Mietpreisbremse

So viel darf ein Vermieter bei der Neuvermietung verlangen

Das Wichtigste in Kürze

  • In mehr als 320 deutschen Städten müssen sich Vermieter an die Mietpreisbremse halten.
  • Mietpreisbremse bedeutet: Bei einer Neuvermietung darf der Mietpreis nur 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen.
  • Welche Miete ortsüblich ist, richtet sich in der Regel nach dem Mietspiegel der Stadt.
  • Hat der Vormieter mehr als ortsüblich gezahlt, kann der Vermieter diesen Preis weiterhin verlangen. Für Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse nicht.
  • Ist die Miete zu hoch, dann ist die Vereinbarung unwirksam. Nach einer Rüge kann der Mieter die Miete auf die zulässige Höhe senken und die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen.
  • Das kann sich lohnen, wie die ersten Urteile zur Mietpreisbremse zeigen (AG Lichtenberg, Urteil vom 28. September 2016, Az. 2 C 202/16: monatlich rund 32 Euro gespart; AG Berlin-Neukölln, Urteil vom 8. September 2016, Az. 11 C 414/15: monatlich rund 220 Euro gespart; AG München, Urteil vom 8. September 2016, Az. 422 C 6013/16: monatlich 150 Euro gespart).

So gehen Sie vor

  • Wer einen Mietvertrag nach Inkrafttreten der entsprechenden Mietpreisbremsen-Verordnung unterschrieben hat, sollte den Preis anhand des geltenden Mietspiegels überprüfen.
  • Liegt der Preis darüber, sollten Sie die Miethöhe schriftlich rügen und am besten als Einschreiben versenden.
  • Erklärt der Vermieter, für die Wohnung gelte die Mietpreisbremse nicht, können Sie Auskunft verlangen. Er muss dann beispielsweise den Mietvertrag des Vormieters vorlegen oder die umfassende Sanierung nachweisen.
  • Wollen Sie sich nicht selbst mit dem Vermieter herumärgern, können Sie sich an Mietright wenden. Das ist ein Rechtsdienstleister mit der Website wenigermiete.de, der Ihre Rechte aus der Mietpreisbremse durchsetzt. Den Preis von einem Drittel der Jahresersparnis inklusive Mehrwertsteuer hält Finanztip für fair und angemessen.
  • Sie können sich auch an einen Mieterverein wenden, müssen dazu aber Mitglied werden. Oder Sie wenden sich an einen Fachanwalt für Mietrecht.
  • Tipp: Sollen wir Sie rund um das Thema Mietrecht sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten? Abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter!

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Wer auf Wohnungssuche ist, braucht gute Nerven. Vor allem in Ballungsräumen oder Universitätsstädten gibt es wenig bezahlbaren Wohnraum und jede Menge Bewerber. Zu allem Überfluss stiegen in den letzten Jahren die Preise bei Neuvermietungen in einigen Städten sprunghaft um bis zu einem Drittel an.

Durch die Mietpreisbremse sollte das anders werden. Elf Bundesländer haben sie bereits durch entsprechende Verordnungen umgesetzt. Sie bedeutet: Der Preis bei einem neuen Mietvertrag darf nur noch 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das ist jedoch nicht so einfach, wie es klingt: Es gibt viele Ausnahmen und einige Vermieter halten sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben. Wohnungsbewerber können sich nicht auf die Regelungen zur Mietpreisbremse berufen. Erst nach Abschluss des Mietvertrages können Mieter ihre Rechte geltend machen.

Deshalb zeigt die Mietpreisbremse nicht die Wirkung, die der Gesetzgeber sich erhofft hatte. Das Land Berlin hat knapp ein Jahr nach Inkrafttreten bereits einen Reformvorschlag zur Mietpreisbremse im Bundesrat eingereicht.

Hier gilt die Mietpreisbremse

Bundesland   Gilt seit   Städte und Gemeinden
Berlin   01.06.2015   Berlin
Hamburg   01.07.2015   Hamburg
Nordrhein-Westfalen   01.07.2015   22 Städte, darunter Münster, Düsseldorf, Köln, Aachen und andere.
Bayern   01.08.2015   144 Städte, darunter München, Regensburg, Ingolstadt und andere
Rheinland-Pfalz   08.10.2015   Mainz, Landau und Trier
Baden-Württemberg   01.11.2015   68 Städte, darunter Stuttgart und die Universitätsstädte Freiburg, Heidelberg, Tübingen und Ulm und andere
Hessen   27.11.2015   16 Städte, darunter Frankfurt, Darmstadt und andere
Bremen   01.12.2015   Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven
Schleswig-Holstein   01.12.2015   16 Städte, darunter Kiel, Sylt, Wyk auf Föhr und andere
Brandenburg   01.01.2016   31 Städte, darunter Potsdam und andere
Thüringen   31.03.2016   Erfurt und Jena
Niedersachsen   01.12.2016   19 Städte, darunter Braunschweig, Göttingen, Hannover und andere

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 17. Mai 2017). In Mecklenburg-Vorpommern diskutiert derzeit die Landesregierung darüber, ob für die Städte Greifswald, Rostock, Bad Doberan, Waren und Neubrandenburg ebenfalls die Mietpreisbremse eingeführt werden soll.

