Hauskauf sinnvoll?

Vermieter muss man sein wollen. Habt ihr dafür Zeit und Nerven?

Warum ein Haus kaufen und gleichzeitig Miete zahlen? Ich bin der Meinung die erste Immobilie sollte man auch selber bewohnen. Ist das avisierte Haus zu klein für die Familie? Dann ggf. ein größeres Haus kaufen, ganz bewusst mit dem Plan es in 15 Jahren wieder zu verkaufen. Dann geht die Miete schon mal in eurer Kapital und nicht in das der Vermieters.

Unter Altersvorsorge verstehst du ein Haus in dem du in 15-20 Jahren (oder wann genau?) leben willst? Für mich persönlich gäbe es da zu viele Unsicherheiten, so dass ich mir nicht so einen Klumpen ans Bein binden wollte für einen Zeitpunkt so weit in der Zukunft, so dass extrem viel passieren kann, dass man es doch nicht bewohnen will.

Es gibt jede Menge Rechner online mit denen du es dir ausrechnen kannst, welche Summe, wie lange getilgt werden muss.

Eine Immobilie zum selber bewohnen ist zu einem überwiegenden Teil Konsum/Lebensstil. Da bewertet jeder anders, was sich lohnt. Aus Vermieter Sicht lohnt sich ein möglichst gutes Verhältnis von Kaufpreis zu Jahreskaltmiete. Dein geschildertes Beispiel dürfte das nicht erfüllen meiner Einschätzung nach. Wenn du sowieso erst in 15-20 Jahren einziehen willst, würde ich bis dahin möglichst viel Kapital aufbauen z. B. Mit Aktien ETF und dann könntvihr in Abhängigkeit eurer Wünsche, finanziellen Möglichkeiten und der Immobilienpreise der Zukunft (ich vermute auf die Kaufkraft bezogenen werden in 15-20 Jahren viele Immobilien günstiger sein als heute, habe aber auch keine Glaskugel) entscheiden, wie ihr eure Wohnsituation gestalten wollt.

Ich kenne so einige, die haben ihr Leben lang im Eigenheim gewohnt und just im Alter haben sie das Haus verkauft und leben jetzt zur Miete. Ihr wollt das Gegenteil

Zitat von Micha-1

Warum ein Haus kaufen und gleichzeitig Miete zahlen?

Warum nicht? Finanziell ist das vermutlich attraktiver als das selbstbewohnte Eigenheim. Aber wie schon gesagt wurde: Vermieter muss man sein wollen. Dazu kommt die Problematik, dass für Häuser ähnliche Quadratmetermieten wie für Wohnungen aufgerufen werden, die Unterhaltskosten deutlich höher sind. Ein MFH mit 600 Quadratmeter hat nicht 6 mal so viel Fassade, Dach, etc. wie ein EFH mit 100qm. Auch Garten und eventuell Garage honoriert einem bei der Miete kaum jemand, die zahlt man aber bei der Anschaffung.

Ein Problem bei deinem Plan ist auch, dass du den Mieter dann in X Jahren wieder aus dem Haus bekommen musst. Eigenbedarfskündigungen sind zwar grundsätzlich möglich, in der Praxis aber nicht trivial. Insbesondere, wenn der Mieter sich querstellt.

Aus rein finanzieller Sicht sehe ich in dem konkreten Beispiel wenig Sinn. 400k Kaufpreis zuzüglich 10% Kaufnebenkosten abzüglich 75k Eigenkapital macht einen Kreditbedarf von 365k. Sanierungen noch nicht eingerechnet, die wären hier für so ein Haus sicherlich fällig. Bei 4% Zins zahlst du 1200€ jeden Monat an die Bank, d.h. weniger als du Miete planst. Du vernichtest also eine Menge Geld für Kaufnebenkosten, damit du der Bank jeden Monat noch ein paar Euro Zinsen zahlen darfst.

