Mietpreisbremse

So viel darf ein Vermieter bei der Neuvermietung verlangen

Das Wichtigste in Kürze

  • In über 300 deutschen Städten müssen sich Vermieter an die Mietpreisbremse halten.
  • Bei einer Neuvermietung darf der Mietpreis nur 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen.
  • Welche Miete ortsüblich ist, richtet sich in der Regel nach dem Mietspiegel der Stadt.
  • Hat der Vormieter mehr als ortsüblich gezahlt, kann der Vermieter diesen Preis weiterhin verlangen. Für Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen gilt die Mietpreisbremse nicht.
  • Ist die Miete zu hoch, dann ist die Vereinbarung unwirksam. Nach einer Rüge kann der Mieter die Miete auf die zulässige Höhe senken und die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen - das kann sich lohnen (AG Lichtenberg, Urteil vom 28. September 2016, Az. 2 C 202/16; AG Berlin-Neukölln, Urteil vom 8. September 2016, Az. 11 C 414/15).

So gehen Sie vor

  • Wer einen Mietvertrag nach Inkrafttreten der entsprechenden Mietpreisbremsen-Verordnung unterschrieben hat, sollte den Preis anhand des geltenden Mietspiegels überprüfen.
  • Liegt der Preis darüber, sollten Sie die Miethöhe schriftlich rügen und am besten als Einschreiben versenden.
  • Erklärt der Vermieter, für die Wohnung gelte die Mietpreisbremse nicht, können Sie Auskunft verlangen. Er muss dann beispielsweise den Mietvertrag des Vormieters vorlegen oder die umfassende Sanierung nachweisen.
  • Holen Sie sich Unterstützung bei einem Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
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Wer auf Wohnungssuche ist, braucht gute Nerven. Vor allem in Ballungsräumen oder Universitätsstädten gibt es wenig bezahlbaren Wohnraum und jede Menge Bewerber. Zu allem Überfluss stiegen in den letzten Jahren die Preise bei Neuvermietungen in einigen Städten sprunghaft um bis zu einem Drittel an.

Durch die Mietpreisbremse soll das anders werden. Elf Bundesländer haben sie bereits durch entsprechende Verordnungen umgesetzt. Der Preis bei einem neuen Mietvertrag darf nur noch 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Leider ist es nicht so einfach, wie es klingt: Es gibt viele Ausnahmen und einige Vermieter halten sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben. Außerdem ist die orts­übliche Vergleichs­miete oft nicht leicht heraus­zufinden. Wohnungsbewerber können sich nicht auf die Regelungen zur Mietpreisbremse berufen. Erst nach Abschluss des Mietvertrages können Mieter ihre Rechte geltend machen.

Deshalb zeigt die Mietpreisbremse nicht die Wirkung, die der Gesetzgeber sich erhofft hatte. Das Land Berlin hat knapp ein Jahr nach Inkrafttreten bereits einen Reformvorschlag zur Mietpreisbremse im Bundesrat eingereicht.

Hier gilt die Mietpreisbremse

Bundesland   Gilt seit   Städte und Gemeinden
Berlin   01.06.2015   Berlin
Hamburg   01.07.2015   Hamburg
Nordrhein-Westfalen   01.07.2015   22 Städte, darunter Münster, Düsseldorf, Köln, Aachen und andere.
Bayern   01.08.2015   144 Städte, darunter München, Regensburg, Ingolstadt und andere
Rheinland-Pfalz   08.10.2015   Mainz, Landau und Trier
Baden-Württemberg   01.11.2015   68 Städte, darunter Stuttgart und die Universitätsstädte Freiburg, Heidelberg, Tübingen und Ulm und andere
Hessen   27.11.2015   16 Städte, darunter Frankfurt, Darmstadt und andere
Bremen   01.12.2015   Bremen mit Ausnahme von Bremerhaven
Schleswig-Holstein   01.12.2015   16 Städte, darunter Kiel, Sylt, Wyk auf Föhr und andere
Brandenburg   01.01.2016   31 Städte, darunter Potsdam und andere
Thüringen   31.03.2016   Erfurt und Jena

Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 16. Januar 2017). In Mecklenburg-Vorpommern wird derzeit darüber diskutiert, ob für die Städte Greifswald, Rostock, Bad Doberan, Waren und Neubrandenburg ebenfalls die Mietpreisbremse eingeführt werden soll.

