Immobilienkredit ohne Eigenkapital

Hallo.

Das erscheint mir doch etwas gewagt. Oder würde es zusätzliche Garantien (z. B. aus der Familie) geben?

Wenn Du jetzt einfach eine Rate simulieren würdest, z. B. für ein Jahr, was würde dann an Eigenkapital zusammenkommen?

Wie würdest du dich fühlen, monatlich rd. 1.800 EUR abzuzahlen?

30 Jahre lang.

Instandhaltungen nicht eingerechnet.

Zitat von TB92

Ich beschäftige mich seit einer Weile mit dem Kauf einer Immobilie und würde mich über eure Kommentare bzw. Einschätzungen freuen.

Ich bin 33 Jahre und habe leider kein oder kaum Eigenkapital.

10 oder 15 Jahre bist Du schon im Beruf, verdienst also Geld. Das Auto ist auf Kredit finanziert. Ein großer Sparer bist Du eher nicht.

Zitat von TB92

Familienstand: ledig

Nettoeinkommen pro Monat: 2.500,00€

Summe Kredit: Da ich noch am Schauen bin, hätte ich mal so 300.000,00€ bis 400.000,00€ angesetzt

Weitere Kredite: Ja, Autokredit. 330,00€ pro Monat noch ca. 3 Jahre

Gib die Daten doch einfach in einen passenden Rechner im Internet ein! Du kannst dann an der Rate abschätzen, ob Dein Wunsch realistisch ist.

Planst Du das Haus so groß, daß Du dort auch mit Frau und zwei Kindern wohnen könntest? Oder kannst Du eine Familiengründung ausschließen?

Hallo TB92

aufgrund Deiner von Dir genannten Rahmendaten

Zitat von TB92

Ich hab in etwa 13.000,00€ auf der Bank ...

Nettoeinkommen pro Monat: 2.500,00€ + weitere Einmalzahlungen durch Betrieb und Gewerkschaft (Urlaubsgeld- und Weihnachtsgeld, Gewinnbeteiligung usw.). Wenn ich diese Zahlungen aufs Monat umrechnen würde, wäre ich wahrscheinlich bei 2.800,00€ ...

Summe Kredit: Da ich noch am Schauen bin, hätte ich mal so 300.000,00€ bis 400.000,00€ angesetzt

Weitere Kredite: Ja, Autokredit. 330,00€ pro Monat noch ca. 3 Jahre

Mein Vorhaben wäre, ein Zweifamilienhaus zu kaufen und einen Stock als Wohnung zu vermieten.

Ich weiß nicht, ob das überhaupt realistisch ist, deswegen erhoffe ich mir hier ein paar Meinungen.

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halte ich Dein Projekt weder für empfehlenswert noch für realistisch die Umsetzung betreffend.

Um nur einen Aspekt aus diversen zu nennen:

Dein Eigenkapital reicht nicht mal (ansatzweise) aus, um auch nur die Grunderwerbssteuer für das avisierte Projekt zu bezahlen (von weiteren lediglich Transaktionskosten wie Notargebühren, Grundbuchgebühren und ggf. Maklerkosten (Courtage) ganz zu schweigen).

Sollte da nicht noch unerwähnte Besonderheiten hinzukommen (Stichwort: Bürgschaft seitens der (sehr solventen) Familie - um nur ein Beispiel zu nennen), halte ich das für einen (völlig) unrealistischen Ansatz.

Eine Bank würde da schon allein aufgrund der EU-Regulatorik (EU-WIKR seit März 2016 implementiert auch in Deutschland) in praxi keine Möglichkeit der Kreditvergabe haben und sehen (Stichworte: Kreditwürdigkeitsprüfung, Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Darlehenslaufzeit, Haushaltsrechnung, adäquate Rücklage (für Dich aber auch die Immobilie - inkl. Mietausfallrisiko für den vermieteten Anteil), fiktiver kalkulatorischer Anschlußzins inkl. Tilgung (Annuität) auf die verbleibende Restschuld).

Selbst wenn das umsetzbar wäre (was es nach meinem Dafürhalten nicht ansatzweise ist), würdest Du Dir damit - aus meiner Sicht - keinen Gefallen tun.

Dir weiter gute (präziser bessere) Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Mit den genannten Daten komplett unrealistisch, weshalb dir das wahrscheinlich keine seriöse Bank finanzieren wird.

Und das zu Recht und auch in deinem Interesse.

