Offene Immobilienfonds Denke jetzt unbedingt über einen Verkauf nach

Sicherheit in der Anlage und gute Aussichten für die Rendite – das ist das Versprechen von offenen Immobilienfonds. Viele Privatanleger haben diese beiden Argumente in der Vergangenheit überzeugt. Die Anteile an offenen Immobilienfonds haben in Deutschland einen offiziellen Wert von aktuell rund 130 Milliarden Euro, so hat es das Ratinghaus Scope im Juni 2024 berechnet. Das ist rund ein Zehntel des gesamten Fondsmarktes für Privatanlegerinnen und -anleger.

Wir erklären Dir, wie Immobilienfonds funktionieren und warum Dein Geld dort nicht mehr sinnvoll investiert ist. Die Kaufkosten und jährlichen Verwaltungskosten waren immer schon hoch. Hinzu kommen Zweifel, ob die Immobilien in den Fonds angesichts der eher düsteren Aussichten für die Immobilienmärkte tatsächlich den Wert haben, mit dem sie in den Büchern stehen.

Offene Immobilienfonds stecken das Geld von Anlegerinnen und Anlegern in Immobilien. Ihre Rendite erzielen die Fonds dann vor allem aus den Mieten und der Wertsteigerung der Immobilien. 

In einem offenen Immobilienfonds ist eine größere Gruppe von Immobilien, sprich Objekten, zusammengefasst. Du investierst also nicht nur in ein einzelnes Gebäude, sondern in eine Vielzahl, in ein sogenanntes Portfolio von Immobilien. Größere Fonds umfassen manchmal mehr als 100 Objekte. Beliebt sind neben Büros auch Einkaufszentren, Hotels oder Krankenhäuser. Das verteilt das Risiko breiter. Wenn sich eine Immobilie schlechter entwickelt als erhofft, können die übrigen dies hoffentlich ausgleichen. 

Der aktuelle Wert der gehaltenen Immobilien und damit auch der Wert der Fondsanteile lässt sich nicht so einfach bestimmen wie bei einem Aktienfonds. Denn anders als bei Aktien gibt es für die einzelnen Immobilien keinen Börsenkurs, der sich sekündlich ändert. Deswegen werden die von den Fonds gehaltenen Immobilien mehrmals im Jahr durch Gutachterinnen und Gutachtern neu bewertet.

Die Bezeichnung „offener“ Immobilienfonds macht deutlich, dass jeder in den Fonds investieren kann. Die Fondsanteile werden meist an der Börse gehandelt, außerdem kannst Du schon für unter 100 Euro investieren. Im Gegensatz dazu gibt es auch geschlossene Immobilienfonds. Zu diesen haben nicht alle Anlegerinnen und Anleger Zugang, außerdem sind meist hohe Investments nötig. Geschlossene Immobilienfonds stecken das Geld zudem häufig in nur ein einzelnes Objekt. 

Offene Immobilienfonds sind juristisch betrachtet Sondervermögen (§ 92 KAGB). Die Immobilien werden also treuhänderisch verwaltet und sind getrennt vom eigenen Vermögen der Fondsgesellschaft. Wenn diese zahlungsunfähig werden würde, könnten Anlegerinnen und Anleger trotzdem auf ihre Anteile zugreifen. Bei Aktien, Anleihen und aus ihnen bestehenden Fonds ist das übrigens genauso.

Offene Immobilienfonds galten lange als lukrative und sichere Geldanlange. Vor allem in der Phase mit Nullzinsen haben viele Anlegerinnen und Anleger auf der Suche nach einem sicheren Investment mit etwas mehr Rendite darin investiert. Das zeigt sich am offiziellen Fondswert, der laut dem Ratinghaus Scope aktuell bei 130 Milliarden Euro liegt. Das ist rund ein Zehntel des gesamten Fondsmarktes für Privatanlegerinnen und -anleger. 

Wir halten offene Immobilienfonds für keine gute Geldanlage. Gerade in der letzten Zeit sind die Risiken gestiegen und die Renditen gesunken. Konkret gibt es mehrere Kritikpunkte, die wir Dir nun vorstellen.

