Wie schnell Sie ausziehen müssen

Diese Kündigungsfristen gelten im Mietrecht

Das Wichtigste in Kürze

  • Mieter haben eine Kündigungsfrist von drei Monaten und müssen bis spätestens zum Dritten eines Monats kündigen, damit dieser zur Frist zählt.
  • Kündigungsfristen für Vermieter sind von der Länge des Mietverhältnisses abhängig - beginnend bei drei Monaten für bis zu fünf Jahre Mietdauer und maximal neun Monaten ab einem achtjährigen Mietverhältnis.
  • In einigen Fällen gelten kürzere Mietfristen, zum Beispiel bei Verstößen des Mieters. Meist muss zunächst eine Abmahnung geschickt werden, außer in diesen Fällen.
  • Zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist kann der Mieter der Kündigung schriftlich widersprechen, wenn bestimmte Härtefälle vorliegen, zum Beispiel eine fortgeschrittene Schwangerschaft, hohes Alter oder drohende Obdachlosigkeit.
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Wenn eine Wohnung nicht für einen von vornherein festgelegten Zeitraum gemietet wird, ist sie auf unbestimmte Zeit vermietet. Der Mietvertrag kann natürlich auch wieder gekündigt werden. Das ist allerdings für den Mieter weitaus einfacher als für den Vermieter - und zwar nicht nur, was die Kündigungsgründe angeht, sondern auch bei den Kündigungsfristen (§ 573 c BGB).

Kündigungsfrist für Mieter: Drei Monate

Mieter haben grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Um fristgerecht zu kündigen, muss die Kündigung den Vermieter spätestens am 3. Werktag eines Monats erreichen, damit der laufende Monat noch mitzählt. Samstage gelten dabei als Werktage.  

Beispiel: Der Mieter möchte seine Wohnung zum 31. Oktober kündigen. Das Kündigungsschreiben erreicht den Vermieter am Mittwoch, den 4. August. Diese Kündigung ist fristgerecht. Sie wäre auch am Dienstag, den 3. August, fristgerecht gewesen, weil der Sonntag nicht mitzählt. Kommt das Schreiben aber am Donnerstag, den 5. August, beim Vermieter an, hat der Mieter die Kündigungsfrist von drei Monaten knapp verpasst.  

Wer die Frist von drei Monaten verpasst, der muss nicht erneut kündigen, sondern die Kündigung verschiebt sich dann automatisch um einen Monat nach hinten.

Mehr dazu im Ratgeber Kündigungsdienste

Daniel Pöhler
von Finanztip, Experte für Mobilität & Medien

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Kündigungsfrist für Vermieter: Hängt von Mietdauer ab

Für Vermieter richtet sich die Kündigungsfrist danach, wie lange das Mietverhältnis besteht. Je länger der Mieter in der Wohnung wohnt, desto mehr Zeit hat er, um sich eine neue Bleibe zu suchen.

Kündigungsfristen für Vermieter:

  • 0-5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
  • 5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
  • ab 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate

Ist im Mietvertrag eine andere und längere Kündigungsfrist vereinbart, so gilt sie nur für den Vermieter. Haben Mieter und Vermieter hingegen kürzere als die gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen vereinbart, kann hiervon nur der Mieter Gebrauch machen.

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Kürzere Kündigungsfristen

Kürzere Kündigungsfristen gelten bei der Untervermietung von möblierten Zimmern - hier reichen sowohl für Mieter als auch für Vermieter vier Wochen.  

Bei Werksmietwohungen kann der Vermieter mit einer Frist von einem Monat kündigen, wenn das Arbeitsverhältnis nicht mehr besteht und er die Wohnung für einen anderen Angestellten braucht.

Sonderkündigungen mit kürzeren Fristen

Sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter gibt es "aus wichtigem Grund" Sonderkündigungsgründe, die dazu führen, dass sich die Fristen verkürzen.  

Sonderkündigungsgründe für Mieter

  • Mieterhöhung: Die Kündigungsfrist verkürzt sich auf zwei Monate.
  • Sanierung: Wenn eine umfassende Sanierung angekündigt wird, die den Mieter erheblich stören wird, verkürzt sich die Kündigungsfrist auf einen Monat. Kleinere Reparaturarbeiten verkürzen die Kündigungsfrist nicht.
  • Gesundheitliche Gefährdung, etwa durch Schimmel oder Baufälligkeit: Die Kündigungsfrist entfällt ganz.

Sonderkündigungsgründe für Vermieter

Auch für Vermieter können sich die Kündigungsfristen verkürzen, nämlich dann, wenn es für ihn nicht zumutbar ist, dass der Mieter länger in seiner Wohnung bleibt. Das ist der Fall, wenn der Mieter zwei Monate hintereinander seine Miete nicht bezahlt hat – dann kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).  

