Immobilienpreise Wie stark sinken die Preise noch?

Ob Du Dir eine Immobilie leisten kannst, hängt unter anderem vom Preis des zukünftigen Eigenheims ab. Inzwischen gibt es immer mehr Meldungen darüber, dass die Immobilienpreise seit Mitte 2022 gesunden sind. Wie diese Meldungen einzuschätzen sind, und was Du für die zweite Jahreshälfte 2024 erwarten kannst, erfährst Du in diesem Ratgeber.

Die zurückgehenden Immobilienpreise hängen eng mit der Entwicklung der Bauzinsen zusammen. Baugeld hat sich in der ersten Jahreshälfte 2022 stark verteuert. Damit sind Baufinanzierungen insgesamt teurer geworden: Ein Zinsanstieg von etwa 1 auf 4 Prozent bedeutet, dass Du pro 100.000 Euro etwa 3.000 Euro (3 Prozent) mehr an Zinsen aufbringen musst, also 250 Euro pro Monat. Kostet Dein zukünftiges Eigenheim also 500.000 Euro, so werden pro Monat 1.250 Euro mehr an Zinsen fällig.

Die höheren Bauzinsen dürften also der wichtigste Grund für den Preisrückgang bei Immobilien sein: Weniger Menschen als vorher wollten oder konnten die alten (hohen) Preise für Wohnungen und Häuser zahlen. Die Wohnungs- und Hausverkäufer mussten also ihre Preisvorstellungen nach unten anpassen.
Ein weiterer Grund für den Preisrückgang ist sicherlich die wirtschaftliche Unsicherheit nach dem russischen Angriff auf die Ukraine und der drohenden Energiekrise des Winters 2022/23.

Anders, als Du vielleicht denkst, hat die Zinssenkung der Europäischen Zentralbank vom Juni 2024 keinen Einfluss auf die Immobilienpreise. Das hat zwei Gründe: Erstens ist die Zinssenkung überschaubar: Die EZB hat die Leitzinsen gerade einmal um 0,25 Prozentpunkte gesenkt. Das ist weniger, als die Bauzinsen ohnehin innerhalb einiger Wochen nach oben oder unten schwanken können. Zweitens, hat die Mehrzeit der Marktteilnehmer diese Zinsänderung seit Wochen erwartet. Die Zinssenkung war also bereits eingepreist. In ihrer Erklärung zu ihrem Zinsschritt hat die EZB außerdem erklärt, dass sie die Entwicklung erst einmal im Blick behalten werde. Weitere Zinssenkungen nach unten dürften also eher langsam verfolgen.

Wie unabhängig die Bauzinsen von den Leitzinsen sind, zeigt der Blick auf das vergangene Jahr: Obwohl die Leitzinsen sich nicht bewegt haben, schwankte der 10-Jahres-Festzins beim Baugeld zwischen 3,4 und 4,2 Prozent pro Jahr, also fast um einen ganzen Prozentpunkt.

Was bedeutet das für die Immobilienpreise? Von der Zinsseite her steigen die Immobilienpreise, wenn die Bauzinsen sinken. Je günstiger die Baufinanzierung ausfällt, umso mehr Leute können auch höhere Immobilienpreise bezahlen. Danach sieht es aber aktuell nicht aus.

Trotzdem sind nach der Zinssenkung der EZB-Preissteigerungen möglich: Im Juni 2024 ist Wohnraum weiter knapp, und so mancher Mieter dürfte sich in diesen Wochen wieder mit dem Thema Eigenheim beschäftigen. Je höher aber die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen ausfällt, umso stärker steigen die Preise.

Die Preisentwicklungen, die wir Dir bisher gezeigt haben, bilden Durchschnittspreise ab. Gerade Immobilien ist diese Betrachtung aber nicht immer sinnvoll. Bekanntlich hängt der Wert (und damit der Preis) einer Immobilie wesentlich von der Lage ab. Ein Mehr­fa­mi­lien­haus aus den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts ist in manchen Regionen Deutschlands bereits heute unverkäuflich; in der Münchener oder Frankfurter Innenstadt dürfte es dagegen immer noch einige Millionen Euro wert sein.