Immobilienfonds stehen unter Druck

Immobilienfonds befinden sich aktuell in einem schwierigen Umfeld: Erst hat Corona die Büros geleert; viele sind auch heute nicht annähernd so voll wie früher. Dann setzte der rasche, kräftige Zinsanstieg dem Immobilienmarkt zu. So zeigte eine Finanztip-Stichprobe aus dem Oktober 2023 mit mehreren großen offenen Immobilienfonds, dass der Börsenpreis seit Frühling 2020 oft um 5 Prozent niedriger lag als der von der Fondsgesellschaft festgestellte Wert. Dieser wird auch als Nettoinventarwert bezeichnet, abgekürzt NAV. Seit Mitte 2022 sind die Abschläge bei um die 10 Prozent. Auch im Sommer 2024 liegen sie in diesen Bereich und sind bei einigen Fonds sogar noch höher, wie eine Analyse von finanz-szene.de zeigte. Das deutet darauf hin, dass die Anlegerinnen und Anleger an der Börse der aktuellen Bewertung durch die Fondsgesellschaften nicht zustimmen oder für die nächsten Monate mit fallenden Bewertungen rechnen.

Ein Beispiel dafür lieferte Ende Juni 2024 der Fonds „Uni Immo Wohnen ZBI“ der Fondsgesellschaft Union Investment. Der Rücknahmepreis, den Anlegerinnen und Anleger für ihre Anteile bekommen würden, brach plötzlich um fast 17 Prozent ein. Der Wert eines Anteils fiel von 50,74 Euro auf 42,26 Euro. Grund dafür war eine neue Bewertung der vom Fonds gehaltenen Immobilien durch Gutachterinnen und Gutachter. 

Dass aber die Lage auch für andere Immobilienfonds gerade schwierig ist, zeigt eine Marktanalyse der Ratingagentur Scope aus dem Juni 2024. Das Analysehaus senkte für elf der 21 offenen Immobilienfonds in Deutschland sein Rating. Das bedeutet, dass Scope bei diesen die Wahrscheinlichkeit für Probleme höher sieht als zuvor. Konkret schreibt Scope, dass „Wertkorrekturen in den Immobilienportfolios das Gesamtergebnis der Fonds spürbar belasten“. Gemeint ist damit, dass der Wert der Immobilien, die die Fonds halten, von Gutachtern schlechter eingeschätzt wird als zu vor. Der Preisrückgang am Immobilienmarkt macht sich hier also bemerkbar.   

Die Kosten sind hoch, die Verkaufsregeln starr 

Neben der aktuellen Marktlage sprechen aber noch weitere Punkte gegen offene Immobilienfonds. Zum einen haben sie hohe Kosten. So liegt der Ausgabeaufschlag häufig bei 5 Prozent des Anlagebetrages. Diesen Aufschlag musst Du zahlen, wenn Du Geld in den Fonds investieren willst. Die laufenden Kosten der fünf größten Immobilienfonds in Deutschland betragen im Mittel 1,3 Prozent. Bei zweien liegen sie sogar knapp unter 3 Prozent. 

Zum anderen gelten bei Immobilienfonds seit 2013 starre Verkaufsfristen. Dadurch kannst du Deine Anteile nicht jederzeit an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Mehr zu diesen Regeln liest Du im nächsten Abschnitt. 

Offene Immobilienfonds sind nach unserer Einschätzung also kein gutes Investment. Setz stattdessen besser auf Festgeld oder langfristig auf einen Aktien-ETF. Hast Du noch in einen Immobilienfonds investiert, solltest Du darüber nachdenken, Dich von diesen Anteilen zu trennen und Dein Investment umzuschichten.

Hast Du noch einen offenen Immobilienfonds im Depot, solltest Du aufgrund der aktuellen Lage über einen Verkauf nachdenken. Denn es gibt bessere Alternativen.

