Guter Kauf! Sofort zuschlagen!
Und jetzt im Ernst:
Allgemein gebe ich den Hinweis: wenn du so eine Frage stellst, dann fehlt es an grundsätzlichem Wissen in diesem Bereich. Das kann selbst das beste Forum nicht kompensieren.
Ich rate daher dringend von eine Spontankauf ab.
Das Hausgeld erscheint für eine Wohnung mit 43 qm extrem hoch (fast 9 EUR/qm). Was ist der Grund dafür?
Bei diesen hohen Kosten (Kaufpreis und Hausgeld) würde ich lieber eine doppelt so große Wohnung mieten und das ersparte Geld in ETF investieren. Dabei sparst Du wahrscheinlich noch.
Wie hoch ist denn die zu erwartende Miete?
Selbst bei 20€ pro Quadratmeter würde der Kaufpreis 36 Jahresmieten betragen. Klingt für mich zumindest auf den ersten Blick nicht nach einem Schnäppchen
Scheint dies ein guter Kauf zu sein?
Kommt auf die Lage und den Zustand des Gesamtobjekts an. Du solltest dich für die Rücklagen des Objekts interessieren und auch ein Einblick in die Protokolle der Eigentümerversammlung geben meist einen guten Hinweis, ob was im Argen liegt.
Bin nur Laie, ohne echte WEG-Erfahrung. Bei uns sind durch die Reihenhäuser die gemeinschaftlich zu tragenden Instandhaltungen begrenzt auf Versorgungsleitungen, Außenanlagen etc.
Versuch rauszufinden, welche größeren Sanierungen in letzter Zeit gemacht wurden und was in nächster Zeit ansteht, z.B. Fassadendämmung, Dach, Fenster, Heizung, Tiefgarage.
Sind dafür ausreichend Rücklagen vorhanden? Falls nicht wäre ich vorsichtig. Zahlungsunfähige Miteigentümer führen zu Ärger, Sanierungsstau, deutlicher Wertminderung bis zur praktischen Unverkäuflichkeit.
Zeigen sich in den Protokollen Dauerstreitthemen, heftige Konflikte, Problempersonen o.ä. Hätte ich auch Bedenken.
Zu den finanziellen Eckdaten kann ich gar nichts sagen.
Habe nur Deinen Beitrag Nr. 1 überflogen.
Hallo ich interessiere mich für eine Immobilie in München.
Mit welcher Motivation ? Zwecks Eigennutzung oder Vermietung ... ?
Beides zwar Immobilien - aber unterschiedliche "Spielfelder".
Ist die Wohnung frei oder vermietet ? Aktuelle Miethöhe ? Aktuelle Marktmiete ? Bezogen auf den Kaufpreis: Wieviel Jahres-Netto-Kaltmieten (JNK) entspricht der geforderte Kaufpreis ?
Ganz generell im Allgemeinen: Immobilie(n) - ob selbst genutzt oder vermietet - sollte(n) stets ein integraler Bestandteil eines schlüssigen, individuellen und finanziellen Gesamtkonzepts sein.
Da zu Dir und Deiner Situation nix bekannt ist, läßt sich dazu seriös auch nix sagen (Alter, Einkommen, ggf. steuerliche Situation (bei Vermietung), Sparquote, schon bestehendes Vermögen, vorhandene Erfahrungen mit Geldanlagen, aktuelle Aufteilung Deiner Mittel (Asset-Allocation), objektive Risikotragfähigkeit, subjektive Risikobereitschaft (Risikotoleranz) - um typische Stichworte zu nennen).
By the way: Das Hausgeld erscheint mir ziemlich bis sehr (exorbitant) hoch ... Gründe ?
Ganz generell im Besonderen: Ohne gründliches Studium der letzten drei besser fünf Protokolle der Eigentümerversammlungen (samt Gespräch mit der Hausverwaltung, ggf. auch dem Beirat der Eigentümergemeinschaft (und/oder Hausmeister) würde ich niemals eine Eigentumswohnung (ETW) kaufen. Mit besonderem Blick auf schon erfolgte und noch ggf. anstehende Reparaturen, Sanierungen usw. und die (hoffentlich) vorhandene adäquate Instandhaltungsrücklage der Eigentümer-Gemeinschaft.
