Einschätzung: Sanierter Altbau in Storkow (Mark) – Deal oder Vertriebsfalle?

Für mich wären da drei Punkte entscheidend, der erste Punkt fällt mir sofort auf,

Die Miete ist der etwas sonderbare Punkt. 930 € Kaltmiete für 73 m² entsprechen rund 12,74 €/m². Für Storkow erscheint das für eine Bestandswohnung von 1978 ausgesprochen ambitioniert. Die Sanierung kann einen Aufschlag rechtfertigen, aber ich würde unbedingt prüfen, ob die Miete tatsächlich dauerhaft gezahlt wird und marktüblich ist. Eine hohe Vertragsmiete ist nicht automatisch eine nachhaltig erzielbare Marktmiete.

Die Kaufnebenkostenerstattung ist ein Warnsignal. Du solltest weder gegenüber der Bank noch gegenüber anderen Beteiligten eine Eigenkapitalausstattung vortäuschen. Die Rückzahlung muss vollständig offengelegt, rechtlich sauber dokumentiert und von der finanzierenden Bank ausdrücklich akzeptiert werden.

Dass der Vertrieb eine transparente Kaufpreissenkung ablehnt, würde mich besonders misstrauisch machen.
Die Rendite ist weniger attraktiv, als sie aussieht. Bei 175.000 € Kaufpreis beträgt die Bruttomietrendite rund 6,4 %. Bei knapp 5 % Darlehenszins und 2 % Tilgung reicht die Miete aber bereits nicht für den Kapitaldienst. Und was ist mit der Verwaltung, Instandhaltung und möglichen Mietausfällen ?

Die steuerliche Entlastung macht aus einem schwachen Investment kein gutes.
Aktuelle Angebotsdaten liegen für Wohnungen in Storkow grob bei 9–10 €/m² im Durchschnitt; die verlangten 12,46 €/m² ohne Stellplatz liegen deutlich darüber. Das ist möglich, aber erklärungsbedürftig. 

Ich würde vorerst nicht reservieren. Lass dir die tatsächlichen Mietzahlungen, die WEG-Protokolle, Rücklagen, Sanierungsbelege und den Wirtschaftsplan vollständig vorlegen. Entscheidend ist zudem, ob die Miete bei einem Mieterwechsel realistisch wieder erzielt werden kann. Die Tesla-Nähe allein ist keine Investitionsgarantie.

Und noch ein kleiner Tipp jetzt gleich fürs Wochenende:

Inseriere diese Wohnung als Mietwohnung einfach bei Kleinanzeigen oder so zu der Kaltmiete. Bekommst du überhaupt Anfragen? Wie ist denn die Lage aktuell in dem Ort? Was steht in der Tageszeitung? Geh mal in das Haus rein und rede mit den Leuten.

McProfit ist hier der absolute Experte für Immobilien mit fast 50 Jahren Erfahrung.

P.S.
Gibt es einen Mietspiegel für den Ort ?

Verkäufer die Zeitdruck machen immer links liegen lassen, egal bei welchem Geschäft !

Die Bezeichnung "Altbau" für ein Gebäude, welches 1978 in der DDR gebaut wurde, finde ich schon lustig. Die Wahrscheinlichkeit ist sehr hoch, dass es letztendlich irgendetwas in Richtung "Plattenbau" ist.

Der Kaltmietpreis scheint mir utopisch hoch für so eine Art von Wohnung, in einem Ort, der schon zu weit außerhalb vom Berliner Speckgürtel ist. Trotz Tesla...

Ich denke, das ist absoluter Nepp. Google mal nach den Skandalen rund um "Immo Tommy".
Kunden ohne Eigenkapital haben absolute Bruchbuden gekauft, hatten die teuren Finanzierungen an der Backe kleben und keine Mieter...Die Kaufpreise waren extra hoch angesetzt, um möglichst hohe Provisionen zu kassieren.