Bei den Kündigungsgründen „vertragswidriger Gebrauch“ und „Störung des Hausfriedens“ muss schon etwas ziemlich Krasses passiert sein, damit die Kündigung fristlos erfolgen kann. Gerichte sahen beispielsweise folgenden Fällen als rechtmäßig an:

  • Vertragswidriger Gebrauch: das frei Fliegenlassen von mehr als 100 Vögeln, Heroinhandel oder der Einbau eines Fensters auf eigene Faust
  • Störung des Hausfriedens: schwere Beleidigungen und tätliche Angriffe auf den Vermieter oder andere Mieter sowie vorsätzliche Sachbeschädigung oder Stromdiebstahl
Achtung

Zuerst die Abmahnung

In weniger gravierenden Fällen wie etwa dem Halten eines Hundes trotz Tierhaltungsverbotes oder nächtlicher Ruhestörung muss der Vermieter zunächst eine Abmahnung schicken, bevor er kündigen darf (§ 543 Abs. 3 BGB).

Längere Kündigungsfristen

Sonderfall „Unter einem Dach“: Wohnen Mieter und Vermieter in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zusammen unter einem Dach, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Er muss weder einen der oben aufgeführten Kündigungsgründe noch Eigenbedarf geltend machen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist in diesem Fall um drei Monate. Wohnt der Mieter bereits seit fünf Jahren in der Wohnung, hat er statt sechs Monaten neun Monate Zeit, um sich etwas Neues zu suchen (§ 573a BGB).

Widerspruch bei Härtefällen

Ein Mieter kann der berechtigten Kündigung seiner Wohnung widersprechen, wenn er darlegen kann, dass der Umzug für ihn oder einen Familienangehörigen eine besondere Härte wäre. Solche Härtefälle sind:

  • Fortgeschrittene Schwangerschaft
  • Kurz bevorstehender Schulabschluss oder Universitätsexamen
  • Schwere Erkrankung, Behinderung oder Invalidität
  • Drohende Obdachlosigkeit, weil kein anderer Wohnraum gefunden werden kann
  • Eine sehr lange Wohndauer von mehr als 30 Jahren und damit Verwurzelung in der Gegend
  • Hohes Alter
  • Notwendiger Zwischenumzug, etwa, wenn man auf die Fertigstellung seines Eigenheimes oder den Platz in einem Seniorenstift wartet
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Britta Schön
von Finanztip,
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So widersprechen Sie der Kündigung

Der Widerspruch gegen die Kündigung muss schriftlich erfolgen und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter sein. Die Frist von zwei Monaten gilt nur, wenn der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen hat. Hat er das versäumt und klagt gegen den Mieter, der nicht ausziehen will, auf Räumung, kann der Mieter noch bis kurz vor dem Gerichtstermin der Kündigung widersprechen.

Erkennt der Vermieter den Widerspruch nicht an, muss ein Gericht darüber entscheiden, ob er berechtigt ist. Dabei wird abgewogen, was überwiegt: die Härte für den Mieter oder das Interesse des Vermieters an einem Auszug. Braucht der Vermieter dringend selber eine Bleibe, wird das höher bewertet, als wenn die Wohnung nur eine Kapitalanlage ist.

Das Gericht kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet verlängern. In einigen Fällen wie bei Schwangerschaft oder Examen ergibt sich die Frist von selber, bei dem Härtefall „knapper Wohnraum“ wird normalerweise eine verlängerte Frist zur Wohnungssuche gewährt. Eine unbefristete Verlängerung wird in der Regel nur ausgesprochen, wenn der Mieter ein sehr hohes Alter erreicht hat.

Community
Die letzten Beiträge zu dieser Diskussion:
Das was der Mieterverein für den Mieter ist, ist Haus und Grund für den Vermieter.
17. Juli 2014 zum Beitrag
Haus und Grund??? Hört sich ein bisschen an wie "Horse and Hound" aus diesem Hugh Grant Film... hahahaha... Nee, aber Fachzeitschriften sind IMMER eine gute Wahl.
14. Juli 2014 zum Beitrag
Falls Du einen Mustermietvertrag brauchst, findest Du im Internet immer viele.
Ansonsten kann ich dir nur eine Mitgliedschaft bei Haus und Grund empfehlen. Kostet nur 90 € im Jahr und hilft bei ...
13. Juli 2014 zum Beitrag
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Finanztip-Chefredakteur
Hermann-Josef Tenhagen

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Artikel verfasst von

Dr. Britta Beate Schön

Finanztip-Expertin für Recht

Britta Beate Schön ist bei Finanztip für sämtliche Rechtsthemen zuständig. Die promovierte Juristin und Rechtsanwältin war als Leiterin der Rechtsabteilung bei Finanzdienstleistern wie der Telis Finanz AG und der Interhyp tätig. Vorher lehrte und forschte sie in Japan als DAAD-Junior-Professorin für deutsches und Europarecht. Ihr Studium absolvierte sie in Münster, Genf, Regensburg und Leipzig. Die Autorin erreichen Sie unter redaktion@finanztip.de.