Vorsicht vor Immobilien!

Zitat von 12345

So leid es mir für marius66 tut, finde ich es super, dass hier auch mal ein Thread die Schattenseiten des "Betongolds" zeigt.

Ja, schönes Beispiel für eines der vielen latenten Risiken von Immobilieninvestments. Diese nicht sichtbaren aber eben doch vorhandenen Risiken werden gerne ausgeblendet. Wenn sie sich dann doch einmal manifestieren ist der Ärger groß.

marius66 , vielleicht wäre die rationalste Lösung, die „Problemmieterin“ per Aufhebungsvertrag mit Abfindung loszuwerden und anschließend die Immobilie zu verkaufen? Sofern diese mitspielt.

Zitat von Alexis

Offen bzw. nicht geklärt ist noch die Änderung "vorher simpler Brötchenverkaufsladen" zu "nachher Backbetrieb mit heißem Ofen". Nachvollziehbar, dass ein Bauamt da ohne bauliche Veränderung auf der Bremse steht.

Vermutlich Wechsel von „nicht störender Betrieb“ in „störender Betrieb“ mit Immissionen und entsprechenden Betriebszeiten in einer Wohngegend (BauNVO).

Zitat von WorriedDad

Beliebt ist bei sowas ja auch die Drohung, das in die Zeitung zu bringen.

Mein früherer Bürgermeister hatte dafür am Ende einen vorgefertigten Text parat, sinngemäß: "Vielen Dank vorab für Ihre beabsichtigte Werbung für die rechtmäßige Arbeit meines Hauses. Gerne unterstützen wir Sie bei der Kontaktaufnahme: Sie erreichen das XY-Blättchen unter ...@...de, den Lokalreporter unter..."

In HH haben wir ein (Wohnungs)Baugebiet, dass neben der Tschibo-Rösterei liegt. Dort darf seit vielen Jahren nicht gebaut werden, weil der Schornstein der Rösterei zu niedrig ist und damit die pot. Geruchsbelästigung zu hoch wäre.

https://www.ndr.de/nachrichten/ha…tchibo-108.html

In einem anderen, ebenfalls unmittelbar angrenzenden Gebiet neben der Rösterei dürfen aber Wohnungen gebaut werden, da hier ein anderer Bebauungsplan gilt.
Erinnert mich an eine rege Diskussion in unserer Gemeinde die Dachpfannenfarbe betreffend. Durften alle nur Schwarz sein. Heute stehen wenige Meter daneben dann Häuser mit roten und gründen Dächern. Wer kommt überhaupt auf die Idee die Farbe von Dächern bestimmen zu wollen!?
Warum schreibt man nicht gleich noch vor, welche Wagenfarbe die Menschen kaufen müssen.

Zitat von monstermania

Wer kommt überhaupt auf die Idee die Farbe von Dächern bestimmen zu wollen!?

Spezies Menschen, Unterart Politiker... In dem Fall aber nicht "die da oben", sondern die von nebenan, die Kommunalpolitik als Zeitvertreib haben.

Zitat von monstermania

Erinnert mich an eine rege Diskussion in unserer Gemeinde die Dachpfannenfarbe betreffend. Durften alle nur Schwarz sein. Heute stehen wenige Meter daneben dann Häuser mit roten und gründen Dächern. Wer kommt überhaupt auf die Idee die Farbe von Dächern bestimmen zu wollen!?
Warum schreibt man nicht gleich noch vor, welche Wagenfarbe die Menschen kaufen müssen.

Wobei Dachziegel natürlich keine Emissionen mit sich bringen.

marius66 Hast Du denn schonmal einen entsprechend spezialisierten Rechtsanwalt gefragt, ob es da überhaupt Erfolgsaussichten gibt? Das kostet natürlich auch wieder Geld...

Mich würde das wahrscheinlich so sehr nerven und stressen, dass ich versuchen würde, das Haus loszuwerden (auch mit deutlichem Abschlag beim Preis).

Zitat von Juwel

Vermutlich Wechsel von „nicht störender Betrieb“ in „störender Betrieb“ mit Immissionen und entsprechenden Betriebszeiten in einer Wohngegend (BauNVO).

Eben. Nicht alles, was nach Schikane und böser Bürokratie riecht, ist es bei genauer Betrachtung.