Zitat von muesli133

Wir sind eine 5-köpfige Familie und überlegen derzeit, ob wir für die Zeit, wenn die Kinder aus dem Haus sind ein Haus als Altersvorsorge kaufen sollen. Bis dahin soll es vermietet werden.

Ich halte das für eine ungewöhnliche und letztlich ziemlich schlechte Idee.

Zitat von muesli133

Hierzu einige Rahmendaten von uns:

- wir sind 35 bzw. 36 Jahre alt, beide verbeamtet im höheren Dienst, Nettoeinkommen summiert etwa 6.600€, aktuelle Kaltmiete

... unbekannt (bzw. nicht bekanntgegeben. Vermutlich ist das Datum zu privat).

Zitat von muesli133

- Das Haus sollte etwa 100 qm groß sein, wir rechnen also mit 160€ Instandhaltungsrücklage und 1100€ Nettomiete, d.h. effektiv 940€ Mieteinnahmen, die zusätzlich zu 350€, die wir aktuell in Altersvorsorge sparen bzw. die wir noch obendrauf schlagen könnten, also insgesamt 1.290€ zur Kredittilgung genutzt werden können.

- Eigenkapital etwa 75.000€, Haus würde in dieser Region hier etwa 400T€ kosten. Gebe ich das mal in einen normalen Sparkassen-Immobilienrechner ein, komme ich auf eine notwendige Kreditrate von etwa 2.000€.

Nun wird es aber ja so sein, dass wir ab in 15 Jahren, wenn die Kinder aus dem Haus sind, noch etwas mehr (ca. 500€) monatlich zahlen können, da unsere eigene Miete wegfällt (1.600€ kalt abzgl. 1.100€ dann wegfallende Miete). Kommt trotzdem noch nicht hin.

Oder habe ich eine falsche Rechnung aufgestellt?

15 Jahre sind eine lange Zeit. Ich wollte mich auf diese Zeit nicht festlegen wollen.

Einfamilienhäuser sind ziemlich schlechte Geldanlagen. Sie bescheren dem Eigentümer ein heftiges Klumpenrisiko, binden Dich erheblich und haben eine geringe Rendite. Warum sollte man das sehenden Auges eingehen?

Die notwendige Frage bei einer Geldanlage lautet immer: Warum? und nicht etwa Warum nicht?

Das heißt: Du mußt es (z.B. vor Dir selbst) plausibel begründen können, warum Du in diesem Fall einige hunderttausend Euro (die Du noch nicht einmal hast!) in ein immobilies Projekt unsicherer Renditeerwartung stecken willst, und nicht etwa zu dem Schluß kommst, das machen zu müssen, weil Dir keine guten Gegenargumente einfallen oder genannt werden.

Du könnest schonmal anfangen, die guten Argumente nennen, die für dieses Projekt sprechen:

...

Zitat von muesli133

Oder habe ich eine falsche Rechnung aufgestellt?

1,60€ reichen nicht als Rücklage.

Man rechnet je nach Alter & Zustand & Größe derzeitig mit 2 bis 4€ pro m2 an nötigen Rücklagen, ich würde daher mindestens 3€ pro Monat und m2 ansetzen.

Versicherungen für das Haus musst du ebenfalls einrechnen.

Wohngebäudeversicherung mit elementar Schutz (wenn möglich) + falls vorhanden Öltank

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (privat Haftpflicht reicht nicht)

Diese Versicherungen sind zwar vom Prinzip her umlegbar auf die Mieter (muss im Mietvertrag genannt werden), bedenke aber dass auch bei leerstand diese Kosten anfallen. Das gleiche gilt auch für die Grundsteuer (muss genannt werden) und andere laufenden Kosten die man bei mietausfall & Monate ohne Vermietung man einrechnen muss.