Gute Gedanken, ggf. Recherchen und dann ebensolche Entscheidungen wünsche ich !
Nur am Rande aber in dem Kontext
Bei diesen hohen Kosten (Kaufpreis und Hausgeld) würde ich lieber eine doppelt so große Wohnung mieten und das ersparte Geld in ETF investieren. Dabei sparst Du wahrscheinlich noch.
Das wird im Auge des jeweiligen Betrachters liegen.
Unterstellt es geht tatsächlich um Eigennutzung der ETW (aus meiner Sicht wurde das in Nr. 1 nicht explizit klargestellt - daher auch meine diesbezügliche Frage (Nr. 7): Eine rein (renditebezogene) betriebswirtschaftliche Betrachtung führt bei dem Thema (Eigennutzung) meines Erachtens oftmals in die Irre.
Siehe schon hier beispielsweise:
... ist ein Eigenheim (oder auch "nur" Wohneigentum in Form einer ETW) in aller Regel eine Melange aus "Lebensstil und Konsum" einerseits und "Vermögensaufbau und Altersvorsorge" andererseits; mit im Einzelfall (durchaus sehr) unterschiedlicher Gewichtung der beiden Aspekte.
Für meinen Teil beispielsweise lag schon damals der Schwerpunkt ganz deutlich auf dem Aspekt "Lebensstil und Konsum": Angefangen von der Tatsache, daß ich mir meine Bleibe (immerhin das Zuhause) nach meinen Vorstellungen und Wünschen gestalten will, (Ausstattung, Einbauten, Umbauten usw.) - ohne dafür Dritte (Vermieter) fragen oder um Erlaubnis bitten zu müssen - bis hin zu Themen wie Mieterhöhungen aber insbesondere auch Eigenbedarfskündigungen.
Nach einer solchen in München auf Wohnungssuche zu gehen (kenne diverse Beispiele aus der Praxis), dürfte - für "Otto Normalverbraucher" jedenfalls - kein besonderes Vergnügen darstellen. So wie auch hier vor Ort fallen nämlich Bestandsmieten und aktuelle Angebotsmieten immer weiter auseinander. Kenne diverse Objekte da liegt diese Spanne inzwischen bei 7, 8 oder mehr Euro - pro qm. Typische Lock-in-Effekte sind die Folge - in manchen Viertel hier ist der Wohnungsmarkt nahezu "eingefroren" sprich fast ohne Fluktuation mehr (von Sonderfällen abgesehen wie Todesfall, Trennung, Scheidung, arbeitsplatzbedingter Umzug in eine andere Großstadt).
Die (logische) Folge einer Politik, die Mieter mit günstigen Bestands- und Altmietverträgen stark schützt (auch einkommensstarke und/oder wohlhabende Mieter). Wer dagegen hier vor Ort eine Wohnung sucht (als Durchschnittsbürger) hat tendenziell das Nachsehen, trifft auf ein immer größeres Auseinanderfallen von Angebot und Nachfrage und reiht sich in die Hunderten von Anfragen auf eine Wohnung ein (wobei die wirklich günstigen Mietangebote es oftmals gar nicht mehr in die Immobilienportale schaffen, da diese "unter der Hand" weitergereicht werden (Verwandte, Bekannte, Freunde, Arbeitskollegen, via Hausverwaltung, via Hausmeister usw.).
Das Hausgeld erscheint für eine Wohnung mit 43 qm extrem hoch (fast 9 EUR/qm). Was ist der Grund dafür?
Nicht nur das Hausgeld ist mir aufgefallen. Bei Effizienzklasse E wurde bei der "Modernisierung" garantiert nur verschönert und nicht saniert. Da werden absehbar diverse energetische Sanierungen kommen...hat die WEG die Rücklagen dafür?
