Du kannst das Zuschussprogramm KfW 455 und das Kreditprogramm KfW 159 nicht miteinander kombinieren.

KfW
Förderprogramme
  • Förderkredite und Zuschüsse für altersgerechten Umbau von Immobilien
  • Förderung in den Programmen KfW 455 und KfW 159
  • maximale Darlehenshöhe beim Kredit 50.000 Euro

Folgende Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren fördert die KfW:

  • Wege zu Gebäuden barrierefrei gestalten
  • Eingangsbereich und Wohnungszugang umbauen
  • Überwindung von Treppen und Stufen, zum Beispiel mit einem Treppenlift
  • Raumaufteilung und Schwellenabbau
  • Badumbau/Maßnahmen an Sanitärräumen
  • Orientierung, Kommunikation und Unterstützung im Alltag
  • Gemeinschaftsräume schaffen, Mehrgenerationenwohnen 
  • Umbau zum „Standard Altersgerechtes Haus“. Mit diesem Standard definiert die KfW ein Paket von Maßnahmen wie barrierereduzierte Wohn- und Schlafzimmer, Küchen und Bäder sowie Zugänge, die eine Wohnung oder ein Haus altersgerecht machen.

* Was der Stern bedeutet:

Finanztip gehört zu 100 Prozent der gemeinnützigen Finanztip Stiftung. Die hat den Auftrag, die Finanzbildung in Deutschland zu fördern. Alle Gewinne, die Finanztip ausschüttet, gehen an die Stiftung und werden dort für gemeinnützige Projekte verwendet – wie etwa unsere Bildungsinitiative Finanztip Schule.

Wir wollen mit unseren Empfehlungen möglichst vielen Menschen helfen, ihre Finanzen selber zu machen. Daher sind unsere Inhalte kostenlos im Netz verfügbar. Wir finanzieren unsere aufwändige Arbeit mit sogenannten Affiliate Links. Diese Links kennzeichnen wir mit einem Sternchen (*).

Bei Finanztip handhaben wir Affiliate Links aber anders als andere Websites. Wir verlinken ausschließlich auf Produkte, die vorher von unserer unabhängigen Experten-Redaktion empfohlen wurden. Nur dann kann der entsprechende Anbieter einen Link zu diesem Angebot setzen lassen. Geld bekommen wir, wenn Du auf einen solchen Link klickst oder beim Anbieter einen Vertrag abschließt.

Ob und in welcher Höhe uns ein Anbieter vergütet, hat keinerlei Einfluss auf unsere Empfehlungen. Was Dir unsere Experten empfehlen, hängt allein davon ab, ob ein Angebot gut für Verbraucher ist.

Mehr Informationen über unsere Arbeitsweise findest Du auf unserer Über-uns-Seite.