Hilfe der Crash kommt... (bald?)

Ich wohne - glücklicherweise, in den eigenen vier Wänden.

Das Haus ist bezahlt und falls wir wir irgendwann doch noch in das Elternhaus meiner Gattin umziehen (nur 140m² Wohnfläche), würde unser aktuelles Domizil eine ordendliche Rendite abwerfen. Denn solange wir das Gebäude bewohnen zahlen wir keine Miete und das Gebäude hat nach grober Einschätzung der aktuellen Marktpreise für Häuser mit mehr als 200m² Wohnfläche und günstiger Verkehrsanbindung in ruhiger Wohnlage einen Wertzuwachs von ca. 30% bis 45% ggü. dem ursprünglichen Kaufpreis.

Wenn ich noch die Photovoltaikanlage und die Wärmepumpe mit einbeziehe sieht die Bilanz sogar noch besser aus.

Also ich bin sehr froh diesen Schritt vor 15 Jahren gemacht zu haben.

Zitat von Andreas H

Solange wir das Gebäude bewohnen, zahlen wir keine Miete, und das Gebäude hat nach grober Einschätzung ... einen Wertzuwachs von ca. 30% bis 45% ggü. dem ursprünglichen Kaufpreis.

Also ich bin sehr froh, diesen Schritt vor 15 Jahren gemacht zu haben.

30% in 15 Jahren wäre eine Rohrendite von 1,7% (immerhin steuerfrei!), 45% in 15 Jahren wären 2,5%. Spitze Zungen würden anmerken, das sei noch nicht einmal ein Inflationsausgleich.

Zitat von Andreas H

einen Wertzuwachs von ca. 30% bis 45% ggü. dem ursprünglichen Kaufpreis.

[…]

Also ich bin sehr froh diesen Schritt vor 15 Jahren gemacht zu haben.

45% in 15 Jahren sind jetzt keine überragende Rendite, das sind gerade mal 2,5% im Jahr (also nach Inflation quasi kein Wertzuwachs). Bei nur 30% in 15 Jahren sind es sogar nur 1,76%, also realer Wertverlust.

Wenn ihr gerne in dem Haus wohnt, ist das ja völlig okay. Aber eine tolle Geldanlage war es nicht. 😁

EDIT: Achim Weiss hatte den gleichen Gedanken, sehe ich jetzt erst…

Zurück zum Thema, ich warte immer noch auf den großen Crash, wo bleibt er denn?

Neben dem Wertzuwachs ist noch die gesparte Miete zu verrechnen, abzüglich 3€/m2 Monat Wartungs & Instandhaltungskosten Kosten

Habe es mal durchrechnen lassen:

## Szenario 1: Hauskauf vor 15 Jahren (2009)

**Anfangssituation:**

- Kaufpreis: 400.000 €
- Eigenkapital: 50.000 €
- Darlehenssumme: 350.000 €
- Zinssatz: 4,5%
- Annahme: 2% Tilgung initial, Laufzeit ca. 30 Jahre

**Monatliche Belastung:**

- Rate bei 4,5% Zins + 2% Tilgung = 6,5% von 350.000 € = 22.750 € p.a. = **1.896 € monatlich**

**Zusätzliche Kosten beim Kauf:**

- Grunderwerbsteuer (ca. 5%): 20.000 €
- Notar/Grundbuch (ca. 2%): 8.000 €
- Makler (ca. 3-4%): 12.000-16.000 €
- **Gesamt Nebenkosten: ca. 40.000-44.000 €**

Das Eigenkapital von 50.000 € reichte gerade für die Nebenkosten + minimal Eigenkapital.

**Nach 15 Jahren (2024):**

- Restschuld bei gleichbleibender Rate: ca. **210.000 €**
- Gezahlte Zinsen: ca. **200.000 €**
- Getilgt: ca. **140.000 €**
- **Hauswert heute** (konservativ +50% in 15 Jahren): ca. **600.000 €**
- Eigenkapital im Haus: 600.000 - 210.000 = **390.000 €**

**Nebenkosten 15 Jahre:**

- Instandhaltung (ca. 1% p.a.): 60.000 €
- Grundsteuer (ca. 200 €/Monat): 36.000 €
- **Gesamt: ca. 96.000 €**

## Szenario 2: Miete + ETF-Anlage

**Anfangssituation:**

- Einmalanlage: 50.000 € in ETF
- Miete für vergleichbare Wohnung 2009: ca. **1.000 € monatlich**
- Differenz zur Hausrate: 1.896 - 1.000 = **896 € monatlich in ETF**

**ETF-Entwicklung (MSCI World als Benchmark):**

- Durchschnittliche Rendite 2009-2024: ca. **9-10% p.a.**
- Rechnen wir konservativ mit **8% p.a.**

