Mietrendite berechnen Lohnt sich eine Immobilie zur Vermietung?

Bevor Du Dich für eine Immobilie als Kapitalanlage entscheidest, solltest Du prüfen, wie rentabel die Investition ist. Die Mietrendite ist eine gängige Kennzahl, die diese Frage beantwortet.

Die Mietrendite zeigt Dir, wie rentabel eine Immobilie ist. Für diese Kennzahl setzt Du die jährlichen Einnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis und rechnest dies in einen Prozentwert um. Die Mietrendite gibt also an, wie viel Prozent Deiner Investition Du jährlich als Mietzahlungen zurückerhältst.

Für Immobilieninvestoren ist die Mietrendite daher eine der wichtigsten Kennzahlen. Die Mietrendite hilft Dir, interessante Anlageobjekte zu finden und die finanzielle Seite der Investition einschätzen zu können. 

Nutze den Immobilien-Renditerechner von Finanztip, wenn Du eine schnelle Einschätzung zur Rendite einer Immobilie bekommen möchtest.

Der Finanztip-Renditerechner zeigt Dir, ob Deine laufenden Kosten durch die Mieteinnahmen gedeckt sind. Außerdem berechnet er die Bruttomietrendite für die Immobilie.

Du erhältst damit eine schnelle Einschätzung, ob Du Dich überhaupt näher mit dem Objekt beschäftigen solltest.

Die Mietrendite berechnest Du, indem Du die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt; dafür teilst Du die jährlichen Einnahmen durch den Kaufpreis. Das Ergebnis multiplizierst Du mit 100, und so erhältst Du eine Prozentangabe.

Ein Rechenbeispiel: Du willst ein Haus kaufen und sollst dafür 240.000 Euro zahlen. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1.000 Euro, jährlich also 12.000 Euro. Teilst Du diese Mieteinnahmen durch den Kaufpreis, kommst Du auf 0,05. Nach der Multiplikation mit 100 beträgt die Mietrendite fünf Prozent.

Als Formel für die einfache Mietrendite gilt also:

• Mietrendite = (Jahreskaltmiete/Kaufpreis) x 100
• Im Rechenbeispiel: Mietrendite = (12.000 Euro/240.000 Euro) x 100 = 5,0

Grundsätzlich setzt Du nur die Kaltmiete an. Nebenkosten, die Du mit dem Mieter abrechnest, bleiben außen vor. 

Bei dieser einfachen Berechnung spricht man von der Bruttomietrendite.

Die Bruttomietrendite ist genau die einfache Berechnung, die wir oben vorgenommen haben: Du setzt einfach die jährliche Summe der Kaltmieten – ohne Abzüge, also „brutto“ – ins Verhältnis zum Kaufpreis.

Was sind die Vor- und Nachteile der Bruttomietrendite?

Der Vorteil der Bruttomietrendite ist ihre Einfachheit. Du kannst schnell eine grobe Einschätzung der Rentabilität erhalten. 

Der Nachteil ist, dass Du Dir die Immobilie „schön“ rechnest: Du setzt höhere Einnahmen an, als Dir nach Abzug der Kosten verbleiben, und Du setzt beim Kaufpreis weniger an, als Du bezahlt hast.

Warum ist eine Einschätzung mithilfe der Bruttomietrendite ungenau?

Bei der Bruttomietrendite fallen wichtige Kostenpositionen bei der Vermietung und beim Kauf unter den Tisch:

• Die Mieteinnahmen kannst Du meist nicht vollständig vereinnahmen: Hast Du etwa einen Verwalter, musst Du diesen aus den Mieteinnahmen bezahlen.
• Bei einer Immobilie müssen Bauteile wie das Dach oder die Fenster regelmäßig erneuert werden. Du musst Geld für die Instandhaltung zur Seite legen.
• Außerdem hast Du beim Kauf nicht nur den Kaufpreis bezahlt, sondern auch Nebenkosten wie Maklerprovision oder die Grunderwerbsteuer.

Die Bruttomietrendite ist also im besten Fall ein grober Filter, um uninteressante Objekte auszusortieren. Um besser einschätzen zu können, was Dir die Immobilie finanziell bringt, musst Du realistischer rechnen und von der Bruttomietrendite auf die Nettomietrendite umschwenken.

Für die Nettomietrendite berücksichtigst Du nur die Nettomieteinnahmen und beziehst neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten der Anschaffung mit in die Berechnung ein. Wie hoch die Nebenkosten bei einem Immobilienkauf in jedem Bundesland ausfallen, kannst Du übrigens mit dem Finanztip-Nebenkosten-Rechner berechnen.

Wie berechnest Du die Nettomietrendite?

Die Nettomietrendite berechnest Du in zwei Schritten. Zuerst ermittelst Du die Nettomieteinnahmen, indem Du von der Jahreskaltmiete die laufenden Kosten abziehst. Dann setzt Du diese Nettomieteinnahmen ins Verhältnis zu den gesamten Investitionskosten.