Das Verkaufen ist allerdings nicht so einfach wie bei Aktien- oder Rentenfonds. Bei offenen Immobilienfonds kannst Du Deine Anteile zwar grundsätzlich zu einem selbst gewählten Zeit­punkt wieder an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Dabei bist Du aber zum Teil an starre Regeln gebunden (§ 255 KAGB). Entscheidend ist hier, wann Du in den Fonds investiert hast.

Du hast bis zum 21. Juli 2013 investiert

Einfach hast Du es, wenn Du Anteile an einem solchen Fonds bis zum 21. Juli 2013 erworben hast. Denn dann kannst Du jederzeit bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr aus dem Fonds holen. Es gilt dabei keine Kündigungsfrist und es gilt der aktuelle Rücknahmepreis des Fonds (§ 346 KAGB). Hast Du solche Altanteile im Depot, solltest Du diese Möglichkeit nutzen. 

Dazu ein Beispiel: Antonia hat ihren offenen Immobilienfonds vor dem Stichtag 21. Juli 2013 gekauft, also bevor der Gesetzgeber die Regeln zu Haltedauer und Kündigungsfrist verschärft hat. Der offizielle Wert ihrer Anteile beträgt 29.800 Euro und liegt damit unter dem Freibetrag von 30.000 Euro pro Halbjahr. Sie könnte den offiziellen Rücknahmewert ohne Kündigungsfrist von der Fondsgesellschaft bekommen.

Wichtig: Die einfache Verkaufsregel gilt nur für die Anteile, die Du bis zum 21. Juli 2013 erworben hast. Hast Du danach nochmal in den Fonds investiert, gelten für die Anteile die Du dann erworben hast, die strengeren Regeln.

Du hast nach dem 21. Juli 2013 investiert

Hast Du erst nach dem 21. Juli 2013 in den Fonds investiert, gelten für Dich strikte Verkaufsregeln. Diese wurden nach der Finanzkrise 2008 eingeführt. Seitdem gilt: Anlegerinnen und Anleger müssen ihre Anteile eines offenen Immobilienfonds nach dem Kauf mindestens 24 Monate lang behalten, bevor sie sie wieder an die Fondsgesellschaft verkaufen. 

Anleger müssen außerdem mit einer Frist von zwölf Monaten diesen Verkauf ankündigen. Diese Kündigung ist verbindlich, es ist nicht mehr möglich, sich anders zu entscheiden. Das Problem: Der Verkaufspreis ergibt sich dann aus der offiziellen Fondsbewertung am Verkaufstag. Wenn Du den Immobilienfonds also heute kündigst, weißt du nicht, wie viel Geld Du in einem Jahr genau für Deine Anteile bekommst. Eine Rückgabe über die Fondsgesellschaft solltest Du Dir daher genau überlegen. 

Die Alternative dazu ist ein Verkauf der Anteile über die Börse. Hier spielen diese Fristen keine Rolle. Der an der Börse erzielbare Preis kann aber deutlich von der Bewertung der Fondsgesellschaft abweichen. Ein Abschlag von 10 Prozent und mehr ist keine Seltenheit. Weiter unten erklären wir Dir, woher dieser Unterschied kommt. 

Ein Beispiel: Das spricht für den Verkauf an der Börse 

Als Besitzerin oder Besitzer von Anteilen eines Immobilienfonds, die Du nach dem 21. Juli 2013 erworben hast, musst Du Dich also entscheiden: Zwischen dem Verkauf über die Börse und der Rückgabe an die Fondsgesellschaft mit einjähriger Kündigungsfrist. 

Um Dir diese Entscheidung zu veranschaulichen, hier nun ein konkretes Beispiel. 

Charlotte hat 100 Anteile eines Immobilienfonds. Die Anteile hat sie 2015, also nach dem Stichtag, gekauft. Die Mindesthaltedauer von 24 Monaten ist bei ihr somit vorüber und spielt bei den Verkaufsüberlegungen keine Rolle mehr. Der Rücknahmepreis heute beträgt 100 Euro. Ihr Bestand hat also einen theoretischen Wert von 10.000 Euro. 

