Niedrige Zinsen sichern

Wann sich ein Bausparvertrag lohnt

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Bausparvertrag ist eine Kombination aus einem Sparplan und einem Immobiliendarlehen.
  • Am Anfang legen Sie eine Bausumme fest. Etwa 30 bis 50 Prozent davon müssen Sie zunächst selbst ansparen. Über den Rest können Sie ein Darlehen beantragen - zu einem festen Zins.
  • Der Bausparvertrag ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Die Verzinsung in der Sparphase ist eher gering.
  • Ein Vertrag lohnt sich meist nur, wenn die Bauzinsen bis zur Zuteilung des Darlehens deutlich steigen, und Sie den Baukredit auch tatsächlich in Anspruch nehmen.
  • Ein Bausparvertrag lässt sich auch zweckentfremden: als Instrument, um den Darlehenszins über die gesamte Finanzierung festzuschreiben, oder als reiner Sparplan.

So gehen Sie vor

  • Überlegen Sie sich, wann Sie das Darlehen benötigen. Wenn Sie wegen der Laufzeit unsicher sind, halten Sie diese eher kurz.
  • Legen Sie die Bausparsumme fest. Sie bestimmt, wie viel Kapital Sie über den Bausparvertrag in die Immobilienfinanzierung einbringen. Holen Sie Angebote verschiedener Bausparkassen ein.
  • Als reiner Sparvertrag ist vor allem der Bausparvertrag für junge Leute eine gute Lösung. Wir empfehlen Tarife der BHW, Signal Iduna und LBS Hessen-Thüringen.
  • Bei einer absehbaren Modernisierung mit Kosten zwischen 15.000 und 50.0000 Euro kann ein Bausparvertrag ebenfalls gut passen.
  • Auch für die Riester-Förderung lässt sich ein Bausparvertrag sinnvoll einsetzen.
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Der Bausparvertrag ist in Deutschland ein beliebtes und weit verbreitetes Finanzprodukt. Ende 2014 gab es knapp 30 Millionen Verträge. Rechnerisch haben etwa drei Viertel der deutschen Haushalte einen solchen Vertrag.

Das bedeutet aber nicht, dass sich diese Verträge immer lohnen. Vielmehr gibt es bestimmte Situationen, in denen ein Bausparvertrag eine sinnvolle Lösung ist – und andere, bei denen andere Finanzprodukte sich entweder besser verzinsen, kostengünstiger sind oder flexibler.

Bausparen beruht auf einem Kollektivgedanken: Alle Bausparer einer Kasse zahlen in einen Topf ein, über den die Ein- und Auszahlungen abgewickelt werden. Nur deshalb können die Zinsen über so lange Zeit im Voraus garantiert werden. Ähnlich wie bei Banken gibt es öffentlich-rechtliche und private Bausparkassen.

Was ist ein Bausparvertrag?

Mit einem Bausparvertrag lässt sich der Bau oder Kauf einer Immobilie finanzieren, ihre Modernisierung oder auch der Umbau. Dazu werden zwei Verträge kombiniert: ein Sparplan und ein Immobiliendarlehen. In der Sparphase ist der Zins meist geringer als marktüblich, dafür ist aber auch das anschließende Darlehen billiger.

Zunächst wird die Bausparsumme festgelegt. Sie entspricht dem Betrag, den der Sparer in seine Immobilie investieren will. Beim Kauf oder Bau einer Immobilie macht der Bausparvertrag meist nur einen Teil der gesamten Finanzierung aus. Nach Angaben des Verbands der privaten Bausparkassen lag die durchschnittliche Bausparsumme bei Neuverträgen im Jahr 2014 bei 38.400 Euro. 

Zunächst muss der Kunde einen Teil dieser Summe ansparen, in der Regel 30 bis 50 Prozent. Nach einer gewissen Zeit – beispielsweise zehn Jahren – ist der Vertrag dann „zuteilungsreif“. Das bedeutet, dass der Sparer das Darlehen für die Baufinanzierung in Anspruch nehmen kann. Das Geld muss für sogenannte wohnwirtschaftliche Zwecke ausgeben werden, wie im Bausparkassengesetz (BauSparkG, §1 Abs. 3) festgelegt ist.

