Laut Küstengesetz hat der Staat das
Recht, sich im Sinne des Gemeindewohl über Privatgrund einem Zugang zur Küste
zu verschaffen. Das Küstengesetz ist zwar schon älter, doch dessen
undurchsichtige Bestimmungen sind bis heute gültig. Befindet sich eine
Immobilie direkt am Ufer, kann unter Umständen eine automatische Enteignung die
Folge sein.
Spaniens Küstenlänge beträgt zusammen fast 8.000 km. Ein Drittel der Bevölkerung
der spanischen Bevölkerung wohnt und arbeitet in unmittelbarer Küstennähe.
Die Küstenregion ist somit für Spanien von besonderer wirtschaftlicher
Bedeutung. Ausdruck dieser Bedeutung ist die enorme Bebauung der Küstenregion.
Die Bebauung stellt eine tiefgreifende Belastung der Natur dar, und wurde durch
den Massentourismus und den Erwerb von Immobilien durch Ausländer weiter
beschleunigt.
Der sich aus der dieser Konstellation
ergebende Interessenskonflikt zwischen Natur und Mensch hat sich im Laufe der
letzten Jahre immer weiter zugespitzt. Mit dem Küstengesetz aus dem Jahre 1988
( Ley de Costas ) hat der Gesetzgeber einen Versuch unternommen, diese
Interessenskonflikte zum Ausgleich zu bringen. Obwohl das Ley de Costas bereits
relativ lange gilt, herrscht gerade unter Deutschen bis heute Unsicherheit über
seine konkreten Auswirkungen. Dieses liegt nicht zuletzt daran, dass das Gesetz
zentrale Normen in den Bereich der Übergangsvorschriften verweist und damit
sehr unübersichtlich ist. Weiterhin bezieht sich das Gesetz in seiner
Begrifflichkeit teilweise auf Vorgängergesetze, was die Komplexität weiter
steigert. Es lohnt sich somit trotz des relativen Alters des Gesetzes einen näheren
Blick auf die Materie zu werfen.
Das Ley de Costas, dessen weitgehende
Verfassungsgemässkeit durch ein Urteil des Tribunal Constitutional aus dem
Jahre 1991 bestätigt worden ist, stellt der staatlichen Verwaltung verschiedene
Regelungsinstrumente zur Zielerreichung zur Verfügung.
Kernstück des Gesetzes ist die Einteilung
des Küstengebietes in verschiedene Zonen. Es handelt sich dabei um die Zone des
öffentlichen Eigentums " zona de dominio-público marítimo-terrestre
", die
Schutzzone " servidumbre de protección " sowie die sogenannte Einflusszone
" zona de Influencia " . Daneben können von staatlicher Seite weitere
Dienstbarkeiten, sogenannte Servidumbres, durchgesetzt werden.
Das Gesetz teilt die Küste in verschiedene Zonen
Jede dieser Zonen wird charakterisiert durch
ein bestimmtes Verhältnis von Rechten und Pflichten im Verhältnis Staat zu
Grundeigentümer. Es ist dabei unmöglich, eine grundsätzliche und übergreifende
Aussage zur Rechtslage in den einzelnen Zonen zu machen, da die Art der
jeweiligen Belastungen von einer Vielzahl von Faktoren abhängt, wie etwa der
baurechtlichen Deklarierung des Gebietes, der Art der Bebauung sowie der Frage,
von wann ein etwaiger Bebauungsplan stammt. Weiterhin gibt es zu fast jeder
Vorschrift eine Ausnahmeregelung.
Es sollen daher im folgenden nur grobe
Leitlinien angesprochen werden.