Sie könnte die Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben, indem sie jetzt kündigt. Entscheidend für die Rückgabe an die Fondsgesellschaft ist aber der Rücknahmepreis in einem Jahr, nach Ablauf der Kündigungsfrist. Den Preis kennt sie heute natürlich nicht.

An der Börse könnte sie aktuell 90 Euro pro Anteil bekommen und müsste bei ihrem Broker insgesamt 30 Euro Ordergebühr dafür zahlen. Sie würde also 8.970 Euro bekommen. Diesen Betrag könnte sie theoretisch für ein Jahr als Festgeld anlegen. Dafür gibt es im Juli 2024 bis zu 3,6 Prozent Zinsen. Nach einem Jahr hätte sie also 9.293 Euro.

Hinweis: In diesem Beispielszenario haben wir Steuern außer Acht gelassen. Je nach verfügbarem Sparerpauschbetrag sind sowohl auf den Fondsgewinn wie auf die Festgeldzinsen Steuern zu zahlen.

Die große Frage für Charlotte ist also: Wird der Rücknahmewert der Fondsgesellschaft in einem Jahr über oder unter 9.293 Euro liegen, also dem alternativ erzielbaren Ertrag? 

Hierzu lassen sich leider nur Vermutungen anstellen. Wir raten Dir in der aktuellen Lage dazu, die Anteile über die Börse zu verkaufen. Der Vorteil: Du kennst den genauen Preis und weißt, was Du erzielt hast. Außerdem erhältst Du Dein Geld sofort und kannst es direkt in eine sinnvollere Alternative investieren. 

Uns ist klar: Je nachdem wie sich Dein Immobilienfonds in der Vergangenheit entwickelt hat, kann es sein, dass Du mit dem Verkauf über die Börse einen Verlust erzielst. Schließlich liegt der Börsenkurs ein Stück unter dem aktuellen Rücknahmepreis. Mach Dir aber auch klar: Falls es während des kommenden Jahres zu einer Abwertung des Rücknahmepreises kommt, kann Dein Verlust aber dann noch höher sein.

Eine Garantie, dass Du mit dem Verkauf über die Börse besser fährst, gibt es natürlich nicht. So kann es auch sein, dass der Fonds die aktuelle Lage am Immobilienmarkt gut übersteht und der Rücknahmepreis in einem Jahr sogar etwas höher ist als heute. 

Letztlich ist die Kündigung der Fondsanteile eine Wette darauf, wie sich der Preis des Fonds im kommenden Jahr entwickelt. Eine sichere Einschätzung dafür gibt es nicht. Überleg Dir genau, ob Du diese Wette eingehen willst. Wir können Dir in der aktuellen Lage davon nur abraten.

Du verkaufst Anteile an offenen Immobilienfonds über die Börse genauso wie bei Aktien oder ETFs. Wichtig ist zunächst auf den richtigen Kurs zu achten: Der Rückkaufpreis wird hier Geldkurs oder Bid genannt. Er liegt aktuell ein ganzes Stück unter dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft.

Bedenke zudem die Verkaufsgebühren, die Dein Depotanbieter Dir in Rechnung stellt. Wie auch bei Aktien und ETFs solltest Du auf eine möglichst hohe Liquidität achten, das bedeutet, dass Du einen Börsenplatz und eine Uhrzeit wählst, zu der möglichst viele Kaufinteressierte da sind. Tendenziell ist das zu den klassischen Börsenöffnungszeiten (Montag bis Freitag, 9:00 Uhr bis 17:30 Uhr) der Fall sowie an den stark frequentierten Börsen Xetra, Tradegate oder Stuttgart. Informationen über die Handelshäufigkeit der letzten Stunden, Tage und Wochen findest Du im Online-Brokerage Deiner Bank.