**Nach 15 Jahren:**

- Einmalanlage 50.000 € bei 8%: ca. **158.000 €**
- Monatliche Sparrate 896 € bei 8%: ca. **312.000 €**
- **Gesamt ETF-Vermögen: ca. 470.000 €**

**Aber: Mietsteigerungen!**

- Annahme: 2,5% Mietsteigerung p.a.
- Miete heute: ca. **1.450 € monatlich**
- Durchschnittsmiete über 15 Jahre: ca. **1.200 €**
- **Gezahlte Miete gesamt: ca. 216.000 €**

Korrigierte Rechnung mit steigender Miete und sinkender Sparrate:

- **Realistisches ETF-Vermögen: ca. 380.000-420.000 €**

## Vergleich

**Hauskauf:**

- Eigenkapital: 390.000 €
- Restschuld: 210.000 €
- Wohnkosten bezahlt: ca. 437.000 € (Zinsen + Nebenkosten)
- **Plus: Du wohnst mietfrei weiter, Haus abbezahlt in weiteren 10-15 Jahren**

**Miete + ETF:**

- Vermögen: 380.000-420.000 €
- Miete bezahlt: 216.000 €
- **Minus: Du musst weiter Miete zahlen (aktuell ca. 1.450 €/Monat)**

## Fazit

Rein rechnerisch stehen beide Szenarien etwa gleichauf – **aber** der Hauskauf hat langfristig die Nase vorn, weil:

1. Nach Abzahlung der Restschuld hast du ein schuldenfreies Haus (Wert 600.000 €+)
1. Du wohnst dann mietfrei
1. Der ETF-Anleger*in muss weiter Miete zahlen

Allerdings: Die Flexibilität der Miet-Variante und die Liquidität des ETF-Vermögens sind nicht zu unterschätzen. Ein Haus bindet dich örtlich und finanziell.

Zitat von hanselas

Ein Haus bindet dich örtlich und finanziell.

Und Emotional. Viel Konsum wird in die eigene Immobilie gesteckt.
Freunde von mir haben nach 18 Jahren für 30000€ ihr Badezimmer in ihrem Eigenheim umgebaut weil es Ihnen nicht mehr gefallen hat. Ich wohne seit über 20 Jahren in der selben Mietwohnung und das Badezimmer ist aus den 60igern. Funktioniert aber alles. Die 30000€ kann ich gar nicht ausgeben weil ich es nicht zu entscheiden habe was mit dem Badezimmer passiert.

Zitat von hanselas

- **Hauswert heute** (konservativ +50% in 15 Jahren):

Oben waren es noch 30-45%…

Zitat von hanselas

- Durchschnittliche Rendite 2009-2024: ca. **9-10% p.a.**
- Rechnen wir konservativ mit **8% p.a.**

Tatsächlich waren es 10-11% p.a.

Und schon sieht die Rechnung anders aus…

So kann man das bei jedem Parameter machen. Hätte man wirklich eine vergleichbare Wohnung gemietet oder nicht doch eine kleinere/günstigere? Oben war die Rede von mehr als 200qm Wohnfläche beim Haus. Das gibt es quasi nicht als Wohnung.

Man kann sich alles schön rechnen, wenn man möchte. In beide Richtungen.

Zitat von hanselas

1. Du wohnst dann mietfrei
1. Der ETF-Anleger*in muss weiter Miete zahlen

Du zahlst dann weiter sämtliche Reparatur- und Instandhaltungskosten. Nach 25-30 Jahren, wenn das Haus endlich abbezahlt ist, kommen die großen Reparaturen. Da ist die Heizung fällig, vielleicht auch das Dach.

Der ETF-Anleger ruft den Vermieter bzw. die Hausverwaltung an, wenn etwas kaputt geht.

Auch das hat zwei Seiten.

Zitat von Horst Talski

Ich wohne seit über 20 Jahren in der selben Mietwohnung und das Badezimmer ist aus den 60igern. Funktioniert aber alles. Die 30000€ kann ich gar nicht ausgeben weil ich es nicht zu entscheiden habe was mit dem Badezimmer passiert

Fairerweise ist das aber auch ein Nachteil. Du kannst eben nicht für dich selbst entscheiden, dass du gerne ein neues Bad möchtest.

Dich kann in einer eigenen Immobilie auch niemand wegen Eigenbedarfs vor die Tür setzen.

Ich wohne selbst in einer eigenen Wohnung und weiß die Vorteile zu schätzen (kenne aber auch die Nachteile). Rein finanziell ist die eigene Immobilie eben nicht unbedingt vorne, das muss einem klar sein und da sollte man sich auch keine Illusionen machen und das „schönrechnen“.