Ich hab in Berlin zu Studentenzeiten mal in einer Wohnung im 1. OG gewohnt. Im Ladengeschäft unter uns war vorher eine Art Computerladen und danach zog eine türkische Lebensmittelproduktion ein. Fast jeden Morgen schön vom Geruch gekochter Zwiebeln und Gewürze aufgewacht. Da wurde vermutlich das Bauamt nicht involviert.

Gabs da wenigstens Rabatt?

Zitat von Saarlaender

Ja, schönes Beispiel für eines der vielen latenten Risiken von Immobilieninvestments. Diese nicht sichtbaren aber eben doch vorhandenen Risiken werden gerne ausgeblendet. Wenn sie sich dann doch einmal manifestieren ist der Ärger groß.

Wenn man zuverlässig Geld verdienen möchte, ist es vorteilhaft, wenn man zumindest ein gewisses Grundwissen vom geplanten Gewerbe hat.

Jeder Verkäufer, jeder Friseur hat seinen Beruf 3 Jahre lang gelernt, aber komischerweise glauben manche, dass man mit Immobilien ohne Fachwissen und ohne Aufwand schnell reich werden kann.

Man lässt den Kaufpreis vom Mieter bezahlen. So einfach ist das.

Kann funktionieren, es soll ja auch Leute geben, die im Lotto gewinnen.

Um mit Immobilien Geld zu verdienen, muss man sich eine Menge Wissen aneignen.

Mieter, die ihre Rechte kennen, kann man nicht einfach als schwierig abtun und ein Amt, das auf die Einhaltung gewisser Vorgaben besteht, ist auch nicht unbedingt im Unrecht.

Und wenn man einen Schriftverkehr mit dem Amt führt, sollte man schon wissen, ob man Eigentümer oder Besitzer ist.

Aber das ist immer und überall so. Man kann auch Geld nicht erfolgreich anlegen, wenn man sich zuvor nicht damit beschäftigt hat.

Wenn man einfach ein paar Einzelaktien kauft, wird die Rentenlücke im Alter wahrscheinlich auch nicht geschlossen sein. Jedenfalls nicht zuverlässig, mit viel Glück ist alles möglich.

Du wirst die Auflagen des Amtes erfüllen müssen. Ich würde mich nicht darauf verlassen, wenn mein Mieter sagt, dass es im Nachbarort keine Auflagen gab. Hast du das überprüft? Oder war es dort so, dass die Auflagen dort vom Vermieter ohne großen Aufsehens erfüllt wurden?

Bei einem Immobilienkauf müssen mehrere Faktoren passen.

1. Kaufpreis, 2. Zustand der Immobilie, 3. Lage.

Zu 2. kommen dann schon einige meist baualtersbedinget Auschlusskriterien zusammen. Gebäude von vor 1995 sind bauphysikalisch problematisch, Häuser aus den 60er-80er haben häufig eine Asbestproblematik.

Dazu gibt es Risiken, die in der Vermietung gerne außer Acht gelassen werden. Mieter die nicht zahlen, Mietminderungen aufgrund von Mängel und der Tod des Mieters. Gerade beim Tod des Mieters sind rechtliche Kenntnisse von hoher Bedeutung, sonst sind schnell mehrere Monate ohne Mieteingänge vergangen.

Immobilien können zum Vermögensaufbau sehr gut funktionieren aber sie sind kein Selbstläufer und es gibt eben auch bedeutende Risiken, die man beachten muss.

Du hast einen Fehler gemacht, du hast einen Vertrag geschlossen, der offensichtlich statt eines nicht störenden Betriebes plötzlich produzierendes Gewerbe in eine Wohngegend einziehen lassen sollte. Und erwartest jetzt, dass andere stramm stehen und deinen Fehler irgendwie gerade biegen („zu einem positivem Ende bringen“), damit du schnellstmöglich das Objekt versilbern kannst.
Der Antrag auf Nutzungsänderung wurde abgelehnt. Fristen gelten für vollständige und genehmigungsfähige/baureife Unterlagen. Wenn bei Anträgen zusätzliche Rechtsbereiche wie Immissionen, Gesundheit/Hygiene, Natur/Umwelt etc berührt werden, sind Fachbehörden zu Stellungnahmen einzubeziehen. Wenn man das vorher nicht auf dem Schirm hatte/abklärte, verlängern sich Fristen oder setzen diese außer Kraft.