Als Formel für die Nettomietrendite gilt also:

• Nettomietrendite = (Nettomieteinnahmen/Gesamtinvestition) x 100

Welche Vermietungskosten solltest Du berücksichtigen?

Du solltest möglichst alle Kosten berücksichtigen, die Deine Miete schmälern:

• Instandhaltungskosten: Als Faustregel kannst Du mit 1,5 Prozent des Zeitwerts auf den Gebäudeteil rechnen.
• Hausverwaltung: abhängig von der Immobilienform, mindestens etwa 50 Euro pro Jahr für eine Eigentumswohnung.
• Rückstellung für Mietausfälle: hier kannst Du zum Beispiel  zwei Prozent der Jahresnettomiete ansetzen.
• Kontoführung und Steuerberatung: je nach Fall einige Hundert Euro.

Welche Rückstellung für Mietausfälle Du ansetzt, hängt von Deinem Sicherheitsbedürfnis und Deiner Einschätzung darüber ab, ob Du die Wohnung durchgängig vermieten kannst, und ob die Mieter durchgängig zahlen.

Bei zwei Prozent der Jahresmiete, sammelst Du im Jahr knapp eine Viertel Monatsmiete an. In vier Jahren kannst Du einen Monat Mietausfall aus dieser Rücklage bezahlen. Erscheint Dir dies zu niedrig, solltest Du mehr Geld für diese Fälle zur Seite legen. 

Rechenbeispiel für einen Hauskauf zum Preis von 240.000 Euro mit einem Gebäudeanteil von 80 Prozent:

Tabelle: Von der Bruttomiete zur Nettomiete

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: Oktober 2025)

Wie hoch ist die Gesamtinvestition?

Für die Gesamtinvestition setzen wir in diesem Beispiel den Kaufpreis und weitere 11 Prozent als Nebenkosten an:

Tabelle: Vom Kaufpreis zur Gesamtinvestition

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: Oktober 2025)

Weitere Kosten sind denkbar: Musst Du etwa eine Wohnung erst instand setzen, gehören auch diese Kosten mit in die Berechnung hinein.

Wie hoch ist die Nettomietrendite?

Wenden wir die Formel für die Nettomietrendite an, gilt also:

• Nettomietrendite = (8.400 Euro/266.400 Euro) x 100 = 3,15 Prozent

Unser Beispiel zeigt: Berücksichtigst Du alle Kosten, liegt die Nettomietrendite deutlich unter der Bruttomietrendite.

Ja, Du kannst die Mietrendite als Verzinsung Deiner Investition betrachten. In früheren Zeiten sprach man bei der Miete auch vom Mietzins: Die Mieteinnahmen sind ein jährlicher Ertrag, den Du für Dein investiertes Kapital erhältst, ähnlich wie die Sparzinsen von Deiner Bank.

Allerdings ist die Mietrendite immer nur eine Momentaufnahme, denn sie berücksichtigt nicht, wie sich die Miete und die Kostenpositionen im Laufe der Zeit verändern.

Und: Nur die Nettomietrendite kannst Du näherungsweise als Verzinsung Deines Geldes sehen. Bei der Bruttomietrendite fallen zu viele Kosten unter den Tisch.

Eine gute Mietrendite beginnt nach Finanztip-Einschätzung bei einer Bruttomietrendite von vier Prozent. Das ist aber nur die Schwelle, ab der Du Dich überhaupt näher mit der Immobilie beschäftigen solltest. Immobilien, die diesen Wert nicht erreichen, sind schlichtweg zu teuer.

Was für Dich persönlich eine gute Mietrendite ist, hängt von der Lage, dem Immobilientyp und Deinen persönlichen Zielen ab: 

In Großstädten wie München, Hamburg oder Frankfurt sind die Immobilienpreise im vergangenen Jahrzehnt stark gestiegen, die Bestandsmieten aber häufig nicht. Hohe Mietrenditen wirst Du dort kaum erzielen. Dafür kann die Wertsteigerung aber höher ausfallen als auf dem flachen Land, und das Leerstandsrisiko ist meist geringer. In kleineren Städten oder ländlichen Regionen sind Renditen von fünf bis sieben Prozent möglich, aber die Wertsteigerung ist geringer und das Vermietungsrisiko höher.

Geht es Dir allein um eine hohe Rendite, also letztlich die Verzinsung Deines angelegten Geldes, dürfte eine Immobilie zur Vermietung meistens nicht die erste Wahl sein: Für eine breit gestreute Aktienanlage rechnet Finanztip langfristig mit einer ETF-Rendite von sechs Prozent, also einem Wert, den Du als Nettomietrendite meistens nicht erreichen wirst. Allerdings musst Du dann natürlich sichtbare Wertschwankungen in Kauf nehmen. Das bleibt Dir bei der Immobilie erspart.

