Ratgeber Anschlussfinanzierung
Ratgeber

Richtig handeln bei der Umschuldung

Das Wichtigste in Kürze

  • Wer ein Haus oder eine Wohnung finanziert, benötigt während der Laufzeit des Darlehens mehrmals eine Anschlussfinanzierung.
  • Das neue Darlehen sollte an die aktuelle finanzielle und persönliche Situation angepasst werden.
  • Wer bei der Anschlussfinanzierung die Angebote verschiedener Banken vergleicht und ein wenig feilscht, kann – je nach Restschuld und Zinskondition – mehrere Tausend Euro sparen.
  • Wichtig ist es, sich während der Sollzinsbindung nicht unter Zeitdruck setzen zu lassen.

So gehen Sie vor

  • Warten Sie bei der Anschlussfinanzierung nicht auf die Angebote Ihrer Bank, beginnen Sie rechtzeitig mit der Suche nach anderen günstigen Anbietern.
  • Bereits 36 Monate vor dem Ende der Zinsbindung kann sich der Bauherr die aktuellen Zinsen mit einem Forward-Darlehen sichern.
  • Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist sollten Sie Zinsen vergleichen und mit Ihrer Bank über eine Prolongation verhandeln.
  • Bietet die Bank kein konkurrenzfähiges Angebot, ist eine Umschuldung die beste Lösung.
  • Nutzen Sie die großen Kreditvermittler für einen Zinsvergleich. Unsere Empfehlungen sind Interhyp und Dr. Klein. Alternativ empfehlen wir Enderlein oder Hypothekendiscount.
  • Tipp: Sollen wir Sie zum Thema Baufinanzierung sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten? Abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter!

    Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

    Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

    Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

    Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
    Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, wie Sie Ihre Baufinanzierung umschulden können. Wenn Sie nach Wegen suchen, einen Ratenkredit umzuschulden, hilft Ihnen unser Ratgeber Ratenkredit umschulden weiter.

Wer in Deutschland ein Haus oder eine Wohnung finanziert, sollte wissen, wie die Anschlussfinanzierung funktioniert. Dies gilt auf jeden Fall für die große Mehrheit der Immobilienbesitzer, die ein Baudarlehen bei einer Bank oder Versicherung abgeschlossen haben. Aber auch wer auf eine Bausparkasse gesetzt hat, kann die Gestaltungsmöglichkeiten rund um die Anschlussfinanzierung nutzen. Bei einem veränderten Zinsniveau ist es oft sinnvoll, am Ende der Sollzinsbindung umzuschulden.

Wie Anschlussfinanzierung und Laufzeit zusammenhängen

Für die Baufinanzierung vereinbaren Banken und Versicherungen in Deutschland üblicherweise feste Raten: Ein Teil fließt in die Zinszahlung, der andere Teil in die Tilgung. Während die Rate für eine festgeschriebene Zeit – die Zinsbindungsfrist – gleich bleibt, ändert sich im Zeitlauf deren Zusammensetzung: Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. In der Fachsprache heißt das Annuitätendarlehen.

Aus den anfänglichen Tilgungs- und Zinssätzen lässt sich errechnen, wie lange es dauert, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist.

Bis vor einigen Jahren gaben sich Banken regelmäßig mit einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent zufrieden. Kombiniert mit dem damals herrschenden Darlehenszins von 5 Prozent ergab sich daraus eine Laufzeit von knapp 36 Jahren.

Wer also eine erste Zinsbindungsfrist von zehn Jahren mit seiner Bank vereinbart hatte, musste beim selben Zinsniveau, gleicher Rate und gleichen Zinsbindungsfristen rechnerisch dreimal die Anschlussfinanzierung regeln. Dies hat sich im Prinzip in der aktuellen Niedrigzinsphase nicht geändert.

In der Praxis geht es meist noch deutlich schneller. Grund dafür sind Gestaltungsmöglichkeiten bei der Rückzahlung und zusätzliches Vermögen oder Einkommen. Eigenheimbesitzer nutzen Sondertilgungen, Gehaltserhöhungen, Erbschaften und wegfallende Ausgaben, etwa für Kinder, die irgendwann aus dem Haus sind, um das Darlehen schneller zurückzuzahlen.