Die Baubehörden, die ohnehin schon eine hohe Personalfluktuation haben mit hoher Ausschreibungsquote nach Ingenieuren, haben momentan zusätzlich deutschlandweit auf lange Zeit ganz andere Fristenfälle: den Bau-Turbo, der seit einigen Monaten gilt.

Mit unzähligen Anfragen und Anträgen für ungeplante und beplante Innenbereiche und insbesondere für daran anschließende Aussenbereiche. Viele Eigentümer, die jetzt hoffen, mit Zustimmung der Kommunen ihre brachliegenden oder nicht nennenswert nutzbaren Flächen monetär verwerten zu können.

Deine Anrufe, E-Mails und vehementen Bitten um ein Beratungsgespräch nach Ablehnung könnte man in dieser Situation vergleichen mit der Situation zur Grundsteuerreform, als die Finanzämter mit der deutschlandweiten Neubewertung der Liegenschaften befasst waren und viele Personen akzeptiertermaßen länger auf ihre Steuerbescheide warteten - und dann jemand nach Ablehnung kommt und auf ein persönliches Gespräch besteht, weil er partout nicht begreifen will, dass zb Nebeneinkünfte zu versteuern sind.

Dafür sind die steuerberatenden Berufe da, oder, wie in deinem Fall, die bauvorlagenberechtigten Berufe.

Ich denke, aktuell ist es größere Priorität, dass die Bauämter die Genehmigungsfristen- und Fiktionen des Bau-Turbos im Blick haben, damit in Innen- und Außenbereichen keine Baublüten entstehen, statt die knappe Zeit für Fälle zu verwenden, die aus finanziellen Gründen baurechtlich mit dem Kopf durch die Wand wollen, statt ihren Architekten die Zeit für eine ordnungsgemäße Abwicklung zu geben und einfach ihren Job machen zu lassen.

Der Threadtitel müsste eigentlich lauten „Vorsicht vor fehlendem Immobilienwissen“ oder „Vorsicht, wenn Immobilien sich nicht so schnell versilbern lassen wie man es gerne möchte“.

Wieso kümmert sich eigentlich nicht dein Mieter um die Auflagen? Oder bewirtschaftest du das Gewerbe selbst?

Ich habe eine Klausel im Vertrag die das auf den Mieter abwälzt, inkl. evtl. Kosten.

Hallo marius66 und alle anderen, die sich hier aufregen

Im deutschen Baurecht gibt es zwei Grundsätze: Was einmal genehmigt wurde, hat Bestandsschutz (wenn nicht gerade akute Gefahr für Leib und Leben droht). Wenn es aber eine Nutzungsänderung gibt, gilt das aktuelle Baurecht in voller Schönheit ohne irgendwelche Kompromissmöglichkeiten.

Der erste Teil ist allgemein bekannt, der zweite kaum und wie das Ausgangsbeispiel zeigt, wohl nicht einmal allen Architekten.

Ich habe auch gerade ein Beispiel in der Verwandtschaft: eine seit ca. 75 Jahren nicht mehr genutzte Wohnung soll modernisiert und auf den heutigen Standard gebracht werden. Genehmigungsrechtlich ist es ein Neubau mit allen notwendigen Fachprüfungen. Vormaljuristisch vollkommen korrekt und ich kann es keinem Beamten verdenken, wenn er strikt nach seinen Vorschriften handelt. Diese sind das Problem, nicht die ausführenden Sachbearbeiter.

Gruß Pumphut

Zitat von Pumphut

Hallo marius66 und alle anderen, die sich hier aufregen

Im deutschen Baurecht gibt es zwei Grundsätze: Was einmal genehmigt wurde, hat Bestandsschutz (wenn nicht gerade akute Gefahr für Leib und Leben droht). Wenn es aber eine Nutzungsänderung gibt, gilt das aktuelle Baurecht in voller Schönheit ohne irgendwelche Kompromissmöglichkeiten.

Der erste Teil ist allgemein bekannt, der zweite kaum und wie das Ausgangsbeispiel zeigt, wohl nicht einmal allen Architekten.