Achtung: Je nachdem, bei welchem Anbieter Dein Depot mit dem Immobilienfonds liegt, kannst Du diesen gar nicht direkt an einer Börse verkaufen. Die großen Fondsgesellschaften wie Deka oder Union Investment haben spezielle Depots, in denen nur die Rückgabe an die Fondsgesellschaft möglich ist. Du hast aber die Möglichkeit, ein Zweitdepot bei einem anderen Anbieter zu eröffnen und Deinen Fonds dorthin zu übertragen. Einen günstigen Anbieter findest Du mit unserem Depot-Vergleich. Der Übertrag ist innerhalb Deutschlands gebührenfrei und kann eine bis drei Wochen Zeit benötigen.

Schaust Du Dir den Preis an, den Fondsgesellschaften für Anteile von offenen Immobilienfonds verlangen beziehungsweise bieten, fällt eines sofort auf: Die Kursgrafik wirkt wie mit einem Lineal gezeichnet. Über Jahre steigt der Anteilswert nahezu kontinuierlich an, es gibt nur minimale Schwankungen. Einzige Ausnahme sind die Tage, an denen der Fonds Geld an die Anlegenden ausschüttet – dann sinken die Kurse um diesen Betrag. In der Regel gibt es solche Ausschüttungen einmal im Jahr.

Sobald Du vom Chart der Fondsgesellschaft auf einen Börsenplatz umschaltest, ändert sich das Bild völlig und Du fragst Dich vielleicht zunächst, ob es sich immer noch um denselben Fonds handelt. In Stuttgart, bei Xetra und Co. ist der Kurs eines offenen Immobilienfonds viel volatiler: Er hat ähnliche Schwankungen wie ein Aktienkurs oder der eines ETF. 

Die folgende Grafik veranschaulicht beispielhaft diese Preisentwicklung für einen der großen offenen Immobilienfonds der Union Investment, den Uniimmo Europa (ISIN: DE0009805515).

Der Blick auf die Skala in Euro zeigt: Seit mehreren Jahren liegt der blau eingezeichnete Börsenpreis ein ganzes Stück unter dem Verkaufspreis der Fondsgesellschaft in Rot. Der Verkaufspreis zeigt Dir an, wie viel Du bekommst, wenn Du Deine Anteile an die Fondsgesellschaft zurück gibst.

Orange eingezeichnet ist der Kaufpreis der Fondsgesellschaft. Er wird auch Ausgabepreis genannt. Das ist der Preis, den Du zahlen musst, wenn Du von der Fondsgesellschaft Anteile erwirbst. Dieser liegt immer ein Stück oberhalb des Verkaufspreises. Die Differenz dazwischen nennt sich auch Spread. Mit diesem Spread verdient die Fondsgesellschaft zusätzlich Geld. Die Sprünge in den Preisen der Fondsgesellschaft am Ende jedes Jahres ist die Anpassung des Preises nach der Ausschüttung. Diese zahlt der Fonds nämlich immer im Dezember. 

Unsere Grafik macht deutlich: Die Schere zwischen dem Börsenpreis und den Preisen der Fondsgesellschaft geht seit 2022 noch weiter auf und liegt bei dem Immobilienfonds bei 10 Prozent und mehr. Die Anlegerinnen und Anleger an der Börse schätzen den Wert des Fonds und der darin enthaltenen Immobilien also ein ganzes Stück schlechter ein als die Fondsgesellschaft. Denn ab 2022 begann die Zinswende der Europäischen Zentralbank (EZB), die Kredite in kurzer Zeit stark verteuerte und den Immobilienmarkt in vielen Bereichen zum Stillstand gebracht hat.

Warum ist der Börsenpreis so viel niedriger? Mach Dir bewusst, wie ein „aktueller“ Wert einer Immobilie bestimmt wird. Wir haben die Anführungszeichen hier bewusst verwendet. Denn entscheidend ist der gezahlte Preis, wenn ein Gebäude in neue Hände kommt – aber dieser wird ja endgültig erst bei einem Immobilienverkauf vereinbart. Dazwischen gibt es zwar regelmäßige Gutachten, die als Basis für die Bestimmung des Gebäudewerts dienen. Diese müssen vierteljährlich durch zwei Gutachter vorgenommen werden (§§ 250 und 251 KAGB).