Erfahrungen mit der Mietpreisbremse in Berlin

Berlin hat als erstes Bundesland die Mietpreisbremse mit Wirkung zum 1. Juni 2015 eingeführt. Doch viele Vermieter halten sich nicht daran. Eine Studie des Forschungsinstituts Regiokontext im Auftrag des Berliner Mietervereins hat ergeben, dass sich die Vermieter in Berlin bei 31 Prozent der Neuvermietungen nicht an die Mietpreisbremse gehalten haben. Damit wurden knapp 20.000 Wohnungen in Berlin zwischen dem 1. Juni 2015 und dem 31. März 2016 zu teuer angeboten. Im Durschnitt haben Vermieter die Wohnungen um 2,18 Euro pro Quadratmeter zu teuer angeboten. Die Ergebnisse der Studie wurden am 30. Mai 2016 offiziell vorgestellt.

Die Zahl überrascht eine Neu-Berlinerin nicht. Sie berichtet Finanztip von ihren Erfahrungen bei der Wohnungssuche: Ihr wurde eine Wohnung in Kreuzberg zu einem Preis von 14,44 Euro pro Quadratmeter angeboten. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 8,10 Euro. Die Vormieterin hatte schon 11,20 Euro gezahlt, aber der Vermieter wollte noch mehr. Die Wohnungssuchende sprach mit dem Vermieter über die zu hohe Forderung und erklärte sich bereit, die Miete zu zahlen, die die Vormieterin bereits vereinbart hatte. Daraufhin bekam sie die Absage. Das war also eine der geschätzt 20.000 Wohnungen, die Vermieter anbieten, ohne die Mietpreisbremse zu beachten.

Der Anstieg der Mietpreise bei Neuvermietungen geht in Berlin offenbar munter weiter. Es gibt keine Aufsichtsbehörde, an die sich der Mieter wenden kann. Das Instrument Mietpreisbremse funktioniert daher nur, wenn Mieter selbst darüber wachen und eine zu hohe Miete bei einer neu angemieteten Wohnung rügen. Von diesem Recht machen aber derzeit nur sehr wenige Gebrauch. Dabei kann es sich lohnen: Das Amtsgericht Lichtenberg hat einen Vermieter verurteilt, den überteuerten Anteil der Miete an den Mieter zurückzuzahlen, das waren jeden Monat über 30 Euro (AG Lichtenberg, Urteil vom 28. September 2016, Az. 2 C 202/16). Mehr als 220 Euro jeden Monat konnte ein Mieter in Berlin-Neukölln sparen. Das hat das Amtsgericht Berlin-Neukölln in einem weiteren Urteil zur Mietpreisbremse in Berlin entschieden (Urteil vom 8. September 2016, Az. 11 C 414/15).

Auf Nachfrage von Finanztip berichten die Mietervereine in Berlin, dass sich nur ganz vereinzelt Mitglieder zur Mietpreisbremse beraten lassen. Die Hemmschwelle sei sehr hoch, erläutert auch die Rechtsanwältin Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Der Mieter müsse zunächst einen Vertrag unterschreiben und sehr bald danach erklären, dass er sich an den Vertrag nicht gebunden fühle. Im Übrigen müsse er im Zweifel vor Gericht mit einem Gutachten beweisen, dass die Miete zu hoch ist. Diese juristische Hürde sollte einen Mieter nicht von der Rüge abhalten, denn der Vermieter hat sich schließlich nicht ans Gesetz gehalten.

Hilfreich ist dabei die „Aktion Mietpreisüberprüfung“. Betroffene können sich kostenlos an den Berliner Mieterverein wenden. Der überprüft, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete wäre. Dazu müssen die Hilfesuchenden nicht einmal Mitglied des Vereins sein. Im Zeitraum vom 1. Juni 2015 bis zum 20. Mai 2016 stellte der Verein in 95 Prozent der überprüften Mietpreise fest, dass der Vermieter die Mietpreisbremse nicht beachtet hatte.

Erfahrungen mit der Mietpreisbremse in Hamburg

Anders als in Berlin sind in Hamburg die Mietpreise bei Neuvermietungen im ersten Jahr nach Einführung der Mietpreisbremse gesunken. Das hat eine Erhebung des Immobilienportals immowelt.de ergeben. Doch das ist nicht allein das Verdienst der Mietpreisbremse, sondern viel eher auf die Wohnungsbaupolitik des Hamburger Senats zurückzuführen. In der Hansestadt gibt es bereits seit dem Jahr 2011 ein sogenanntes Bündnis für das Wohnen: eine Vereinbarung zwischen Senat, Verbänden der Wohnungswirtschaft und SAGA GWG unter Beteiligung der Mietervereine. Sie hat zum Ziel, den Hamburger Wohnungsmarkt sozialverträglich weiterzuentwickeln. Jedes Jahr sollen 10.000 neue Wohnungen entstehen.