Für einen Bausparvertrag fallen Kosten an, und zwar meist eine Abschlussgebühr und Kontoführungsgebühren. Die Abschlusskosten liegen allgemein zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der Bausparsumme – bei einer Bausparsumme von 50.000 Euro werden also mindestens 500 Euro fällig. Außerdem zahlen Sie meist jährliche Kosten für das Konto von bis zu 24 Euro pro Jahr.

Der Bausparvertrag wird oft als „Allroundprodukt“ angeboten – geeignet sowohl für Sparer, zukünftige Finanzierer oder auch für Unentschlossene. Für die meisten lohnt er sich aber nur als eine Versicherung gegen steigende Bauzinsen. Bei kleinen und mittleren Einkommen verbessert die staatliche Förderung zudem die Rendite des Vertrags.

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Varianten des Bausparvertrages

Bei Immobiliendarlehen kann es sinnvoll sein, die Zinsbelastung über die gesamte Zeit des Darlehens festzulegen – insbesondere wenn man von steigenden Zinsen ausgeht. Dafür gibt es die Variante der Bausparsofortfinanzierung. Sie ist auch unter den Begriffen Kombidarlehen oder Konstantdarlehen bekannt: Dabei wird ein Bausparvertrag mit einem weiteren Darlehen kombiniert. Diese Konstruktion ist eine Alternative zu einem regulären Immobiliendarlehen und kommt zum Einsatz, wenn der Kreditnehmer sofort ein Darlehen benötigt.

Oft bieten Bausparkassen den Bausparvertrag auch als reines Sparprodukt an. Viele Verträge enthalten einen Zinsbonus, wenn der Kunde auf die Auszahlung des Darlehens verzichtet. In Ausnahmefällen kann es sich lohnen, trotz der hohen Kosten diese Verträge abzuschließen.

Vorteilhaft sind insbesondere Altverträge, die vor der Finanzkrise 2008 abgeschlossen wurden. Seit dem Jahr 2011 versuchen Bausparkassen gelegentlich, diese gut verzinsten Verträge zu kündigen. Wie Sie sich gegen eine Kündigung wehren können, lesen Sie hier.

Folgende Tabelle gibt Ihnen eine Übersicht über die verschiedenen Varianten:

Verwendungsmöglichkeiten für Bausparverträge

Variante Lohnt sich, wenn …
Versicherung gegen steigende Bauzinsen • der spätere Immobilienerwerb fest eingeplant ist
  • die Bauzinsen deutlich ansteigen
Bausparsofortfinanzierung • die Zinsen für gesamte Baufinanzierung festgeschrieben werden sollen
  • der Gesamteffektivzins niedriger ist als ein vergleichbares Annuitätendarlehen
Sparvertrag • hohe Zinsen geboten werden
  • das Geld nicht benötigt wird
  • die Sparraten genau eingehalten werden können

Staatliche Förderung macht Bausparen interessant

Die Guthabenzinsen eines Bausparvertrags liegen in der Regel deutlich unter den jeweils besten Angeboten beim Tagesgeld. Als Ausgleich dafür können Bausparer nach der Zuteilung das Bauspardarlehen zu einem garantierten Zins beantragen.

Tagesgeld-Sparer müssen dagegen ein Darlehen zum aktuellen Zinssatz beantragen. Ob sich ein Bausparvertrag tatsächlich lohnt, hängt von der Entwicklung der Bauzinsen ab. Dies zeigt unsere ausführliche Berechnung am Ende dieses Ratgebers.

Darüber hinaus spielt die staatliche Förderung eine große Rolle: Wie immer, wenn der Staat über Steuern oder Zuschüsse in die privaten Finanzen eingreift, verschieben sich die Vor- und Nachteile für den Verbraucher. Beim Bausparvertrag sind es gleich vier Fördertöpfe, die in Frage kommen: die Arbeitnehmersparzulage, die Wohnungsbauprämie, vermögenswirksame Leistungen und die Riester-Förderung. In allen diesen Fällen ist ein Bausparvertrag eine einfache und sichere Lösung. Ob es jeweils auch die beste Lösung ist, hängt davon ab, wofür der Bausparvertrag eingesetzt werden soll.