So soll die Mietpreisbremse funktionieren

Bei einem Mieterwechsel kann der Vermieter die Miete nicht mehr frei festlegen. Er darf nur noch eine Zahlung verlangen, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Beispiel: Die bisherige Miete für die Wohnung betrug 7,50 Euro pro Quadratmeter. Für vergleichbare Wohnungen wurden bei Neuvermietungen allerdings Preise von bis zu 10 Euro erzielt, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel bei 8,50 Euro pro Quadratmeter liegt. Soll die Wohnung jetzt wieder vermietet werden, kann der Vermieter höchstens 9,35 Euro pro Quadratmeter verlangen.

Der Vermieter muss also wissen, ob seine Miete über der ortsüblichen liegt und wie viel er verlangen kann, um nicht später eine böse Überraschung zu erleben. Die durch die Mietpreisbremse gezogenen Obergrenzen sind nämlich zwingend. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unzulässig.

Mieter können nach Unterzeichnung des Mietvertrages, das heißt während des laufenden Mietverhältnisses, beanstanden, dass die vereinbarte Miete zu hoch ist.

In diesen Fällen gilt die Mietpreisbremse nicht

Um den Neubau von Wohnungen sowie Modernisierungen für die Eigentümer attraktiv zu halten, gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse.

Für die Vermietung von Neubauten gilt die Mietpreisbremse nicht
Handelt es sich bei der Wohnung um einen Neubau, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurde, kann der Vermieter die Miete frei festlegen, ohne die Mietpreisbremse beachten zu müssen (§ 556f Satz 1 BGB).

Bei umfassenden Modernisierungen gilt die Mietpreisbremse nicht
Auch wenn der Vermieter die Wohnung umfassend modernisiert hat, muss er sich nicht an die Mietpreisbremse halten. Das gilt allerdings nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB). Gab es also nach der Sanierung schon einen Vormieter, handelt es sich um die zweite Vermietung und der Vermieter ist grundsätzlich an die Mietpreisbremse gebunden. Er darf danach nur die Miete verlangen, die der Vormieter gezahlt hat. Diese dürfte aber in der Regel weit über dem Mietspiegel liegen.

Eine Modernisierung ist umfassend, sofern die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Der Einbau von Isolierglasfenstern zum Beispiel reicht nicht.

Bei anderen Modernisierungen ist Zuschlag erlaubt
Hat der Vermieter kleinere Modernisierungen umgesetzt, kann er einen Zuschlag über die 10-Prozent-Begrenzung der Mietpreisbremse hinaus verlangen. Allerdings nur, wenn der Vermieter dafür beim bisherigen Mieter die Miete hätten erhöhen dürfen. Er darf dabei das zusätzlich verlangen, was er auch in einem laufenden Mietverhältnis hätte fordern dürfen: Das sind bis zu 11 Prozent dessen, was er an Modernisierungskosten hatte.

Vermieter genießen Bestandsschutz
Hat der Vormieter bereits eine hohe Miete gezahlt, muss der Vermieter bei einer Neuvermietung die Miete nicht kürzen, um der Preisbremse zu entsprechen. Vermieter haben einen sogenannten Bestandsschutz und können weiterhin die Vormiete verlangen (§ 556e BGB).

Wegen der vielen Ausnahmen ist es also nicht sicher, ob ein Mieter von der Mietpreisbremse tatsächlich profitiert. Nach Schätzungen des Berliner Mietervereins fallen etwa ein Drittel aller Neuvermietungen nicht unter die Mietpreisbremse.

So überprüfen Sie, ob die Miete zu hoch ist

Wer einen Mietvertrag in einer Stadt unterschrieben hat, in der die Mietpreisbremse gilt, sollte prüfen, ob sich der Vermieter an die Mietpreisbremse gehalten hat. Sie müssen also wissen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist.

