Wohin gehen die Bauzinsen?

Aus persönlichen Gründen hoffe ich drauf, dass wir in 5 Jahren deutlich niedrigere Zinsen haben. Wirklich drauf verlassen würde ich mich aber nicht.

Was hast du denn an Restschuld und wie sehr könnte dich eine Zinssteigerung in die Bredouille bringen?

Jeder weiß doch, dass die Zinsen in 5 Jahren steigen werden….

…oder sinken.

Das ganze ist keine „Mehrheitsentscheidung“.

Ich kann dir aber sagen was ich machen würde, das günstigste Angebot suchen und dann entsprechend meiner Lebensumstände, Restlaufzeit bis zur vollständigen Tilgung und Zinsdifferenz entscheiden und 0,26 % erscheinen mir als Prämie dafür, dass ich erst einmal 10 Jahre Ruhe hätte nicht allzu hoch.

In die Frage sollte auch einfließen wie schlimm es für dich wäre, wenn der Zins in 5 Jahren bei 7% liegt.

Wie es in fünf Jahren - oder auch nur in drei, Stichwort Forward-Darlehen - aussieht, lässt sich nicht mal annähernd treffsicher vorhersagen. Von daher muss am besten gar nicht der Versuch unternommen werden, das zu prognostizieren. Für die Entscheidung wären für mich andere Faktoren relevant … bspw. welche Tilgung vorgesehen ist und welche Restschuld dann in 5 Jahren vorliegen würden, die im schlechtesten Fall vielleicht auch mit acht oder zehn Prozent Zins zu finanzieren wären? Ich würde mir zudem denken: Ausgehend von 3,75/4,0 Prozent ist nach unten deutlich weniger Platz nach unten als nach oben.

Alles kann passieren, sogar das Gegenteil.

Kaffeesatz. Der Banker bei meiner Finanzierung sagte 2012 „Zinsen von 5% und mehr werden wir nicht mehr sehen“.

Wann haben wir das gesehen? Pünktlich 10 Jahre später.

Cashflow positiv ?

Wieviel Restschuld bleibt denn jeweils nach der Bindung?

Zitat von mocean

Hi zusammen,

momentan mache ich mir Gedanken (aufgrund eines Immobilienangebots) ob ich den Zins 5 oder 10 Jahre festschreiben sollte.

Ich weiß, keiner von uns hat eine Glaskugel. Dennoch ein Versuch die Schwarmintelligenz anzuzapfen. Was glaubt ihr, was macht der Bauzins? Würde es sich lohnen lieber etwas kürzer festzuschreiben und die Flexibilität in 5 Jahren zu nutzen?

Anmerkung zu meinen Angeboten:

Bei 10J. Festschreibung: 4,01% eff.

Bei 5J. Festschreibung: 3,75% eff.

Immobilie wäre +175€ mtl. Cashflow positiv (10J.) Bei 5J. Festschreibung m. +225€ mtl.

Danke vorab!

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Hm, reines Bachgefühl ist, dass die Bauzinsen in 5 Jahren nicht höher stehen.

Empfehlungen gebe ich hier nicht, aber ich vermute, dass Du eher zu den 5 Jahren tendierst.

Die 5jährige Zinsbindung ist ein enormes Risiko. Ein gestiegener Zins würde wegen der hohen Restschuld noch kräftig reinhauen in Deine Profitabilitätsrechnung.

Die Bank zeigt mit ihrem Angebot klar, dass sie mit höheren Zinsen für längere Laufzeiten rechnet. Natürlich müssen die nicht richtig liegen damit, aber das sollte Dir zu denken geben.

mocean , der guten Ordnung halber vorab

Zitat von Sovereign

bin nur Finanz-Laie aber ein an solchen Themen Interessierter mit zudem ein bißchen eigenen Erfahrungen (in u. a. Aktien und Immobilien bin ich seit rund 50 investiert ...)

Zudem habe ich nur Deinen Beitrag Nr. 1 überflogen.