Immo Tommy: Netzwerk um den Immobilien-Influencer stürzt Käufer ins Unglück - DER SPIEGEL (Orignal-Link)

Immo Tommy: Netzwerk um den Immobilien-Influencer stürzt Käufer ins Unglück - DER SPIEGEL (Web-Archiv)

Zitat von Tomarcy

Die Rendite ist weniger attraktiv, als sie aussieht. Bei 175.000 € Kaufpreis beträgt die Bruttomietrendite rund 6,4 %.

Mit der reduzierten Kaltmiete sind es auch nur noch 4,46 Prozent.

Zitat von Lumix

Auf meinen Vorschlag, stattdessen einfach den Kaufpreis direkt um den Erstattungsbetrag auf ~160.650 € zu senken (womit Verkäufer, Notar, Steuer und Bank volle Transparenz hätten), reagiert der Vertrieb ablehnend

Er reagiert ablehnend, da er dann weniger Provision bekommt.

Für mich wirkt es durch den "Vertrieb" irgendwie nicht so schön, er will dich scheinbar zum auf sehr stark verleiten.

Mein Bauchgefühl sagt mir, dass das kein gutes Geschäft ist.

Wenn man etwas googelt, findet man übrigens ein mögliches Objekt (Springseeweg).
Unter folgender URL siehst du, wie der Bau vor ein paar Jahren ausgesehen hat:
2-Zimmer-Wohnung zur Miete, Springseeweg 9 - 12,15859 Storkow, Storkow (Mark) · Mapio.net

Auf Apple Map Street View, dass wohl tatsächlich zum Zeitpunkt der Aufnahme zumindest Arbeiten an der Fassade gemacht wurden.

Auf Immoscout findet man Annoncen und Bilder vom aufgehübschten Objekt (wenn es das denn ist):
3-Zimmer Etagenwohnung 708 € zur Miete Storkow (Mark), Oder-Spree (Kreis)
Selbst auf den Fotos sieht man zum Teil schon, wie schlampig da gepfuscht wurde.

Trotzdem es bleibt dabei, dass die Preise (vor allem zum Kauf) absurd sind und das alles nicht ganz sauber reicht.

Zitat von Lumix

Ich denke, für mich ist hauptsächlich der Steuerspareffekt mit (angenommener) Wertsteigerung und anschließendem Verkauf nach 10 Jahren interessant. Dass die Immobilie bei dem aktuellen Zinsniveau kaum neutralen oder positiven Cashflow abwirft, ist mir schon klar.

Wenn viel zu teuer gekauft wird, dann gibt's keine Wertsteigerung.
Und Steuern sparst du vielleicht - aber wenn die Einnahmen nicht kommen, wie versprochen und es an anderer Seite Ausgaben gibt, die du kaum steuerlich geltend machen kannst, dann ist unterm Strich ein Verlust drin.
Um die Ecke gibt's so einen Wohnblock noch unsaniert:
https://www.immowelt.de/expose/d970ab6…sified_detail_L
Preis ist unter 940 Euro der Quadratmeter und da vermutlich etwas näher an der Wahrheit. Ein bisschen Laminat, ein neues Klo an der Wand und neue Farbe machen die magere Grundsubstanz nicht besser.

Zitat von Mischu

Verkäufer die Zeitdruck machen immer links liegen lassen, egal bei welchem Geschäft !

Wer sich bei, zum Beispiel Versteigerungen, so verhält könnte ein gutes Geschäft verpassen.

Deine Aussage ist pauschal in meinen Augen nicht richtig.

Lumix , vorab der guten Ordnung halber: Bin nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen sehr Interessierter mit zudem ein bißchen eigenen Erfahrungen (in Aktien und Immobilien investiere ich seit über 50 Jahren als Direktanleger; aktuell habe ich knapp 90 Einheiten in der Vermietung). Überflogen habe ich zudem nur Deinen Beitrag Nr. 1.

Nach summarischer Prüfung würde ich Dir - ganz persönlich - davon abraten das weiter zu verfolgen.