Mietspiegel
Dazu können Sie in den Mietspiegel der Stadt schauen. In vielen Städten, in denen die Mietpreisbremse gilt, gibt es einen qualifizierten oder zumindest einen einfachen Mietspiegel. Das können Sie auf der Webseite Ihrer Stadt oder Gemeinde meist leicht herausfinden. Dann überprüfen Sie anhand der Lage und des Ausbauzustands der Wohnung, welche Miete ortsüblich wäre. In einigen Städten gibt es Online-Formulare, mit denen Sie schnell den relevanten Mietpreis ermitteln können. In Köln müssen Mieter dafür allerdings eine Schutzgebühr von 3,50 Euro zahlen.

Wenn kein Mietspiegel vorhanden ist
Wo es keinen Mietspiegel gibt, wird es etwas schwieriger. Sie können auf Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden zurückgreifen sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete heranziehen. Wenden Sie sich dazu am besten auch an die Stadt oder einen Mieterverein.

Viele Vermieter ignorieren die Mietpreisbremse

Der Berliner Mieterverein und der Deutsche Mieterbund beklagen, dass sich viele Vermieter nicht an die Mietpreisbremse halten. Nach einer Erhebung des Portals wenigermiete.de liegen im Schnitt mehr als 70 Prozent der insgesamt 10.000 untersuchten Fälle oberhalb der zulässigen Grenze. Mieter zahlen in den sechs erfassten deutschen Großstädten durchschnittlich 220 Euro zu viel im Monat.

Außerdem scheinen einige Vermieter auch die gesetzlichen Ausnahmen sehr weit auszulegen. Sie riskieren dabei wenig, denn ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist keine Straftat. Es drohen nicht einmal Bußgelder. Außerdem darf der Vermieter die einmal kassierte Miete behalten, bis der Mieter die Höhe rügt.

Auch wenn sie über einen Makler oder ein Wohnungsvermittlungsportal eine Wohnung suchen, müssen Mieter die Miethöhe selbst im Auge behalten. Die Vermittler oder Plattformen achten nicht darauf, ob der Vermieter zu viel verlangt, wie eine Umfrage von Finanztip ergab.

Wer als Mieter schon bei den ersten Gesprächen anfängt, kritische Fragen zur Miethöhe zu stellen, ist oft draußen. Unterzeichnet der Mieter einfach den Vertrag, ist nicht sicher, ob er nachträglich die Miete reduzieren kann, da das Gesetz viele Ausnahmen vorsieht.

Umso wichtiger ist es, dass Mieter ihre Rechte kennen. Klar ist aber: Nach Unterzeichnung des Vertrags lohnt sich eine Überprüfung immer. Sie können erheblich sparen – und handeln auch im Interesse aller anderen Mieter.

So setzen Mieter Ihre Rechte selbst durch

Das Gute ist: Hat Ihr Vermieter eine zu hohe Miete verlangt, ist die Vereinbarung über die Höhe unwirksam, nicht der gesamte Mietvertrag. Der Vermieter muss die zu viel gezahlte Miete zurückerstatten (§ 556 g BGB). Zudem muss er auch einen Anteil der Kaution freigeben, da er bei der Kaution auch von der überhöhten Miete ausgegangen ist. Wichtig: Sie müssen die überhöhte Miete rügen, um weniger zu zahlen. Aus der Zeit vor der Rüge gibt es kein Geld zurück.

Um zu rügen, können Sie einen Brief oder eine E-Mail schreiben. Um einen Beweis in Händen zu haben, sollten Sie die Rüge als Einschreiben verschicken. Legen Sie dar, um welchen Betrag die Miete zu hoch ist. Und fordern Sie den Vermieter auf, Ihre Mietkürzung zu akzeptieren.

Wichtig: Zahlen Sie nicht einfach nur die reduzierte Miete. Sollte sich herausstellen, dass im konkreten Fall eine Ausnahme von der Mietpreisbremse greift, riskieren Sie wegen der dadurch entstehenden „Mietschulden“ eine Kündigung. Überweisen Sie die vereinbarte Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Im Überweisungsformular können Sie im Feld Verwendungszweck „unter dem Vorbehalt der Rückforderung wegen Mietpreisbremse" eintragen.

Ist der Vermieter nicht einverstanden, brauchen Sie Unterstützung. Kommt es zum Streit zwischen den Mietvertragsparteien über die Mietpreisbremse, entscheiden – wie auch bei Mieterhöhungen – die Zivilgerichte abschließend.

Ihr Vermieter kann nicht einwenden, Sie hätten ihn getäuscht, da Sie schon bei Vertragsabschluss wussten, dass die Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Das hatte ein Vermieter in München vorgetragen und wollte deshalb den Mietvertrag anfechten. Das geht nicht: Ein Mietinteressent hat nicht die Pflicht, den Vermieter darauf hinzuweisen, dass der Mietpreis überhöht ist (AG München, Urteil vom 8. September 2016, Az. 422 C 6013/16).