Wir haben uns auch für ein eigenes Haus entschieden aber ich verstehe nicht warum bei Eigentümern häufig die Tendenz herrscht unbedingt nachweisen zu wollen wie wahnsinnig profitabel diese Entscheidung war aber bei der Rechnung „vergisst“ man dann wesentliche Faktoren (oder möchte sie vergessen).

Das gleiche kann ich auch bei Rechnungen zu PV Anlagen oder E–Autos beobachten (haben wir auch).

Es ist auch OK Eigentum zu haben obwohl es nicht so profitabel wie andere Investitionen ist. Dafür erkauft man sich halt andere Vorteile der eigenen vier Wände.

Zu den der Alternative wurde hier ja schon genug gesagt.

Ich habe auch die Vereinbarung mit meiner Frau getroffen, das Haus nach Renteneintritt zu verkaufen und die Freiheit als Mieter zu genießen. Der Verkaufserlös soll dann die Miete subventionieren.

Was das alles mit dem Crash zu tun hat, weiß ich nicht aber das Thema finde ich interessant.

Was hat die Diskussion mit dem Crash zu tun? Andererseits staune ich über so manche Äußerung hinsichtlich des 'Hoffens' auf einen solchen. Vielleicht kommt er dann nicht 'wohldosiert' bei 35 oder 50 % fürs ideale Nachschießen von Geld? Destruktivität ist kein gesunder Geisteszustand. Gier (ob auf niedrigem oder hohem Niveau) frist Hirn.

Als Eigenheimbesitzer hab ich irgendwann mal ein abbezahltes Heim und niedrigere Kosten, ja.
Die Kosten sind trotzdem mit Nebenkosten, Rücklagen und Reparaturen nicht unerheblich! Man muss arbeiten um sein Leben finanzieren zu können.

Wenn man aber eine günstige Mietwohnung hat kann man ein nettes Depot ansparen das zukünftig mit der Rendite nicht nur die komplette Miete erwirtschaftet sondern noch drüber hinaus. Bei mir hat letztes Jahr mein im Aufbau befindendes Depot eine Rendite gehabt wie mein Netto Arbeitsverdienst! Depotgröße war da vielleicht 1/3 von dem was mich eine entsprechende Eigenheim Wohnung kosten würde. Das finde ich schon heftig!

Der Crash kann doch für junge und jüngere ETF-Sparer:innen auch etwas Befreiendes habe.

In der Yoga-Gruppe fragte mich am Freitag Hannah, ob die ihren ETF-Sparplan jetzt reduzieren oder stoppen solle.
Die Tech-Werte würden doch fallen…

Ich habe sie gefragt, was sie für ETF hat.

Sind wohl Welt-ETF und regionalere Sachen für zusammen ca. 4.000 Euro. Sie hat eine Monatsrate von 400 Euro,

Da wäre ein „Crash“ doch super, wenn man noch 25 Jahre ansparen will, oder ?

Zitat von Horst Talski

Und Emotional. Viel Konsum wird in die eigene Immobilie gesteckt.
Freunde von mir haben nach 18 Jahren für 30000€ ihr Badezimmer in ihrem Eigenheim umgebaut weil es Ihnen nicht mehr gefallen hat. Ich wohne seit über 20 Jahren in der selben Mietwohnung und das Badezimmer ist aus den 60igern. Funktioniert aber alles. Die 30000€ kann ich gar nicht ausgeben weil ich es nicht zu entscheiden habe was mit dem Badezimmer passiert.

Genau, die emotionale Komponente wurde in den vorigen Renditegegenüberstellungen nicht berücksichtigt.

Deine Freunden erkaufen sich mit der Konsuminvestition ins Badezimmer emotionale Rendite, die einem Mieter, den ein olivgrün/bahamabeigefärbiges Badezimmer anekelt, tgl. fehlt.
Nur ein Mieter mit geringeren ästhetischen Bedürfnissen ist in diesem Beispiel klar im Vorteil.

Der holt sich seine käufliche emotionale Rendite dann durch andere Investitionen, z.B. Reisen, Uhren, Autos, etc….möglicherweise sogar auch „bloß“ durch beglückten Blick ins Depot.

Zitat von Tomarcy

Der Crash kann doch für junge und jüngere ETF-Sparer:innen auch etwas Befreiendes habe.

Kann - muß aber nicht.

Wenn ich mich beispielsweise an die Zeit (ab Frühjahr 2000 ff) der geplatzten "Dotcom-Blase" erinnere - da hat es direkt oder zumindest im weiteren Verlauf so manche "junge und jüngere" Protagonisten aus dem Markt "herausgespült". Einige von ihnen sind nie mehr an die Aktienmärkte zurückgekehrt ...