Statt der errechneten 30 oder 35 Jahre dauert es dann nur 15 oder 20 Jahre, den Baukredit abzubezahlen. Der Kunde muss dann vielleicht nur ein einziges Mal eine Anschlussfinanzierung berechnen. Gerade dann ist ein Vergleich der Anbieter aber besonders wichtig, um sich die besten Konditionen zu sichern.

Die erste Anschlussfinanzierung ist die wichtigste

Aus den Merkmalen des Annuitätendarlehens ergibt sich, dass die erste Anschlussfinanzierung mit Abstand die wichtigste ist: Die Restschuld ist noch relativ hoch, und ein verbessertes Finanzierungskonzept oder ein günstigerer Zinssatz wirkt sich stark auf den nächsten Finanzierungsabschnitt aus.

Restschuld nach zehn Jahren in Prozent

Zinssatz   Anfänglicher Tilgungssatz   Restschuld
5 %   1 %   87 %
2 %   1 %   89 %
2 %   2 %   78 %

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: 18. Oktober 2015)

Das wird an folgendem Beispiel deutlich: Wer bei der Erstfinanzierung ein Baudarlehen von 130.000 Euro aufnimmt und mit 433 Euro pro Monat bedient (2 Prozent Tilgung, 2 Prozent Zinsen), hat nach zehn Jahren noch gut 101.200 Euro an Restschuld. Bleibt es nun bei der alten Rate und dem bisherigen Zinssatz, so steigt der anfängliche Tilgungssatz der Rate auf 3,1 Prozent.

In den meisten Fällen wird sich das Zinsumfeld aber ändern. Bei einem moderaten Anstieg der Zinsen auf 2,5 Prozent sinkt auch der Tilgungsanteil. Wer in dieser Situation eine etwas günstigere Bank findet (zum Beispiel mit einem Zinssatz von 2,3 Prozent), kann im nächsten Finanzierungsabschnitt etwa 2.000 Euro einsparen.

Einsparpotenzial bei besserem Zinssatz

Rate in € Zinssatz in% Tilgungssatz in % Restschuld in €  
433 2,0 % 3,1 % 66.200  
433 2,5 % 2,6 % 71.000  
433 2,3 % 2,8 % 69.000  

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: 18. Oktober 2015)

Ist die Restschuld höher und der Zinsunterschied größer, so steigt auch das Einsparpotenzial.

Die Anschlussfinanzierung aktiv angehen

Wer das Ende des ersten Finanzierungsabschnitts aus dem Blick verliert, kann in diesem Punkt auf die finanzierende Bank oder Versicherung vertrauen. Spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist meldet sie sich mit einem oder mehreren Angeboten für die nächste Phase der Finanzierung.

Weniger vertrauen sollte der Darlehensnehmer darauf, bereits das bestmögliche Angebot vor sich zu haben – weder bei dieser Bank noch auf dem großen Markt für Baugeld insgesamt.

Die Hausbank führt meist Konditionen für unterschiedliche Zinsbindungsfristen auf – und eine kurz gehaltene Frist für die Annahme des Angebots. So entsteht beim Kunden das Gefühl von Zeitdruck.

Gleichzeitig genügt in diesem Augenblick eine einfache Unterschrift unter die Vereinbarung, um dem Druck auszuweichen und das Thema rasch und ohne weiteren Aufwand zu regeln.

Besser ist es aber, spätestens nach Erhalt der Angebote der Hausbank aktiv zu werden und den zweiten Finanzierungsabschnitt mit gleichem Engagement vorzubereiten wie den ersten. Hilfreich ist es, Baufinanzierungsrechner zu verwenden, um die Baufinanzierung online selbst zu berechnen. Konkret benötigen Sie einen Tilgungsrechner, bei dem Sie aus der Kreditsumme, dem Zinssatz und der Tilgung die neue Monatsrate online berechnen können.

Mehr dazu im Ratgeber Baufinanzierung

Dirk Eilinghoff
Experte für Baufinanzierung

So sichern Sie sich niedrige Zinsen:

  • Loten Sie den finanziellen Spielraum aus.
  • Planen Sie das Darlehen.
  • Über Vermittler finden Sie die günstigste Bank.