Zitat von TB92

Wenn wir jetzt einfach mal von einer monatlichen Kreditbelastung von 2.000,00€ ausgehen (für das Objekt).

Die eine Hälfte würde ich durch Mieteinnahmen generieren und die andere Hälfte würde ich tragen.

Gehe ich da zu blauäugig an diese Sache heran und übersehe da einen wesentlichen Punkt?

Vermietungsabsicht führt ja nicht unweigerlich zu dauerhaften Einnahmen. Es bleibt eine gewisse Gefahr für Mietausfall. Ein Mieterwechsel ist mit Kosten und Aufwand verbunden.

Und die Frage ist ja auch, wie ein Kreditinstitut das alles bewertet.

Zitat von TB92

Gehe ich da zu blauäugig an diese Sache heran und übersehe da einen wesentlichen Punkt?

In beiden Fällen: Ein ausdrückliches "Ja" - meinerseits jedenfalls.

Ausgehend von Deinem Forennamen bist Du um die 33 Jahre alt - ein derart geringes Eigenkapital oder freie Mittel, ein noch laufender Autokredit in nicht unerheblicher Höhe (monatliche Belastung) und das von Dir avisierte Projekt - passen schwerlich bis gar nicht zusammen.

Die EU-Regulatorik (EU-WIKR) macht dies Banken ohnehin unmöglich.

Was man in Deinem Fall durchaus als Verbraucherschutz ansehen kann - obwohl die besagte Richtlinie im Verlauf ihrer Entstehungsgeschichte vom ursprünglichen Ansatz "Verbraucherschutz" zur eher rein "makroprudenziellen Maßnahme" mutiert ist (das wäre aber ein eigenes Thema und würde an der Stelle den Rahmen sprengen).

Dir gute Gedanken, solidere Finanzen und im Verlauf gute Finanzentscheidungen !

Wie wohnst du denn aktuell?

Zur Miete? Reicht dir der Wohnraum aus?

Das Verhältnis Jahres-Nettokaltmiete zu den Erwerbskosten einer Immobilie sollte zwischen 25 bis maximal 30 zu 1 liegen, damit es sich finanziell rechnet. Der emotionale oder Lifestyle-Faktor aussen vor gelassen

In der aktuellen Situation erscheint mir der Plan viel zu gewagt. Was bist du von Beruf? Kannst du dich um Instandhaltung selber kümmern (Handwerker)?

Mein Plan wäre eher: So schnell es geht den Autokredit abbezahlen und danach Eigenkapital anhäufen, sofern der Wunsch einer eigenen Immobilie unausweichlich ist.

Sofern du dich jetzt entscheiden kannst, auf eine eigene Immo zu verzichten: Dann ebenfalls so schnell es geht den Kredit abbezahlen und dann lernen in den Aktienmarkt zu investieren.

Ich würde mal damit anfangen zusätzlich 800€ pro Monat wegzusparen, sollte das gelingen, kann man weiter schauen

In aller Regel muss man mindestens die Kaufnebenkosten (je nach Region bzw. Makler ja/nein ca. 8-10% des Kaufpreises) als Eigenkapital haben.

Das bedeutet: Bei 300.000 EUR bis 400.000 EUR Kaufpreis lägen allein die Kaufnebenkosten bei um die 24.000 EUR bis 40.000 EUR. Zu Nullzinszeiten gab es Banken, die auch mehr als 100% des Kaufpreises finanziert haben, aber ich gehe davon aus, das dürfte inzwischen nicht mehr so ohne weiteres passieren, erst recht wenn jemand so wie Du ein deutlich zu niedriges Einkommen hat, um derartige Kredite zu bedienen.

Wenn Du mit 4,5% Zinsen rechnest (und das dürfte für eine 100%-Finanzierung realistisch sein auf dem aktuellen Markt) sowie mit 2% Tilgung (das ist bei den meisten Banken das Minimum, liegt bei einer Kreditsumme von 300.000 EUR bis 400.000 EUR die Mindestrate bei 19.500 EUR bis 26.000 EUR im Jahr, also bei 1.625 EUR bis 2.166 EUR im Monat.

Das ist mit einem Gehalt von 2.500 EUR netto schlicht nicht darstellbar.

Zitat von TB92

Wenn wir jetzt einfach mal von einer monatlichen Kreditbelastung von 2.000,00€ ausgehen (für das Objekt).