Ansonsten würde ich auch mal dringend mit der Miete den Vervielfältiger berechnen. 8000€/qm sind für München jetzt nicht absurd, aber eine Menge Geld für eine alte Wohnung.
Die (logische) Folge einer Politik, die Mieter mit günstigen Bestands- und Altmietverträgen stark schützt (auch einkommensstarke und/oder wohlhabende Mieter). Wer dagegen hier vor Ort eine Wohnung sucht (als Durchschnittsbürger) hat tendenziell das Nachsehen, trifft auf ein immer größeres Auseinanderfallen von Angebot und Nachfrage und reiht sich in die Hunderten von Anfragen auf eine Wohnung ein (wobei die wirklich günstigen Mietangebote es oftmals gar nicht mehr in die Immobilienportale schaffen, da diese "unter der Hand" weitergereicht werden (Verwandte, Bekannte, Freunde, Arbeitskollegen, via Hausverwaltung, via Hausmeister usw.).
Ja, und deswegen müssen die wirklich bedauernswerten Käufer solcher 'Rendite-Immobilien' auch vor lauter Verzweifelung zur Eigenbedarfskündigung greifen:
Natürlich nur, damit der Schwippschwager des Besitzers dann noch eine günstige Mietwohnung bekommt. Ich schwör!
PS: Sind Alles nur Einzelfälle und da steckt kein System dahinter.
Die Sendung hatte ich gesehen - fand ich vom Tenor aber eher oberflächlich noch dazu teilweise tendenziös.
Nach 50 Jahren eigener Erfahrungen in dem Bereich (vermiete inzwischen knapp 90 Wohneinheiten) samt Beobachtungen in der Community: "Schwarze Schafe" - inklusive Mißbrauch der Gesetzes- und Rechtslage - gibt es sowohl bei den Mietern als auch bei den Vermietern. Das ist schlicht eine Tatsache. Wie könnte das auch anders sein ... ?
Fakt ist außerdem: Das Deutsche Mietrecht ist - im internationalen Vergleich - legendär mieterfreundlich. Dir ist das nicht bekannt oder nicht bewußt ? Mir fällt spontan jedenfalls kein Land ein mit einem noch weitergehenden und/oder umfassenderen Mieterschutz als hierzulande (höchstens ein Land wie Austria, das mehr (günstige) sog. "Gemeindewohnungen" hat; die dann aber ggf. auch mal vom Miete teuer weiter- oder untervermietet werden, aus denen dann auch Gut- oder Topverdiener nie mehr ausziehen etc. pp.).
Einen Mieter wieder los zu werden ist hierzulande kaum möglich. Ebenso die halbwegs zeitnahe Anpassung von Mieten, die weit unterhalb des Mietspiegels liegen (Stichwort: Kappungsgrenzen). Zu den Nebenwirkungen und Kollateralschäden siehe schon Nr. 8.
"Am Wohnungsmarkt scheint der Kompass komplett verloren zu gehen" - äußerte jüngst ein Mitglied des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Lage. Dort hält man wenig von einer immer noch strengeren Mietenregulierung. In einem Sonderkapitel ihres jüngsten Gutachtens rieten die Ökonomen der Politik, "vor allem darauf hinzuarbeiten, daß endlich das Angebot an Wohnraum steigt, statt die Nachfrage durch Preisbremsen oder Preisdeckel zu subventionieren". Weiter: "Die Debatte um Mietpreisbremse schrecke im Ergebnis private Investoren ab, die das Gros der Wohnungen in Deutschland anbieten". Die Regierung geht aber den entgegengesetzten Weg (Verlängerung der Mietpreisbremse (bis Ende 2029), Mietendeckel, notfalls Enteignungen (Vergesellschaftung; Berlin), Verschärfungen bei möblierten Wohnungen, Ausdehnung der Jahresgrenze (Baujahr) bei der Mietpreisbremse). Die Schlußfolgerung des Sachverständigenrats "Am Wohnungsmarkt scheint der Kompass komplett verloren zu gehen" - hatte ich schon vor sehr vielen Jahren (das in 2014 eingeführte Bestellerprinzip ist da nur ein Beispiel von diversen, asymmetrische Kündigungsfristen ein weiteres; die Liste ließe sich verlängern).