Ich habe auch gerade ein Beispiel in der Verwandtschaft: eine seit ca. 75 Jahren nicht mehr genutzte Wohnung soll modernisiert und auf den heutigen Standard gebracht werden. Genehmigungsrechtlich ist es ein Neubau mit allen notwendigen Fachprüfungen. Vormaljuristisch vollkommen korrekt und ich kann es keinem Beamten verdenken, wenn er strikt nach seinen Vorschriften handelt. Diese sind das Problem, nicht die ausführenden Sachbearbeiter.

Gruß Pumphut

Bevor bei sanierungswilligen Eigentümern von alten oder ungenutzten Objekten hier vlt Fragezeichen auftreten oder Besorgnis, wäre interessant zu wissen:

Wenn die Wohnung ein 3/4 Jahrhundert nicht genutzt wurde - lag überhaupt eine Baugenehmigung vor und wurde das Vorhaben damals auch danach nachweislich fertiggestellt?

Oder weicht das neue Vorhaben erheblich von der damaligen Genehmigung ab, weshalb eine neue Genehmigung erforderlich wird?

Oder ist das Objekt einsturzgefährdet, oder wurde auf die Nutzung schriftlich verzichtet oder kam Denkmalschutz hinzu?

In obigen Fällen zumindest wären „die Vorschriften“ für einen neuen Antrag sicherlich nicht das Problem, sondern allgemein nachvollziehbar und verständlich.

Hallo Juwel,

ich beschwere mich nicht über die Vorschriften.

Zitat von Juwel

Wenn die Wohnung ein 3/4 Jahrhundert nicht genutzt wurde - lag überhaupt eine Baugenehmigung vor und wurde das Vorhaben damals auch danach nachweislich fertiggestellt?

Ohne die Anonymität der Bauherren zu lüften vielleicht so viel:

Nach Fertigstellung so ca. 1830 ist wohl die Baupolizei in Gestalt des Gendarmen zu Pferde einmal vorbeigekommen und hat genickt. Und bis ca. 1950 wurde die Wohnung nachweisbar bewohnt, kann man also von Fertigstellung ausgehen. Klar, heute besteht Denkmalschutz. Ich kann es nachvollziehen, dass heute eine neue statische Berechnung verlangt wird, s.o.

Das Dach ist übrigens bereits rechtskonform ohne Baugenehmigung saniert worden, denn Dach ist Dach – der Denkmalschutz hat mitgeredet.

Gruß Pumphut

Zitat von Pumphut

Hallo Juwel,

ich beschwere mich nicht über die Vorschriften.

Ohne die Anonymität der Bauherren zu lüften vielleicht so viel:

Nach Fertigstellung so ca. 1830 ist wohl die Baupolizei in Gestalt des Gendarmen zu Pferde einmal vorbeigekommen und hat genickt. Und bis ca. 1950 wurde die Wohnung nachweisbar bewohnt, kann man also von Fertigstellung ausgehen. Klar, heute besteht Denkmalschutz. Ich kann es nachvollziehen, dass heute eine neue statische Berechnung verlangt wird, s.o.

Das Dach ist übrigens bereits rechtskonform ohne Baugenehmigung saniert worden, denn Dach ist Dach – der Denkmalschutz hat mitgeredet.

Gruß Pumphut

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Ok, so erschließt es sich. Dein genannter Fall las sich erst etwas vorwurfsvoll mit „diese (Vorschriften) sind das Problem und nicht die ausführenden Sachbearbeiter“. Vorstellbar auch, dass die Initiative von außen kam, Kommune, Nachbarn, Substanz- oder Gefährdungsfragen, Baubehörde, Denkmalschutz…, aber das ist ja jetzt nicht weiter wichtig. Hört sich plausibel an, danke für die aufklärende Info.

Ich hatte es weiter vorne bereits (zu) vorsichtig versucht… das deutsche Baurecht ist so schlecht nicht(!). Grundsätzlich hat alles seine Begründung und Bewandnis. Es ist durchaus möglich, darin wunderbar und stressfrei zu arbeiten.

Wie bei so vielen Dingen sind es meist die Anwender, die, fehlende Kenntnis im Umgang mit Regeln und Vorschriften, gepaart mit individuellen Interessenslagen, rasch an Grenzen kommen. Die meisten Fehler werden nicht bei sich selbst, sondern woanders gesucht.

Meine Erkenntnis beruht auf über 30 Jahren beruflicher Erfahrung in der Bau- und Immobilienbranche.