Auf Nachfrage von Finanztip berichtet der Interessenverband Mieterschutz in Hamburg,  dass sich nur wenige Mitglieder zur Mietpreisbremse beraten lassen, meist Menschen, die eine neue Wohnung anmieten wollen. Der Verein hat im letzten Jahr für seine Mitglieder nur einige konkrete Rügen von zu hohen Mieten verfasst. Der Mieterverein Hamburg geht davon aus, dass die Mietpreisbremse bei schätzungsweise 40 Prozent der Neuvermietungen nicht beachtet wird. Auf der Webseite des Vereins können alle Interessenten kostenlos online überprüfen lassen, ob der Mietpreis zu hoch ist. Bisher ist in Hamburg noch kein Urteil zur Mietpreisbremse  bekannt.

So soll die Mietpreisbremse funktionieren

Bei einem Mieterwechsel kann der Vermieter die Miete nicht mehr frei festlegen. Er darf nur noch eine Zahlung verlangen, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Beispiel: Die bisherige Miete für die Wohnung betrug 7,50 Euro pro Quadratmeter. Für vergleichbare Wohnungen wurden bei Neuvermietungen allerdings Preise von bis zu 10 Euro erzielt, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel bei 8,50 Euro pro Quadratmeter liegt. Soll die Wohnung jetzt wieder vermietet werden, kann der Vermieter höchstens 9,35 Euro pro Quadratmeter verlangen.

Der Vermieter muss also wissen, ob seine Miete über der ortsüblichen liegt und wie viel er verlangen kann, um nicht später eine böse Überraschung zu erleben. Die durch die Mietpreisbremse gezogenen Obergrenzen sind nämlich zwingend. Abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unzulässig.

Mieter können  nach Unterzeichnung des Mietvertrages, das heißt während des laufenden Mietverhältnisses, beanstanden, die vereinbarte Miete sei unzulässig hoch.

In diesen Fällen gilt die Mietpreisbremse nicht

Um den Neubau von Wohnungen sowie Modernisierungen für die Eigentümer nicht unattraktiv zu machen, gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse.

Für die Vermietung von Neubauten gilt die Mietpreisbremse nicht

Handelt es sich bei der Wohnung um einen Neubau, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurde, kann der Vermieter die Miete frei festlegen, ohne die Mietpreisbremse beachten zu müssen (§ 556f Satz 1 BGB).

Bei umfassenden Modernisierungen gilt die Mietpreisbremse nicht

Auch wenn der Vermieter die Wohnung umfassend modernisiert hat, muss er sich nicht an die Mietpreisbremse halten. Das gilt allerdings nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB). Gab es also nach der Sanierung schon einen Vormieter, handelt es sich um die zweite Vermietung und der Vermieter ist grundsätzlich an die Mietpreisbremse gebunden. Er darf danach nur die Miete verlangen, die der Vormieter gezahlt hat. Das wird aber in der Regel weit über dem Mietspiegel liegen.

Eine Modernisierung ist umfassend, sofern die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Der Einbau von Isolierglasfenstern zum Beispiel reicht nicht.

Bei anderen Modernisierungen ist Zuschlag erlaubt

Hat der Vermieter kleinere Modernisierungen umgesetzt, kann er einen Zuschlag über die 10-Prozent-Begrenzung der Mietpreisbremse hinaus verlangen. Allerdings nur, wenn der Vermieter dafür beim bisherigen Mieter die Miete hätten erhöhen dürfen. Er darf dabei das zusätzlich verlangen, was er auch in einem laufenden Mietverhältnis hätte fordern dürfen: Das sind bis zu elf Prozent dessen, was er an Modernisierungskosten hatte.

Vermieter genießen Bestandsschutz

Hat der Vormieter bereits eine hohe Miete gezahlt, muss der Vermieter bei einer Neuvermietung die Miete nicht kürzen, um der Preisbremse zu entsprechen. Vermieter haben einen sogenannten Bestandsschutz und können weiterhin die Vormiete verlangen (§ 556e BGB).

Wegen der vielen Ausnahmen ist es also nicht sicher, ob ein Mieter von der Mietpreisbremse tatsächlich profitiert. Nach Schätzungen des Berliner Mietervereins fallen etwa ein Drittel aller Neuvermietungen nicht unter die Mietpreisbremse.

So überprüfen Sie, ob die Miete zu hoch ist

Wer einen Mietvertrag in einer Stadt unterschrieben hat, in der die Mietpreisbremse gilt, sollte prüfen, ob sich der Vermieter an die Mietpreisbremse gehalten hat. Sie müssen also wissen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist.

Mietspiegel

Dazu können Sie in den Mietspiegel der Stadt schauen. In vielen Städten, in denen die Mietpreisbremse gilt, gibt es einen qualifizierten oder zumindest einen einfachen Mietspiegel. Das können Sie auf der Webseite Ihrer Stadt oder Gemeinde meist leicht herausfinden. Dann überprüfen Sie anhand der Lage und des Ausbauzustands der Wohnung, welche Miete ortsüblich wäre. In einigen Städten gibt es Online-Formulare, mit denen Sie schnell den relevanten Mietpreis ermitteln können.