» Zum Ratgeber

Unsere Anbieter-Empfehlung:

Mit drei Monaten Vorlauf das Thema regeln

Objektiv ist bei einem Vorlauf von drei Monaten ausreichend Zeit, nach günstigeren Alternativen zu suchen.

Die Suche beginnt damit, dass Sie die aktuellen Zinskonditionen bei anderen Banken prüfen. Den schnellsten Zugang zu diesen Informationen liefern die großen Baufinanzierungsvermittler. Vielfach reicht allerdings eine unverbindliche Zinsberechnung eines Vermittlers bereits aus, um die finanzierende Bank dazu zu bewegen, ihr Angebots zu verbessern.

Denn meistens möchte die bisherige Bank die Finanzierung behalten: Die Unterlagen sind geprüft, der Kunde hat über Jahre gezeigt, dass er seine Rate bezahlt und der Beleihungsauslauf ist gesunken. Wenn sich die Geschäftspolitik der finanzierenden Bank oder Versicherung nicht grundlegend geändert hat, strebt sie eine Verlängerung (Prolongation) des Darlehens an.

Lässt der bisherige Darlehensgeber nicht mit sich reden, benötigen Sie als Bauherr jetzt eine verbindliche Darlehenszusage einer anderen Bank. Ein solches Angebot erstellen sowohl die Vermittler als auch andere Banken vor Ort erst, nachdem Sie aktuelle Unterlagen zum Objekt und zu Ihrer persönlichen finanziellen Situation eingereicht haben. An dieser Stelle müssen Sie also etwas Zeit investieren.

Der Rest ist dann allerdings Routine: Der Vermittler erledigt die Vorprüfung der Unterlagen und reicht diese dann in Absprache mit dem Interessenten bei der Bank mit dem günstigsten Zinssatz ein. Ergeben sich keine Nachfragen, so liegt die Darlehenszusage innerhalb weniger Tage vor. Statt einer Prolongation geht es dann um eine Umschuldung: Die neue Bank tritt nach Auslaufen der Zinsbindungsfrist an die Stelle der alten, löst das alte Darlehen ab und übernimmt eine noch bestehende Grundschuld. Die Kosten für ein solches Umschulden betragen in der Regel nur einen Bruchteil der Ersparnis, die Sie durch den günstigeren Zinssatz erreichen.

  • Tipp: Sollen wir Sie zum Thema Baufinanzierung sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten? Abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter!

    Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

    Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

    Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

    Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
    Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Die Anschlussfinanzierung früher angehen

Statt auf die Angebote des bisherigen Geldgebers zu warten, können Sie auch selbst die ersten Schritte unternehmen. Dieses Vorgehen empfiehlt sich besonders, falls mit steigenden Zinsen zu rechnen ist.

Etwa ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung lassen sich ein neues und ein altes Darlehen bereits übergangslos aufeinander abstimmen. Dazu müssen Sie nur darauf achten, dass Sie mit der übernehmenden Bank eine ausreichend lange Zeit zwischen Abschluss des Darlehensvertrags und Berechnung von Bereitstellungszinsen vereinbaren.

Zwölf Monate dürften die Obergrenze für die bereitstellungsfreie Zeit sein, sechs Monate ein problemlos zu erzielender Wert. Wer von der Zinssituation keine Eile sieht, ist also mit einem halben Jahr Vorlauf auf der sicheren Seite.

Wer zu diesem Zeitpunkt seine Anschlussfinanzierung regelt, sollte zunächst bei Vermittlern die aktuellen Zinssätze in Erfahrung bringen und dann seinen bisherigen Darlehensgeber zur Abgabe eines Angebots auffordern. 

Mit dem Forward-Darlehen auf steigende Zinsen spekulieren

Wer sich Sorgen um die Zinsentwicklung macht, kann bis zu 36 Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist bereits handeln und ein Forward-Darlehen abschließen. Im Grundsatz sichert sich der Eigenheimbesitzer damit den aktuellen Zinssatz für die Zeit nach dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist.

Allerdings lässt sich die neue Bank den langen Vorlauf bis zur Ablösung des alten Darlehens bezahlen. Sie verlangt für die Zeit ab Auszahlung einen Zinsaufschlag (Forward-Aufschlag) auf die aktuelle Zinskondition.