So finden Sie den passenden Bausparvertrag

Die Tarife der einzelnen Bausparkassen unterscheiden sich zum Teil deutlich voneinander. Achten Sie nicht nur auf den Darlehenszins, sondern auch auf die Verzinsung des Guthabens und die weiteren Eckdaten des Vertrags.

Doch selbst mit allen Daten lassen sich die einzelnen Angebote von Bausparkassen nur schwer miteinander vergleichen. Das liegt an den unterschiedlichen Zinsen in Kombination mit den erwarteten Anspar- und Tilgungszeiträumen. So kann ein Angebot mit einem deutlich höheren Darlehenszins manchmal die bessere Wahl sein, da etwa die Zeit bis zur Zuteilung des Darlehens kürzer ist als bei anderen Varianten. Wir empfehlen daher grundsätzlich, für eine bestimme Bausparsumme Angebote unterschiedlicher Anbieter einzuholen.

Für einige wichtige Situationen haben wir die Vorteilhaftigkeit allerdings berechnet und können klare Empfehlungen aussprechen - als Sparvertrag für Jugendliche, zur späteren Finanzierung einer Modernisierung und zur Nutzung der Riester-Förderung.

Bausparvertrag als lukrativer Sparvertrag für Jugendliche

Einen Bausparvertrag als reinen Sparvertrag abzuschließen, ist nur dann eine gute Lösung, wenn Sie sicher mit staatlicher Förderung rechnen können. Ansonsten bieten gut verzinste Tages- und Festgeldkonten deutlich höhere Renditen.

Wie die staatliche Förderung die Verzinsung verbessert, zeigt das Beispiel der Wohnungsbauprämie. Diese Förderung können Sie direkt über die Bausparkasse beantragen. Erfüllen Sie die Voraussetzungen – wichtig sind hier besonders die Einkommensgrenzen – so schreibt die Finanzverwaltung dem Vertrag maximal 45,06 Euro (bei Einzelpersonen) beziehungsweise 90,11 Euro (bei Ehepaaren) gut und zahlt diese später dann bei wohnwirtschaftlicher Verwendung aus.

Dazu müssen Singles mindestens 512 Euro pro Jahr einzahlen, Ehepaare 1.024 Euro pro Jahr. Mit diesen zusätzlichen Beträgen steigt die Gesamtverzinsung des Vertrags auf ein akzeptables Niveau. Während also ein Bausparvertrag für Kinder und gut verdienende Erwachsene – die die Voraussetzungen nicht erfüllen – keine sinnvolle Lösung ist, können etwa Jugendliche mit dem richtigen Vertrag eine ordentliche Rendite erzielen.

BHW Tarif Prämienbausparen

  • akzeptable Grundverzinsung von 0,5 Prozent p.a.
  • zusätzliche jährliche Prämie zwischen 4 und 10 Prozent auf jährliche Einzahlungen
  • zusätzliche Jugendprämie in Höhe von 0,6 Prozent der Bausparsumme möglich
  • Online-Berechnungsmöglichkeiten noch nicht optimal
BHW Tarif Prämienbausparen

LBS Hessen-Thüringen

  • akzeptabele Guthabenverzinsung von0,5 Prozent p.a.
  • niedrige Kosten
  • Bonusvergütung von 2,5 Prozent (auf max. 480,- Euro)
  • Online Rechner nicht einfach zu finden
LBS Hessen-Thüringen

Signal Iduna Tarif Freiraum F40

  • gute Grundverzinsung von 1 Prozent p.a.
  • niedrige Kosten
  • keine weiteren Prämien
  • Online Rechner nicht einfach zu finden

Signal Iduna Tarif Freiraum F40

Bausparvertrag zum Modernisieren

Bei diesen Gelegenheiten einen Bausparvertrag einzusetzen, ist meist einfacher als einen Immobilienkredit über wenige Zehntausend Euro bei einer Bank zu beantragen. Denn bei einem Finanzierungsbedarf unterhalb von 50.000 Euro machen viele Banken überhaupt kein Angebot, oder nur ein schlechtes.

