Ratgeber Mieterhöhung

Nicht jede Mieterhöhung ist zulässig

Das Wichtigste in Kürze

  • Frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben (Wartefrist).
  • Der Preisaufschlag darf innerhalb von drei Jahren nicht höher sein als 20 Prozent. In Berlin, Hamburg, München und vielen anderen Städten dürfen Vermieter die Miete sogar nur um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen (Kappungsgrenze).
  • Grundlage für eine Mieterhöhung ist immer die tatsächliche Wohnfläche, auch wenn im Mietvertrag eine abweichende Wohnungsgröße steht, entschied der BGH (Az. VIII ZR 266/14).
  • Zusätzlich dürfen Vermieter die Kosten für Modernisierungsarbeiten auf die Miete umlegen. Was dabei zu beachten ist, lesen Sie hier.
  • Ist der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, kann er seine Zustimmung verweigern. Dazu muss allerdings ein Grund vorliegen. Der Vermieter muss dann auf Zustimmung klagen.
  • Tipp: Sollen wir Sie rund um das Thema Mietrecht sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten? Abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter!

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Die nächste Mieterhöhung kommt bestimmt. Viele Mietverträge laufen über Jahrzehnte, und der Vermieter kann den Preis anpassen, wenn sich die Mieten im Laufe der Zeit in einer Gegend verändern oder er die Wohnung modernisieren lässt. Wir zeigen Ihnen, wie viel er draufschlagen darf und worauf Sie als Mieter achten müssen.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Vermieter darf die Miete auf den ortsüblichen Satz anheben (§ 558 BGB) Ortsüblich sind die Mieten, die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend bezahlt wurden. 

Form - Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform übermitteln (§ 558a BGB). Er kann also einen Brief, aber auch eine E-Mail an den Mieter schicken. Dies gilt auch dann, wenn im Vertrag Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart ist (BGH, Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 300/09). Jede Erhöhung muss begründet werden.

Begründung mit Mietspiegel - Städte und Gemeinden ermitteln regelmäßig per Umfrage, wie hoch die durchschnittliche Miete in den verschiedenen Ortsteilen ist. Der Vermieter orientiert sich bei der Erhöung meist am aktuellen Mietspiegel. Dazu legt er üblicherweise eine Kopie des Mietspiegels bei und erklärt, wo er seine Wohnung dort bezüglich Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung einordnet. Der Mietspiegel muss nicht mitgeschickt werden, wenn er frei zugänglich bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung ausliegt oder auf der Webseite der Stadt eingesehen werden kann.

Beispiel: Auszug aus dem Mietspiegel für Bielefeld

  • Gilt für Standardwohnungen in Mehrfamilienhäusern mit einer Größe von 20 bis 250 Quadratmeter
  • Gilt nicht für öffentlich geförderte Wohnungen, für Untermietverträge, gewerblich genutzte Wohnungen
Baujahr Nettokaltmiete pro Monat in €/qm
  Minimum Median Maximum
bis 1918 4,77 € 5,67 € 6,77 €
1919 - 1977 4,59 € 5,31 € 6,06 €
1978 - 1994 5,24 € 6,09 € 7,23 €
1995 - 2001 5,30 € 6,30 € 7,19 €
ab 2002 5,39 € 6,80 € 8,21 €
Zuschläge / Abschläge pro Monat in €/qm    
Einfache Wohnlage   - 0,38 €
Gute Wohnlage   + 0,30 €
Kleinwohnung unter 40 qm   + 1,12 €
Große Wohnungen über 120 qm   - 0,42 €
Barrierefreiheit   + 0,37 €
Energetische Vollmodernisierung   + 0,77 €

Quelle: Bauamt der Stadt Bielefeld (Stand: Februar 2016)

Begründung mit drei Vergleichswohnungen - In kleinen Gemeinden gibt es oft keinen Mietspiegel. Dann kann der Vermieter die Mieterhöhung auch mit der Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen begründen, die jetzt schon das kosten, was der Vermieter verlangen will. Vergleichbar heißt nicht gleich, aber diese Wohnungen müssen von der Ausstattung, der Lage und der Größe her ähnlich sein. Aber auch in Städten, in denen es einen Mietspiegel gibt, kann der Vermieter die Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen begründen. 

Die Vergleichswohnungen müssen so benannt werden, dass sie ohne größere Schwierigkeiten zu finden sind, so dass der Mieter die Vergleichsmieter nach Ausstattung und Quadratmeterpreis befragen kann. Ein Anspruch auf Besichtigung der Wohnung besteht aber nicht.