Ganz generell:

Zitat von Sovereign

... Aussagen zum Zinsniveau über mehrere Jahre hinweg in die Zukunft seriös ohnehin kaum (eher gar nicht) möglich sind. Der Zins für Immobiliendarlehen hängt nicht direkt am Leitzins der EZB - sondern über die Pfandbriefrendite an der 10-jährigen Bundesanleihe (auf den Zins dieser wirken diverse Faktoren wie die Verschuldung Deutschlands, das Wirtschaftswachstum hierzulande (BIP), Inflation noch mehr Inflationserwartungen, Risikoneigung institutioneller Investoren, geopolitische Unsicherheiten etc. pp.).

Im Kontext beispielsweise mit der jüngsten deutschen Rekord-Neuverschuldung:

Zitat von Sovereign

Wenn da aus welchen Gründen auch immer (Staatsverschuldung in Relation zum BIP oder nachlassendes Vertrauen der Märkte in notwendige Reformen - um nur zwei Beispiele zu nennen) die Märkte höhere Zinsen einpreisen, könnten das über diesen Umweg (als Wirkungskette) auch die Menschen zu spüren bekommen, die Immobilien finanzieren wollen oder müssen oder Darlehen prolongieren wollen oder müssen.

Wie so oft kann aber auch das Gegenteil passieren - und Geld strömt aus welchen Gründen auch immer in deutsche Staatsanleihen als "sicherer Hafen" (die "Einäugigen unter den Blinden") mit der Folge sinkender Zinsen.

Für meinen Teil würde ich das daher weniger von (denknotwendig vagen) Zins-Prognosen abhängig machen - neben der Frage eigengenutzte Immobilie versus vermietete (u. a. steuerliche Aspekte und Absetzbarkeit der Schuldzinsen) - sondern davon, wie sich meine ganz persönliche Finanzsituation darstellt und was für mich ein stark gestiegener Zins bei Ablauf der Zinsbindungsfrist bedeuten würde.

Bei eher knappem Budget würde ich die rund 25 Basispünktchen Aufschlag - im Beispiel 5 vs 10 Jahre fest - als (günstigen) Preis für die eingekaufte Ruhe und Sicherheit sehen und verstehen. Gleiches gilt für eine noch längere Zinsfestschreibung - auch unter dem Aspekt des § 489 BGB (einseitiges Sonderkündigungsrecht des Darlehensnehmers nach 10 Jahren mit 6monatiger Kündigungsfrist). Bei eher großzügigem bis hohem Budget kann im Einzelfall auch ein variabler Zins (wird heute kaum bis gar nicht mehr (jedenfalls aktiv) angeboten) oder eine eher kurzfristige Zinsfestschreibung sinnvoll sein.

Gute Entscheidung wünsche ich !

Hallo mocean,

sehen Sie sich bitte einmal diese Statistik an: http://www.windsurf-schmidt.de/hypzins1.htm

Im 50- Jahre- Vergleich sind aktuell die Zinsen niedrig. Außerdem gibt es momentan keine Indikatoren, die auf kurzfristig fallende Zinsen hindeuten und 5 Jahre sind kurzfristig.

Gruß Pumphut

Ich möchte gar keine Zinsen spekulieren, das kann ich nicht. Erinnere 7% aber auch 0,4%.

Die Finanzierung scheint auf Minimaltilgung ausgelegt zu sein.

Da es dazu bisher keine Informationen gab:

Wie sicher sind denn die Einnahmen der Immobilie (also vermutlich Miete) über den langen Zeitraum?

Ist das Neubau?

Gibt es Risiken, bei der Instandhaltung?

Wie sicher ist dein Einkommen über viele Jahre?

Zitat von Pumphut

sehen Sie sich bitte einmal diese Statistik an: http://www.windsurf-schmidt.de/hypzins1.htm

Im 50- Jahre- Vergleich sind aktuell die Zinsen niedrig.

Das ist aber eher nur älteren Mitbürgern präsent - insbesondere jenen, die solche Zahlen schon in eigenen Darlehensverträgen stehen hatten.

Zitat von uha

Erinnere 7% aber auch 0,4%.

Den Spread kann ich überbieten:

Erinnere mehrfach über 11% aber auch in diversen Fällen um die 0,3% - bei allerdings auch ziemlich unterschiedlichem Niveau die Immobilienpreise betreffend.