Für Bausparkassen gehören diese Darlehenssummen dagegen zum täglichen Geschäft. Darüber hinaus können sie Darlehen unter 30.000 Euro auch ohne Grundschuld vergeben. Gerade wenn eine Modernisierung absehbar ist, hilft ein Bausparvertrag, diese Finanzierung vorzubereiten. Denn die Kosten – und häufig auch der Zeitpunkt – für die Modernisierung lassen sich gut abschätzen. Bausparsumme und Spardauer stehen also fest, und die Eckdaten des Bausparvertrag lassen sich genau einstellen.

Wer also absehbar für eine Modernisierung eine mittlere Finanzierungssumme über 15.000 bis 50.000 Euro benötigt, sollte sich die Angebote der Bausparkassen näher ansehen. Dies gilt umso mehr, wenn Sie die Voraussetzung für die staatliche Förderung erfüllen und davon ausgehen, dass die Zinsen in den kommenden Jahren wieder steigen.

Mit dem Bausparvertrag die Riester-Förderung nutzen

Wer sich dafür entschieden hat, die Riester-Förderung zu nutzen, kann zwischen verschiedenen Vertragsformen wählen: zum Beispiel zwischen einer Riester-Rentenversicherung, einem Riester-Fondssparplan, einem Banksparplan oder einem Bausparvertrag. Sofern ein Bausparvertrag grundsätzlich infrage kommt – etwa weil Sie später einen Kauf, Bau oder eine Modernisierung planen –, kann er eine sinnvolle Lösung sein.

Mehr dazu im Ratgeber Bausparvertrag Modernisieren

Dirk Eilinghoff
Experte für Baufinanzierung

Modernisierung vorbereiten

  • Überlegen Sie, wie viel Sie benötigen.
  • Vergleichen Sie mehrere Angebote.
  • Ein Vertrag lohnt nur, wenn Zinsen steigen.

» Zum Ratgeber

Unsere Anbieter-Empfehlungen:

  • Alten Leipziger (AL-Bau Finanz 2,5)
  • BHW (Wohnbausparen)

Sicherheit von Bausparverträgen

Grundsätzlich sind ihr Einlagen bei Bausparkassen ähnlich sicher wie Sparkonten bei Banken für Tagesgeld und Festgeld: Ihr Guthaben ist bis 100.000 Euro gesetzlich abgesichert. Die zwölf privaten Bausparkassen sind Mitglieder in der Entschädigungseinrichtung deutscher Banken GmbH (EdB). Die Schwäbisch Hall gehört als Bausparkasse der Volks- und Raiffeisenbanken deren Einlagensicherung an. Die Landesbausparkassen (LBS) sind an den Haftungsverbund des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes angeschlossen, der Einlagen in unbegrenzter Höhe absichert.

Wir empfehlen Ihnen, auch auf die Bonität der Bausparkassen zu achten. Einen guten Anhaltspunkt für die Finanzkraft eines Unternehmens bieten Ratings von den großen Agenturen Moody’s, Standard & Poor‘s und Fitch. Bei Tagesgeld- und Festgeldkonten empfehlen wir nur Banken, die von den drei Agenturen eine Bewertung von mindestens „BBB“ (Standard & Poor‘s und Fitch) beziehungsweise „Baa“ (Moody’s) haben. Bei Bausparkassen setzen wir nur von mindestens einer Agentur eine solche Bewertung voraus. Zum einen sind Ratings bei Bausparkassen weniger verbreitet als bei Banken, und zum anderen hat die Bausparkasse ja immer die Möglichkeit, drohende Risiken auf das Kollektiv abzuwälzen.

Derzeit erfüllen alle Bausparkassen oder deren Konzernmütter diese Voraussetzung. Lediglich die Aachener Bausparkasse besitzt kein Rating der hier genannten Agenturen. Daher können wir ihre Finanzkraft nicht bewerten.

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Das sollten Sie noch über den Bausparvertrag wissen

Wer sich das erste Mal mit einem Bausparvertrag beschäftigt, wird auf eine Reihe an Fachwörtern treffen, die einer Erklärung bedürfen. Wir haben die wichtigsten Begriffe eines Bausparvertrags zusammengestellt:

Bausparkollektiv - Bausparen beruht auf einem Kollektivgedanken. Die Bausparwilligen schließen sich zu einer Bauspargemeinschaft zusammen. Sie besteht aus den Einzahlern, die Guthaben in ihre Verträge sparen und aus den Darlehensnehmern, die die eingezahlten Beträge als Darlehen in Anspruch nehmen. Das kann zu folgendem Problem führen: Gibt es nicht genug Sparer, die in das Kollektiv einzahlen, können nicht allen Darlehensnehmern die entsprechenden Kredite zugeteilt werden.

