Hauskauf wenig Eigenkapital

Hallo.

Kann die Familie aushelfen, damit die Kaufnebenkosten abgedeckt werden können?

Ansonsten wirkt die Planung sehr optimistisch auf mich. In der Regel lauern beim Hauskauf immer irgendwelche überraschenden Kosten.

Als Handwerksmeister frag ich mal ob ihr das Objekt auch mal durch einen Fachmann/Fachfrau habt prüfen lassen? Gibt es Feuchteschäden, ist das Dach i.O., wie alt ist die Heizung, wie ist der Dämmstandard, wie der Zustand der Fenster. Gerade wenn ein Objekt 150.000€ unter Verkehrswert liegt deutet das oft darauf hin, das was im argen ist.

Wenn ihr selbst keine Bauprofis seid die das beurteilen könnt, unbedingt das erste Geld was ihr ausgebt in eine professionelle Begutachtung stecken (und nicht Bekannte dazu ziehen, die meinen die könnten das). Gerade beim Hauskauf neigen viele Menschen zu Emotionen und stellen sich im geistigen Auge schon vor wie die eigene Familie im Haus und Garten groß werden. Vergesst gnadenlos alle Emotionen, geht da absolut realistisch und sachlich an das Thema ran.

Besser ihr bleibt noch eine Zeit lang in Miete, bespart den berühmt berüchtigten MSCI World und schaut in Ruhe weiter, es kommen immer gute Gelegenheiten zum Hauskauf, gerade in den jetzigen Zeiten wo immer mehr alte Leute versterben und die Erben z.B. keine Lust auf Landleben haben, sehe ich gerade bei uns im Westerwald wie viele Leute wegsterben und es oft schwer ist für die Erben die Häuser los zu werden. In der Stadt wird es halt deutlich schwieriger, aber euer Preis fürs Haus klingt eher nach ländlicher Gegend.

Mein ultimativer Tipp: nehmt ganz schnell die blaue Brille ab, die scheint gerade gerade bei der auf Kante genähten Finanzierung wohl noch fest auf der Nase zu sitzen.

Hallo und willkommen! Letztlich müsst ihr die Entscheidung treffen, ihr kennt wirklich die Gesamtsituation. Wir können nur unsere Gedanken anbieten auf Basis des geschilderten.

Mir scheint das Vorhaben, auf Basis von dem was du schreibst, tendenziell ambitioniert bis gefährlich. Ich verstehe es so, dass ihr abgesehen von den 10.000 für die geplante Renovierung keine anderen Ersparnisse, Notgroschen, Rücklagen habt? Dann wärt ihr im Moment des Kaufs völlig blank, habt kein Geld, einen Kredit zu bedienen und ein renovierungsbedürftiges 50 Jahre altes Haus am Bein. Das kann leicht dazu führen, dass ihr noch deutlich mehr Kredite zu sehr ungünstigen Zinssätzen aufnehmen müsst wenn etwas unvorhergesehenes passiert (Auto kaputt, Heizung im Haus kaputt…).

Wenn überhaupt würde ich das nur in Erwägung ziehen, wenn ihr Handwerker seid und am Haus fast alles was anfällt selbst machen könntet, und wenn ihr zudem noch leidensfähig seid zur Not in einem Haus in ziemlich schlechten Zustand zu wohnen.

Noch eine Sache: Du schreibst, dass der Marktwert des Hausees 390.000 ist, ihr es aber für 239.000 kaufen könnt. Das wirft die Frage auf, wieso der Verkäufer einfach so auf 150.000 verzichtet, die er angeblich am Markt erzielen könnte?

Das Zinsangebot der Bank scheint mir in Anbetracht der Umstände nicht aus der Welt, ich bin aber jetzt nicht tagesaktuell in den Bauzinsen unterwegs und kann es daher nicht genau sagen.

Zitat von Sonne25

Oder sollen wir weiter zur Miete wohnen und weiter sparen?

Ja

Zitat von Sonne25

Eigenkapital haben wir nur wenig 10.000€.

Das sind mm keine geeigneten Voraussetzungen, um eine Immo zu kaufen.

Zitat von Sonne25

Oder sollen wir weiter zur Miete wohnen und weiter sparen?

Ja.

Das Haushaltseinkommen würde für den Kapitaldienst reichen, aber ihr habt viel zu wenig Eigenkapital.

Ich persönlich würde mir mit so wenig EK kein 50 Jahre altes Haus kaufen. Da müsst ihr garantiert noch mehr als "nur" ein bad und die Elektrik machen. Denk mal an die energetische Sanierungspflicht.

Und mit kleinen Kindern auf einer Baustelle leben ist auch kein Spaß.

Ganz ehrlich, lasst es. Spart noch etwas weiter.

Zitat von Sonne25

Vielen Dank für eure Gedanken.

Also mehr Geld haben wir aktuell nicht zur Verfügung. Wir haben weiteres Geld in Wertpapiere und bitcon investiert, da ist aber noch nicht viel ungefähr 2000€.

Die Familie kann uns da leider nicht helfen. Wir sind ganz auf uns gestellt.