Mit einer Rechtsschutzversicherung können Mieter sich gegen Gerichts- und Anwaltskosten absichern.

Portal wenigermiete.de setzt für Mieter Mietpreisbremse durch

Wer sich nicht selbst mit Vermieter herumärgern will, kann sich an Mietright wenden. Das ist ein Rechtsdienstleister mit der Website wenigermiete.de, der seit Januar 2017 für Mieter in Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln und Stuttgart die Mietpreisbremse durchsetzt. Weitere Städte sollen folgen. Mieter können mit einem Miet-Rechner auf der Website wenigermiete.de überprüfen, ob sie zu viel Miete zahlen.

Wer Mietright beauftragt, muss sich um nichts mehr kümmern. Das Portal versendet die Rüge an den Vermieter, klärt alles Weitere mit ihm und zieht notfalls vor Gericht. Hat Mietright Erfolg, zahlt der Mieter ein Drittel der Jahresersparnis, wobei die Mehrwertsteuer darin schon enthalten ist. Die Vergütung verrechnet der Rechtsdienstleister mit dem Rückzahlungsanspruch, so dass der Mieter nie direkt an Mietright zahlen muss.

Finanztip hat sich das Portal näher angesehen. Wir haben die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) untersucht und uns das genaue Verfahren schriftlich erläutern lassen. Wir halten den Preis für fair und angemessen, die Kostenstruktur ist transparent und die AGB sind verbraucherfreundlich.

wenigermiete.de (Mietright)
Durchsetzung der Mietpreisbremse zu einem fairen Preis

  • Online-Rechner für Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln und Stuttgart
  • überprüft Miete, versendet Rüge und setzt Mieterrechte durch
  • faires Erfolgs-Honorar von einmalig 33,33 % der jährlichen Mietersparnis inklusive Mehrwertsteuer
  • bei einem Vergleich fallen keine zusätzlichen Kosten an
  • für Mieter in anderen Städten mit Mietpreisbremse derzeit noch kein Angebot

Erfahrungen mit der Mietpreisbremse in Berlin

Berlin hat als erstes Bundesland die Mietpreisbremse mit Wirkung zum 1. Juni 2015 eingeführt. Doch viele Vermieter halten sich nicht daran. Eine Studie des Forschungsinstituts Regiokontext im Auftrag des Berliner Mietervereins hat ergeben, dass sich die Vermieter in Berlin bei 31 Prozent der Neuvermietungen nicht an die Mietpreisbremse gehalten haben. Damit wurden knapp 20.000 Wohnungen in Berlin zwischen dem 1. Juni 2015 und dem 31. März 2016 zu teuer angeboten. Im Durschnitt haben Vermieter die Wohnungen um 2,18 Euro pro Quadratmeter zu teuer angeboten. Die Ergebnisse der Studie wurden am 30. Mai 2016 offiziell vorgestellt.

Die Zahlen, die das Portal wenigermiete.de Ende April 2017 vorgelegt hat, sind noch erschreckender. Rund 4.000 Mieter haben über den Anbieter bisher ihre Miete in Berlin überprüft. In 71 Prozent der Fälle stellte wenigermiete.de einen mutmaßlichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse fest. Im Durchschnitt ging es dabei um 224 Euro im Monat, die die Vermieter zu Unrecht fordern.

Die Zahlen überraschen eine Neu-Berlinerin nicht. Sie berichtet Finanztip von ihren Erfahrungen bei der Wohnungssuche: Ihr wurde Mitte 2016 eine Wohnung in Kreuzberg zu einem Preis von 14,44 Euro pro Quadratmeter angeboten. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 8,10 Euro. Die Vormieterin hatte schon 11,20 Euro gezahlt, aber der Vermieter wollte noch mehr. Das war also eine der geschätzt 20.000 Wohnungen, die Vermieter anbieten, ohne die Mietpreisbremse zu beachten.

Auch wenn das erkennbarer Rechtsbruch ist: Es gibt keine Aufsichtsbehörde, an die sich Mieter wenden können. Das Instrument Mietpreisbremse funktioniert daher nur, wenn Mieter selbst darüber wachen und eine zu hohe Miete bei einer neu angemieteten Wohnung rügen. Von diesem Recht machen aber bislang nur sehr wenige Gebrauch. Dabei kann es sich lohnen: Das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg hat einen Vermieter verurteilt, den überteuerten Anteil der Miete an den Mieter zurückzuzahlen, das waren jeden Monat mehr als 30 Euro (Urteil vom 28. September 2016, Az. 2 C 202/16). Das Urteil ist rechtskräftig.