Es war der Gesetzgeber (nicht die Vermieter), der diese Regelung implementiert hatte (sollte im § 573 Abs. 2 Nr. 2 normiert sein) samt "berechtigtem Interesse" und "Personenkreis". In ständiger Rspr. kam es dann zu entsprechenden Konkretisierungen (kenne mich damit aber nicht näher aus, da ich noch nie eine solche Eigenbedarfskündigung vorgenommen habe).
Nichtsdestotrotz gibt es selbst dann aber wohl Reglungen für Härtefälle (Alter, Krankheit, geringes Einkommen usw.).
Vorgetäuschter Eigenbedarf kann Schadensersatzansprüche auslösen. Letztlich wird das eine Frage des Nachweises sein und auch des Verschuldens - wenn sich die Lage dann nach einiger Zeit doch (tatsächlich oder auch nur vermeintlich) wieder geändert hat.
Eine simple Schwarz-Weiß-Betrachtung ("armer hilfloser Mieter" vs "böser reicher Vermieterhai") wird jedenfalls der Realität in dem Bereich (private Vermieter) nicht (ansatzweise) gerecht. Die allermeisten mir bekannten Privat- und Kleinvermieter (diese stellen mindestens 60% aller Wohnungen in Deutschland zur Verfügung) sind an einem langfristigen, fairen und partnerschaftlichen Mietverhältnis - ohne Stress, Ärger und Streit (oder gar Rechtsstreit) - interessiert. Same here: Für meinen Teil sehe und verstehe ich meine Mieter als meine Kunden. Entsprechend entspannt läuft das Ganze. Und zwar beiderseits.
Hallo ich interessiere mich für eine Immobilie in München.
Wunderbar!
Scheint dies ein guter Kauf zu sein?
Und wobei müsste ich aufpassen wenn ich mir eine Immobilie anschaffe?
Keine Ahnung, ob das ein guter Kauf ist. Keine Ahnung auch, ob Immobilien für Dich ein geeignetes Anlageobjekt sind. Und noch vieles andere ist hier unklar.
Wenn die Leute einen Kühlschrank für 200 € kaufen wollen, führen sie eine monatelange Recherche durch.
Wollen sie eine Eigentumswohnung für 400.000 € kaufen wollen, fragen sie in einem anonymen Forum, ob sie zuschlagen sollen oder nicht.
Hallo Nadini_lein,
einige Fragen wurden schon gestellt; zur Ergänzung:
Was ist es für ein Haus; 100 Wohnungen- Klopper mit anonymen Eigentümern, gern Kapitalgesellschaften, und problematischen Mietern in einer mittelmäßigen Gegend oder eine 5-10 Wohnungen Stadtvilla, überwiegend Eigennutzer in gefragter Wohnlage? Was hat die Hausverwaltung für einen Ruf? Wie oft wechselte die in den letzten Jahren? Gibt es einen Mehrheitseigentümer?
Wie schon von Mitforisten angesprochen, eine Immobilie kaufen ist richtig Arbeit.
Gruß Pumphut
Ja, und deswegen müssen die wirklich bedauernswerten Käufer solcher 'Rendite-Immobilien' auch vor lauter Verzweiflung zur Eigenbedarfskündigung greifen:
[ARD-Link - vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen]
Natürlich nur, damit der Schwippschwager des Besitzers dann noch eine günstige Mietwohnung bekommt. Ich schwör!
PS: Sind Alles nur Einzelfälle und da steckt kein System dahinter.
Mietrecht ist halt Zivilrecht. Der Staat ist in erster Linie fürs Strafrecht zuständig, und die Schwelle dafür, daß eine Staatsanwaltschaft ein öffentliches Interesse an Betrug sieht, ist recht hoch.
