Jetzt ist die Frage nach der Preisgestaltung offen, welche Möglichkeiten gibt es einen realistischen Preis zu ermitteln?
Ich würde auf den einschlägigen Immoportalen schauen, was so auf dem Markt ist und welche Preise aufgerufen werden. Bei genug Angeboten sollte sich dann schon ein Gefühl einstellen, wie der Markt vor Ort ist - auch wenn die ausgeschriebenen Preise nicht unbedingt jene sind, zu denen der Verkauf stattfindet.
Hallo zusammen,
in der Familie haben wir eine kleine vermietete Eigentumswohnung, die in den nächsten Monaten verkauft werden soll.
Bevor wir einen Makler beauftragen, würden wir gern erst einmal in der Eigentümergemeinschaft, sowie dem langjährigen Mieter anbieten, vielleicht können wir uns und dem potentiellen Käufer den Makler ja sparen.
Jetzt ist die Frage nach der Preisgestaltung offen, welche Möglichkeiten gibt es einen realistischen Preis zu ermitteln?
Gibt es in dem Objekt andere Wohnungen, die eventuell in der letzten Zeit zum Verkauf angeboten wurden - hier könnte man z.B. den Verwalter fragen.
Eine weitere Möglichkeit ergibt sich eventuell aus den bekannten Internetportalen, in denen Immobilien angeboten werden, vielleicht findet man dort am Ort vergleichbare Wohnungen (Größe - Lage - Baujahr)
Der Preis ist nicht nur von den genannten Kriterien abhängig, sondern natürlich auch von dem Zustand.
Günstig ist es immer, wenn man in der Eigentümergemeinschaft einen Käufer findet oder gar den Mieter für den Kauf begeistern kann, der den Zustand der Immobilie kennt und auch um die Besonderheiten des Objektes Bescheid weiß.
Da würde ich gern auch auf meinen Anteil der Provision für einen Makler verzichten.
Bevor wir einen Makler beauftragen, würden wir gern erst einmal in der Eigentümergemeinschaft, sowie dem langjährigen Mieter anbieten, vielleicht können wir uns und dem potentiellen Käufer den Makler ja sparen.
Das sind genau die Konstellationen in denen der Käufer häufig die Chance auf ein Schnäppchen bekommt.
Den echten Marktpreis bekommst du leider nur dann, wenn du das Objekt auch auf dem Markt anbietest oder sehr zufällig genau einen Preis von einem gleichen, ähnlichen Objekt finden kannst.
Ich würde auf den einschlägigen Immoportalen schauen, was so auf dem Markt ist und welche Preise aufgerufen werden. Bei genug Angeboten sollte sich dann schon ein Gefühl einstellen, wie der Markt vor Ort ist - auch wenn die ausgeschriebenen Preise nicht unbedingt jene sind, zu denen der Verkauf stattfindet.
Das habe ich schon versucht, da es sich um eine Kleinstadt handelt, ist das lokale Angebot dort sehr begrenzt.
Es ist dir vielleicht nicht bekannt, aber du kannst natürlich einen Makler mit einer Begutachtung beauftragen. Du bekommst dann gesagt, für was der Makler glaubt, diese Wohnung verkaufen zu können.
Vielfach sind diese Preisvorstellungen ab und zu niedrig angesetzt.
Richtschnur ist das 20fache der Jahres kalt Miete. Plus / minus nach Lage, Ausstattung, etc
Ich würde auf den einschlägigen Immoportalen schauen, was so auf dem Markt ist und welche Preise aufgerufen werden
Gute Idee, funktioniert aber, je nach Lage, nur selten.
Auf diese Weise kann ich grob den Wert für meine selber bewohnte ETW abschätzen. Aber nur, weil ich die Preise der über die lezten Jahre im eigenen Haus angebotenen Wohnungen auch zum Kaufzeitpunkt (=Neubau vor ca. 10 Jahren) kenne.
Für eine andere Wohnung (andere Stadt, bedeutend älter) gelingt mir das noch nicht einmal ansatzweise. Dort gibt es schlicht seit >5 Jahren keine, auch nur ansatzweise vergleichbaren Angebote in der gesamten Vorstadt. Das, was dort angeboten wurde/wird, hat entweder eine komplett andere Lage, Ausstattung oder ist bedeutend neuer.
Mir sind daher bisher nur zwei Möglickeiten eingefallen, den Wert der Wohnung ansatzweise abzuschätzen.
- Wert gemäß (neuem) Grundsteuerbescheid. Das muss mit einem Verkaufswert aber nichts zu tun haben.