Das wird sich schwerlich als "etwas Befreiendes" bezeichnen lassen (es hat damals so einige direkt von Vermögen "befreit" (Ausstieg zu schlechten Kursen oder sogar Tiefstkursen) oder zumindest langfristig von Vermögen "befreit" (diejenigen, die danach die Börse gemieden haben)

Hat mir damals die Bedeutung der Thematik "objektive Risikotragfähigkeit" und besonders auch der "subjektiven Risikobereitschaft" (Risikotoleranz) nochmal eindrucksvoll und sozusagen live vor Augen geführt.

Dazu kam noch in so manchen Fällen: Theoretisch sprich fiktiv vorab durchgespielte MDDs sind das eine - reale Verluste auf dem Depotauszug in € etwas anderes.

Zitat von Prima523

Andererseits staune ich über so manche Äußerung hinsichtlich des 'Hoffens' auf einen solchen. Vielleicht kommt er dann nicht 'wohldosiert' bei 35 oder 50 % fürs ideale Nachschießen von Geld?

Ich habe kein Geld zum „Nachschießen“, sondern spare monatlich per Sparplan und halte mich fern von Markttiming.

Aber ich habe noch viele Jahre Ansparzeit vor mir. Und wenn wir davon ausgehen, dass es über kurz oder lang irgendwann mal wieder einen Crash mit folgender langer Seitwärtsphase geben wird, mit 10 oder mehr Jahren bis zurück zum Ausgangswert, dann wäre es mir lieber, das kommt jetzt, wo ich noch lange anzusparen habe und entsprechend in den Folgejahren von günstigeren Kaufkursen per Sparplan profitieren würde, als kurz vor oder nach Renteneintritt.

Zitat von 12345

Ich habe kein Geld zum „Nachschießen“, sondern spare monatlich per Sparplan und halte mich fern von Markttiming.

Aber ich habe noch viele Jahre Ansparzeit vor mir. Und wenn wir davon ausgehen, dass es über kurz oder lang irgendwann mal wieder einen Crash mit folgender langer Seitwärtsphase geben wird, mit 10 oder mehr Jahren bis zurück zum Ausgangswert, dann wäre es mir lieber, das kommt jetzt, wo ich noch lange anzusparen habe und entsprechend in den Folgejahren von günstigeren Kaufkursen per Sparplan profitieren würde, als kurz vor oder nach Renteneintritt.

wenn du noch viele Jahre zum Ansparen hast, (durchschnittliche Rendite World ETF ca. 6%) dann ist die Wahrscheinlichkeit das in einem Crash in z.B. 30 Jahren du beim Ausgangswert landest sehr sehr gering (müsste dann wohl >70% einbrechen)

z.B. 50k aktueller Depotwert und 500€ mtl. Sparrate

Zitat von Tomarcy

Der Crash kann doch für junge und jüngere ETF-Sparer:innen auch etwas Befreiendes habe.

Da wäre ein „Crash“ doch super, wenn man noch 25 Jahre ansparen will, oder ?

Der Crash bringt dem Einen Freud’ dem Andern Leid.

Beim Wünschen soll man sich ja bekanntlich nichts abgehen lassen.

Warum sich nicht lieber - anstelle eines Crash‘ - mit einer ATH Serie etwas wünschen, was Freud’ ohne Leid für alle bringt?

Ok, der Crash kommt also, irgendwann...und was wenn man nicht mehr so viel Zeit hat um ihn auszusitzen? Soll ja angeblich bis zu 15 Jahre dauern, wobei das mit den Prognosen so eine Sache ist, wenn man die Vergangenheit in die Zukunft projeziert.

Zitat von 12345

Aber ich habe noch viele Jahre Ansparzeit vor mir. Und wenn wir davon ausgehen, dass es über kurz oder lang irgendwann mal wieder einen Crash mit folgender langer Seitwärtsphase geben wird, mit 10 oder mehr Jahren bis zurück zum Ausgangswert, dann wäre es mir lieber, das kommt jetzt, wo ich noch lange anzusparen habe und entsprechend in den Folgejahren von günstigeren Kaufkursen per Sparplan profitieren würde, als kurz vor oder nach Renteneintritt.

Wünschen kann man sich ja was. Aber für jeden stellt sich das private Optimum anders dar. Bringt, glaube ich, nicht viel, dies hier zu kommunizieren. Allen wäre mit durchschnittlich stetigem Anstieg bei 'normaler' Volatilität mehr geholfen. Crashs generieren meist viele Verlierer und wenige Gewinner.