Die wichtigsten Faktoren, die Deine Mietrendite beeinflussen sind:

• die Bestandsmiete
• der Kaufpreis
• die Lage der Immobilie
• der Zustand

Zur Bestandsmiete: Viele Immobilien, die als Kapitalanlage angeboten werden, sind bereits vermietet. Mieterhöhungen kannst Du dann nur unter bestimmten Bedingungen durchsetzen. Umso wichtiger ist es, welche Miete die Wohnung aktuell abwirft, und wie sich die Miete in den vergangenen Jahren entwickelt hat. 

Kaufpreis: Gelingt es Dir, einen um fünf oder zehn Prozent geringeren Kaufpreis heraus zu handeln, steigt Deine Mietrendite unmittelbar an. Ein Beispiel: Liegen die Mieteinnahmen bei 12.000 Euro und der Verkäufer verlangt 240.000 Euro, liegt die Bruttomietrendite bei fünf Prozent. Gelingt es Dir, die Immobilie für 220.000 Euro zu kaufen, steigt die Mietrendite auf 5,5 Prozent.

Lage: In gefragten Lagen zahlst Du mehr für die Immobilie, hast aber ein geringeres Risiko, dass Du nach einem Auszug nicht sofort einen neuen Mieter findest. Außerdem dürften Immobilien in nachgefragten Lagen weiter im Wert steigen. In weniger gefragten Lagen ist die Rendite dagegen oft höher, aber das Risiko von Leerstand und Mietausfällen steigt.

Zustand: Der Zustand der Immobilie beeinflusst die laufenden Kosten. Eine sanierte Wohnung verursacht in den ersten Jahren wenig Instandhaltungskosten, eine unsanierte Altbauwohnung kann Dich teuer zu stehen kommen.

Zwei besonders wichtige Aspekte sind die Finanzierung und die Steuern.

Wie beeinflusst die Finanzierung die Rendite?

Die Finanzierung hat einen großen Einfluss auf Deine tatsächliche Rendite. Wenn Du die Immobilie komplett mit Eigenkapital kaufst, entspricht die Nettomietrendite der Rendite auf Dein eingesetztes Geld, also Deiner Eigenkapitalrendite. Nutzt Du einen Baukredit, zahlst Du Zinsen, die Deine Rendite schmälern. Gleichzeitig erzielst Du Mieteinnahmen mit dem Geld von der Bank, Du hebelst also Dein Eigenkapital.

Finanzierst Du den Kauf wie in unserem Beispiel zu 80 Prozent per Kredit, erzielst Du dieselbe Nettomietrendite; für die Eigenkapitalrendite ergibt sich aber ein niedrigerer Wert.

Tabelle: Von der Mietrendite zur Eigenkapitalrendite

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: Oktober 2025)

In unserem Beispiel liegt der Zinssatz des Baudarlehens über der Nettomietrendite, so dass Du für jeden geliehenen Euro mehr Geld bezahlst, als Du einnimmst; die Eigenkapitalrendite liegt deshalb sogar noch unter der Nettomietrendite.

Wie beeinflussen die Steuern die Rendite?

Auch steuerliche Aspekte sind wichtig. Bei Deinen Einkünften aus Vermietung kannst Du viele Kosten als Werbungskosten absetzen und auch die Abnutzung der Immobilie steuerlich als AfA geltend machen. Das verbessert Deine Nettorendite nach Steuern. Allerdings musst Du die Mieteinnahmen versteuern, was die Rendite wieder reduziert.

Der Mietpreismultiplikator ist ein weiteres Instrument zur Bewertung von Immobilien. Er zeigt, wie viele Jahre es dauert, bis die Immobilie durch Mieteinnahmen abbezahlt ist. Ein niedriger Multiplikator weist auf eine gute Investition hin.

Wie berechnet man den Mietpreismultiplikator?

Der Mietpreismultiplikator wird berechnet, indem der Kaufpreis der Immobilie durch die Jahresmiete geteilt wird. Mathematisch gesehen, ist der Multiplikator also der Kehrwert der Mietrendite, meistens gedacht als Bruttomietrendite.

Die Formel für den Multiplikator lautet also:

• Mietpreismultiplikator = Kaufpreis/Jahreskaltmiete

In unserem Beispiel:

• 240.000 Euro/12.000 Euro = 20

Ein Multiplikator, auch Faktor genannt, von 20 ist relativ niedrig. Du kaufst die Immobilie also noch recht günstig ein. Wie Du an der nachfolgenden Grafik siehst, wurde es in den vergangenen Jahren immer schwieriger, Wohnungen für einen Multiplikator unter 30, also einer Bruttomietrendite über 3,33 Prozent einzukaufen, jedenfalls im Durchschnitt. Erst mit dem Zinsanstieg im Jahr 2022 sanken die Immobilienpreise, und das Verhältnis von Kaufpreise und Jahresmiete sank wieder.