Die eine Hälfte würde ich durch Mieteinnahmen generieren und die andere Hälfte würde ich tragen.

Gehe ich da zu blauäugig an diese Sache heran und übersehe da einen wesentlichen Punkt?

Du gehst da zu blauäugig ran.

Eine Kreditbelastung von 2.000 EUR wäre zwar möglich (siehe oben), aber das ist nur der Kredit an die Bank. Das sind ja nicht die einzigen Kosten, die eine Immobilie mit sich bringt.

Soweit Du selbst drin wohnst, musst Du die Nebenkosten zahlen, dazu Grundsteuer, Schornsteinfeger usw. und alles, was Reparaturen anfällt (anders als wenn Du Mieter bist).

Wenn Du einen Teil vermietest, zahlt der Mieter zwar seine eigenen Nebenkosten und Du kannst manches an Kosten auf den Mieter umlegen, aber längst nicht alles. Insbesondere Reparaturen, Instandhaltung usw. musst Du als Vermieter tragen.

Du musst außerdem die Miete versteuern. Hast Du mal durchgerechnet, wieviel Kaltmiete Du verlangen müsstest, damit Du netto nach Steuern auf die angepeilten 1.000 EUR kommst? Ist eine solche Miete in der Gegend, wo Du wohnst, realistischerweise erzielbar? Wie begehrt ist Wohnraum, mit wieviel Leerstand muss man ggf. rechnen, könntest Du überhaupt direkt vermieten oder hättest Du zwingend noch einige Monate Renovierungsarbeiten nach Kauf eines Hauses, für die Du die Rate komplett selbst stemmen müsstest usw...?

Selbst wenn Du "nur" 1.000 EUR der Kreditrate selbst tragen müsstest, auch das wäre mit Deinem Gehalt ziemlich sportlich. Denn die 1.000 EUR sind ja nur die Kreditrate. Dazu kommen nochmal ein paar hundert EUR Nebenkosten. Außerdem musst Du Rücklagen bilden, wenn am Haus mal etwas zu machen ist. Insbesondere wenn Du vermietest, kannst Du, wenn im Winter die Heizung ausfällt, nicht einfach sagen "sorry, gerade kein Geld für eine neue Heizung da". Wo sollen während des laufenden Kredits diese Rücklagen herkommen, wenn Du bisher gerade mal 13.000 EUR angespart hast?

Zitat von TB92

Das Geld würde ich eben weiter als Rücklage und für Modernisierungen/Umbauten auf der hohen Kante lassen.

Die 13.000 EUR sind - sorry, wenn ich das so klar sage - quasi nichts bei einem Projekt Hauskauf. Wenn Du wirklich etwas umzubauen oder grundlegend zu modernisieren hast, kommst Du mit 13.000 EUR nicht weit. Selbst wenn Du den Kaufpreis und die Kaufnebenkosten voll finanziert bekommst, und selbst wenn Du ein Haus kaufst, das keine großen Modernisierungen erfordert, sind die 13.000 EUR vermutlich schon mit einmal alles neu tapezieren, Umzugskosten und sonstigem "Kleinkram" (Badezimmerschrank, Spiegel usw...) schneller weg, als Du schauen kannst. Ganz zu schweigen davon, wenn Du auch noch eine neue Küche benötigst.

Zitat von TB92

Ich habe bisher noch nicht bei einer Bank bzgl. eines Kredits angefragt, wollte vorher ein paar Einschätzungen einsammeln, ob mein Vorhaben realistisch ist.

Wie gesagt, ich halte es nicht für realistisch, jedenfalls kein Zweifamilienhaus für 300k-400k. Vielleicht ist eine kleinere Wohnung für Dich alleine möglich. Ich würde da nicht zu (m)einer Bank gehen, sondern bei einem der großen Finanzierungsvermittler anfragen (Interhyp, Dr. Klein...). Die haben einen guten Marktüberblick und wissen, welche Kreditsumme in welcher Situation realistisch ist.

Für mich wären die vorhandenen 13.000€ gar kein Eigenkapital sondern der Notgroschen. Und der sollte auch nach dem Hauskauf noch vorhanden sein.

Grundsätzlich ist das sehr knapp bis unrealistisch.

Was du allerdings nicht geschrieben hast ist, wieviel Miete entfällt und wie hoch die Mietverträge sein werden.