Der zukünftige Kreditnehmer macht ein gutes Geschäft, falls die Zinsen beim Ablösen über dem vereinbarten Zinssatz liegen. Bei dem vereinbarten Zinssatz bleibt es allerdings auch dann, wenn die Zinsen nicht ansteigen: Der Bauherr muss dem Baukredit zu den vereinbarten Konditionen bedienen – kündigen kann er nur gegen eine Nichtabnahmeentschädigung.

Der Zinsanstieg ist allerdings nicht das einzige Risiko bei einem Forward-Darlehen. Auch andere Veränderungen der persönlichen Situation können das bereits abgeschlossene Darlehen zum Problem machen: Wer sich etwa von seinem Ehepartner trennt oder die Immobilie nach einem Wegzug verkaufen möchte, muss sich nicht nur mit dem bisherigen Darlehensgeber auseinandersetzen, sondern auch mit dem zukünftigen.

Falls er das Forward-Darlehen dann gar nicht mehr nutzen will, wird dieser neue Darlehensvertrag zum finanziellen Desaster. Wer also grundsätzlich Risiken vermeiden möchte, sollte auch bei einem drohenden Zinsanstieg noch ein oder zwei Jahre abwarten, bis das Ende der Zinsbindungsfrist weniger als zwölf Monate entfernt ist.

Längerfristige Zinsbindungen nach zehn Jahren beenden

Auf der Suche nach Zinssicherheit haben viele Baufinanzierungskunden in den vergangenen Jahren Darlehensverträge mit längerfristiger Zinsbindung abgeschlossen. In diesen Fällen ermöglicht der Gesetzgeber den Kunden einen vorzeitigen kostenlosen Ausstieg nach zehn Jahren (§ 489 I Nr. 2 BGB).

Liegen die Zinsen zu diesem Zeitpunkt niedriger als bei Abschluss des Darlehens, so ergeben sich erneut große Einsparpotenziale – entweder in Form einer niedrigeren monatlichen Rate oder einer verkürzten Laufzeit, sofern der Kunde die alte Rate beibehält.

Die Möglichkeit, das Darlehen zu kündigen, besteht erstmals zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Das alte Darlehen endet also nicht zehn Jahre nach Beginn der Zinsbindungsfrist, sondern – je nach Ablauf der Auszahlung – deutlich später.

Das neue Darlehen kann der Kunde aber wiederum früher vereinbaren. Auch in diesem Fall gilt es wieder darauf zu achten, dass die Ablösung des alten Darlehens und die bereitstellungsfreie Zeit des neuen aufeinander abgestimmt sind.

Gestaltungsmöglichkeiten bei Bauspar-Kombi-Krediten

Wer sein Haus oder seine Wohnung über einen Bausparvertrag finanziert, schließt häufig gleich zwei Verträge ab: Ein Vorausdarlehen dient zum sofortigen Kauf oder Hausbau, und ein Bausparvertrag zur Ablösung dieses Darlehens nach einer festgelegten Zeit. Fachleute sprechen auch von einer Bauspar-Sofortfinanzierung.

Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, kann der Kunde aber auch in diesem Fall überlegen, ob er das Darlehen überhaupt annehmen möchte. Da die Bausparkasse die Konditionen für das zweite Bauspardarlehen bereits zu Beginn der Finanzierung festschreibt, bieten sich auch bei diesem Finanzierungsmodell Gestaltungsmöglichkeiten.

Liegt das aktuelle Zinsniveau unter dem festgelegten Zinssatz, kann der Kunde auf die Annahme des Bauspardarlehens verzichten. Er verwendet dann nur das Guthaben aus dem Bausparvertrag und vereinbart für die verbleibende Restschuld ein Annuitätendarlehen mit einer Bank. Es ist außerdem möglich, das Vorabdarlehen – bei entsprechend langer Laufzeit – zu kündigen.