Ich würde in solchen Fällen als Mieter immer auf Zeit spielen. Das Rentnerehepaar im Beitrag, das nach 25 Jahren aus seiner Wohnung geklagt wird, hat ja schon 1 Jahr gewonnen. Als Mieter würde ich den Instanzenweg bis zum Ende gehen. Ein pfiffiger Mieteranwalt verzögert einen solchen Prozeß, wo er kann, bis im Zweifelsfall der Möbelwagen vor der Tür steht.
Ja, so etwas verschafft keine Lebensfreude, aber wer umfällt, hat gleich verloren.
Ich halte es nicht für plausibel, daß zwei Enkel in ihren Zwanzigern gemeinsam eine 95-m²-Wohnung bewohnen wollen (ggf. mit Partnern). Ein junger Studi ist mit einem Zimmer zufrieden, der braucht keine 95 m². Sobald er aber Geld hat, will er typischerweise eine eigene Wohnung mit seiner Partnerin und nicht eine (unterstellte) 3-Zimmer-Wohnung mit seinem Bruder und dessen Partnerin oder gar seinem Cousin und seiner Partnerin teilen.
Wenn die Eigenbedarfskündigung aber mit dem Einzug zweier Enkel begründet wurde und beispielsweise der eine nach zwei Jahren Prozeßdauer mittlerweile nicht mehr in München, sondern in Nürnberg wohnt, ist die Kündigung nicht mehr gültig.
Da tust Du Dich mit Deiner Genossenschaftswohnung natürlich leichter, in dieser bist Du vor einer Eigenbedarfskündigung sicher.
Was ist es für ein Haus; 100 Wohnungen- Klopper mit anonymen Eigentümern, gern Kapitalgesellschaften, und problematischen Mietern in einer mittelmäßigen Gegend oder eine 5-10 Wohnungen Stadtvilla, überwiegend Eigennutzer in gefragter Wohnlage?
Es gibt eine gewisse Korrelation zur Anzahl der Miteigentümer und der Eigentümerstruktur in Sachen "diffizile und/oder problematische" Verhältnisse - sprich vereinfacht: Desto mehr, umso diffiziler. Einen Automatismus gibt es aber nicht. Habe beispielsweise Wohnungen in sehr großen Eigentümergemeinschaften (bis zu 450 Einheiten), die völlig problemlos sind und Millionen schwere Instandhaltungsrücklagen akkumuliert haben - aber auch solche kompakten (nur 4 bis 8 Einheiten) in der besagten Stadtvilla mit dem sog. gehobenen Klientel (Dr. Dr., Prof. Dr. usw.), die tendenziell eher etwas komplizierter sind. Eine Pauschalregel konnte ich da nicht ausmachen.
Diese Vorgehensweise halte ich daher stets für eine "Conditio sine qua non"; siehe schon hier:
Ganz generell im Besonderen: Ohne gründliches Studium der letzten drei besser fünf Protokolle der Eigentümerversammlungen (samt Gespräch mit der Hausverwaltung, ggf. auch dem Beirat der Eigentümergemeinschaft (und/oder Hausmeister) würde ich niemals eine Eigentumswohnung (ETW) kaufen. Mit besonderem Blick auf schon erfolgte und noch ggf. anstehende Reparaturen, Sanierungen usw. und die (hoffentlich) vorhandene adäquate Instandhaltungsrücklage der Eigentümer-Gemeinschaft.
Das gehört aber zu den finalen Schritten.
Der Einstieg und damit zu den ersten Schritten gehörend, sollte aber dieser Aspekt sein:
Ganz generell im Allgemeinen: Immobilie(n) - ob selbst genutzt oder vermietet - sollte(n) stets ein integraler Bestandteil eines schlüssigen, individuellen und finanziellen Gesamtkonzepts sein.
Jedes andere Procedere bedeutet - nach meinem Dafürhalten - den zweiten, dritten oder vierten Schritt vor den ersten Schritt zu setzen.
Keine Ahnung ob das gut ist aber wenn ich das lese müsste ich bei meiner Mietwohnung Freuden- Luftsprünge bis in die Erdumlaufbahn machen.