Banken wollen heute in der Regel mind. 20% EK sehen. Bei guten Bonitäten oder sehr guten Einkaufspreisen geht u. U. auch weniger. Bei einem 400k Objekt wären das rund 80k, da bist du meilenweit von entfernt.

Hinzu kommt, dass du noch Konsumschulden hast.

Mein Tipp wäre erstmal die Konsumschulden zu tilgen und EK aufzubauen. Dazu am besten noch das Einkommen erhöhen. Wenn das erledigt ist, sind die Voraussetzungen viel besser.

Die Region ist auch wichtig. ???
Preise + Miethöhen

München vs. Uckermark

Hallo zusammen,

was sind meine Morive ein Haus zu kaufen? Ohne ausreichendes Eigenkapital- sicher nicht. Mit einem Welt ETF schaffe ich mir ein gutes Vermögen. Einfach. Leicht. Unkompliziert. Finanztip hat eine Checkliste zum Thema und viele weitere Grundlagen für Ihre Finsnzen. - damit schaffen Sie eine stabile Zukunft. Motive für einen Hauskauf gibt es viele - gute Gründe deutlich weniger.

LG

Zitat von adrianberg

Motive für einen Hauskauf gibt es viele - gute Gründe deutlich weniger.

?

Bessere Gründe als ein nach meinen Vorstellungen gestaltetes Wohnen (inkl. dem zuverlässigen und dauerhaften Ausschluß von Eigenbedarfskündigungen) sind doch schlechterdings kaum vorstellbar ... !?

Jedenfalls, wenn man absehbar an dem Ort verweilen wird.

Aus: "Finanztip", "Mieten oder Kaufen", "Lohnt sich das Eigenheim" (Experte Immobilien Dirk Eilinghoff; Stand 26. März 2025), die ersten beiden von dort vier genannten Aspekten):

Ob Du im Eigenheim oder zur Miete wohnst, ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen Deines Lebens.

Als Mieter kannst Du den Vergleich nur gewinnen, wenn Du Vermögen ansparst.

(Dem erstgenannte Aspekt kann meines Erachtens nur zugestimmt werden - jedenfalls den Regel- bzw. Normalfall betreffend. Bei dem zweitgenannten Punkt (lese ich so: Wer A (= Wohneigentum) nicht realisiert, kann den Vergleich (Mieter vs Käufer) nur gewinnen, wenn er stattdessen B (= anderweitig Vermögensaufbau betreiben) konsequent umsetzt) dürfte aber zusätzlich zu beachten sein, daß die Haltung (neudeutsch "Mindset") und auch das Verhalten der intensiven Nutzer und/oder auch Vielschreiber in einem solchen Special-Interest-Forum "private Finanzen" kaum bis eher gar nicht kongruent ist mit dem Durchschnitt der Gesamtbevölkerung sprich dem typischen "Otto Normalverbraucher").

Hallo TB92

Vieles wurde hier richtigerweise gesagt und dir davon abgeraten.

Es gibt Pauschalen, mit denen man rechnen kann, um abzuschätzen, was bei dir finanziell möglich ist.

35 bis 40% vom Nettogehalt für die Abzahlung einer slebstgenutzten Immobilie sind da so ein Wert.

Bei 40% vom Nettogehalt wären das 1000 Euro monatlich. Und das ergäbe ca. 200.000 Euro Darlehen.

Macht je nach Wohnort eine ETW für dich.

Kommt Familie dazu, könnte es eng werden.

Viele haben es ja schon gesagt, die Banken haben Stellschrauben bekommen, so dass sie Darlehen nicht mehr so leicht vergeben können, wenn kein EK vorhanden ist.

Keiner kennt dein Konsumverhalten. 13.000 Euro "aufm Konto" und ein Autokredit "auf Pump" deuten eher nicht darauf hin.

Soll aber keine Kritik sein. Das Leben zu genießen soll bekanntlich auch nicht unwichtig sein.

Sollte dir eine eigene Immobilie (=Lifestyle / Luxusgut) wichtig sein, fang an dafür zu sparen.

Viele, die ich kenne, haben für ihre eigene Immobilie finanzielle Unterstützung von Eltern und Großeltern erhalten um in ihren 30er Jahren ein Haus kaufen zu können.

Oder sie haben in den Niedrigzinsphasen finanziert und da gab es manchmal sogar 110% Finanzierungen und so.

(Da hat sich aber wie gesagt der Wind gedreht.)

Viel Erfolg