Tatsächliche Wohnfläche ist entscheidend – Ist im Mietvertrag die Wohnfläche zu groß oder zu klein angegeben, darf der Vermieter die Miete nur auf der Grundlage der tatsächlichen Größe bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Das hat der Bundesgerichtshof am 18. November 2015 entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung teilweise aufgegeben (Az. VIII ZR 266/14). Dabei muss der Vermieter eine eventuell geltende Kappungsgrenze beachten. Fehlt eine Größenangabe im Vertrag, ist eine Erhöhung nur bezogen auf die wirkliche Wohnungsgröße erlaubt. Will der Vermieter mehr Miete haben und geht er dabei etwa von einer 60 Quadratmeter großen Wohnung aus, die tatsächlich nur 50 Quadratmeter groß ist, darf er die Erhöhung auch nur für die 50 Quadratmeter berechnen.

Tipp

Wohnfläche nachmessen

Messen Sie eine Mietwohnung immer selbst nach und verlassen Sie sich nicht auf die Angabe im Mietvertrag. Das kann einiges an Miete sparen. Sie werden dazu eventuell fachkundige Hilfe benötigen. Die Fläche unter einer Dachschräge wird nicht in vollem Umfang mitgezählt, gleiches gilt für Balkone und Terrassen laut Wohnflächenverordnung.

So oft darf die Miete steigen - Der Vermieter kann frühestens ein Jahr nach dem Einzug eine Mieterhöhung schicken und muss dann eine Überlegensfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats einräumen. Tatsächlich wird die Miete also erst nach 15 Monaten steigen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ähnliches gilt für Mieterhöhungen in einem längeren Mietverhältnis: Frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung kann die nächste Mieterhöhung angekündigt werden, die dann wieder zum Ablauf des übernächsten Monats in Kraft tritt.

Diese Frist von einem Jahr gilt aber nur bei Mieterhöhungen, die eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete sind. Wurde die Miete erst kurz zuvor aufgrund einer Modernisierung erhöht, kann sie trotzdem zusätzlich an die ortsüblichen Mieten angepasst werden.

Kappungsgrenzen sind zu beachten

Insgesamt darf der Vermieter im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren die Miete um 20 Prozent erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Hat ein Vermieter die Kappungsgrenze mit einer Erhöhung bereits ausgeschöpft, muss er bis zur nächsten Mieterhöhung drei Jahre warten. Bei dieser Kappungsgrenze bleiben mögliche Erhöhungen wegen Modernisierungen außen vor. Die Kappungsgrenzen gelten während des laufenden Mietverhältnisses, die Mietpreisbremse hingegen bei Neuvermietungen.

Kappungsgrenze von 15 Prozent auf angespannten Märkten - Die Bundesländer dürfen die Kappungsgrenze für jeweils fünf Jahre auf 15 Prozent für Städte herabsetzen, sofern der Mietwohnungsmarkt dort besonders angespannt ist (§ 558 Abs. 3 BGB). Der Vermieter darf dann die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 15 Prozent erhöhen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Das gilt derzeit in folgenden Bundesländern:

Der Bundesgerichtshof musste in einem Verfahren die Kappungsgrenzen-Verordnung in Berlin überprüfen und hat sie für rechtmäßig erklärt (Urteil vom 4. November 2015, Az. VIII ZR 217/14). Das Land Berlin dufte für das gesamte Stadtgebiet eine einheitliche Kappungsgrenze festlegen. Mieter in Berlin müssen deshalb nicht zustimmen, sofern Vermieter die Miete um mehr als 15 Prozent erhöhen wollen.

Bei 120 Prozent ist Schluss - Wenn die Miete um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel liegt, ist sie überhöht. In Städten, in denen Wohnraum knapp ist, kann der Mieter seine Zahlungen bei 120 Prozent deckeln. Außerdem kann er die zu viel bezahlten Beträge für die letzten drei Jahre zurückfordern.

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Zustimmung des Mieters erforderlich

Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen. Er kann allerdings nicht einfach „Nein“ sagen, sondern die Zustimmung nur dann verweigern, wenn die Mieterhöhung nicht rechtmäßig ist. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter die Erhöhung damit begründet, dass die Wohnung besonders gut ausgestattet sei, sie aber tatsächlich nur Durchschnitt ist. Der Vermieter muss den Mieter zu dieser Zustimmung auffordern.

Überlegensfrist - Für die Zustimmung muss der Vermieter dem Mieter eine Frist einräumen. So kann der  Mieter in Ruhe prüfen, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Diese Bedenkzeit - Juristen sprechen von einer Überlegungsfrist – beginnt mit dem Zugang des Vermieterschreibens und endet mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Frist beträgt deshalb mindestens zwei Monate und höchstens einen Tag weniger als drei Monate.

Beispiel: Geht das Schreiben des Vermieters am 5. Mai zu, dann endet die Frist am 31. Juli. Geht die Mieterhöhung am 30. Juli zu, kann der Mieter bis zum 30. September überlegen.

Verweigert der Mieter die Zustimmung zu einer rechtmäßigen Mieterhöhung, kann der Vermieter die Zustimmung einklagen. Das muss er innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist tun (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Möglich ist auch, dass der Mieter nur teilweise zustimmt, etwa weil der Vermieter die Kappungsgrenze nicht beachtet hat.

formfreie Zustimmung - Die Zustimmung zur Mieterhöhung ist formfrei. Das heißt, sie kann auch mündlich ausgesprochen werden oder sogar stillschweigend erfolgen, indem der Mieter einfach die höhere Miete zahlt.

Sonderkündigungsrecht - Außerdem erhält der Mieter mit der Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Innerhalb der Überlegungsfrist kann er die Wohnung mit einer Frist von nur zwei Monaten kündigen.

Mieterhöhung bei Staffel- und Indexmiete unzulässig

Manchmal wird auch eine Staffelmiete vereinbart. Das bedeutet, dass sich die Miete automatisch jedes Jahr um einen bestimmten Betrag erhöht. Der Anstieg darf auch mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren ausmachen. Außerdem muss der Mieter nicht bei jeder Erhöhung erneut zustimmen: Es reicht, dass er dies einmal bei Vertragsabschluss getan hat. Der Vermieter kann darüber hinaus nicht mehr erhöhen. Gleiches gilt für eine Indexmiete, bei der der Preis einmal im Jahr gemäß der Inflationsrate steigt.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Wenn der Vermieter seine Immobilien aufwertet, indem er Balkone anbringen oder einen Aufzug einbauen lässt, kann er die Kosten für diese Modernisierung auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Aber nicht jede Baustelle im Haus kann Grund für eine Mieterhöhung sein.

Energetische Sanierung - Eine energetische Sanierung gilt immer als Verbesserung. Schließlich kann der Mieter Dank gedämmter Fassade oder Isolierglasfenster Heizkosten sparen. Eine Mieterhöhung ist selbst dann rechtens, wenn die Aufwendungen für die energetische Sanierung die eingesparten Heizkosten deutlich übersteigen (BGH, Urteil vom 3. März 2004, Az. VIII ZR 149/03; Az. VIII ZR 151/03). Entgegen früherer Rechtsprechung einiger Landgerichte ist der Modernisierungszuschlag damit nicht auf das Doppelte der vom Mieter eingesparten Heizkosten begrenzt (so noch LG Leipzig, Urteil vom 24. Januar 2002, Az. 12 S 6262/01).

Instandhaltung oder Modernisierung - Für die Frage, ob eine Instandhaltung oder eine Modernisierung vorliegt, ist entscheidend, ob sich für den Mieter eine Verbesserung ergibt. Bekommt er einen Balkon dazu, ist das der Fall. Wird ein kaputtes Fenster durch ein gleichwertiges ersetzt, stellt der Vermieter einfach nur den vertragsgemäßen Zustand wieder her. Dann darf er die Kosten nicht auf die Miete umlegen.

Nicht alle Fälle sind so eindeutig. Werden beispielsweise verkalkte Wasserleitungen ausgetauscht, heißt es womöglich, dadurch erhöhe sich der Wasserdruck in der Dusche, was eine Verbesserung sei. Allerdings darf der Mieter einen ausreichenden Wasserdruck voraussetzen. Es muss also sehr genau unterschieden werden, ob ein üblicher Zustand hergestellt wird oder tatsächlich eine Verbesserung eintritt.

Kosten - Der Vermieter kann die Investitionen in eine Verbesserung auf die Miete umlegen. Bis zu elf Prozent dessen, was er an Modernisierungskosten hatte, kann er auf die Nettojahresmiete aufschlagen. Hat der Vermieter öffentliche Fördermittel für die Modernisierung erhalten, verringert sich der Betrag, den er tatsächlich an Modernisierungskosten hatte. Dementsprechend weniger kann er auf die Miete umlegen.

Rechenbeispiel Monatsmiete vor Modernisierung: 500 € (Jahresmiete 6.000 €)
  Kosten der Modernisierung 10.000 €
  Davon 11 Prozent 1.100 €
  Neues Jahresmiete 7.100 € geteilt durch 12 Monate
  Neue Monatsmiete 591,67 €

Form und Frist - Die Erhöhung der Miete aufgrund einer Sanierung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Die Erhöhung tritt erst drei Monate nach dieser Mitteilung in Kraft. Eine Begründung, wie bei der Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, ist nicht erforderlich. Der Mieter kann aber verlangen, die Rechnungen für die Modernisierung einzusehen, damit er überprüfen kann, ob tatsächlich höchstens elf Prozent der Kosten aufgeschlagen wurden. Dem Mieter steht auch hier ein Sonderkündigungsrecht zu. Macht der Mieter davon Gebrauch, erhöht sich die Miete für den restlichen Mietzeitraum nicht.

Der Weg vors Gericht

Mieterhöhung abgeschickt und der Mieter stimmt nicht zu? Einsicht in die Rechnungen der Bauunternehmer verlangt und der Vermieter reagiert nicht? Wenn auf die Briefe keine Antworten kommen, dann bleibt Ihnen meistens nichts anderes übrig, als professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.  

Sowohl für Mieter als auch für Vermieter gibt es Vereine, die dabei helfen, die Rechtslage zu klären und Briefe zu schreiben, in denen diese eindeutig dargelegt wird. Mieter können dem Mieterbund beitreten, Vermietern hilft Haus und Grund weiter.  

Oder aber Sie wenden sich an einen Rechtsanwalt, der vor dem Amtsgericht Klage erhebt, falls alle Briefe nichts nutzen. Die Kosten für Mieter werden in der Regel von einer Rechtsschutzversicherung übernommen. Vermieter können eine spezielle Versicherung abschließen.

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

Britta Schön
von Finanztip,
Expertin für Recht

Gerichtskosten können teuer werden

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Checkliste für Mieter zur korrekten Mieterhöhung

Anhand dieser Checkliste können Sie das Schreiben des Vermieters überprüfen und entsprechend reagieren:

  • Richtiger Absender? Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Werden alle Vermieter als Absender genannt und haben diese das Schreiben unterzeichnet? Haus- und Wohnungskäufer müssen im Grundbuch eingetragen sein, Erben müssen einen Erbschein vorweisen. Bevollmächtigte wie etwa eine Hausverwaltung oder ein Rechtsanwalt müssen eine Vollmacht vorlegen. Ist ein Unternehmen Vermieter, ergibt sich die Vertretungsbefugnis aus dem Handelsregister und muss vorgelegt werden.
  • Richtiger Empfänger? Die Mieterhöhung muss bei Ehepaaren oder Mitgliedern einer Wohngemeinschaft an alle Mieter adressiert sein, sofern alle den Mietvertrag unterzeichnet haben.
  • Zulässigkeit? Haben Sie eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart? Dann steigt die Miete zeitlich und prozentual nach festen Regeln. Eine zusätzliche Erhöhung ist unzulässig.
  • Begründung vorhanden? Ohne Nennung eines Grundes ist die Mieterhöhung nicht gültig. Zulässig sind Begründungen mit Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete, den Mietspiegel, Mietdatenbanken, Gutachten oder der Nachweis von Vergleichswohnungen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter die dort verzeichneten Durchschnittspreise zusätzlich angeben – auch wenn er die Mieten von Vergleichswohnungen nennt.
  • Jahressperrfrist eingehalten? Der Einzug oder die letzte Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate zurückliegen, wenn Sie das Schreiben bekommen. Die neue Mieterhöhung ist unwirksam, wenn die Miete nicht wenigstens 15 Monate unverändert war.
  • Kappungsgrenze eingehalten? Ist die Grenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren eingehalten? Oder gilt in Ihrer Stadt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent?
  • Modernisierungserhöhung? Soll die Miete aufgrund einer nachgewiesenen Modernisierung oder aufgrund einer bloßen Instandhaltung erhöht werden? Dann wäre eine Anhebung unzulässig. Rechnungen wegen der Modernisierung ansehen!
Community
Die letzten Beiträge zu dieser Diskussion:
Hallo und
Ich habe Eure Beiträge hier hinein verschoben, da sie thematisch perfekt passen.
19. August 2016 zum Beitrag
Grundsätzlich muss im Zivilprozess jede Partei die für sie günstigen Tatsachen darlegen und beweisen.
In diesem Fall wäre eine kleinere Mietfläche für den Mieter günstig. Folglich trägt ...
19. August 2016 zum Beitrag
[quote='Haufe','https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/urkundenprozess-zulaessigkeit-fuer-betriebskostennachforderung-beweislast-fuer-wohnflaeche_idesk_PI17574_HI7677397.html']
Der ...
19. August 2016 zum Beitrag
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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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