Für meinen Teil habe ich mich von solchen Mikro- und Makrolagen stets ferngehalten (eher strukturschwache Regionen) und so gut wie ausnahmslos in Großstädten, Landeshauptstädten und Universitäts- bzw. Schwarmstädten in einem attraktiven Ballungsgebiet investiert. Damit bin ich über die Jahrzehnte hinweg recht ordentlich zurechtgekommen.

Nur am Rande:

Gefragte Immobilien (Preis/Leistung) verkaufen sich in der Regel ohne Mietgarantien

Fast 13,00 € pro qm scheint mir ein sehr "sportiver" Mietpreis (Standort, Baujahr usw.)

Zitat von Lumix

Haltedauer 10 Jahre, anschließender steuerfreier Verkauf zur Tilgung der Restschuld.

Das ist die aktuelle Rechtslage ...

Hatte selbst und live erlebt, wie die Politik mal die sog. Spekulationsfrist für Immobilien damals schlankerhand von zwei auf 10 Jahre verfünffacht hatte ... Der Staat hierzulande ist ziemlich klamm, vielleicht klammer denn je (siehe die historisch hohe Rekord-Neuverschuldung).

Ich bitte daher um Dein Verständnis, daß ich in die Details nicht näher einsteigen will.

Eine eventuell andere Einschätzung könnte sich nur ergeben, wenn Du Dir für die Wohnung perspektivisch eine Eigennutzung vorstellen könntest. Dein Plan sieht aber zum einen (ganz) anders aus (siehe oben) und zum anderen würde mich - persönlich - dann der Standort erst recht stören.

Dir wünsche ich gute Gedanken und danach ebensolche Entscheidungen ... !

Nochmal als Ergänzung zur Mietgarantie:
Man sollte sich sehr genau vor Augen halten, mit wem man alles Verträge schließt und was im Worst Case passieren kann.

Fakt ist, dass Schuldner gegenüber der Bank für deinen Immokredit bist und diese interessiert es herzlich wenig, woher das Geld kommt - aber dass die Raten gezahlt werden.

Bei der Mietgarantie kann es sein, dass du einfach irgendwann keine Zahlungen mehr bekommst. Und was machst du dann? Ein zivilrechtliches Verfahren kostet Geld, kann sich ewig hinziehen und ist keine Garantie, dass du kein Geld bekommst. Im Zweifelsfall wird das Unternehmen, welches dir gegenüber die Garantie ausgesprochen hat, einfach in die Insolvenz geschickt und du stehst dumm da und stellst fest, dass du so eine Wohnung, in einem vom Zentrum weit abgelegenen Ortsteil ohne Infrastruktur, in einer eh nicht so toll angebundenen Kleinstadt niemals für die versprochene Miete vermieten können wirst.

Die angegebene Miete ist einfach abstrus. In einer strukturschwachen Gegend? Niemals realistisch.

• ca. 73 m², Baujahr 1978; 910 € Kaltmiete

Hier im Ruhrgebiet zahlst du

• im Neubau, 95m²; 1200€ Kalt.

gleicher Preis, aber starker Druck am Markt auf Mietwohnungen, Neu auf aktuellem energetischen Stand vs. sanierter Platte; zentral vs ländlich

Die 12,5€/m2 sind einfach utopisch.

Hallo Lumix,

wenn die Adresse tatsächlich Springseeweg in 15859 Storkow sein sollte, reden wir nicht über die Kleinstadt Storkow mit ca. 9 TEW, sondern über das ca. 20 km von Storkow entfernte eingemeindete Limsdorf mit knapp 300 EW. Die Infrastruktur dürfte sich auf Briefkasten und Bushaltestelle beschränken. OK, einen Friedhof haben sie auch noch; sind aber kein Kirchdorf. Die nahegelegenen Wälder gehören teilweise schon zu einem Truppenübungsplatz.

Wer in eine solchen Idylle leben möchte, mietet sich keine ETW, sondern kauft oder mietet ein Haus.