Vorwegzunehmen ist, dass von einer grundsätzlichen Enteignung aller Grundstücke
in Küstennähe, wie sie teilweise zu ungenau in der Presse dargestellt wurde,
nicht die Rede sein kann. Eine automatische Enteignung findet nur in der Zone
des öffentlichen Eigentums statt. Zu dieser Zone gehört das Meeresufer ebenso
wie die anliegenden Strand- und Geröllstreifen ebenso wie Marschland, Steilküste
und weitere, vom Wasser umspülte Gebiete. In dieser Zone liegendes Eigentum
wurde tatsächlich durch das Gesetz enteignet. Die ehemaligen Eigentümer genießen
jedoch ein Weiternutzungsrecht von bis zu 30 Jahren, welches um weitere 30 Jahre
verlängert werden kann.
Ob ein Grundstück in dieser Zone liegt,
wird durch Verwaltungsverfahren festgelegt, welche teilweise heute noch andauern
oderzum Teil nochnicht einmal begonnen wurden. Innerhalb dieser Zone liegende
Hafenanlagen und sonstigen gewerblichen Anlagen benötigen eine besondere
Konzession.
Die zweite Zone, d.h. die Schutzzone, beginnt
unmittelbar am Ende der Zone des öffentlichen Eigentums. Hierbei handelt es
sich um einen mindestens 100 m breiten Schutzstreifen. Innerhalb dieses
Streifens, der auch auf 200 m verbreitert werden kann, ist grundsätzlich keine
Bebauung mehr zu Wohnzwecken möglich. Lediglich innerhalb von vor dem Jahre
1988 erlassenen Bebauungsplänen kann weiterhin gebautwerden. Also Vorsicht beim Kauf von Land in Küstennähe !
Im Rahmen eines Bebauungsplanes ist der
genannte Schutzstreifen von 100 Meter auf 20 Meter reduziert. Innerhalb dieser
ersten 20 Meter kann heute trotz Bebauungsplan ohne Ausnahmegenehmigung nicht
mehr gebaut werden. Darüber hinaus kann der Staat zur Durchsetzung von
Dienstbarkeiten an dieser Stelle zum Mittel der Enteignung oder zum
Vorkaufsrecht greifen.
Eine derartige Dienstbarkeit stellt das
Wegerecht an der Küste ( Servidumbre de Transito ) dar, welches grundsätzlich
die ersten 6 bis 20 Meter vom Ende der Zone des öffentlichen Eigentums umfasst.
Diese Dienstbarkeit überlappt sich mit der vorgenannten Schutzzone. In dieser
parrallel zum Meer verlaufenden Zone müssen Fussgänger ohne Behinderung durch
Bebauung am Meer passieren können.
Die sogenannte " servidumbre de acceso al
mar ", ein Zugangsrecht zum Meer,stellt
eine weitere derartige Dienstbarkeit dar. Es handelt sichhierbei um ein tendenziell vertikal zum Meer verlaufendes öffentliches
Zugangsrecht. Hiernach steht dem Staat das Recht zu, in bestimmten periodischen
Abständen Zugang vom Landesinneren zur Küste herzustellen und dabei in
Privateigentum einzugreifen. Der Gesetzgeber ließ sich hierbei von dem Gedanken
lenken, allen Menschen Zugang zu verschaffen, etwa zu Freizeitzwecken.
Beim Haus an der Küste entscheidet jeder Meter
In der Einflusszone, die mindestens 500 m
breit ist, müssen Flächen bereitgehalten werden um Parkplätze anlegen zu können.
Weiterhin ist in dieser Zone besondere baurechtliche Disziplin einzuhalten,
deren Ausmaß je nach Gemeinde variiert.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die
Frage der Bebaubarkeit und Nutzbarkeit von Land in Küstennähe stark vom
Einzelfall abhängt. Wer sich bei seinem Grundstückskauf sicher sein möchte
oder konkret die Bebauungeines
bereits erworbenen Grundstückes ins Auge fasst, sollte sich gut beraten lassen.
In jedem Fall hilft die Nachfrage bei den zuständigen Behörden weiter. Zuständig
ist die Jefatura Provincial de Puertos y Costas, die Küstenbehörde in Palma
(Tel. 971 77 96 19). Ferner kann man sich aber auch an die
Bauabteilung der jeweiligen Gemeinde wenden.