65qm für 600€ warm mit TG und 80er BJ. klar, das ist schon ein spitzen Preis und auch nicht München.
Aber 384€ allein Hausgeld für winzige 43qm? Das ist dafür um so mieser.
Mal abgesehen davon das ich 43qm extrem klein finde und nichts zum Kauf zum selber drin wohnen. Zum Vermieten aber auch nicht besser da man bei so kleinen Dingern höhere Fluktation hat.
Wie schon von Mitforisten angesprochen, eine Immobilie kaufen ist richtig Arbeit.
Gruß Pumphut
Selber schon angeschaut?
Eigener Wohnort wie weit entfernt?
Mal abgesehen davon das ich 43qm extrem klein finde und nichts zum Kauf zum selber drin wohnen. Zum Vermieten aber auch nicht besser da man bei so kleinen Dingern höhere Fluktation hat.
In heißen Märkten wird sowas gerne für Singles genommen. Oder für Studenten, denen die Eltern keine WG zumuten wollen. Hohe Fluktuation ist aus der Sicht eines Anlegers tendenziell gut, da sich beim Wechsel ohne großen Stress die Mieten erhöhen lassen
Zum Thema Eigenbedarfskündigung...das Problem mit vorgetäuschtem Eigenbedarf besteht im Wesentlichen darin, dass es als Vermieter fast unmöglich ist, einen Mieter zu kündigen. Und auch bloße Erhöhung der Miete auf das aktuelle Marktniveau mittlerweile ein größeres Problem darstellt. Dann greift der Vermieter eben zum letzten verbleibenden Mittel, um die Kontrolle über sein Eigentum zurückzuerlangen...
Kann man schlecht finden, ist aber vollkommen nachvollziehbar. Wenn der Staat nur noch gut meint statt gut macht...
Warum wundert Ihr Euch auf einmal über sehr hohe Hausgelder?
Kürzlich hatte in einem anderen Thread jemand geschrieben, dass Zahlungen in die Rücklagen üblicherweise bei 4 bis 5 € pro qm und Monat liegen oder liegen sollten. Dem hatte außer mir eigentlich kaum jemand widersprochen.
Wenn nun bei dieser Whg. hier mit den 43 qm also rund 200,- € jeden Monat allein für die Rücklagen fällig sind (oder sein sollten nach Meinung mancher Zeitgenossen), um nicht wegen jeder „Maßnahme“ in einer ETV Diskussionen führen zu müssen (was nach meiner Erfahrung sowieso fast immer nur Spinnereien und Wunschkonzerte einzelner Eigentümer sind), dann sind hier ca. 380,- € Hausgeld doch völlig logisch bzw. unausweichlich.
Es wird laut TE die Heizung daraus bezahlt („meist“ gibt es nicht, es ist also enthalten), und sonstige Instandhaltung bzw. Pflege muss auch bezahlt werden. Dazu die Versicherung, Verwaltervergütung usw.
Wer Rücklagen in solcher Höhe will und mehrheitlich beschließt, der darf sich nicht wundern. Es scheint hier einige zu geben, die das aber so beschließen würden. Das gibt es bei mir nicht (statt dessen die durchaus üblichen 5 € pro qm und JAHR).
Die Verwalter möchten natürlich höhere Rücklagen als entsprechend meiner Zahl bilden. Diese Vorschläge sehen dann so aus:
„Etabliert ist auch die Berechnung nach § 28 Abs. 2 II. BV, mit der die Instandhaltungskosten dynamisch zugeordnet werden. So werden höchstens 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr als Rücklage gebildet, wenn die Bezugsfertigkeit der Wohnung am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt. Im Bereich zwischen 23 und 32 Jahren beträgt der Satz 9,00 Euro, darüber höchstens 11,50 Euro.“
Zitat Ende.
Aber das ist eben alles nur ein Bruchteil der Wunschvorstellungen manches Eigentümers von 4 bis 5 € pro qm und MONAT.