Übrigens, die Mietpreisgarantie ist in den Kaufpreis einkalkuliert; die bezahlen Sie mit. Und das Angebot einer Mietpreisgarantie ist ein deutliches Warnzeichen für eine schlechte Vermietbarkeit.

Mir fällt kein Grund ein, warum ich so eine Immobilie kaufen möchte.

Gruß Pumphut

Limsdorf ist ein kleines Kaff (277 Einwohner inkl. Möllendorf und Schwenow) in einem strukturschwachem Gebiet. Ich kenne zufällig Ort und Objekt. Der Plattenbau wurde 2008 unter fragwürdigen Umständen versteigert und stand jahrzehntelang leer. Ich war selbst mal in dieser Ruine. Keine Ahnung, wo da Mieter her kommen sollen.

Schön für das Örtchen, dass da jemand investiert. Ich würde das auf keinem Fall machen!

Zitat von koho

Wer sich bei, zum Beispiel Versteigerungen, so verhält könnte ein gutes Geschäft verpassen.

Deine Aussage ist pauschal in meinen Augen nicht richtig.

Das ist hier keine Versteigerung und künstlich erzeugter Zeitdruck ist ein beliebter Verkaufsbeschleuniger, den Käufer oft im Nachhinein bereuen, bei mir erzeugt das mindestens Skepsis.

Nach allem was hier bisher zu lesen zu ist, würde ich vom Kauf dringend abraten.

Ich habe vor 30 Jahren auch mal eine Neubau-Wohnung als Kapitalanlage und Steueroptimierung gekauft, war mein bisher größter finanzieller Fehler, was war ich froh als ich das Groschengrab mit Verlusten wieder los wurde. Mietgarantie und Zeitdruck gab es damals auch. Anschließend Ärger mit Leerstand und Mietnomaden. Seit dem lass ich vom Immobiliengeschäft die Finger und besitze nur genau eine, die selbst bewohnte.

Zitat von uha

Das ist hier keine Versteigerung

Richtig, ich bezog mich allerdings auf

Zitat von Mischu

egal bei welchem Geschäft

Zitat von koho

Wer sich bei, zum Beispiel Versteigerungen, so verhält könnte ein gutes Geschäft verpassen.

Deine Aussage ist pauschal in meinen Augen nicht richtig.

Auch das ist falsch, bei einer Versteigerung schau ich vorher in Ruhe, habe viel Zeit den realen Preis zu ermitteln und setze mir dann ein Max.Preis wenn die Versteigerung los geht. Da muss ich nicht schnell sein.

Da es wohl auch um Steuern sparen geht....
da gibt es wesentlich bessere, weil risikolosere Möglichkeiten.

Zitat von Lumix

Baujahr 1978, im Jahr 2024 vollständig inkl. Stränge saniert.

Allein das würde mir von den ganzen anderen Gruselaspekten abgesehen schon die Lust verderben: Plattenbau „vollständig“ in 2024 ohne dein Beisein saniert und dann jetzt Probleme, das an den Mann zu bringen?

Mach dir klar, wie wunderbar sich bei solchen „Sanierungen“ Probleme übertünchen lassen. Wenn dann die Farbe von der Wand Bröckelt und der Schimmel wieder durchkommt, weißt du spätestens, was ich meine.

Zitat von Hornie

Ich kenne zufällig Ort und Objekt. Der Plattenbau wurde 2008 unter fragwürdigen Umständen versteigert und stand jahrzehntelang leer. Ich war selbst mal in dieser Ruine. Keine Ahnung, wo da Mieter her kommen sollen.

Schön für das Örtchen, dass da jemand investiert. Ich würde das auf keinem Fall machen!

Wie viel bessere Einschätzung braucht es noch?

Mein wärmstens ans Herz gelegter Ratschlag: Finger weg von dem Objekt und Investment und froh sein, dass du auch dank des Forums hier nicht darauf reingefallen bist! 🤞