Zitat von Pumphut

Im 50- Jahre- Vergleich sind aktuell die Zinsen niedrig.

Wobei natürlich die reinen Zinsen nur ein Teil sind. Die Inflation war in den 70ern auch eine ganz andere und natürlich die Preise. Letzteren kann der TE natürlich nicht ändern, aber ich sehe aktuell auch wenig Anlass für Zinsen von 8 oder 10%. Eher im Gegenteil...da die Inflation nun schon recht nahe an den 2% ist, könnten die diversen sich eventuell anbahnenden Krisen auch leicht zur Zinssenkung führen. Ist natürlich reine Spekulation, sehe ich aber plausibler an als stark steigende Zinsen in den nächsten paar Jahren

Zitat von mocean

Hast du Immobilien zur Kapitalanlage?

Mir reicht meine selber bewohnte ETW und die meiner Mutter um zu sehen, wie schnell solche Berechnungen (die weder bei ihr noch für mich relevant waren) nach hinten losgehen können. Selbst im vermieteten Einfamilienhaus kann immer mal irgendwas passieren, das sich nicht für ein paar hundert Euro beheben lässt und bei Vermietung nicht über Jahre aufgeschoben werden kann.

Zitat von LebenimSueden

da die Inflation nun schon recht nahe an den 2% ist, könnten die diversen sich eventuell anbahnenden Krisen auch leicht zur Zinssenkung führen.

Der Anstieg der CO2-Steuer hat sich noch nirgendwo so richtig niedergeschlagen, das Getrumpel in Venezuela andererseits auch noch nicht. Was das gesamthaft schon nur für Auswirkungen auf die Energiekosten in D oder Europa haben wird, bleibt abzuwarten (diese gehen oft überproportional in die offizielle Inflation ein, selbst wenn es einen persönlich nicht bertrifft)?

Aber klar, es bleibt Spekulation.

Wenn ich mit einer Finzierung zu 5-6% in 5 Jahren nicht pleite gehen würde, dann würde ich wohl darauf spekulieren, dass kurzfristig die Zinsen fallen und ich würde den errechneten zusätzlichen Cashflow sofort in die Tilgung des Kredites stecken (die Gesamtfinazierung geht ja auch ohne dieses 50€/Moant Cashflow auf).

Zitat von LebenimSueden

Wobei natürlich die reinen Zinsen nur ein Teil sind. Die Inflation war in den 70ern auch eine ganz andere und natürlich die Preise.

Ich habe neulich mal nach Realzinsen gesucht und keine gefunden. Also habe ich mir die Tabelle selber gemacht: 1. Spalte: offizielle Inflationsrate (mit all ihren Schwächen) 2. Spalte: Rendite 10jähriger Bundesanleihe 3. Spalte: Differenz, meines Erachtens Realzinsen vor Steuern. Die Inflation war über 5% in den Jahren 1951, 1971-1982, 1992, 2022 und 2023. Die Realrendite war aber im Zeitraum Ende 1950er bis 2000 immer positiv bis deutlich positiv. Selbst in den 1970er Jahren mit ihrer hohen Inflation war die Realrendite mindestens 2,2% (1973), ansonsten zwischen 2,5% und 3,8%. Der erste 1-Komma-Wert findet sich 2005 mit 1,8%. Der erste 0-Komma-Wert ist mit 0,5% 2011 gefolgt von der ersten negativen Realrendite 2012 mit -0,5%. Bei einer an sich schwachen Inflation von 2,0% lag der 10-Jahres-Zins für Bundespapiere bei 1,5%. Seitdem hat sich der Realzins nicht erholt. Der Tiefpunkt war 2022 mit -5,8%. Und all das ist vor Steuer! Nach Steuer sieht das noch schlechter aus.

Das heißt also: Aktuell sind die Verhältnisse bezüglich der Zinsen schlechter als in den notorischen 1970er Jahren.

(Daß Baupreise schneller laufen als die allgemeine Inflation, weiß ich allerdings auch. Bauen ist lohnintensiv.)