- Man beauftragt einen Makler (kann auch die örliche VR-Bank oder Sparkasse sein, wenn es die noch gibt und man damit u.U. eine Geschäftsbeziehung hat) oder Sachverständigen einzig mit der Wertermittlung. Sowas kann im Erbschaftsfall durchaus nötig sein. Für den Verkauf benötigt man vermutlich kein gerichtsfestes Gutachten, womit man (gemäß Google) schon unter 1000€ dabei sein könnte.
Einzig das Verkaufswertgutachten kann den aktuellen Zustand der Wohnung und des Gemeinschaftseigentums mit einbeziehen. Es gibt zwar auch (kostenlose) Online-Tools, ob sich darauf jemand verlassen möchte, der nicht vom Fach ist?
Ein Energieausweis dürfte bei einer Vermietung schon vorhanden sein, sonst wäre zu klären, welche rechtlichen Bedingungen noch bei einem Privatverkauf zu erfüllen sind.
Da würde ich gern auch auf meinen Anteil der Provision für einen Makler verzichten.
Nicht nur dort, auch beim Verkauf an (gute) Bekannte oder entfernte Verwandte kann man sich die Maklerkosten sparen. Aber auch da wollte ich von keiner Partei, dass sie sich über den Tisch gezogen fühlt. Daher würde ich eher das Geld für die Wertermittlung ausgeben wie mich später zu ärgern.
Richtschnur ist das 20fache der Jahres kalt Miete. Plus / minus nach Lage, Ausstattung, etc
Ich habe einer meiner Wohnungen demgegenüber mit knapp 20 % Aufschlag verkauft.
mit knapp 20 % Aufschlag verkauft.
Plus/Minus Lage /Ausstattung lässt alles zu.
Spendiere ich einer 50 Jahre alten Wohnung erst einmal eine Kernsanierung, für die ich ggf. 30-40% des aktuellen, unsanierten Verkaufspreises zahlen darf, kann sie bei der Lage aber u.U. für 50% mehr verkaufen wie unsaniert.
Oder muss ich, wenn in dem Fall der Mieter nicht selber kauft, ggf. einen Abschlag wegen Vermietung hinnehmen, weil der Käufer seinen Eigenbedarf nicht zeitnah durchsetzen kann und sich sonst kein Käufer findet.
Gute Idee, funktioniert aber, je nach Lage, nur selten.
Es kommt immer auf den Einzelfall an ...
Für eine andere Wohnung (andere Stadt, bedeutend älter) gelingt mir das noch nicht einmal ansatzweise. Dort gibt es schlicht seit >5 Jahren keine, auch nur ansatzweise vergleichbaren Angebote in der gesamten Vorstadt.
Da bin ich absolut bei dir...
- Man beauftragt einen Makler (kann auch die örliche VR-Bank oder Sparkasse sein, wenn es die noch gibt und man damit u.U. eine Geschäftsbeziehung hat) oder Sachverständigen einzig mit der Wertermittlung. Sowas kann im Erbschaftsfall durchaus nötig sein. Für den Verkauf benötigt man vermutlich kein gerichtsfestes Gutachten, womit man (gemäß Google) schon unter 1000€ dabei sein könnte.
Da bekommt man zumindest einen Anhaltspunkt, wohin die preisliche Reise gehen könnte. Häufig ist es aber so, dass die betreffende Bank dann auch einen entsprechenden (Verkauf-)Auftrag haben will, eine reine Begutachtungen -auch gegen Zahlung eines entsprechenden Preises- wird mitunter (leider) gar nicht mehr vorgenommen.
Es ist dir vielleicht nicht bekannt, aber du kannst natürlich einen Makler mit einer Begutachtung beauftragen. Du bekommst dann gesagt, für was der Makler glaubt, diese Wohnung verkaufen zu können.
Vielfach sind diese Preisvorstellungen ab und zu niedrig angesetzt.
Die Preisvorstellung eines Maklers oder der Immobilienabteilung einer Bank ist die, zu welchem die Wohnung "ohne Mühe" verkauft werden kann - ob das immer der "beste Preis" ist, steht wieder wo anders. Es geht ja darum, eine entsprechende Provision von beiden Seiten (Verkäufer/Käufer) zu bekommen. Je weniger Aufwand, umso besser ....
Du musst nur bei einem solchen "Besichtigungsgespräch", wenn es denn möglich ist, aufpassen, dass du nicht gleich einen verbindlichen (Makler-)Auftrag vergibst.
Jetzt ist die Frage nach der Preisgestaltung offen, welche Möglichkeiten gibt es einen realistischen Preis zu ermitteln?
Moin uha
spannende und nicht ganz einfach zu beantwortende Frage. Die Hinweise bisher hier im Faden sind je nach Lage und Beschaffenheit der Immobilien einfacher oder nicht so gut umsetzbar.