Die Bewertung einer Immobilie lässt sich aber absolut nicht mit der Bewertung eines Unternehmens vergleichen, wo es viel mehr Daten über Umsätze, Gewinne und die Entwicklung der einzelnen Geschäftsbereiche gibt. Die scheinbar kontinuierliche Bewertung des Gebäudebestands im Immobilienfonds ist also in vielerlei Hinsicht nur sehr grob, solange es keine Verkäufe gibt. Hinzu kommt, dass aktuell kaum Käufe und Verkäufe von Immobilien stattfinden. Das macht die Bewertung besonders schwer, da Referenzpreise von Verkäufen ähnlicher Immobilien fehlen. Im Moment ist es also auch für Expertinnen und Experten schwer zu sagen, zu welchem Preis eine Immobilie verkauft werden könnte. Anders ausgedrückt – wo keine Transaktionen stattfinden, gibt es keine Referenzpreise. 

Möchtest Du Dein Geld für mehrere Jahre sicher anlegen, ist die beste Alternative zu Immobilienfonds ein Festgeld. Dabei legst Du das Geld über einen festen Zeitraum bei einer Bank an und erhältst einen festgeschriebenen Zinssatz. Das Geld ist dabei durch die gesetzliche Einlagensicherung geschützt (§ 8 EinSig). Du musst Dir hier also keine Gedanken um Rücknahmepreise und Abschläge an der Börse machen. Gute Festgeldangebote findest Du mit unserem Festgeldrechner. 

Möchtest Du das Geld langfristig investieren – also über zehn, fünfzehn oder mehr Jahre, solltest Du bei einem Teil Deiner Geldanlange auch auf Aktien setzen. Denn nur damit erzielst Du langfristig Renditen oberhalb der Inflation. Wir empfehlen Dir dafür Aktien-Indexfonds, sogenannte Aktien-ETFs. Wie Du darin investierst, erfährst Du in unseren Ratgeber zu ETFs.

Wie auch bei Aktienfonds und anderen Fondstypen kannst Du in den Jahresberichten nachsehen, welche Immobilien konkret einem Fonds gehören. Darunter sind auch prominente Liegenschaften. Dem Fonds Hausinvest der Commerzbank Real gehört beispielsweise die Hälfte des größten Einkaufszentrums Europas, Westfield London, sowie der Omniturm in Frankfurt. Der Deka Immobilien Europa ist unter anderem Eigentümer des Frankfurter Tower 185, der Einkaufszentren Neumarkt-Galerie in Köln und Das Schloss in Berlin-Steglitz. Dem Unilmmo Europa gehören beispielsweise das Chilehaus in Hamburg und das Holiday Inn in Warschau. Die folgende Tabelle zeigt die fünf größten offenen Immobilienfonds auf dem deutschen Markt.

Große Immobilienfonds auf dem deutschen Markt

Quelle: Scope Fund Analysis, Fondsanbieter (Stand: 4. Juni 2024)

Die Einstiegskosten sind der sogenannte Ausgabeaufschlag. Diesen Betrag musst Du zahlen, wenn Du Anteile an dem Fonds erwirbst. Für Anteile des Deka Immobilien Europa im Wert von 1.000 Euro, fallen also beim Kauf bei der Deka 52,60 Euro Gebühren an. Je nachdem über welche Bank oder welchen Vermittler Du die Anteile erwirbst, kann es sein, dass Du einen Rabatt erhältst und die Einstiegskosten niedriger sind.

Die laufenden Kosten sagen aus, um wie viele Prozentpunkte die Kosten im Jahr Deine Rendite schmälern. Den Abzug der Kosten bekommst Du als Anleger gar nicht direkt mit. Die Fondsgesellschaft entnimmt sie täglich aus dem Fondsvermögen.

Möchtest Du Dich genauer damit beschäftigen, welche Gebäude in Deinem Fonds enthalten sind, kannst Du in die Jahresberichte der Fondsgesellschaft schauen. Dort findest Du auch die aktuelle Liquiditätsquote, also den Anteil am Fondsvermögen, der nicht in Immobilien investiert ist, sondern als Geldreserve zur Verfügung steht.