Im Haus können wir vieles selber machen. Die Elektrik z.B würde wir aber vom Fachmann machen lassen. Die Heizung dürfen wir noch laut Vorschrift bis zum Jahr 2047 nutzen.

Es ist ein Bungalow und der Dachboden müsste mit der Zeit gedämmt werden.

Fenster wurden 2014 ausgetauscht.

Ich weiß nicht, ob die jetzigen Eigentümer den Marktwert kennen. Dieser wurde uns von der Bank genannt.

Die Entscheidung ist wirklich nicht leicht, aber wir suchen schon recht lange und das Haus passt tatsächlich ideal zu uns. Dennoch wollen wir natürlich nichts überstürzen.

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Heizung darf bis 2047 laufen (richtig bei fossil betriebenen Heizungen wäre 2045), aber wie alt ist die Heizung jetzt, was für ein Energieträger (Gas und Öl könnte zukünftig ziemlich unkalkulierbar werden), nur weil die noch 20 Jahre laufen darf, heisst das ja nicht das die das auch bis dahin tut.

Und auch eine notwendige Dachbodendämmung macht man sofort vor dem Einzug und nicht später, weil dann macht man die nie. Dämmung im Dach sollte zumindest auch von einem Fachmann begleitet werden, sonst sind Dämmschäden durch den Laien schon fast vorprogrammiert. Fenster sollten passen vom Alter her. Wenn ich so ein altes Haus kaufen würde, würde ich ca. 100.000€ mehr finanzieren, den Dämmstandard auf ein KfW 55 Haus bringen, Wärmepumpe und Photovoltaik einbauen, auch gibt es Fördergelder von der KfW dafür. Auf Dauer mit alter Heizung und schlechtem Dämmstandard werden euch die Nebenkosten auffressen und jedes Jahr höher werden. Am besten mal einen seriösen Energieberater dazu beauftragen, der kann eine sinnvolle Kosten-Nutzenrechnung erstellen.

Ihr müsst als aller erstes Geld in die Hand nehmen und gute Gutachter und Planer finden, das spart später ernorme Summen. Ich bin immer noch der Meinung ihr seid zu blauäugig. Ist auch nur Nett gemeint von mir.

Ich meine auch ganz nett, dass das mit diesem Eigenkapital einfach nicht geht.

Und: Für 10.000 € die Elektrik und das Bad neu zu machen, halte ich für illusorisch.

Wir haben 2017 für eine komplette Badsanierung vom Fachbetrieb bereits knapp 20 T€ gelöhnt. Und das war jetzt nix Megapompöses. Die Elektrik habe ich sogar noch selbst gemacht …

Zitat von Sonne25

und der Dachboden gedämmt werden, aber das erst mit der Zeit.

Bei eigentümer wechsel nach 2002 muss dies in den nächsten 2 jahren erfoglen.

Statt die dachfläche zu dämmen ist auch eine Dachboden dämmung (preiswerter) zulässig.

Außerdem besteht die Pflicht zu dämmung von geg. Vorhandenen warmwasser Leitungen.

Meiner Meinung nach habt ihr zu wenig kaptial, es würde reichen wenn ihr die Immobilie selbst geerbt hättet, und dann für die anstehenden Arbeiten einen Kredit aufnehmt, so sehe ich das eher als sehr ambitioniert und schwierig an.

Wieviel zahlt ihr derzeit Miete (Kaltmiete und Nebenkosten)?

Zitat von Sonne25

Privater Kredit 350€ ( Laufzeit 8 Jahre)

Was ist damit gemeint? Wer gibt euch den privaten Kredit? Sind die 350 EUR zusätzlich zu den genannten 1.150 EUR Rate?

Zitat von Sonne25

Nun sind wir am überlegen, ob es alles Sinn macht. Wir könnten die 10.000€ für die Nebenkosten nehmen aber dann wäre immer noch ein Betrag von 6000€ offen und wir könnten die Elektrik und das erste Bad nicht sanieren.

Meine ehrliche Meinung: Wenn ihr wegen ein paar tausend Euro überlegt, ob ihr euch das leisten könnt, dann könnt ihr es euch nicht leisten.

Gerade bei einem Altbau mit Sanierungsbedarf werden IMMER ungeplante Kosten hinzukommen, und zwar locker fünf- oder gar sechsstellig. Wenn es schon an den 16.000 EUR Kaufnebenkosten scheitert, tut ihr euch vermutlich keinen Gefallen mit dem Hauskauf.

Hinzu kommen, selbst wenn man grundlegende Sanierungsarbeiten außen vor lässt und bei einem grundsätzlich bezugsfertigen Haus, auch noch Dinge wie Wände streichen / tapezieren, der Umzug selbst, Lampen, ggf. auch Möbel (wenn man vorher in einer kleineren Wohnung wohnt, wird da in der Regel was dazu kommen)... Allein der Umzug und all dieser "Kleinkram" ist locker mindestens vierstellig.

Zitat von Sonne25

Die Bank bietet uns 139.000€ (10 Jahre Zinsbindung) zu 4,23% Zinsen und die kfw Bank 100.000€ zu 3,15€%.