Die besten Kreditvermittler für eine Anschlussfinanzierung

Vermittler von Baukrediten haben Zugriff auf die Angebote von Hunderten von Kreditgebern. Dadurch finden sie schnell den günstigsten Zinssatz für eine Baufinanzierung. Wir empfehlen einen Zinsvergleich bei einem der beiden folgenden Kreditvermittler:

Interhyp

  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • nach eigenen Angaben mehr als 400 Finanzierungspartner, inklusive vieler Sparkassen
  • Wahl zwischen telefonischer und Vor-Ort-Beratung in mehr als 80 deutschen Städten von über 600 Beratern
  • Fokus auf Baufinanzierung, kein Allfinanzvertrieb
  • deckt nicht den gesamten Markt ab

Dr. Klein

  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • nach eigenen Angaben mehr als 200 Finanzierungspartner
  • Wahl zwischen telefonischer und Vor-Ort-Beratung in über 140 deutschen Städten
  • deckt nicht den ganzen Markt ab
  • vertreibt teilweise Versicherungen, die nicht zur Baufinanzierung gehören

Enderlein
Unternehmen der Planethome-Gruppe

  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • Fokus auf Baufinanzierung, kein Allfinanzvertrieb
  • nach eigenen Angaben mehr als 70 Finanzierungspartner
  • Beratung über Telefon und Video-Chat
  • deckt nicht den ganzen Markt ab

Hypothekendiscount
Unternehmen der Planethome-Gruppe

  • kostenlose und unverbindliche Beratung
  • Fokus auf Baufinanzierung, kein Allfinanzvertrieb
  • nach eigenen Angaben mehr als 70 Finanzierungspartner
  • Beratung über Telefon und Video-Chat
  • deckt nicht den ganzen Markt ab
Hypothekendiscount
  • Tipp: Sollen wir Sie zum Thema Baufinanzierung sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten? Abonnieren Sie unseren kostenlosen Newsletter!

    Bitte bestätigen Sie jetzt Ihre Anmeldung!

    Wir haben Ihnen eine E-Mail an Ihre Adresse gesendet.

    Schauen Sie gleich in Ihr E-Mail-Programm.

    Sie haben keine E-Mail erhalten? Kann es sein, dass die Nachricht im SPAM-Ordner Ihres E-Mail-Anbieters gelandet ist?
    Bitte schauen Sie auch dort einmal nach und fügen die Mail-Adresse von Finanztip.de Ihrem Adressbuch hinzu.

Community
Die letzten Beiträge zu dieser Diskussion:
Das ist wirklich heftig. Die ganze Situation hört sich stark nach notwendiger juristischer Beratung an. Besonders individuelle und rechtlich komplizierte Fragen können wir von Finanztip leider nicht ...
13. Februar 2015 zum Beitrag
Wir hatten im Kreditvertrag, dass keine Vorfälligkeitsenschädigung gezahlt werden muss.
13. Februar 2015 zum Beitrag
Bitte Vertipper zu entschuldigen. Habe alles mit dem Handy geschrieben und Tasten und Display winzig
13. Februar 2015 zum Beitrag
Gesamte Diskussion anzeigen - Anmelden oder registrieren, um an der Diskussion teilzunehmen.

Sollen wir Sie
zum Thema Baufinanzierung
sowie zu weiteren Themen auf dem Laufenden halten?

Einmal pro Woche die wichtigsten Verbraucher-Tipps - kostenlos und werbefrei direkt in Ihr Postfach.

  • Wertvolle Spartipps für Ihr Geld
  • Urteile, die Sie kennen sollten
  • Updates zu unseren beliebten Rechnern und Musterschreiben
  • Unverbindlich und jederzeit kündbar


Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

Vielen Dank für Ihre Anmeldung

Bitte bestätigen Sie Ihre E-Mail-Adresse

  1. Schauen Sie gleich in Ihrem Postfach nach.
  2. Öffnen Sie die Mail von Finanztip Newsletter.
  3. Klicken Sie auf den Bestätigungslink.

Schauen Sie bitte auch im Spam-Ordner nach.

Finanztip Newsletter

  • Jede Woche die besten Tipps
  • Absolut kostenlos
  • 100% werbefrei

Artikel verfasst von

Dirk Eilinghoff

Finanztip-Experte für Bankprodukte

Als Teamleiter Bankprodukte ist Dirk Eilinghoff bei Finanztip für die Themen Geldanlage und Altersvorsorge zuständig. Erfahrungen in diesem Bereich bringt er mit aus seiner Arbeit als selbstständiger Finanz- und Honorarberater. In früheren Jahren leitete der studierte Historiker und Diplom-Kaufmann gemeinnützige Projekte bei der Bertelsmann Stiftung und der Körber-Stiftung.