Wenn kein Mietspiegel vorhanden ist

Wo es keinen Mietspiegel gibt, wird es etwas schwieriger. Sie können auf Vergleichsmietdatenbanken von Vermieter- und Mieterverbänden zurückgreifen sowie vergleichbare statistische Erhebungen zur ortsüblichen Miete heranziehen. Wenden Sie sich dazu am besten auch an die Stadt oder einen Mieterverein.

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Viele Vermieter ignorieren die Mietpreisbremse

Der Berliner Mieterverein und der Deutsche Mieterbund beklagen, dass sich viele Vermieter nicht an die Mietpreisbremse halten. Außerdem scheinen einige Vermieter auch die gesetzlichen Ausnahmen sehr weit auszulegen. Sie riskieren dabei wenig, denn ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse ist keine Straftat. Es drohen nicht einmal Bußgelder. Außerdem darf der Vermieter die einmal kassierte Miete behalten, bis der Mieter die Höhe rügt.

Auch wenn sie über einen Makler oder ein Wohnungsvermittlungsportal eine Wohnung suchen, müssen Mieter die Miethöhe selbst im Auge behalten. Die Vermittler oder Plattformen achten nicht darauf, ob der Vermieter zu viel verlangt, wie eine Umfrage von Finanztip ergab.

Wer als Mieter schon bei den ersten Gesprächen anfängt, kritische Fragen zur Miethöhe zu stellen, ist oft draußen. Unterzeichnet der Mieter einfach den Vertrag, ist nicht sicher, ob er nachträglich die Miete reduzieren kann, da das Gesetz viele Ausnahmen vorsieht.

Umso wichtiger ist es, dass Mieter ihre Rechte kennen. Wenden Sie sich am besten an einen Fachanwalt für Mietrecht oder den Mieterverein am Ort, um die Rechtslage richtig einzuschätzen.

Klar ist aber: Nach Unterzeichnung des Vertrags lohnt sich eine Überprüfung immer. Sie können erheblich sparen – und handeln auch im Interesse aller anderen Mieter.

So setzen Sie als Mieter Ihre Rechte durch

Das Gute ist: Hat Ihr Vermieter eine zu hohe Miete verlangt, ist die Vereinbarung über die Höhe unwirksam, nicht der gesamte Mietvertrag. Der Vermieter muss die zu viel gezahlte Miete zurückerstatten (§ 556 g BGB. Wichtig: Dazu müssen Sie die überhöhte Miete rügen. Aus der Zeit vor der Rüge gibt es kein Geld zurück.

Um zu rügen, können Sie einen Brief oder eine E-Mail schreiben. Um einen Beweis in Händen zu haben, sollten Sie die Rüge am besten als Einschreiben verschicken. Legen Sie dar, um welchen Betrag die Miete zu hoch ist.

Fordern Sie den Vermieter auf, die Mietkürzung zu akzeptieren. Ist er nicht einverstanden, brauchen Sie Unterstützung. Dazu können Sie sich an einen Fachanwalt für Mietrecht oder an einen Mieterverein wenden. Die bieten dazu auch Musterschreiben an.

Wichtig: Zahlen Sie nicht einfach nur die reduzierte Miete. Sollte sich herausstellen, dass im konkreten Fall eine Ausnahme von der Mietpreisbremse greift, riskieren Sie wegen der dadurch entstehenden „Mietschulden“ eine Kündigung. Überweisen Sie die vereinbarte Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Im Überweisungsformular können Sie im Feld Verwendungszweck „unter dem Vorbehalt der Rückforderung wegen Mietpreisbremse" eintragen.

Kommt es zum Streit zwischen den Mietvertragsparteien über den Mietpreis und die Mietpreisbremse, entscheiden – wie auch bei Mieterhöhungen – die Zivilgerichte abschließend. Mit einer Rechtsschutzversicherung können Mieter sich gegen Gerichts- und Anwaltskosten absichern.

Mehr dazu im Ratgeber Rechtsschutzversicherung

Britta Schön
von Finanztip,
Expertin für Recht

Gerichtskosten können teuer werden

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Die letzten Beiträge zu dieser Diskussion:
Hallo Franziska,
wir suchen (wegen Eigenbedarfskündigung) dringend eine Wohnung.
Abgesehen davon, das es keine 4 Zimmer Wohnungen gibt, die bezahlbar sind sind die, die man im Internet findet ...
10. März 2016 zum Beitrag
Mietpreisbremse
Für viele Ballungszentren ist sie schon festgelegt, in anderen Städten und Gemeinden wird sie womöglich noch kommen: die . Weil die Mieten in vielen Städten stark angestiegen waren, haben sich ...
8. März 2016 zum Beitrag
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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter britta.schoen@finanztip.de.