Worauf ich noch hinweisen möchte und was ich als erste Annährung für den aktuellen Marktwert ansetzte: Account bspw. bei Immoscout 24 & Co, dort die Immobilien samt der Daten der eingeben, dann erhältst du eine Indikation des qm-Preises und Gesamtpreis.
Einfach als zusätzliche kostengünstige und einfach umsetzbare Alternative.
LG und viel Erfolg beim Verkauf,
Finanschlumpf
In welchem Bundesland befindet sich die ETW?
In NRW bietet boris.nrw.de einen guten Rechner (Immobilienpreiskalkulator) um den Wert der ETW einschätzen zu können. Dieser wird jedes Jahr auf Grundlage des Grundstückmarktberichts für jeden Kreis neu aufgesetzt.
Ich würde die Wohnung von einem Profi schätzen lassen, alles andere ist Kokolores.
Diese Portale m Internet oder Vergleiche mit Zeitungsanzeigen können doch niemals den Wert für eine konkrete Wohnung ermitteln, allenfalls Durchschnittswerte.
Die Einschaltung eines Maklers beim Verkauf hat den Vorteil, dass der natürlich das Höchste rausholen will, erhöht schließlich seine Provision.
Die Einschaltung eines Maklers beim Verkauf hat den Vorteil, dass der natürlich das Höchste rausholen will, erhöht schließlich seine Provision.
Kann man eben so gerade nicht sagen.
Makler sind daran interessiert, möglichst wenig Arbeit mit so etwas zu haben. Deshalb sind sie nah an dem Preis, mit dem sie mit Sicherheit innerhalb von ein paar Wochen das Ding los kriegen.
Kann man eben so gerade nicht sagen.
Makler sind daran interessiert, möglichst wenig Arbeit mit so etwas zu haben. Deshalb sind sie nah an dem Preis, mit dem sie mit Sicherheit innerhalb von ein paar Wochen das Ding los kriegen.
Klar, sie stecken nicht Jahre rein, um noch einen Tausender mehr rauszuholen.
Sagen wir, sie holen das raus, was mit einem vernünftigen Arbeitsaufwand geht.
Wir haben Portale wie Check24 oder ImmoWelt genutzt um eine Preisindikation zu haben.
Letztlich lag das Ergebnis dann ziemlich nahe am Wert den auch der Makler angesetzt hat.
ABER: Eine Immobilie ist genau das Wert, was Dir ein Käufer zahlen will! Bisher haben wir keinen Käufer gefunden und sind inzwischen auch bereit einen gewissen Abschlag auf den Wert zu akzeptieren.
Schließlich kostet uns die aktuell leerstehende Immobilie rund 400€/Monat.
Makler sind daran interessiert, möglichst wenig Arbeit mit so etwas zu haben.
Der Makler halt (so wie der Rechtsanwalt, der Mediziner, der Handwerker etc. pp. eben) ... möge Dir Deine simple Schwarz-Weiß-Sicht erhalten bleiben.
Zum Realitätsbezug: Natürlich - eine Binse - gibt es in jeder Branche solche und solche und auch "schwarze Schafe" aber auch Top-Adressen.
Die Einschätzung traue ich mir zu, da ich seit über 50 Jahren u. a. auch mit Immobilien-Maklern zusammenarbeite.
Deshalb sind sie nah an dem Preis, mit dem sie mit Sicherheit innerhalb von ein paar Wochen das Ding los kriegen.
Jeder selbständig Tätige wird (präziser muß) u. a. die Ratio Aufwand/Ertrag im Auge haben - sonst ist er absehbar nicht mehr lange ein selbständig Tätiger.
Nur am Rande: Man kann mit einem Makler bzw. einer Maklerin auch interne Absprachen treffen. Hatte ich damals einer Bekannten empfohlen (Verkauf binnen einer Frist F zum Preis mindestens von P ergibt eine Sonderprämie für den Makler zusätzlich zur Courtage inkl. Alleinautrag bis zum Ablauf der Frist). Hatte damals bestens funktioniert.
Uns hat der Makler damals 30k mehr eingebracht als wir anhand von ähnlichen Verkäufen in der Gegend erst angedacht und selbst eingestellt hätten.
Dazu haben insbesondere seine professionellen Bilder und die Aufmachung im Internet sicher auch beigetragen. Ich würde und werde daher bei meinen nächsten Verkauf auch nur so mit einem durchführen.
Jahre vorher habe ich mal eine kleine Wohnung selbst verkauft und war mehr als überrascht wie viel Arbeit das doch gemacht hat und das dann auch inkl. dubioser Kontaktaufnahmen die einfach nur nervig waren („was ist letzte Preis…“).
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