Außerdem zeichnet sich ab, dass der Preisunterschied zwischen Alt- und Neubauten wächst. Das liegt im Wesentlichen daran, dass der energetische Zustand einer Immobilie wichtiger geworden ist. Muss das Haus oder die Wohnung absehbar energetisch saniert werden, muss ein potenzieller Käufer diese Kosten berücksichtigen, bevor der ein Angebot abgibt.

Bevor Du also selbst eine Immobilie kaufst oder baust, solltest Du Dich über das lokale und regionale Preisniveau und die Preisentwicklung informieren. Dazu lohnt sich ein Blick auf die einschlägigen Immobilienportale. Prüfe dort bereits Monate vor einem möglichen Kauf, wo die Angebotspreise liegen. Mit der Zeit erkennst Du so die Ladenhüter und bekommst ein Gefühl für die Entwicklung der Preise.

Vieles spricht dafür, dass die Immobilienpreise im Jahr 2024 nicht weiter sinken werden, sondern sich stabilisiert haben, und tendenziell wieder steigen.

Die folgenden Gründe sprechen gegen weiter sinkende Immobilienpreise:

Anhaltende Wohnungsnot: Durch den Zinsanstieg kommt auch der Bau neuer Wohnungen langsamer voran als geplant. So ging etwas das Münchener Ifo-Institut Mitte 2023 davon aus, dass 2024 lediglich 210.000 neue Wohnungen fertiggestellt werden, im Jahr 2025 sogar nur 175.000. Das offizielle Ziel des Bundesbauministerium liegt dagegen bei 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Gemessen an diesem Ziel kommen als Jahr für Jahr 200.000 Wohnungen weniger auf den Markt als notwendig. Ein zu geringes Angebot spricht aber eher dafür, dass die Preise wieder steigen.

Steigende Nachfrage: Es ist davon auszugehen, dass viele Paare und Familien den Wunsch nach der eigenen Immobilie in den Jahren 2022 und 2023 erst einmal zurückgestellt haben, etwa aufgrund der Unsicherheit und der gestiegenen Bauzinsen. Damit ist dieser Wunsch aber nicht aus der Welt. Dazu kommt – wie jedes Jahr – eine Gruppe von Menschen, die demographisch in dieses Thema „hineinwachsen“, etwa, weil Kinder geplant oder bereits auf der Welt sind, und die Familie mehr Platz benötigt.

Seitwärts laufende Bauzinsen: Die Bauzinsen haben sich nach der großen Zinswende des Jahres 2022 stabilisiert. Zwar könnte es hier im Jahr 2024 in beide Richtungen weiter gehen, wahrscheinlich aber innerhalb einer gewissen Bandbreite von etwa einem Prozent höher oder niedriger. Die Finanzierungskosten ändern sich also nicht wieder fundamental.

Warum könnten die Preise trotzdem sinken?

Allerdings sind hier auch Entwicklungen möglich, die preissenkend wirken: So führt in vielen Regionen Deutschlands die demographische Entwicklung dazu, dass Wohnungen frei werden: Alte Menschen versterben, jüngere ziehen in die größeren Städte. In vielen Regionen Deutschlands werden die Preise also weiter sinken.

Auch weltpolitische Ereignisse können die Immobilienpreise beeinflussen. Sollte der Krieg in der Ukraine etwa im Jahr 2024 oder 2025 ein Ende finden, könnte es zum Wegzug ukrainischer Flüchtlinge kommen. Das würde nachfrage- und preissenkend wirken.

Neben dem Immobilienpreis bestimmt die Immobilienfinanzierung am Ende, wie viel Geld Du für Dein Eigenheim aufbringen musst.

Unabhängig davon, ob Du zuerst zu einer Bank, Bausparkasse oder bereits bei einem Kreditvermittler gehst: In jedem Fall solltest Du Dir einen aktuellen Überblick über die Angebote vieler Banken erhältst.

Das bedeutet: Warst Du für das Erstgespräch bei einer Bank oder Bausparkasse, solltest Du anschließend zu einem der großen Kreditvermittler gehen. Die bundesweit tätigen Baufinanzierungsvermittler haben den Vorteil, dass sie die Angebote mehrerer Hundert Banken, Ver­si­che­rungen und Bausparkassen vergleichen können. Wir empfehlen: