Mieterhöhung

Nicht jede Mieterhöhung ist zulässig

Das Wichtigste in Kürze

  • Frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben (Wartefrist).
  • Der Preisaufschlag darf innerhalb von drei Jahren nicht höher sein als 20 Prozent. In vielen Städten dürfen Vermieter die Miete sogar nur um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen (Kappungsgrenze).
  • Grundlage für eine Mieterhöhung ist immer die tatsächliche Wohnfläche, entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 266/14).
  • Die Kosten für Modernisierungsarbeiten dürfen Vermieter unter bestimmten Umständen auf die Miete umlegen.
  • Ist der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, kann er seine Zustimmung verweigern. Der Vermieter muss dann auf Zustimmung klagen.

So gehen Sie vor

  • Stimmen Sie einer Mieterhöhung nicht ungeprüft zu.
  • Überprüfen Sie Ihre Mieterhöhung anhand unserer Checkliste.
  • Wenden Sie sich an Ihren Mieterverein am Ort, falls Sie Mitglied sind.
  • Wer eine Rechtsschutzversicherung hat, sollte sich an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden.
  • Sie können das Schreiben des Vermieters auch von wenigermiete.de überprüfen lassen, falls Sie in Berlin, Frankfurt, Hamburg, München oder Stuttgart wohnen. Der Dienstleister bietet neben der Überprüfung der Mietpreisbremse bei Neuvermietung einen Service für Mieterhöhungen im Bestand an. Bei Erfolg verlangt der Anbieter als Honorar die Ersparnis für drei Monate.
  • Tipp: Sollen wir Sie rund um das Thema Mietrecht sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten? Abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter!

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Die nächste Mieterhöhung kommt bestimmt. Viele Mietverträge laufen über Jahrzehnte, und der Vermieter kann den Preis anpassen, wenn sich die Mieten im Laufe der Zeit in einer Gegend verändern oder er die Wohnung modernisieren lässt. Allerdings darf er nicht einfach unbegrenzt einen Betrag aufschlagen. Und als Mieter sollten Sie auch auf einiges achten.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt

Der Vermieter darf die Miete auf den ortsüblichen Satz anheben (§ 558 BGB) Ortsüblich sind die Mieten, die im Schnitt innerhalb der letzten vier Jahre für eine vergleichbare Wohnung in dieser Gegend bezahlt wurden. 

Nettomiete - Bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter die Netto-Miete zugrunde legen. Es gibt Vermieter, die neben Netto-Miete und Nebenkostenvorauszahlung auch noch einen monatlichen Betrag für Schönheitsreparaturen verlangen. Dieser Zuschlag ist zur Netto-Miete hinzuzählen, wenn der Vermieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen will, entschied das Amtsgericht Stuttgart (Urteil vom 8. März 2016, Az. 35 C 5555/15).

Form - Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform übermitteln (§ 558a BGB). Er kann also einen Brief, aber auch eine E-Mail an den Mieter schicken. Dies gilt auch dann, wenn im Vertrag Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart ist (BGH, Urteil vom 10. November 2010, Az. VIII ZR 300/09). Jede Erhöhung muss begründet werden.

Begründung mit Mietspiegel - Städte und Gemeinden ermitteln regelmäßig per Umfrage, wie hoch die aktuelle durchschnittliche Miete in den verschiedenen Ortsteilen ist. Der Vermieter orientiert sich bei der Erhöhung meist am aktuellen Mietspiegel. Dazu legt er üblicherweise eine Kopie des Mietspiegels bei oder zitiert aus ihm und erklärt, wo er seine Wohnung dort bezüglich Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung einordnet. Der Mietspiegel muss nicht mitgeschickt werden, wenn er frei zugänglich bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung ausliegt oder Sie ihn auf der Webseite der Stadt einsehen können.

Der Vermieter kann die Erhöhung nicht einfach mit dem Mietspiegel der Nachbargemeinde begründen, falls es in seiner Gemeinde keinen Mietspiegel gibt. Schon aus diesem formalen Grund kann es sein, dass der Vermieter zu Unrecht mehr Miete verlangt (AG Leonberg, Urteil vom 25. Mai 2016, Az. 8 C 702/15).

Beispiel: Auszug aus dem Mietspiegel für Bielefeld

  • gilt für Standardwohnungen in Mehrfamilienhäusern mit einer Größe von 20 bis 250 Quadratmeter
  • gilt nicht für öffentlich geförderte Wohnungen, für Untermietverträge, gewerblich genutzte Wohnungen
Baujahr Nettokaltmiete pro Monat in €/m²
  Minimum Mittelwert Maximum
bis 1918 4,77 € 5,67 € 6,77 €
1919 - 1977 4,59 € 5,31 € 6,06 €
1978 - 1994 5,24 € 6,09 € 7,23 €
1995 - 2001 5,30 € 6,30 € 7,19 €
ab 2002 5,39 € 6,80 € 8,21 €
Zuschläge / Abschläge pro Monat in €/m²    
einfache Wohnlage   - 0,38 €
gute Wohnlage   + 0,30 €
Kleinwohnung unter 40 m²   + 1,12 €
große Wohnungen über 120 m²   - 0,42 €
Barrierefreiheit   + 0,37 €
energetische Vollmodernisierung   + 0,77 €

Quelle: Bauamt der Stadt Bielefeld (Stand: Februar 2016)

Begründung mit drei Vergleichswohnungen - In kleinen Gemeinden gibt es oft keinen Mietspiegel. Dann kann der Vermieter die Mieterhöhung auch begründen, indem er drei vergleichbare Wohnungen benennt, die jetzt schon das kosten, was er verlangen will. Vergleichbar heißt nicht gleich, aber diese Wohnungen müssen von der Ausstattung, der Lage und der Größe her ähnlich sein. Auch in Städten, in denen es einen Mietspiegel gibt, kann der Vermieter die Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen begründen.

Die Vergleichswohnungen müssen so benannt werden, dass der Mieter sie ohne größere Schwierigkeiten finden kann. Der Mieter kann so die Vergleichsmieter nach Ausstattung und Quadratmeterpreis befragen. Ein Anspruch, dass er die Wohnung besichtigen darf, hat er nicht.

Tatsächliche Wohnfläche ist entscheidend - Ist im Mietvertrag die Wohnfläche zu groß oder zu klein angegeben, darf der Vermieter die Miete nur auf der Grundlage der tatsächlichen Größe bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Das hat der Bundesgerichtshof am 18. November 2015 entschieden und damit seine bisherige Rechtsprechung teilweise aufgegeben (Az. VIII ZR 266/14).

Dabei muss der Vermieter eine eventuell geltende Kappungsgrenze beachten. Fehlt eine Größenangabe im Vertrag, ist eine Erhöhung nur bezogen auf die wirkliche Wohnungsgröße erlaubt. Will der Vermieter mehr Miete haben und geht er dabei etwa von einer 60 Quadratmeter großen Wohnung aus, die tatsächlich nur 50 Quadratmeter groß ist, darf er die Erhöhung auch nur für die 50 Quadratmeter berechnen.

Aber: Es reicht nicht, dass der Mieter einfach die vom Vermieter angenommene Größe bestreitet. Im Zweifel muss er die Wohnfläche selbst berechnen und ein Aufmaß vorlegen. Dazu muss der Mieter keinen Sachverständigen beauftragen, er kann die Ergebnisse seiner eigenen, laienhaften Vermessung vorlegen, auch wenn die Wohnung Dachschrägen hat (BGH, Urteil vom 31. Mai 2017, Az. VIII ZR 181/16).

Tipp

Wohnfläche nachmessen

Messen Sie Ihre Wohnung immer selbst nach und verlassen Sie sich nicht auf die Angabe im Mietvertrag. Das kann einiges an Miete sparen. Sie brauchen dazu eventuell fachkundige Hilfe. Die Fläche unter einer Dachschräge wird nicht in vollem Umfang mitgezählt, gleiches gilt für Balkone und Terrassen. Wie diese Flächen zu berechnen sind, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung.

So oft darf die Miete steigen - Der Vermieter kann frühestens ein Jahr nach dem Einzug eine Mieterhöhung schicken und muss dann eine Überlegensfrist bis zum Ablauf des übernächsten Monats einräumen. Tatsächlich kann die Miete also erst nach 15 Monaten steigen (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ähnliches gilt für Mieterhöhungen in einem schon lange bestehenden Mietverhältnis: Frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung darf der Vermieter die nächste Mieterhöhung ankündigen, die dann wieder zum Ablauf des übernächsten Monats in Kraft tritt.

Diese Frist von einem Jahr gilt aber nur bei Mieterhöhungen, mit denen der Vermieter den Betrag an die ortsübliche Vergleichsmiete anpasst. Wurde die Miete erst kurz zuvor aufgrund einer Modernisierung erhöht, kann sie trotzdem zusätzlich an die ortsüblichen Mieten angepasst werden.

Vermieter muss Kappungsgrenzen beachten

Insgesamt darf der Vermieter im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren die Miete um 20 Prozent erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). Hat ein Vermieter diese Kappungsgrenze mit seiner Erhöhung bereits ausgeschöpft, muss er drei Jahre warten, bis er die Miete das nächste Mal erhöht. Bei der Kappungsgrenze bleiben mögliche Erhöhungen wegen Modernisierungen außen vor.

Achtung: Die Kappungsgrenzen gelten während des laufenden Mietverhältnisses, die Mietpreisbremse hingegen bei Neuvermietungen.

Kappungsgrenze von 15 Prozent auf angespannten Märkten - Die Bundesländer dürfen die Kappungsgrenze für jeweils fünf Jahre auf 15 Prozent für Städte herabsetzen, falls der Mietwohnungsmarkt dort besonders angespannt ist (§ 558 Abs. 3 BGB). Der Vermieter darf dann die Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 15 Prozent erhöhen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Das gilt derzeit in folgenden Bundesländern:

Der Bundesgerichtshof musste in einem Verfahren die Kappungsgrenzen-Verordnung in Berlin überprüfen und hat sie für rechtmäßig erklärt (Urteil vom 4. November 2015, Az. VIII ZR 217/14). Das Land Berlin dufte für das gesamte Stadtgebiet eine einheitliche Kappungsgrenze festlegen. Mieter in Berlin können deshalb ihre Zustimmung verweigern, sofern Vermieter die Miete um mehr als 15 Prozent erhöhen wollen.

Bei 120 Prozent ist Schluss - Wenn die Miete um mehr als 20 Prozent über dem Mietspiegel liegt, ist sie überhöht. In Städten, in denen Wohnraum knapp ist, kann der Mieter seine Zahlungen bei 120 Prozent deckeln. Außerdem kann er die zu viel bezahlten Beträge für die letzten drei Jahre zurückfordern.

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Mieter muss Mieterhöhung zustimmen

Der Mieter muss jeder Mieterhöhung zustimmen. Dazu muss der Vermieter ihn in seinem Erhöhungsschreiben auffordern. Der Mieter kann allerdings nicht einfach „Nein“ sagen, sondern die Zustimmung nur dann verweigern, falls die Mieterhöhung nicht rechtmäßig ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter die Erhöhung damit begründet, dass die Wohnung besonders gut ausgestattet sei, sie aber tatsächlich nur Durchschnitt ist.

Überlegensfrist - Für die Zustimmung muss der Vermieter dem Mieter eine Frist einräumen. So kann der Mieter in Ruhe prüfen, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Diese Bedenkzeit - Juristen sprechen von einer Überlegungsfrist – beginnt mit dem Zugang des Vermieterschreibens und endet mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Frist beträgt deshalb mindestens zwei Monate und höchstens einen Tag weniger als drei Monate.

Beispiel: Geht Ihnen das Schreiben Ihres Vermieters am 5. Mai zu, dann endet die Frist am 31. Juli. Geht Ihnen die Mieterhöhung am 30. Juli zu, können Sie bis zum 30. September überlegen.

Verweigert der Mieter die Zustimmung zu einer rechtmäßigen Mieterhöhung, kann der Vermieter die höhere Miete nur verlangen, indem er auf Zustimmung klagt. Das muss er innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist tun (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Möglich ist auch, dass der Mieter nur teilweise zustimmt, etwa weil der Vermieter die Kappungsgrenze nicht beachtet hat.

Formfreie Zustimmung - Die Zustimmung zur Mieterhöhung ist formfrei. Das heißt, sie kann auch mündlich ausgesprochen werden oder sogar stillschweigend erfolgen, indem der Mieter einfach die höhere Miete zahlt. Zahlen Sie daher nicht einfach direkt die erhöhte Miete, sondern nehmen Sie die Bedenkzeit und prüfen Sie in Ruhe, ob die Mietsteigerung zulässig ist.

Sonderkündigungsrecht - Außerdem erhält der Mieter mit der Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Innerhalb der Überlegungsfrist kann er die Wohnung mit einer Frist von nur zwei Monaten kündigen.

Mieterhöhung bei Staffel- und Indexmiete unzulässig

Manchmal ist im Mietvertrag auch eine Staffelmiete vereinbart. Das bedeutet, dass sich die Miete automatisch jedes Jahr um einen bestimmten Betrag erhöht. Der Anstieg darf auch mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren ausmachen. Das hat für den Vermieter den Vorteil, dass der Mieter nicht bei jeder Erhöhung erneut zustimmen muss: Es reicht, dass er dies einmal bei Vertragsabschluss getan hat.

Der Vermieter kann aber darüber hinaus nicht mehr erhöhen. Gleiches gilt für eine Indexmiete, bei der der Preis einmal im Jahr gemäß der Inflationsrate steigt. Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel sind dann tabu.

Nach einer Modernisierung darf die Miete manchmal steigen

Wertet der Vermieter seine Immobilien auf, indem er Balkone anbringen oder einen Aufzug einbauen lässt, kann er die Kosten für die Modernisierung auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Aber nicht jede Baustelle im Haus kann Grund für eine Mieterhöhung sein.

Energetische Sanierung - Eine energetische Sanierung gilt immer als Verbesserung. Schließlich kann der Mieter aufgrund gedämmter Fassaden oder Isolierglasfenster Heizkosten sparen. Eine Mieterhöhung ist selbst dann rechtens, wenn die Aufwendungen für die energetische Sanierung die eingesparten Heizkosten deutlich übersteigen (BGH, Urteil vom 3. März 2004, Az. VIII ZR 149/03; Az. VIII ZR 151/03). Entgegen früherer Rechtsprechung einiger Landgerichte ist der Modernisierungszuschlag damit nicht auf das Doppelte der vom Mieter eingesparten Heizkosten begrenzt (so noch LG Leipzig, Urteil vom 24. Januar 2002, Az. 12 S 6262/01).

Instandhaltung oder Modernisierung - Für die Frage, ob eine Instandhaltung oder eine Modernisierung vorliegt, ist entscheidend, ob sich für den Mieter eine Verbesserung ergibt. Bekommt er einen Balkon dazu, ist das der Fall. Wird ein kaputtes Fenster durch ein gleichwertiges ersetzt, stellt der Vermieter einfach nur den vertragsgemäßen Zustand wieder her. Dann darf er die Kosten nicht auf die Miete umlegen.

Nicht alle Fälle sind so eindeutig. Tauscht der Vermieter zum Beispiel verkalkte Wasserleitungen aus, heißt es womöglich, dadurch erhöhe sich der Wasserdruck in der Dusche, was eine Verbesserung sei. Allerdings darf der Mieter einen ausreichenden Wasserdruck voraussetzen. Es muss also sehr genau unterschieden werden, ob ein üblicher Zustand hergestellt wird oder sich tatsächlich etwas verbessert.

Kosten - Der Vermieter kann die Investitionen auf die Miete umlegen. Bis zu 11 Prozent dessen, was er an Modernisierungskosten hatte, kann er auf die Nettojahresmiete aufschlagen. Hat er öffentliche Fördermittel für die Modernisierung erhalten, verringert sich der Betrag, den er tatsächlich an Modernisierungskosten hatte. Dementsprechend weniger kann er auf die Miete umlegen.

Rechenbeispiel Monatsmiete vor Modernisierung: 500 € (Jahresmiete 6.000 €)
  Kosten der Modernisierung 10.000 €
  davon 11 Prozent 1.100 €
  neues Jahresmiete 7.100 € geteilt durch 12 Monate
  neue Monatsmiete 591,67 €

Form und Frist - Auch wenn er die Miete aufgrund einer Sanierung erhöht, muss der Vermieter dem Mieter das schriftlich mitteilen. Die Erhöhung tritt erst drei Monate nach dieser Mitteilung in Kraft. Anders als bei der Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete muss er die Mietsteigerung nicht begründen.

Der Mieter kann aber verlangen, die Rechnungen für die Modernisierung einzusehen, damit er überprüfen kann, ob der Vermieter tatsächlich höchstens 11 Prozent der Kosten aufgeschlagen hat. Dem Mieter steht auch in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht zu. Macht er davon Gebrauch, erhöht sich die Miete für den restlichen Mietzeitraum nicht.

Checkliste für Mieter zur korrekten Mieterhöhung

Anhand dieser Checkliste können Sie das Schreiben Ihres Vermieters überprüfen und entsprechend reagieren:

  • Richtiger Absender? Nur der Vermieter darf die Miete erhöhen. Werden alle Vermieter als Absender genannt und haben diese das Schreiben unterzeichnet? Haus- und Wohnungskäufer müssen im Grundbuch eingetragen sein, Erben müssen einen Erbschein vorweisen. Bevollmächtigte, etwa eine Hausverwaltung oder ein Rechtsanwalt, müssen eine Vollmacht vorlegen. Ist ein Unternehmen Vermieter, ergibt sich die Vertretungsbefugnis aus dem Handelsregister und muss vorgelegt werden. Bei einer GmbH ist das der Geschäftsführer, bei einer Aktiengesellschaft der Vorstand.
  • Richtiger Empfänger? Die Mieterhöhung muss bei Ehepaaren oder Mitgliedern einer Wohngemeinschaft an alle Mieter adressiert sein, sofern alle den Mietvertrag unterzeichnet haben.
  • Zulässigkeit? Haben Sie eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart? Dann steigt die Miete zeitlich und prozentual nach festen Regeln. Eine zusätzliche Erhöhung ist unzulässig.
  • Begründung vorhanden? Ohne Nennung eines Grundes ist die Mieterhöhung nicht gültig. Zulässig sind Begründungen mit Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete, den Mietspiegel, Mietdatenbanken, Gutachten oder der Nachweis von Vergleichswohnungen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter die dort verzeichneten Durchschnittspreise zusätzlich angeben – auch wenn er die Mieten von Vergleichswohnungen nennt.
  • Jahressperrfrist eingehalten? Der Einzug oder die letzte Mieterhöhung müssen mindestens zwölf Monate zurückliegen, wenn Sie das Schreiben bekommen. Die neue Mieterhöhung ist unwirksam, wenn die Miete nicht wenigstens 15 Monate unverändert war.
  • Kappungsgrenze eingehalten? Ist die Grenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren eingehalten? Oder gilt in Ihrer Stadt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent?
  • Modernisierungserhöhung? Soll die Miete aufgrund einer nachgewiesenen Modernisierung oder aufgrund einer bloßen Instandhaltung erhöht werden? Dann wäre eine Anhebung unzulässig. Bestehen Sie darauf, dass Sie Einsicht in die Rechnungen nehmen können. Prüfen Sie anhand der Rechnungen, um welche Art Arbeiten es sich gehandelt hat.

Lassen Sie sich von einem Mietexperten unterstützen

Wenn Sie unsicher, ob die Mieterhöhung rechtens ist, sollten Sie einen Profi zu Hilfe nehmen.

wenigermiete.de
Mieter können sich gegen unzulässige Mieterhöhungen an das Verbraucherportal wenigermiete.de wenden. Der Anbieter hat mit der Durchsetzung von Mieterinteressen bei der Mietpreisbremse bereits viel Erfahrung gesammelt. Dazu müssen Mieter online Angaben zur Mieterhöhung und zu ihrer Wohnung machen. Ist die Erhöhung aus Sicht des Unternehmens unzulässig, bietet es dem Mieter einen sogenannten Schutzbrief gegen Mieterhöhung an. Das beinhaltet die Kostendeckung für Anwalt und Gericht, sollte der Vermieter seine Forderungen gerichtlich durchsetzen wollen. Der Mieter zahlt an wenigermiete.de nur im Erfolgsfall die Ersparnis für drei Monate. Kann der Anbieter die Erhöhung nicht erfolgreich abwehren, entstehen dem Mieter keine Kosten.

Aus Sicht von Finanztip ist das ein faires Angebot, die Bedingungen des Schutzbriefs sind transparent. Gerade für Mieter ohne Rechtsschutzversicherung ist das eine gute Möglichkeit, sich gegen den Vermieter zu wehren.

wenigermiete.de
Unterstützung bei der Mietpreisbremse und Mieterhöhungen

  • Angebot für Mieter in Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart
  • überprüft Mieterhöhung, versendet Schreiben an den Vermieter
  • bei Klage des Vermieters übernimmt der Anbieter Anwalts- und Gerichtskosten
  • faires Erfolgshonorar in Höhe der Ersparnis von drei Monatsmieten

Mieterverein
Für Mieter gibt es auch Vereine, die dabei helfen, die Rechtslage zu klären und Briefe zu schreiben, in denen diese eindeutig dargelegt wird. Mieter können einem Mieterverein am Ort beitreten.

Fachanwalt für Mietrecht
Wer eine Rechtsschutzversicherung hat, kann sich an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Der prüft die Mieterhöhung und erhebt Einwände, falls die Erhöhung nicht rechtmäßig ist.

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

Julia Rieder
von Finanztip,
Expertin für Versicherungen

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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter britta.schoen@finanztip.de.