Auserdem musst du die Mieteinnahmen versteuern, und zwar mit deinem persönlichen Steuersatz.
Ich sehe in deiner Rechnung weiterhin keine Gelder für eine etwaige anfängliche Renovierung, du schreibst lediglich dass ein Haus 400 000€ bei euch kosten täte (inkl. Notar Kosten)

Desweiteren ist je nach Situation eine spätere Eigenbedarfskündigung nicht ganz trivial.

Zitat von BS.C

Ich kenne so einige, die haben ihr Leben lang im Eigenheim gewohnt und just im Alter haben sie das Haus verkauft und leben jetzt zur Miete. Ihr wollt das Gegenteil

Nicht kostenfreies aber immerhin mietfreies Wohnen im Eigenheim (so denn lastenfrei) gehören zu den ganz wenigen Dingen, die in diesem Land (noch jedenfalls) nicht besteuert werden. Im Gegensatz dazu ist Miete in aller Regel aus dem versteuerten Einkommen zu leisten.

Im Alter empfände ich - ganz persönlich - zudem gegebenenfalls erzwungene Umzüge (Stichwort: Eigenbedarfskündigungen) noch unangenehmer als in jüngeren Jahren. Erst recht in attraktiven und damit nachgefragten Regionen mit entsprechend angespanntem Wohnungsmarkt.

Hallo muesli133,

ich kann meinen Vorschreibern nur zustimmen. Ein EFH ist so ziemlich die risikoreichste und arbeitsaufwändigste Kapitalanlage, die man sich vorstellen kann.

Wenn man keine nichtkommerziellen Gründe (z.B. Haus soll in der Familie gehalten werden) hat, fällt mir kein einziger positiver Punkt für Ihre Idee ein. Und einmal unabhängig von der finanziellen Seite, woher wissen Sie, ob Sie in 15 Jahren genau an diesem Ort genau in diesem EFH wohnen wollen?

Wenn Sie unbedingt Vermieter sein wollen, kaufen Sie sich eine Eigentumswohnung. Da haben Sie wesentlich weniger (ggf. anderen) Ärger und ein niedrigeres finanzielles Risiko. Ansonsten sparen Sie Geld an bis zum Kauf für eine Eigennutzung.

Gruß Pumphut

Hm. Zwei Fragen:

- Viele Leute verkaufen im Alter ihr aus oder geben es an die Kinder weiter, weil Pflege/Unterhalt mühsam sind und irgendwann auch die Treppe zum Schlafzimmer im OG. Habt ihr das bedacht bzw. gibt es bei euch ebenerdige Häuser?

- Ihr müsstet einem möglichen Mieter irgendwann eigenbedarfskündigen. Seid ihr sicher, dass das so leicht geht? Ich kenne inzwischen Fälle, wo das nicht ging, wenn eine Einzelperson in eine riesige Wohnung wollte und einer Familie mit Kindern gekündigt werden sollte.

Zitat von muesli133

beide verbeamtet im höheren Dienst, Nettoeinkommen summiert etwa 6.600€,

Und das ist das aktuelle Netto ? Ist das in 15 Jahren noch so ? Wo ist das Kindergeld und die Kinderzulage für 3 Kinder in der Besoldung?

Warum ist das Einkommen so gering im höheren Dienst?

Warum gerade ein Haus? Das ist groß, nicht teilbar und unflexibel.

Was spräche denn dagegen, das Geld z.B. in ETFs anzulegen und im Alter zu schauen, wie das Geld am sinnvollsten verwendet werden soll?

Ich könnte zustimmen, wenn es um eine barrierefreie Wohnung in guter Versorgungslage gehen würde, aber ein Haus? Wo liegt da der Vorteil im Hinblick auf Risiko, Rentabilität und späterer Eigennutzung im Alter?

Hier im Forum der Diversifizierungs-ETF Sparplaner wurde noch nie einer Immobile zugeraten.

Vermutlich sogar mit Recht, wenn man die rein monetäre Seite betrachtet.