Bausparsumme - Die Bausparsumme ist die wichtigste Kenngröße des Vertrags. Sie gibt die Höhe an, über die der Vertrag abgeschlossen wird. Der Betrag setzt sich zusammen aus dem angesparten Guthaben und dem nach einigen Jahren aufgenommenen Darlehen. Wenn Sie eine Immobilie finanzieren wollen, können Sie also die Höhe der Bausparsumme in Ihre Finanzierung einplanen.

Bewertungszahl - Die Bewertungszahl gibt Aufschluss darüber, wann Ihnen das Darlehen zugeteilt werden kann. Überschreitet Ihre Bewertungszahl die von der Bausparkasse festgelegte Zielbewertungszahl, können Sie das Darlehen in Anspruch nehmen. Die Bewertungszahl wächst im Laufe der Ansparphase an – zu Beginn nur recht langsam, nach einiger Zeit umso schneller. Sie ist umso höher, je mehr Geld Sie eingezahlt haben, je niedriger die Höhe und je kürzer die Laufzeit des vereinbarten Darlehens ist.

Kosten - Für einen Bausparvertrag fallen Kosten an, und zwar meist eine Abschlussgebühr und Kontoführungsgebühren. Die Abschlusskosten liegen allgemein zwischen 1 und 1,6 Prozent der Bausparsumme – bei einer Bausparsumme von 50.000 Euro werden also mindestens 500 Euro fällig. Die Abschlussgebühr wurde von vielen Gerichten bereits für zulässig erklärt. Es handelt sich dabei nicht um pauschale Kreditbearbeitungsgebühren, die mittlerweile unzulässig sind. Außerdem zahlen Sie häufig Gebühren für die Kontoführung, die bei etwa 10 bis 20 Euro pro Jahr liegen.

Mindestsparguthaben - Um ein Darlehen zu erhalten, müssen Sie einen bestimmten Teil der Bausparsumme angespart haben. Dieses Mindestsparguthaben beträgt je nach Vertrag meist 30 bis 50 Prozent der Bausparsumme.

Regelsparbeitrag - In jedem Bausparvertrag ist eine Regelsparrate oder ein Regelsparbeitrag festgelegt. Er richtet sich nach der Höhe der Bausparsumme. Bei Standardtarifen beläuft er sich auf 4 bis 5 Prozent der Bausparsumme. Der Bausparer erreicht so nach etwa sechseinhalb bis siebeneinhalb Jahren das zur Zuteilung erforderliche Mindestsparguthaben. Monatliche Sonderzahlungen darf er meist mit Zustimmung der Bausparkasse leisten. Achtung: Auch wenn Sie seit längerem eine höhere Rate als die Regelsparrate einzahlen, kann die Bausparkasse die Rate auf den Regelsparbetrag reduzieren. Diese Art der Sonderzahlung darf sie immer ablehnen, wenn dadurch ein Ungleichgewicht im Tarif entsteht. Die Bausparkassen versuchen damit, auf die Niedrigzinsphase zu reagieren und ihre Zinslast zu verringern.

Vergleich eines Bausparvertrags mit Tagesgeld und Bankdarlehen

Im folgenden Beispiel vergleichen wir einen Bausparvertrag mit einer Kombination aus Tagesgeld und Bankdarlehen. Dabei gehen wir davon aus, dass der Kunde acht Jahre lang monatlich 150 Euro sparen kann und Guthaben und Darlehen anschießend für den Kauf oder die Modernisierung seiner Immobilie einsetzen möchte. Der Sparer erhält keine staatliche Förderung und zahlt keine Kapitalertragssteuer.

Für eine Modellrechnung nutzen wir einen Vertrag der BHW Bausparkasse, Tarif Wohnbausparen.