Leider müssten wir die Kaufnebenkosten mit finanzieren 16.000€ zu 7,23%.

Rate insgesamt 1150€

Sicher dass das richtig gerechnet ist? Mit welchen Tilgungssätzen zahlt ihr ab? Wieviel Restschuld habt ihr nach 10 Jahren?

Zitat von Sonne25

Eigenkapital 10.000€, damit wollten wir das Bad sowie die Elektrik erneuern.

Das klappt nur, wenn ihr beides in Eigenleistung macht. Lasst ihr einen Profi kommen, reicht das hinten und vorne nicht. Jeder Lichtschalter, jede Steckdose und jeder Wasserhahn kostet beim Handwerker gleich mal das doppelte und dann kommt die Arbeit noch obendrauf.

Zitat von Sonne25

Das zweite Bad müsste dann noch saniert und der Dachboden gedämmt werden, aber das erst mit der Zeit.

Und von welchem Geld wollt ihr das machen? Ihr zahlt eine Rate und noch eine Menge Geld für die Finanzierung der Kaufnebenkosten. Sonst habt ihr keine Rücklagen und das zweite Bad wird ähnlich teuer wie das erste.

Die Dämmung des Dachbodens ist dagegen das kleinste Problem. Lässt sich super in Eigenleistung machen

Zitat von Sonne25

Haus 239.000€ aus dem Jahr 73 ( Marktwert 390.000 €)

Bei der Abweichung, dem Alter und Preis kann ich kaum glauben, dass es mit der Elektrik und einem neuen Bad getan ist. Was ist mit den Wasserleitungen? Heizung? Energetische Sanierung? Dach? In der Regel sind solche Objekte ein Fall für die Kernsanierung, auch wenn die Eigentümer glauben, dass alles noch in bester Ordnung sei

Andere haben es ja auch schon gesagt...ohne Reserven sollte man ein Haus nicht kaufen. Irgendwas ist immer, gerade bei so einem alten Haus. Unterschätzt die Nebenkosten nicht. Die Heizung mag noch funktionieren, aber Baujahr 73 wurde noch vor der ersten Ölkrise geplant und da sind 200+ kWh/qm Heizbedarf nicht unüblich.

Und rechnet euch auch mal aus, was ihr nach 10 Jahren noch an Restschuld habt, grob überschlagen wir da nämlich nicht sehr viel getilgt.

Wenn ihr wirklich viel in Eigenregie machen wollt, werdet ihr jede Woche, über einen langen Zeitraum, mehrere hundert Euro in irgendwelche Baumärkte bringen.

Mein Tipp: Schlagt euch das Ganze schnellstens aus dem Kopf, es wird sonst im Fiasko enden. Nicht nur finanziell. An solchen Situationen sind schon unzählige Ehen gescheitert!

Ihr zahlt aktuell 1.250€ warm. Das Haus kostet hinterher vermutlich um die 2.000€ / Monat. Da sind noch keine Überraschungen die ihr am Haus findet mit drin.

Wenn ihr 750€ mehr pro Monat ausgeben könnt, dann müsstet ihr eigentlich mehr EK haben.

Meine Meinung ist, ein paar Jahre jeden Monat 750€ zurücklegen, dann habt ihr auch etwas EK vorhanden. Schafft ihr das nicht, schafft ihr die Finanzierung auch nicht.

Zitat von Sonne25

Vielen Dank für eure Gedanken.

Also mehr Geld haben wir aktuell nicht zur Verfügung. Wir haben weiteres Geld in Wertpapiere und bitcon investiert, da ist aber noch nicht viel ungefähr 2000€.

Die Familie kann uns da leider nicht helfen. Wir sind ganz auf uns gestellt.

Im Haus können wir vieles selber machen. Die Elektrik z.B würde wir aber vom Fachmann machen lassen. Die Heizung dürfen wir noch laut Vorschrift bis zum Jahr 2047 nutzen.

Es ist ein Bungalow und der Dachboden müsste mit der Zeit gedämmt werden.

Fenster wurden 2014 ausgetauscht.

Ich weiß nicht, ob die jetzigen Eigentümer den Marktwert kennen. Dieser wurde uns von der Bank genannt.

Die Entscheidung ist wirklich nicht leicht, aber wir suchen schon recht lange und das Haus passt tatsächlich ideal zu uns. Dennoch wollen wir natürlich nichts überstürzen.

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Andere vor mir haben ja schon nachgefragt.

Welchen Betrag habt ihr für die Sanierung denn eingeplant?

Nur die 10.000 Euro?

Selbst, wenn ihr vieles selber renovieren könnt. Einee Sanierung eines hauses Bj 1973 wird schnell 6-stellig.

Und wie du schon selber gesagt hast, einige Gewerke wie z.B. Elektrik kann/darf man nicht selber in die Hand nehmen.

Wann wurde denn das Haus das letzte Mal kernsaniert?

Oder wurde immer nur ab und an mal etwas daran gemacht?

Ohne Kernsanierung in den letzen 15 Jahren bedeutet ein Haus mit Baujahr 73 vor allem eins: viel Arbeit.