Mehr als 220 Euro jeden Monat konnte ein Mieter in Berlin-Neukölln sparen (Amtsgericht Berlin-Neukölln, Urteil vom 8. September 2016, Az. 11 C 414/15). Dieses Urteil hat das Landgericht Berlin bestätigt (Urteil vom 29. März 2017, Az. 65 S 424/16).

Auf Nachfrage von Finanztip berichten die Mietervereine in Berlin, dass sich nur ganz vereinzelt Mitglieder zur Mietpreisbremse beraten lassen. Die Hemmschwelle sei sehr hoch, erläutert auch die Rechtsanwältin Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Der Mieter müsse zunächst einen Vertrag unterschreiben und sehr bald danach erklären, dass er sich an den Vertrag nicht gebunden fühle. Im Übrigen müsse er im Zweifel vor Gericht mit einem Gutachten beweisen, dass die Miete zu hoch ist. Diese juristische Hürde sollte einen Mieter aber nicht von der Rüge abhalten, denn der Vermieter hat sich schließlich nicht ans Gesetz gehalten.

Hilfreich ist dabei die „Aktion Mietpreisüberprüfung“. Betroffene können sich kostenlos an den Berliner Mieterverein wenden. Dazu müssen die Hilfesuchenden nicht einmal Mitglied des Vereins sein. Dieser kontrolliert, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete wäre.

Achtung

Neuer Mietspiegel 2017 in Berlin

Die Stadt Berlin hat am 19. Mai 2017 den neuen Mietspiegel veröffentlicht. Die Mieten sind im Schnitt um 9,4 Prozent gestiegen trotz Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen. Mit einer Online-Abfrage können Sie die Miete für Ihre Wohnung nach aktuellem Mietspiegel herausfinden.

Erfahrungen mit der Mietpreisbremse in Hamburg

Anders als in Berlin sind in Hamburg die Mietpreise bei Neuvermietungen im ersten Jahr nach Einführung der Mietpreisbremse gesunken. Das hat eine Erhebung des Immobilienportals immowelt.de ergeben. Doch das ist nicht allein das Verdienst der Mietpreisbremse, sondern viel eher auf die Wohnungsbaupolitik des Hamburger Senats zurückzuführen. In der Hansestadt gibt es bereits seit dem Jahr 2011 ein sogenanntes Bündnis für das Wohnen: eine Vereinbarung zwischen Senat, Verbänden der Wohnungswirtschaft und SAGA GWG unter Beteiligung der Mietervereine. Sie hat zum Ziel, den Hamburger Wohnungsmarkt sozialverträglich weiterzuentwickeln. Jedes Jahr sollen 10.000 neue Wohnungen entstehen.

Auf Nachfrage von Finanztip berichtet der Interessenverband Mieterschutz in Hamburg, dass sich nur wenige Mitglieder zur Mietpreisbremse beraten lassen, meist Menschen, die eine neue Wohnung anmieten wollen. Der Mieterverein Hamburg geht davon aus, dass die Mietpreisbremse bei schätzungsweise 40 Prozent der Neuvermietungen nicht beachtet wird. Über die Website des Vereins können alle Interessenten kostenlos  überprüfen lassen, ob der Mietpreis zu hoch ist.

Das Portal wenigermiete.de berichtet, dass bis Ende April 2017 etwa 1.600 Mieter in Hamburg ihre Miete mit dem Tool auf ihrer Seite überprüft haben. In 66 Prozent der Fälle stellte der Anbieter einen mutmaßlichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse fest. Dabei ging es im Schnitt um 221 Euro Miete, die Mieter jeden Monat zu viel zahlen.

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Julia Rieder
von Finanztip,
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Der "große" Andrang ;) in diesem Thread zeigt schon, welche Bedeutung die Mietpreisbremse hat. Will auch gerade eine Wohnung in einem "gebremsten" Gebiet vermieten. Kein Interessent hat nach der ...
10. März 2017 zum Beitrag
Hallo Franziska,
wir suchen (wegen Eigenbedarfskündigung) dringend eine Wohnung.
Abgesehen davon, das es keine 4 Zimmer Wohnungen gibt, die bezahlbar sind sind die, die man im Internet findet ...
10. März 2016 zum Beitrag
Mietpreisbremse
Für viele Ballungszentren ist sie schon festgelegt, in anderen Städten und Gemeinden wird sie womöglich noch kommen: die . Weil die Mieten in vielen Städten stark angestiegen waren, haben sich ...
8. März 2016 zum Beitrag
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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter britta.schoen@finanztip.de.