Eckdaten Bausparvertrag

Bausparsumme 37.000 €
Spardauer 8 Jahre, 1 Monat (97 Monate)
Sparrate pro Monat 150 €
Guthabenverzinsung 0,1 Prozent
Abschlussgebühr 1,6 % der Bausparsumme / 592 €
Guthaben nach Ansparzeit 14.012 €
Höhe Bauspardarlehen 22.988 €
Höhe Darlehenszins 2,80 %
Darlehensrate pro Monat 266 €
Laufzeit des Darlehen 7 Jahre, 11 Monate (95 Monate)
   

Quelle: BHW Bausparkasse, Finanztip-Berechnung (Stand: 9. Februar 2016)

Die Zahlungen des Bausparvertrags vergleichen wir mit der zweistufigen Lösung: Der Sparer zahlt seine monatliche Rate zunächst auf ein Tagesgeldkonto ein. Nach derselben Zeit wie beim Bausparvertrag nimmt er dann ein Darlehen auf, um ebenfalls auf 37.000 Euro zu kommen. Dabei untersuchen wir drei verschiedene Zinsniveaus.

Das Ergebnis: Bei einem Anstieg der Bauzinsen auf 3,75 Prozent pro Jahr sind beide Lösung gleich gut (Szenario 2). Bleiben die Zinsen auf gleichem Niveau (Szenario 1), schneidet der Bausparer um mehr als 1.500 Euro schlechter ab als der Tagesgeld-Sparer. Für den Fall, dass die Bauzinsen deutlich ansteigen, und das Tagesgeld im Schnitt bei 1,5 Prozent liegt (Szenario 3), spielt der Bausparvertrag seinen Vorteil aus. Gut 900 Euro spart der Bausparer bei den Zinsen.

Ein Bausparvertrag ist also eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Wenn Sie Planungssicherheit wollen und befürchten, dass die Zinsen in den nächsten Jahren um etwa zwei Prozentpunkte zulegen, lohnt sich in diesem Beispiel der Bausparvertrag. Außerdem sollten Sie sich möglichst sicher sein, dass Sie das Baudarlehen auch in Anspruch nehmen. Aktuelle Entwicklungen der Zinsen finden Sie auch in unserer Zinsprognose.

Vergleich zwischen Bausparvertrag und Tagesgeldkonto plus Darlehen

  Szenario 1: Zinsen bleiben niedrig Szenario 2: Kein Vorteil oder Nachteil Szenario 3: Zinsen steigen stark
Tagesgeld plus Darlehen      
Verzinsung pro Jahr 1 % 1 % 1,5 %
Guthaben nach Ansparzeit 15.158 € 15.158 € 15.472 €
Höhe Darlehen 21.842 € 21.842 € 21.472 €
Sollzins pro Jahr (nom.) 2 % / 2,02 % 3,69 / 3,75 % 5 % / 5,12 %
Darlehensrate pro Monat 246 € 266 € 275 €
Gesamtaufwand 23.635 € 25.208 € 26113 €
Aufwand Bausparvertrag 25.208 25.208 25208
       
Vorteil/Nachteil Bausparvertrag -1573 € 0 € +905 €

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: 19. Januar 2015)

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Artikel verfasst von

Dirk Eilinghoff

Finanztip-Experte für Bankprodukte

Als Teamleiter Bankprodukte ist Dirk Eilinghoff bei Finanztip für die Themen Geldanlage und Altersvorsorge zuständig. Erfahrungen in diesem Bereich bringt er mit aus seiner Arbeit als selbstständiger Finanz- und Honorarberater. In früheren Jahren leitete der studierte Historiker und Diplom-Kaufmann gemeinnützige Projekte bei der Bertelsmann Stiftung und der Körber-Stiftung.

Dr. Manuel Kayl

Finanztip-Experte für Bankprodukte

Manuel Kayl ist bei Finanztip für Geldanlagethemen zuständig. Der promovierte Physiker arbeitete als Anlagestratege und Risikomanager bei der niederländischen Versicherung a.s.r., nachdem er am Genfer Forschungszentrum Cern sowie am Nikhef und der Universität Amsterdam forschte. Studiert hat er an der TU München und dem Max-Planck-Institut für Physik.

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